《《兴安盟物业管理办法》解读.ppt

兴安盟物业管理实施细则，2013年5月，纲要、一、立法需要二、立法过程三、主要内容、一、立法需要，(一)本联合房地产管理基本情况，实施房地产管理的房地产总建筑面积约1200万平方米，其中房地产建筑面积1000万平方米的房地产项目约990个，垄断面积达70% 在约300个住宅区设立业主大会，占50%左右。 截至2013年第一季度，全联盟共有房地产服务企业71家。 (二)物业管理突出的问题，随着本联盟物业服务行业的快速发展和业主权利意识的提高，物业管理已成为当前社会关注的热点问题和难点问题。 1、设立业主大会、业主委员会困难，运作不规范。 主要表现：缺乏组织经验，业主无法依照法定条件设立业主大会的部分业主委员会选举发生后，无法依法履行职责，甚至出现侵害业主权益现象的政府领导监督不足或越位。 2、开发建设遗留问题影响物业管理的正常开展。 主要表现：辅助设施不完善，擅自变更计划，侵犯房屋质量问题等业主权利。 据统计，因开发建设遗留问题引起的房地产纠纷，占房地产纠纷的70%。 3、物业服务交接不规范，缺乏有效的管理手段。 主要表现：业主和房地产服务企业无法顺利接管，放弃管理情况严重。 4、房地产服务不规范，与业主要求差距很大，业主与房地产服务企业之间缺乏合作信任。 主要表现：部分物业服务企业基本没有建立服务意识，服务不足，没有及时披露收支情况和物业服务合同履行情况等信息，导致业主与物业服务企业之间不信任，业主处于弱势地位。 (3)物业管理现行法律制度物业管理条例 (2003年)和中华人民共和国物权法 (2007年)是规范物业管理活动的基本法律、法规，明确了物业管理的基本框架，但在实际操作水平上规定原则上还需要进一步细化和补充。 物业管理历史沿革，物权法公布和物业管理条例的修改，为物业管理活动的发展提供了法律依据，但其规定是原则性的，因此业主共同规定机制、各方权利义务关系、政府部门职能等不明确，现实操作性不高，适应市物业管理发展形势的需要本文征求了以下各项意见：、103010、兴安盟物业管理实施细则、二、立法过程、(一)征求了意见。 向社会公开征求意见：以兴安盟日报向社会公开征求意见。 我们与业主意见代表举行座谈会，直接沟通交流，受到良好的社会反响。 基本反应：从征求意见和媒体反应情况来看，物业管理条例普遍持肯定态度。 (二)专家审议情况，2012年1月6日召开专家工作组会议，与会专家重点探讨上一期房地产管理制度、事实服务、车库租赁销售限制规定、应急使用特修资金等问题。 一致赞成中华人民共和国物权法的规定。 三、主要内容，第办法（草案）章，第70条。 兴安盟物业管理实施细则目录第一章総则第二章総则第二章総则第三章総则第三章総则第四章物业管理服务第五章物业的使用与维护第六章物业管理用住宅设施与经费第七章旧住宅小区物业管理第八章法律责任第九章附则， (一)总则以立法目的第一条为促进规范和物业管理活动，维护业主和物业服务企业、社区物业服务机构的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据办法（草案）、国务院兴安盟物业管理实施细则、中华人民共和国物权法等有关法律法规的规定，结合本联盟的实际，将本实施细则实施细则的适用范围和物业管理概念第二条明确在兴安盟行政区域内从事物业管理、使用和监督管理，适用本实施细则。第三条本实施细则所称物业管理，包括物业服务企业管理、社区物业服务机构管理和业主管理。 本实施细则所谓物业服务企业管理，是指所有者通过选择物业服务企业，由所有者和物业服务企业按照规定的标准，按照物业服务合同的约定，修理、养护、管理房屋和辅助设施设备及相关场所，维持物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 本实施细则所说的社区房地产服务机构管理，是指对社区房地产服务机构没有实施房地产管理和自我管理的住宅，根据政府制定的服务标准和费用标准，按照房地产服务合同的约定，向业主提供相应的房地产服务的活动。 本实施细则中所谓业主的自我管理，是以业主共同商定的服务形式，向业主提供相应的房地产服务的活动。 各部门职能分工第四条明确由兴安盟住宅和城乡建设行政主管部门负责全联合物业管理活动的监督管理。 旗县市住宅建设(房地产)行政主管部门(以下简称房地产主管部门)负责本行政区域内房地产管理活动的监督管理。 联合与旗县市规划、建设、城市综合执法、财政、环保、工商、物价、公安、税务、民政、街道办事处、卫生、广播电视、质量技术监督、水务等行政管理部门通信、电力、消防等部门分别负责工作。 第五条房地产主管部门、镇内办事处和乡(镇)人民政府(以下总称为街道办事处)确定管理指导，配备专业人员负责房地产管理监督指导，社区居委会也要明确具体人员进行房地产管理指导。 镇内办事处负责管辖区内业主大会的设立和业主委员会的更换等工作的组织、指导，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主委员会和房地产服务企业之间的房地产管理纠纷。 社区居委会协助街道办事处开展物业管理工作。 第六条街道办事处应当参与住宅小区物业管理种类、物业服务收费标准的评定，指导和监督新建小区的环境建设和老小区的综合整治。 街道办事处是新建住宅项目综合检查的成员单位，参与房地产管理办公用房、社区组织办公用房和活动用房等房地产辅助设施的规划建设和竣工检查，有权要求有关部门对发现的问题进行纠正和整理。 第七条对物业管理区内突发事件实行迅速处理机制。 对危害公共部门、公共设施设备安全、严重影响业主生活秩序等突发紧急情况，需要立即修理的，有关部门(部门)应当迅速先修理，立即处理的房地产主管部门由先指定的修理机构施工，以后限期解决问题的方式处理，有关部门应当： 第八条各旗县市房地产主管部门应当实行房地产管理纠纷调整联合会议制度，召集有关街道办事处、社区居民委员会、房地产服务企业、社区房地产服务机构、业主代表等进行协商，调整纠纷。 调解过程中，可以让人民法院、司法行政机关的有关人员参加。 (二)业主大会和业主委员会规范了业主大会、业主委员会的设立和活动程序，规定了建设业主大会申请条件明确的建设部门和业主双方启动申请机制。 具体条款：第九条业主在物业管理活动中，应享有国务院、内蒙古自治区人民政府颁发的物业管理条例规定的权利，履行内蒙古自治区物业管理条例规定的义务。 第十条有下列条件之一的，首次召开业主大会，设立业主大会： (1)出售和交付房屋的建筑面积达到50%以上；(2)出售和交付房屋的套房数达到50%以上；(3)出售和使用第一座房屋两年以上建设单位如有首次举行业主会议的条件，应当在30天内书面报告房地产所在地并提供相关资料。 业主可向所在地街道办事处提出首次召开业主大会的书面要求。 町内事务所符合条件的，必须首次组织、指导和设立业主大会会议的筹备小组。 第十一条建设单位应当按照房地址办公室的要求，及时提供准备下列首届业主大会所需的文件资料： (1)房地产管理区域证明书(2)房屋及建筑物面积清单(3)业主名单(4)建筑计划总平面图(5)使用共用设施设备发放证明书(6)房地产服务用房屋配置证明书(7) 明确政府职能定位，明确街道办事处和乡镇人民政府职能的具体责任。 一是业主设立业主大会接受申请二是指定代表首次组成业主大会筹备组的具体条款：第十二条符合设立业主大会的条件，街上办事处自建设单位或业主提交业主大会筹备申请60天内，首次第十三条首届业主大会筹备组由业主代表、建设部门代表、街道办事处代表和社区居委会代表组成。 筹备组的成员人数必须是单数。 其中，所有者的代表人数为准备组总数的一半以上，准备组的领导由镇内事务所的负责人负责。 业主代表由街道办事处组织业主推荐出生。 建设单位和房地产服务企业应合作开展筹备组工作。 准备组成立后7天内，街道办事处应在物业管理区内公布准备组成员名单。 业主对准备组成员有异议时，街道办事处协调解决。 筹备小组自成立之日起三十天内首次召开业主大会，选举选举业主委员会。 第十四条业主大会筹备组应当履行下列工作职责： (1)确认并公布业主身份、业主人数及所有专有部分面积；(2)确定首次召开业主大会的时间、地点、形式和内容；(3)拟定管理规约、业主大会议事规则；(4) 依法首次决定业主大会的表决规则(5)制定业主委员会委员候选人的产生方法，确定业主委员会委员候选人名单(6)制定业主委员会的选举方法(7)完成召开首次业主大会的其他准备工作。 前项内容应在业主大会首次召开前15天书面在物业管理区内公告。 业主对公告内容有异议的，准备组应记录回答。 第十五条首次业主大会的筹备经费由建设部门承担。 具体标准由行政区域内房地产主管部门、街道办事处和建设单位制定。 建设部门应在房地产使用前首次向镇内办事处交纳业主大会的准备经费，由业主大会小组准备使用。 第十六条业主大会可以采取现场会议的形式，也可以以书面、互联网等征求意见的形式召开。 业主可委托业主小组的代表或代理人参加业主大会会议。 业主小组代表参加业主大会的，应事先书面征求代表的业主意见，将业主本人签字的书面意见忠实地反映在业主大会上。 代理人参加业主大会的，必须发行业主的书面授权委托书和本人的身份证。 业主大会、业主委员会依法作出的决定对本物业管理区域内的所有业主都有约束力。 业主委员会应当决定自业主大会决定之日起三天内书面公告物业管理区域内。 第十七条业主委员会由业主大会选出，是业主大会的执行机关，依法履行物业管理条例规定的职责。业主委员会应由本物业管理区域内的自然人业主或公司业主认可的自然人代表组成(经协商同意，也可适当聘用街道和社区干部)，委员应具备完善的民事行为能力，遵守纪律，示范履行业主义务， 必须具有强大的公信力和组织能力，并书面答应业主大会，积极、及时、全面地履行工作职责。 第十八条业主委员人数必须是单数，最低人数不得超过五人。 业主委员会主任、副主任由业主大会选出的业主委员会成员中选出。 本人、配偶及直系亲属在本物业管理区域提供物业服务的企业或机构工作的，不得担任业主委员会委员。 业主委员会自选举发生之日起30天内向辖区物业主管部门备案，备案内容应执行建设部制定的物业管理条例。 业主委员会报告的内容有变更的，必须在变更日起30天内办理报告变更手续。 房地产主管部门应当向依法选出的业主委员会颁发业主大会、业主委员会的备案证明和印章刻印证明。 业主委员会应当依法雕刻印鉴使用。 第十九条业主委员会会议应由主任或主任委托的副主任召集，开会时应有超过半数的委员出席，业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。 决定须由业主委员会取得全体委员半数以上的同意。 业主委员会在决定后的3天内，必须以书面形式向物业管理区域内公告决定内容的业主可以查阅业主委员会的会议记录。 业主委员会必须合作。 业主委员会开会应通知社区居民委员会。 社区居民委员会可派人员参加。 四、指导监督业主大会、业主委员会的活动，第二十条业主委员会应按业主大会议事规则的要求召开业主大会定期会议。 按房地产所在地通知办公室，接受监督和指导。 镇办事处必须派人参加。 物业管理区域内20%以上业主提出建议或符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应组织业主大会临时会议。 业主委员会不按规定召开业主大会定期会议或业主大会临时会议的，业主可委托房地产所在地办事处限期召开业主大会会议。 业主委员会逾期不召开的，由街道办事处组织召开。 业主委员会应制定活动文件，指定负责人保管。 文件一般包括以下内容。 (二)业主委员会和业主大会决议、决定等文件(3)由各次业主委员会选出并报告的资料(4)业主名单(5)房地产服务合同(6)有关法律、法规和业务的交易文件(7)业主和非业主用户的书面意见、建议书(8)完善资金收支情况(9)其他有关资料。 第二十一条业主委员会任期三至五年。 业主委员会委员可连选连任。 业主委员会委员根据本法第二十四条、第二十五条的规定废除委员资格后，业主大会应在三个月内召开会议，补充新的业主委员会委员。 业主委员会任期届满六十日前，必须召开业主大会议进行轮流选举。 如果到期未召开，按房地产所在地，办事处催促按期召开，逾期未召开，按办事处组织召开业主大会进行轮流选举。 业主委员会任期届满后5天内，原业主委员会应向业主大会报告财务收支情况，将有关资料、印鉴及其他所有业主共享的财产转交新业主委员会。未选举产生业主委员会、业主委员会超过半数的委员资格终止、任期届满前交替、任期届满前退休等无法正常开展工作的情况下，社区居民委员会代行业主委员会的责任，对相关共享和共同管理事项组织召开业主大会讨论决定。 第二十二条业主委员会应在每年3月底前以公告等形式向业主全体报告上一年度的工作情况，并向街道办事处报告。 业主有权就有关自身利益的事项向业主委员会提问。 业主委员会应予答复。 第二十三条对业主委员会主任的工作，不承认业主60%以上的，镇内办事处召开业主委员会或业主大会改选业主委员会主任。 明确业主委员会委员资格问题，解决业主委员会不规范运作问题的具体条款。 第二十四条业主委员会经业主大会或