房地产开发项目投资财务评价实训

-1- *学院工商管理学院学院工商管理学院 房地房地产专业课产专业课程程综综合合实实践践 房地产开发项目投资财务评价与分析房地产开发项目投资财务评价与分析 课程综合实践成果课程综合实践成果 （2009.5.182009.5.22） 班 级: P 房产一班 组 长: * 成 员: * * * 指导老师：* 二 00 九年五月二十二日 -2- 目 录 第一章第一章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措.4 1 投资估算.4 1.1投资估算范围.4 1.2 投资估算依据.4 1.3 投资估算内容.5 1.4 关于投资估算的说明.5 2 资金筹措.7 第二章第二章 经济效益评价经济效益评价.8 1 经济评价依据、原则及方法.8 1.1 评价依据.8 1.2 评价原则.8 1.3 评价方法.9 2 基础数据.9 2.1 成本费用估算.9 2.2销售收入及税金估算.10 3、财务评价.11 第三章第三章 评价结论和建议评价结论和建议.13 1 评价结论.13 2 几点建议.13 项目财务评价基础数据估算附表项目财务评价基础数据估算附表.15 附表 1 前期工程费估算表.15 附表 2 建安工程费的估算.15 附表 3 基础设施费估算表.15 附表 4 开发期税费估算表.16 附表 5 销售费用估算表.16 附表 6 借款还本付息表.17 附表 7 投资与总成本费用估算表.17 附表 8 销售总收入估算表.18 附表 9 销售计划与收款计划表.18 附表 10 销售税金与附加估算表.18 -3- 附表 11 投资计划与资金筹措表.19 项目财务评价附表项目财务评价附表.20 附表 12 全部投资现金流量表（I=9%）.20 附表 13 资本金投资现金流量表.20 附表 14 损益表.21 附表 15 资金来源与运用表.21 附表 16 项目财务分析指标计算结果汇总表.22 实训方案实训方案.22 项目经济评价分析 第一章 投资估算与资金筹措 -4- 第一章第一章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 1 投资估算投资估算 1.1 投资估算范围投资估算范围 本项目建设投资由前期工程费、房屋建安工程费、设备购置费、 电贴费、管理费、开办费、其他费用和预备费等构成。 1.2 投资估算依据投资估算依据 2006 年全国统一建筑工程基础定额基价表 2006 年市市政工程预算定额 2006 年市建设工程费用定额 2006 年市安装工程单位基价表 2007 年市安装工程费用定额 2008 年 l9 期市建筑工程造价信息 有关建（构）筑物的相关造价估算指标 建设工程费用的相关配套文件 建设单位提供的有关设计及政府部门批复资料 市颁发的有关建设方面的税费文件 其他相关资料 项目经济评价分析 第一章 投资估算与资金筹措 -5- 1.3 投资估算内容投资估算内容 项目总投资由以下内容组成： 1）工程费用：包括所建房屋及室外体育场地的建筑工程费、平基 土石方工程、道路及广场、变压器等变配电设备、给排水工程、环保和 绿化等。 2）其他费用：包括征地拆迁费、建设单位管理费、供电贴费、勘 察设计费、工程监理费、标底编制费、工程质量监督费、城市建设配套 费及其他税费等。 3）预备费：包括基本预备费和涨价预备费,本项目不考虑涨价预 备费。 4）建设期贷款利息，有本项目通过自有资金及滚动开发已经可 以使本项目顺利实施，因此，项目的整个建设过程向银行借款额为 0，贷款利息为 0。 项目拟建建筑面积 ,总投资 62274.79 万元，包括以下几个部分： 前期工程费用 854.82 万元； 预备费 1508.58 万元； 建设期利息 1459.92 万元。 总投资估算金额详见附表 1。 1.4 关于投资估算的说明关于投资估算的说明 1.4.1 设备购设备购置及安装置及安装费费用用 项目经济评价分析 第一章 投资估算与资金筹措 -6- 设备购置费用（包括运杂费）根据设备制造厂或供货商提供的询 价，计列费用中包括设备安装费用。 1.4.2 其他其他费费用用 其他费用主要包括建设单位管理费、供电贴费、勘察设计费、工 程监理费、标底编制费、工程质量监督费、城市建设配套费及其他税 费，分项目说明如下： （1）建设单位管理费：按 财城（1992）081 号文规定计算，按工程 费用的 1.5%计。 （2）供电贴费：根据项目需配置的变压器容量，按当地部门规定的 取费标准。 （3）勘察设计费：按开发公司提供的勘察设计费进行估算，为 20 万元。 （4）工程监理费：根据价费字（1992）479 号文的有关规定，取工程 费用的 1.2%计。根据开发公司提供的数据为 50 万元。 （5）标底编制费：按 建发（2000）352 号文的有关规定计列。 （6）工程质量监督费：按 价费（1996）100 号文规定计列，按工程 费用的 0.3%计。 （7）城市建设配套费：按市人民政府令文规定的 110 元m2 并进行计算。 1.4.3 预备费预备费 项目经济评价分析 第一章 投资估算与资金筹措 -7- 基本预备费根据机械计（1995）1041 号文中工程建设其它费用 概算指标的规定进行估算，即按前期工程费用、建筑工程费用、设备 购置费和相关其他费用之和乘以预备费率，本项目预备费率为 3%， 本项目暂时不考虑涨价预备费。 1.4.4 建建设设期利息期利息 项目建设期的银行借款利息，由于本项目开发实施过程中，未向 银行借款，因此，建设期利息不予考虑。 2 资金筹措资金筹措 本项目资金投入构成： 资本金 50000 万元； 银行贷款 10000 万元； 滚动开发投入 2274.74 万元； 建设期利息 1459.92 万元。 资金来源与运用表见附表 4，投资计划与资金筹措表附表 7。 项目经济评价分析 第二章 经济效益评价 -8- 第二章第二章 经济效益评价经济效益评价 1 经济评价依据、原则及方法 1.1 评价依据 1）建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部颁布， 1993 年 7 月 1 日，第二版）。 2）房地产开发项目经济评价方法（建标号。 3）中华人民共和国建设部建标（2000）205 号关于发布房地产开 发项目经济评价方法的通知。 4）本项目税金测算，按财政部、国家税务总局关于企业所得税 若干优惠政策的通知（财税字 1994 第 001 号）和关于调整房地产市 场若干税收政策的通知知知财税字 1999 第 210 号）的有关精神执行。 1.2 评价原则评价原则 1）本项目经济评价遵循以静态分析为主，动态分析为辅；定量分 析为主，定性分析为辅的基本原则。 2）本项目经济评价遵循效益与费用计算口径一致的原则，在计算 期内销售价格及成本均不考虑通货膨胀因素。 3）为规避市场和经营风险，本项目经济评价遵循谨慎原则。 项目经济评价分析 第二章 经济效益评价 -9- 1.3 评价方法评价方法 1）假）假设设条件条件 假设项目在 8 年建设和经营期内能顺利实施，建设内容和建设进 度按计划进行，租售价格及租售进度与预测基本一致，国家宏观政策 保持相对稳定，税率保持目前水平。 2） ）评评价方法价方法 本项目经济评价是在市场研究和技术研究的基础上进行的，主要 是利用有关的基础数据，通过编制财务报表，计算财务评价指标及各 项财务比率，进行财务分析，做出评价结论。本项目是按收益性项目 进行经济评价。 2 基础数据基础数据 2.1 成本费用估算成本费用估算 本项目计算期限为 6 年，其中建设期 3 年。 1）开）开发发成本成本费费用用 开发成本主要有征地拆迁、建安工程、公用配套设施和项目前期 费用等静态投入组成。 2） ）销销售售费费用及管理用及管理费费用用 在销售过程中发生的广告宣传费、销售部门人员工资、办公费等 费用，本项目的销售费用按销售收入的 2%计算，其管理费用按直接 项目经济评价分析 第二章 经济效益评价 -10- 投资的 3%计列。 3） ）财务费财务费用用 指企业为项目建设筹集资金而发生的利息支出，金融机构手续等 费用，考虑工程建设和经营时间可交替进行，当年借款在次年可以还 清的特殊性，所以在预计支付借款利息时，均按一年期归还考虑各年 的成本费用。本项目借款利息为 0。 2.2 销售收入及税金估算销售收入及税金估算 1） ）销销售收入估算的基售收入估算的基础础数据数据 根据开根据开发发公司提供的市公司提供的市场调查场调查有关数据，本有关数据，本项项目住宅部分目住宅部分总总建筑建筑 面面积为积为平方米，均价估平方米，均价估计为计为 8000 元元/平方米，其中平方米，其中 80%部分部分为预为预售，售， 10%为现为现房房销销售，剩余售，剩余 10%为为空置面空置面积积。商。商铺铺按按 16000 元元/平方米平方米预预 售售总总量量 15000 平方米的平方米的 50%，剩余，剩余 50%建成后建成后进进行出租，租金按行出租，租金按 60 元元/平米平米 月月进进行行测测算。算。车车位按位按 12 万万/个个计计， ，总计总计 10000 平方米，共平方米，共 400 个。租售个。租售进进度度见见附表附表 2，租售收入和税金估算，租售收入和税金估算见见附表附表 3。 。 2） ）经营经营税金及附加税金及附加 本项目的经营税金及附加包括销售不动产的营业税、城市维护建 设税、教育费附加、交通重点建设附加费，见附表 3。 3）土地增）土地增值值税税 本项目暂不考虑土地增值税。 4）所得税：按）所得税：按 20%计计， ，见见附表附表 9。 项目经济评价分析 第二章 经济效益评价 -11- 3、财务评价、财务评价 1） ）评评价基准参数价基准参数 本项目计算期为 6 年，投资期为 3 年。本项目为房地产行业，基 准收益率取为 9%。 2） ）现现金流量分析金流量分析 本项目全部投资财务现金流量表见附表 5，预测累计净现金流量 为 42321.5 万元、全部投资财务净现值为 30249.75 万元，全部资金财 务内部收益率为 83%。项目内部收益率大于 9%，净现值大于零。本项 目资本金财务现金流量表见附表 6，资本金投资财务净现值为 30163.90 万元，内部收益率远远大于通常情况下的收益率水平。 3）主要）主要经济经济数据及指数据及指标标 项项目主要技目主要技术经济术经济指指标标（一）（一） 项项 目目 单单位位数数 量量项项 目目单单位位数数 量量 占地总面积 69050居住人数人 总建筑面积 平均每户建筑面积 居住面积 平均每户居住人数人 公建面积 人均居住用地 绿化面积 24167.5道路面积 居住户数户车库面积 10000 项目经济评价分析 第二章 经济效益评价 -12- 项项目技目技术经济术经济指指标标（二）（二） 功能所占面积（）总面积（） 商铺15000 住宅 地上建筑面积合计 停车库10000 设备面积 人防面积 4） ）项项目开目开发发建建设设及及经营经营的的组织组织与与实实施施计计划划 项目实施进度计划表项目实施进度计划表 进度安排（按双月计）进度安排（按双月计） 2009201020112012 序序 号号 项目名称项目名称 持续时间持续时间 （月）（月） 4681012246810122468101224 1征地拆迁 2前期工程 6 3基础工程6 4主体结构工程7 5设备安装工程6 6室内外装修工 程 7 7红线内外工程3 8公建配套工程3 9竣工验收2 1 0 销售 27 5） ）财务评财务评价价结论结论 通过以上财务分析表明：该项目投资效果明显，并且通过较好的 利用滚动开发投入，未向银行举债，项目将产生比较好的经济效益。 在当前房地产商品房价格稳中有升的大好形势下，本项目在财务上可 项目经济评价分析 第二章 经济效益评价 -13- 行。 第三章第三章 评价结论和建议评价结论和建议 1 评价结论评价结论 本项目主要针对项目的建设开发进行了初步的经济评价分 析，认为本项目具有投资大、投资回收期短的特点，按照本项目的测 算依据和方法，认为整个项目具有较好的经济效益。 2 几点建议几点建议 为使本项目的开发能获得更好的经济效益，现提出有关对策建议 如下： 2.1 本本项项目市目市场预测场预测主要是从主要是从总总量分析，研究其量分析，研究其总总的的发发展展趋势趋势， ， 而市而市场总场总是是变变化莫化莫测测的，因此建的，因此建设单设单位位应应尽快尽快实实施施该项该项目的建目的建设设施工，施工， 将将该该决策落于决策落于实处实处。 。 2.2 充分考充分考虑虑本本项项目的分析目的分析 本项目的风险点主要在以下方面： 1） ） 资资金运作金运作风险风险 项目建设总投资 62274.79 万元，资金投入巨大，需根据工程项目 的进程落实资金来源，切勿搞成“胡子”工程，否则，即使工程最终 完工也会给项目的后期销售带来不利影响，同时也可能会失去潜在的 项目经济评价分析 第二章 经济效益评价 -14- 市场份额； 2） ） 能否按能否按计计划划进进行租售行租售 鉴于房地产市场竞争的加剧，以及市民购买力的不足，能否如 期、按预测价格将楼盘销售出去也是本项目的一大风险点，因为，按 照上一章的敏感性分析，售价的变动对整个项目的收益率影响较大， 本项目的实际售价（包括住宅和商铺）下降幅度不应低于预测均价的 10%，因此建议业主加强经营销售力量，成立专门的营销决策机构， 全力进行销售。 3）建材及）建材及设备设备市市场场价格价格变动带变动带来的来的风险风险 从敏感性分析中可知，建造成本上升 10%时，将对开发商的收益 构成巨大挑战，因此，必须严格控制造价，精简费用。 这里，建材设备价格的变动将直接影响到项目的造价，从而影响 收益，因此建议业主在与施工单位、材料设备供应单位签定合同时充 分考虑这一因素。 4）建）建设单设单位位应处应处理好外部关系的理好外部关系的协调问题协调问题。 。 诸如相关政府部门、建设单位有关部门、水电气、邮电通讯、交通、 电视等，保证项目的建设顺利实施。 -15- 项目财务评价基础数据估算附表项目财务评价基础数据估算附表 附表附表 1 前期工程费估算表前期工程费估算表 序 号项 目计算依据金额（万元） 1规划设计费建安工程费3%176.21 2可行性研究费建安工程费1.5%88.10 3水文、地质、勘探费建安工程费0.5%29.37 4通水、通电、通路费建安工程费2.5%146.84 5场地平整费60 元/平方米414.3 合计854.82 附表附表 2 建安工程费的估算建安工程费的估算 单位：（万 元） 序号项目建筑面 积 土建设备装饰合计 （）单价金额单价金额单价金额 1商铺部分1500014832224.50 351.72527.58 514.72772.083524.16 2住宅部分148321893.08 351.725192.34 514.727598.72349.44 合计5873.60 附表附表 3 基础设施费估算表基础设施费估算表 单位：万元 序序 号号项项 目目单单 价价计价数量计价数量合合 计计 1供电工程65 万元/公顷5.2426 公顷340 2供水工程15 万元/公顷5.2426 公顷78.64 3道路工程42.13 万元/公顷0.4681 公顷19.72 4绿化工程5.4 万元/公顷0.3501 公顷1.89 -16- 5 其他工程 占建安工程费的 2% 11013 万元117.47 合 计557.72 附表附表 4 开发期税费估算表开发期税费估算表 序号类别计算依据缴纳税费 1配套设施建设费建安工程费12%704.83 2建筑工程质量安全监督 费 建安工程费42.35 3供水管网补偿费 住宅：0.3t/人，600 元/t 商铺：0.1t/人， 600 元/t 住宅：89.14 商铺： 90.00 4供电用电负荷费住宅：4kVA/户，480 元/kVA；商铺：8kVA/ 百平方米，1000 元 kVA 住宅：233.54 商铺： 119.67 5其他建筑安装工程费 2%117.47 合计1357.00 附表附表 5 销售费用估算表销售费用估算表 单位：万元 计算依据计 价合 计 广告宣传及市场推广费销售收入的 2%2461.83 销售代理费销售收入的 2%2461.83 其他销售费用销售收入的 1%1230.91 6154.57 -17- 附表附表 6 借款还本付息表借款还本付息表 单位：万元 序号项目名称合 计建设经营期 第 1 年第 2 年第 3 年 1借款还本付息 1.1年初借款累计010355.55177.75 1.2本年借款100001000000 1.3本年应计利息1459.92355.5736.28368.14 1.4年底还本付息11459.9205914.035545.89 1.5年末借款累计10355.55177.750 2借款还本付息的资 金来源 2.1投资回收11459.9205914.035545.89 附表附表 7 投资与总成本费用估算表投资与总成本费用估算表 单位：万元 序号项 目金额估算说明其中：住宅 分摊成本 （元/） 商铺分摊成 本（元/） 1开发成本53151.72（1.1）（ 1.6）项之和 36565098 1.1土地费用4300025054009 1.2前期工程费854.825353 1.3基础设施建设费557.723434 1.4建安工程费5873.6361361 1.5开发期税费1357610548 1.6不可预见费1508.589393 2开发费用9123.07（2.1）（ 2.3）项之和 476556 2.1管理费用1508.589393 2.2销售费用6154.5780160 2.3财务费用1459.92303303 3合 计62274.7941325654 -18- 附表附表 8 销售总收入估算表销售总收入估算表 单位：万元 用途可售面积建议销售单价销售收入 住宅 .3 8000 元/.44 商铺 7500 16000 元/12000 车位400 个元/个4800 合计.44 附表附表 9 销售计划与收款计划表销售计划与收款计划表 单位：万元 销售计划各年度收款情况 年份销售比例销售数量第 1 年第 2 年第 3 年合计 第 1 年 第 2 年住宅： 60% 79718.58 63774.86 73854.86 商铺： 60% 4500 7200 车位： 60% 240 个2880 第 3 年住宅： 40% 53145.72 42516.58 49236.58 商铺： 40% 3000 4800 车位： 40% 160 个1920 合计100%73854.86 49236.58 .44 附表附表 10 销售税金与附加估算表销售税金与附加估算表 单位：万元 序号类别计算依据建设经营期 123 1营业税销售收入5%3692.74 2461.83 2城市维护建营业税7%258.49 172.33 -19- 设税 3教育费附加营业税3%110.78 73.85 4教育专项基 金 营业税4%147.71 98.47 5防洪工程维 护费 销售收入1.8%1329.39 886.26 6印花税销售收入0.05%36.93 24.62 7交易管理费销售收入0.5%369.27 246.18 合计销售收入6.43%4748.87 3165.91 附表附表 11 投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表 单位：万元 序号项目名称合计计算期 123 1建设投资62274.7943854.829210.009209.98 2资金筹措62274.79 2.1自有资金5000033854.827777.358367.83 2.2借贷资金100001000000 2.3预售收入再投入1432.65842.15 -20- 项目财务评价附表项目财务评价附表 附表附表 12 全部投资现金流量表（全部投资现金流量表（I=9%） 单位：万元 序 号 项目名称建设经营期合计 123 1现金流入073854.8649236.58.44 1.1销售收入073854.8649236.58.44 2现金流出43854.817167.1119748.0336915.14 2.1建设投资43854.892109209.9862274.78 2.2销售税金及附加4748.873165.917914.78 2.3土地增值税 2.4所得税03208.247372.1410580.38 3净现金流量（1）-（2）-43854.856687.7529488.5542321.5 4折现系数（I=9%）0.0.0. 5净现金流量的现值-40233.7647712.9422770.5730249.75 6 税前净现金流量（3） +（2.4） -43854.859895.9936860.6952901.88 7税前净现金流量的现值-40233.7650413.2628463.2238642.71 附表附表 13 资本金投资现金流量表资本金投资现金流量表 单位：万元 序号项目名称建设经营期合计 123 1现金流入073854.8649236.58.44 1.1销售收入073854.8649236.58.44 2现金流出33854.823081.1425293.9282229.86 2.1自有资金33854.87777.358367.8349999.98 2.2预售收入再投入1432.65842.152274.8 2.3借款本息偿还05914.035545.8911459.92 2.4销售税金及附加4748.873165.917914.78 -21- 2.5土地增值税 2.6所得税03208.247372.1410580.38 3 净现金流量（1）- （