万科的房地产价值链管控模式

1 卓 有 识 度卓 有 识 度 圆 融 会 通圆 融 会 通 最佳实践最佳实践最佳实践最佳实践 万科的房地产价值链管控模式万科的房地产价值链管控模式万科的房地产价值链管控模式万科的房地产价值链管控模式 内容介绍内容介绍 2 最佳实践名称：万科的房地产价值链管控 最佳实践描述：价值链、经营管控 所属职能领域：公司管控 所属行业：房地产 适用条件：企业管理 关键词：价值链管理 公司名称：万科 信息来源：公开资料 提交人：罗先明 个人最佳实践提交 3 万科简介万科简介 万科企业股份有限公司，成立于万科企业股份有限公司，成立于1984年年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业， 也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至 月，是目前中国最大的专业住宅开发企业， 也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在年，已在20多个城市设立 分公司；至 多个城市设立 分公司；至2010年年12月，公司当年累计销售额突破月，公司当年累计销售额突破1000亿。 万科在制度和流程管理上有不少创新，把很多具体事务性的工作上升到了制度和流程 层面，这些标志着企业系统的健全和成熟。譬如，企业如何对待媒体采访，如何对待 媒体的负面报道，就各有一款专门的制度来指引、来规范，制度内容中涉及了负面报 道的定义、适用范围和接待负面报道的流程等条款，还有 亿。 万科在制度和流程管理上有不少创新，把很多具体事务性的工作上升到了制度和流程 层面，这些标志着企业系统的健全和成熟。譬如，企业如何对待媒体采访，如何对待 媒体的负面报道，就各有一款专门的制度来指引、来规范，制度内容中涉及了负面报 道的定义、适用范围和接待负面报道的流程等条款，还有“要避免沟通内容成为采访 内容 要避免沟通内容成为采访 内容”的字句。在国内很多企业还不太会接待媒体采访时，万科已经把应对媒体不同 种类的问题都制度化了。万科制度之规范、条款之专业、逻辑之严密见于字里行间。 的字句。在国内很多企业还不太会接待媒体采访时，万科已经把应对媒体不同 种类的问题都制度化了。万科制度之规范、条款之专业、逻辑之严密见于字里行间。 价值管控与操作管控的区别价值管控与操作管控的区别 4 价值链管控型价值链管控型 根据价值链管控根据价值链管控 操作管控型操作管控型 人人/财财/物物(头尾中间头尾中间) 集权集权 集团与下属 公司的关系 发展目标 管理手段 应用方式 集团与下属 公司的关系 发展目标 管理手段 应用方式 总部针对动态设置业务管理 部门 总部针对动态设置业务管理 部门 管理价值链关键点管理价值链关键点 各子公司基于价值链的统一各子公司基于价值链的统一 平衡业务发展水平平衡业务发展水平 战略、财务控制战略、财务控制 基于价值链运营关键环节控制基于价值链运营关键环节控制 核心竞争力的保持核心竞争力的保持 人力资源人力资源 相关型或单一产业领域内的 发展 相关型或单一产业领域内的 发展 通过总部业务管理部门对下 属企业的日常经营运作进行管 理 通过总部业务管理部门对下 属企业的日常经营运作进行管 理 各子公司经营行为的统一 公司整体协调成长 各子公司经营行为的统一 公司整体协调成长 对行业成功因素集中管理对行业成功因素集中管理 财务控制战略财务控制战略 产品实现过程操作监控产品实现过程操作监控 人力资源人力资源 单一产业领域内的运作，但 有地域局限性 单一产业领域内的运作，但 有地域局限性 投资策 划 土地获 取 项目策 划 建筑设 采购管 计理 产品实现过程 工程管 理 销售管 理 售后服 务 物业管 理 投资策 划 土地获 取 项目策 划 建筑设 采购管 计理 产品实现过程 工程管 理 销售管 理 售后服 务 物业管 理 关注指标关注指标A C R1越靠近价值链前端，经营操作风险越大，但对整个 房地产开发项目的利润贡献越高，管控的重点关注风 险控制和成本的控制（论证、策划、设计流程） 越靠近价值链前端，经营操作风险越大，但对整个 房地产开发项目的利润贡献越高，管控的重点关注风 险控制和成本的控制（论证、策划、设计流程） 关注指标关注指标 Q C T 3价值链中段是整个房地产开发项目的质量和成本控制区 间，决定了利润的最终实现大小，管控重点关注质量和动 态成本的控制（工程管理、成本管理流程） 价值链中段是整个房地产开发项目的质量和成本控制区 间，决定了利润的最终实现大小，管控重点关注质量和动 态成本的控制（工程管理、成本管理流程） 2 越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对组织越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对组织 关注指标关注指标Q T 的品牌和客户价值产生重要影响，管控重点关注服务 与顾客关系维护（服务、顾客满意相关流程） 的品牌和客户价值产生重要影响，管控重点关注服务 与顾客关系维护（服务、顾客满意相关流程） 48 万科基于房地产价值链各阶段价值进行针对性管控万科基于房地产价值链各阶段价值进行针对性管控 利润贡献和风险从前端向后端逐级递减利润贡献和风险从前端向后端逐级递减 6 万科价值链管理的核心思想是平衡现状能力与价值链中的 价值实现的关键点有针对性进行管控 万科价值链管理的核心思想是平衡现状能力与价值链中的 价值实现的关键点有针对性进行管控 利润贡献和风险从前端向后端逐级递减利润贡献和风险从前端向后端逐级递减 投资策 划 土地获 取 项目策 划 建筑设 采购管 计理 产品实现过程 工程管 理 销售管 理 售后服 务 物业管 理 投资策 划 土地获 取 项目策 划 建筑设 采购管 计理 产品实现过程 工程管 理 销售管 理 售后服 务 物业管 理 关注指标关注指标A C R 价值 链关 键点 价值 链关 键点 关注指标关注指标 Q C T 关注指标关注指标Q T 管控 深度 强管控段：风险和收益中管控段：基于能力平衡弱管控段：基于能力平衡 集团 定位 管控 深度 强管控段：风险和收益中管控段：基于能力平衡弱管控段：基于能力平衡 集团 定位 决策段监控段 支持服务段 决策段监控段 支持服务段 7 价值价值 万科价值链管控的重点万科价值链管控的重点 项目论证项目策划 设计管理 项目论证项目策划 设计管理采购管理 工程管理 营销管理客户管理 采购管理 工程管理 营销管理客户管理 关注指标关注指标A C R 关注指标关注指标 Q C T 链关 键点 链关 键点 关注指标关注指标Q T 集团集团 决策段监控段 支持服务段 决策段监控段 支持服务段 定位定位 主要 主要 项目论证 项目策划设计管理 项目论证 项目策划设计管理 管控 管控 项目可行性研究方法 产品建议书的内容产品工程标准制定 发展规划，重点区域，重点地块 项目发展小组组织 市场客户产品定位技术分析方法 产品定位听证决策（决策） 设计标准（深度）的指定 设计阶段的论证决策（概念方案） 项目可行性研究方法 产品建议书的内容产品工程标准制定 发展规划，重点区域，重点地块 项目发展小组组织 市场客户产品定位技术分析方法 产品定位听证决策（决策） 设计标准（深度）的指定 设计阶段的论证决策（概念方案） 8 价值价值 万科价值链管控的重点万科价值链管控的重点 项目论证项目策划 设计管理 项目论证项目策划 设计管理采购管理 工程管理 采购管理 工程管理 营销管理客户管理营销管理客户管理 关注指标关注指标A C R 关注指标关注指标 Q C T 链关 键点 链关 键点 关注指标关注指标Q T 集团集团 决策段监控段 支持服务段 决策段监控段 支持服务段 定位定位 主要主要 采购管理工程管理采购管理工程管理 管控管控 战略采购供应商确定工程进度的监控（信息报表监控） 战略采购协议的批准 战略采购的价格确定（必要时） 重大招标采购的备案和监控（监 控） 工程质量的监控（定期质量巡查、报表监控） 工程安全监控 目标成本的监控（限定范围，事前确定、事中 预警监控、事后评估监控） 战略采购供应商确定工程进度的监控（信息报表监控） 战略采购协议的批准 战略采购的价格确定（必要时） 重大招标采购的备案和监控（监 控） 工程质量的监控（定期质量巡查、报表监控） 工程安全监控 目标成本的监控（限定范围，事前确定、事中 预警监控、事后评估监控） 9 价值价值 万科价值链管控的重点万科价值链管控的重点 项目论证项目策划 设计管理采购管理 工程管理 项目论证项目策划 设计管理采购管理 工程管理 营销管理客户管理营销管理客户管理 关注指标关注指标A C R 关注指标关注指标 Q C T 链关 键点 链关 键点 关注指标关注指标Q T 集团集团 决策段监控段 支持服务段 决策段监控段 支持服务段 定位 营销管理客户关系管理 定位 营销管理客户关系管理 主要主要 营销技术支持客户关系管理系统技术支持营销技术支持客户关系管理系统技术支持 管控管控 营销策划方案的备案客户满意调查分析 营销价格的听证客户投诉监控 营销策划方案的备案客户满意调查分析 营销价格的听证客户投诉监控 10 万科总部定位为六大中心万科总部定位为六大中心 投资管理中心投资管理中心 运营管理中心运营管理中心 项目投资决策与策划 策划方案监控 运营绩效的管理 项目的资金、预算管理 集团上市融资 战略合作伙伴 集团投资项目的管理 集团投资项目的决策 项目投资决策与策划 策划方案监控 运营绩效的管理 项目的资金、预算管理 集团上市融资 战略合作伙伴 集团投资项目的管理 集团投资项目的决策 战略管理中心战略管理中心 制定集团发展战略并监控实施 制定房地产业务战略，并监督实 施 审批各业务板块年度计划 监控下属业务板块年度计划 制定集团发展战略并监控实施 制定房地产业务战略，并监督实 施 审批各业务板块年度计划 监控下属业务板块年度计划 集团总部集团总部 财务管理中心财务管理中心 管理集团资金使用 管理集团各项债权融资活动 监控各子公司主要财务指标 集团预算管理 管理集团资金使用 管理集团各项债权融资活动 监控各子公司主要财务指标 集团预算管理