某地产项目工作计划课件(PPT 38页).ppt

华龙盛世城2014年工作计划,2014年2月8日,概述,在13年结束的同时，也迎来了一个崭新的2014年，通过对于13年的工作销售业绩，综合因素的考虑分析，2014年工作应着重于以下二大项。,以下根据以上的着重点，做出相关的详细分析运营方向以及方式。,住宅篇,2013年相关数据分析,住宅数据,一号楼：总建面积：2443.38（涵盖：住宅、车库、商业）住宅已售面积：1077.55住宅剩余面积：763.95车库未售面积：419.30商业未售面积：182.58住宅总计：29套已售：20套剩余：9套车库总计：15套已售：0套商业总计：2套已售：0套剩余楼层套数：二楼2套（86.49、83.70）五楼1套（87.57）六楼6套（86.49、82.67、82.88、82.88、83.70、87.57）,二号楼：（新开盘）总面积：2386.30住宅已售面积：632住宅剩余面积：1754.3车库6套未出面积住宅总计：30套已售：8套剩余：22套剩余楼层套数：二楼6套、三楼2套、四楼5套、五楼3套、六楼6套,2013年相关数据分析,住宅数据,五号楼：总建面积：2151.47（涵盖：住宅、车库、商业）住宅已售面积：1833.98住宅剩余面积：156.37何总家楼上预留：161.12（401、402）车库未售面积：119.13车库已售面积：143.38何总自留车库：41.03（南向7号、8号）商业未售面积：372.42住宅总计：28套已售：26套（其中涵盖何总预留4套）剩余：2套剩余楼层套数：五层1套（81.71）、六层1套（74.66）,2013年相关数据分析,住宅数据,一号楼、二号楼、五号楼：住宅总建面积：6218.15住宅已售面积：3543.53住宅剩余面积：2674.62住宅销售面积比例：57%住宅未售面积比例：43%住宅销售周期：2013年6月19日2014年2月9日住宅销售天数：237天（7个月零9天）住宅销售周期比例：7.21%/月车库总面积：681.81车库已售面积：143.38车库销售面积比例：21%商业总面积：555商业已售面积：0,2013年相关数据分析,住宅、车库、商业销售数据,通过以上三栋楼的数据可以看出来一号楼、五号楼为先期开盘，所剩房源，六楼为滞销点。解决方式建议：隐性促销1、作出相应的促销，但是同时提升3-4楼价格，（例：每平米上浮40元，80X40元/=3200元/户）我们可以利用3200元给予购买六楼客户多余优惠奖品或者现金。2、针对六楼给予减免三年物业或者两年的供热费用、在无形当中给予买家一种优势错觉，但是同时此亏损金额可以附加至3楼-4楼的单价当中，与上面加价方式统一。后页附加,六楼促销活动建议,住宅滞销对策,减免3年物业费用：初设定为0.5元/年以80住房计算0.5元/*80*36月=1440减免2年供热费用：供热费29元/以80住房计算29元/*80*2年=4640元如选择赠送2年供热费用：464080=58/超出40/浮价18元/我司损失18元/*80=-1440元/套以上政策可以选择其一，附带还可以参与现有促销活动。主要是给消费群体实惠感、优势感、幸运感。对外宣传的说辞：只做三套回馈特惠房源以上是针对六楼滞销问题提出的，行销方式方案。,六楼促销活动建议,住宅滞销对策,清除余留六楼,实惠感,清除余留住宅单位示意图,免除两年供热费用,免除三年物业费用,参加现有促销活动,或,优越感,幸运感,2014年新推住宅、商业楼盘入市前提,对于新推住宅单位需要先清除掉之前所剩余43%的面积的85%比例，这样能保证每销售一栋单位的入住率，以便于供热资金回收与物业管理资金收取比例，也是为了日后能够有合理的资金流，完善相关管理。剩余43%比例的2674.62*85%比例=2273.43剩余401.19相当于：5套单位以免出现入住率低，供热费用以及物业费用缴纳率与支出率失衡。对于开发公司1、建议早期办理按揭贷款手续，保证资金回笼迅速增长后续客户对于本案的信心，认知度。对于14年新建其余多层楼盘与商业街增加资金储备量。2、正式开工时期，红火场面，能够给予消费群体踏实感，能够打消一部分人对于新盘不放心忧虑感，增加购买决心。,2013年6月2014年1月住宅销售比例表,以上是根据13年6月-14年1月逐步放量销售单位，按照相应可售面积与实际销售面积比例值计算,2014年去化剩余住宅楼盘计划,剩余43%2674.62的85%比例（2273.43）85%比例销售指标消化周期至5月份2月-3月销售比例设定为33.6%销售面积：9003月-4月销售比例设定为29.9%销售面积：8004月-5月销售比例设定为21.5%销售面积：573.43,销售目标,以上是依托，利用2号楼带来的群体，消化剩余不利位置户型，同时运用现有促销政策及针对六楼所出台的新政策，预计所达到的目标比例达标数是按照现有房源及对比2013年6月2014年1月综合评定表所预估值,去化滞销单元销售表,2014年新推多层住宅楼盘建议,户型：针对现有户型，主要缺点是户型面积居间面积差太低，基本可以归类于80，对于现有客户反映情况与当地实际需求人群，不适于所有群体。建议面积居间：68-7072-7677-8586-95以上四种面积，均可以调整现有设计户型开间尺度进行更改，因为这四种户型面积可以给与三种群体不同选择。68-701、老两口，为了给孩子腾出来房子结婚，自住用。72-7677-852、供于新婚、改善住房群体选择。86-953、给予小资生活，追求比较舒适空间的群体选择。针对100以上的群体需求相对比例偏少，风险偏高，现今情况不予考虑。,户型建议,2014年新推住宅、商业楼盘入市方式,在完成上述指标后，开始推出新盘3号楼、4号楼。口口相传：在此期间需要储备准客户群体，利用准客户群体传播即将新推楼盘的信息，同时也能够摸清购买群体心理价位，以便公司随时调整销售价格，保证公司的销售利润。DM单宣传：通过DM单发放，结合消费群体相应作出宣传方向及优惠模式。电视广告：通过现有电视广告进行图像传播。宣传车、短信发放：走访偏远附属村屯，散发即将开新盘信息，达到宣传无死角。以上宣传只是为了囤积客户群体，达到一定的数量准群体，进行开盘造势，方可开盘争取达到开盘即抢定，抢定必购买的销售场面。,入市传播方式,样板间建议,在滞销楼盘六楼选出两间作为样板间模板风格：要以简约、温馨，时尚、浪漫两种格调进行设计样板间展示可以给购买群体，视觉效果的一个冲击，达到对自己未来居所的遐想效果，增加购买欲望。,样板间示意图,2014年新推单位销售目标,推出物业单位3号楼、4号楼推出总面积：4767.5260套住宅剩余面积：401.19相当于5套住宅共计可售面积：5168.71新推单位要从4月开始作为宣传起点时间，为了5月新物业单位开盘蓄水。5月主推期销售面积比例35%6月稳定销售期销售比例25%7月稳定销售期销售比例20%8月调整期20%以上住宅销售比例需要按照实际情况进行微调。,销售目标表,商业篇,2013年商业数据分析,13号楼总建筑面积：1001.16门市11套已售9套未售2套已售面积：888.92未售面积：112.24临街门市：共4套全部售完内街门市：共7套已售5套未售2套三层门市27套共计面积：1930.02全部未售,商业数据,2013年商业数据分析,14号楼（内街门市）总建筑面积：3500.73门市27套已售6套未售21套已售面积：642.32未售面积：2858.41,商业数据,2013年商业数据分析,15号楼总建筑面积：5988.39内街门市总面积：2409.57临街门市总面积：3578.82内街门市51套已售8套未售43套临街门市24套已售17套未售7套已售内街门市面积：868.2未售面积：1541.37已售临街门市面积：2670.26未售面积：908.56三层门市共计35套未售2310.74全部未售,商业数据,2013年商业数据分析,16号楼总建筑面积2357.53共计22套一套未售,商业数据,商业街销售数据,商业销售数据分析,针对上表显示1、13号商业与15号商业明显销售比例高2、14号商业销售比例18.3%远远低于其它两栋商业3、16号商业以及三层商业未售剖析：1、13号商业与15号商业提升比例原因，主要在于临街门市的销售值，拉动了整体销售业绩。2、14号楼商业虽然销售比例值不高，但是可以看出消费群体，还能够接受内街门市。3、16号商业原始原因未定准规划，销售人员无法推为主要原因。4、对于三层来说，需要由其它商铺以及招商工作完成时期，才能够带动三层销售，它属于主产品带动销售的产品模式。,商业现存在的问题,外观无商业形象氛围没有公交线路，对于打造人气是一个极大的弊病。大多数反应价格还是偏高人气打造人气是现在必须做的事情。要以第一期商业街作为打造人气的场所，一旦有了商业群体，必然可以吸引众多人群光顾。也是烘托未建商街日后繁荣景象的必要条件之一。,商业产品问题建议,从表数据及以上剖析情况来看我们需要解决相应的问题。首先还是招商，招商先行方为上策，能够解决诸多隐性问题。招商建议政策：1、给予开业人群以奖金奖励、补助机制开春开业者，只要有产品、销售人员、牌匾、正常营业者方可获得5000元创业基金，在年满之时可获得另外部分5000元创业基金。在此期间，所有商户人员工资每月补助500元（只限一人工资补助）所开商户所有牌匾免费制作。500元/月*12月=6000元/年（只补助给经商业主）创业资金补助10000元（无论自营还是他方经营业主都可获得10000元创业资金，同时能够促使业主辅助招商）牌匾制作费2000元计算共计：18000元/年对外宣传：只限20名,2、自家商业进驻一期市场他方未动我方先行公司旗下多家专卖，在一期项目市场开业运营，可以将一些库存积压或者低价促销品，进行特价店形式营业运营，起到带头作用。3、外围包装在一期门口树立招商热线牌匾，拱门多个、多个彩飘球、多个条幅、要用以上包装，烘托即将全面营业的感观效果。,商业产品问题建议,对于一期交通不便利，也是需要解决问题之一与政府协商，设立公交路站点。,一期交通问题,现有可展示区域，可分为小品建筑、绿地景观、主门建筑，通过展示建筑，能够给外来与本地购买客群，对于本案展示遐想的空间，对于公司本案的宣传形象，是一种不可或缺的形象建筑体现。,14年小区开工首要外围展示区域,看房线路布置,针对现有条件需要规划出来专项看房线路1、所有购房、看房人群不需要走工地，以免感观受到工地杂乱影响。2、通过行走于看房通道，可以直观性的感受到未来小区规划效果氛围，给购买群体一种想象空间，对于未来小区规划的一个心里肯定。3、要给客户展现最好的一面，不给所来客群，负面视觉。4、要对外公开无论是销售人员领看，还是群众自行散步，都可以做到宣传效果。但是样板间是需要专人带领观看的。,14年商业招商与销售计划,针对以上问题进行解决，可以通过整体形象树立、感观印象视觉、招商活动展开、运营前期造势，综合运行起来，对于2014年的销售有着重大辅助作用。按照2013年销售指标的比例值，对2014年销售目标做出步骤分化。1、招商预估30%即51家商户，这个是最基本数值，要结合着政策以及实际情况进行微调。2、对于一二层商铺销售比例暂定为45%，增长15.3%销售比例。3、在达到相应的辅助条件（形象、印象、人气氛围、商铺销售比例值）可以为三层商铺单独进行一次独立招商洽谈会（届时单独进行策划）,华龙盛世城运行计划步骤,项目地：建筑门厅、坡地绿化、周边建筑小品，首当其冲。打造印象、感观效果。商业：1、商业市场调研，针对各个商户了解大家的要求以及对本案的顾虑，作出终结，结合要出台的招商政策进行调整，争取达到最佳效果政策。2、出台招商政策3、进行招商，在招商过程中记录反馈信息，对于信息的剖析，进行现有政策微调。4、进行造势，针对一期现场进行包装及装典，打造场地商业氛围。住宅：1、出台针对六楼进行研讨的促销政策，去化剩余滞销单位。2、回访老客户、询问新客户，传达即将新推单位信息，同时在收集客户反馈信息。3、研讨即将新推楼盘的户型及面积。4、对各个宣传载体进行，针对性的策划、设计、印刷、派发、送达。