史上最全最详细的收房流程及收房注意事项

历史上最完整、最详细的房屋收藏过程及注意事项。首先，注意及时收到入住通知1.这是买房的第一步。注意最后期限。一般来说，开发商同意在通知发出后30天内交付房屋，所以购房者应该安排好时间。2.在收到入住通知后，开发商应首先判断房屋是否如期交付。逾期交付房屋的，应当提出处理意见，由开发商回复决定是否接收房屋，并在通知约定的时间接收房屋。特别提示：1.应注意房屋征收的最后期限。错过房屋征收日期很麻烦。2.收回的日期可以更早，不能推迟。如果实际交付日期超过合同约定的交付日期，开发商可考虑根据合同要求赔偿。3.如有特殊情况不能按期到场，可书面委托亲友和律师，或及时与开发商联系，另行协商并书面确认。4.如果买受人未能在约定时间内到指定地点办理相关手续，从法律角度来看，一般认为开发商已将该房屋实际交付给买受人使用，自通知期限之日起，买受人应承担全部购房风险责任和税费。二、确定房屋是否符合交付条件1.竣工验收备案表-最重要房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表是当前购房过程中最应该关注的文件。为规范工程竣工验收备案管理，建设部制定本表。由设计、监理、施工单位和施工单位共同检查，并在工程竣工后15天内报建设行政主管部门备案。只要项目在竣工验收备案表提交给主管部门备案，发包人必须对项目终身负责。因此，竣工验收备案表对房地产开发商有严格的限制作用。根据有关规定，清单上的每一项都必须报有关主管部门备案。在没有任何项目的情况下，房地产是一个“黑房子”，不能被占用。购房者有权拒绝接受房子。2.住宅质量保证书住宅质量保证书是开发商对房屋质量以及保修期限和范围做出的承诺。必须附在购房合同中，与购房合同具有同等效力。因此，提醒购房者应仔细审查具体项目，特别注意保修期。3.住宅使用说明书住宅使用说明书是房屋设计、施工和验收中具体技术指标的相关说明和注意事项，如抗震指标、墙体结构类型等。4.建设工程质量认定证书5.房地产开发建设项目竣工综合验收合格证6.测量面积登记表特别提示：1.只有在具备上述文件的情况下，才能解释该房屋的具体交付条件。因此，在接收房屋前必须对相关文件进行审核，确认房屋具备交付条件后，才能进一步进行房屋检查、费用结算、入住等交接工作。因此，应该注意这些文件，特别是提醒你看原件而不是复印件。2.建筑工程竣工备案表是最重要的文件。买房时，不能只看开发商是否有这个备案表。人们还必须仔细检查每个项目是否已经归档。它是购房的前提，即使开发商做得好，如果没有这样的形式，就意味着它没有购房的标准，你有权拒绝接受房子。3.对于这些文件，一方面要检查它们是否存在，另一方面也要检查这些文件的合法性。4.如果开发商拒绝出示这些证明文件或文件不完整，您可以要求开发商根据采购合同第11条签署“卖方拒绝出示住宅质量保证书和住宅使用说明书及建筑工程竣工验收备案表确认函”。5.提醒您：住宅质量保证书、住宅使用说明书和管道分布竣工图可以带走并作为证据保存。6.如开发商不能提供上述相关文件，买方有权拒绝接收该房屋，且“超验收藏”不仅符合商业惯例，而且有法律依据。对房子的考虑是房价。只要消费者付清房价款或按合同约定支付相应比例的房价款，他就已经履行了合同义务，开发商就应该交出房子。房屋交付前，业主有权先检查房屋：1.检查住房面积：开发商需出具实测面积测绘报告，并根据房屋土地管理局所属专业测量单位对每套房屋面积核实后得到的测量面积，检查销售面积和误差率范围是否有误差。如果测量的面积误差超过3%，房子可以停止。2.房屋质量检查：购房者在房屋验收时需要仔细检查商品房的质量，这主要可以从以下几个方面入手：(a)房屋本身的质量(二)园林绿化、居住设施、设施标准和其他配套设施是否符合合同约定。(三)装饰质量特别提示：1.必须把握“先验和后验”的原则。2.如果开发商在验房后拒绝办理其他交付手续，购房者可要求开发商签署“卖方拒绝交房确认书”并暂停办理手续。3.购房者应该了解共有的面积和相关知识，以防止开发商侵占。4.如发现质量问题，开发商应限期修复，购房者应要求开发商签署书面函，造成业主逾期未归，开发商应承担违约责任。5.只要房价款已付清，买方已完全履行合同约定的合同义务，开发商应无条件交付房屋，否则视为开发商违约。如果开发商拒绝交房，他应该承担迟交的责任。开发商无权以“未支付相关费用”等任何理由拒绝交付房屋。6.除非开发商根据样板房标准在合同中规定了相关的装修标准，否则不要将样板房标准作为现实标准。四.新房验收的最终结果1.房屋检查如无问题，根据实际验收情况填写验房交接表等相关文件。在此记录单上，应逐一记录检查情况，不得在任何无法识别的项目上记录或书写“暂时不清楚”和“无法识别”的字样。如果发现问题，将如实记录，并要求开发商在一定期限内处理。2.如果有任何不满，你可以提出你的意见，并填写在验房交接表作为书面依据。如果开发商不准备相关表格，买方应以另一种书面形式将意见发送给开发商。3.如果发现任何问题，买卖双方可以通过协商解决。如果问题是可修复的，买卖双方应协商并签署相关的整改和维护文件，并商定下一次验收时间(一般不超过30天)。4.发现的问题应在建筑检验表上详细注明。如确实无法验收，应详细说明不验收的原因，并要求开发商签字盖章。特别提示：1.验房后应坚持的原则是：只要发现问题，无论大小，都要记录在相关文件或表格中，无论陪同开发商的房屋接收人员的言辞如何；如果大楼根本不准备接受登记表，你应该带上你自己的纸和笔，一个一个地记录下来。2.物业公司的行为不代表开发商(除非有明确的书面授权)，所以不要与物业公司就房屋质量签署文件。3.房屋验收中发现问题时，开发商必须盖章确认并同意处理方案。4.如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，他必须取得证据证明不是买方未能按时收到房屋，而是开发商交付的房屋不符合合同规定或法律条件。特别说明：根据法律规定和大多数购买合同，支付公共维修基金、契税和其他费用不能作为开发商交付房屋的前提。1.契税契税是所有者在获得产权证时向国家缴纳的税。支付时间：契税只能在转让时支付。特别说明：除税务机关外，任何单位无权征收。实施：业主入住时无需向开发商缴纳契税，在办理产权证前可直接到税务局办理契税。2.公共维修基金该基金不同于物业管理费，仅用于保修期满后的共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造。税率：房屋交易价格的2%。特别说明：开发商或物业公司无权收取或收取大修基金。这笔资金应该交给地区办公室。如果你把大修基金交给开发商，你可能就拿不回来了。3.区域测绘费区域测绘费的收费原则是“谁委托，谁付费”。购买合同规定了开发商向买方提供面积测量数据的义务，因此费用应由开发商支付。4.物业管理费一年期物业管理费、物业管理费和水电保证金特别提示：普通住宅小区缴纳不足一年的物业费并不违法。物业管理服务收费应当明码标价，收费项目、标准和收费方式应当在营业场所或者收费场所公布。5.物业代理费业主有权选择自行办理产权证，开发商无权向业主收取费用。第二，面积问题面积问题是消费者最关心的内容之一。购买房屋，尤其是远期房屋时，买方必须考虑到合同面积与实际面积之间可能存在的误差，并在签订合同时采取附加条款的预防措施。(一)存在的问题：1.商品房合同面积与实测面积之间存在误差，一直是人们关注的问题。由于在该地区的争议，消费者通常处于被动的状态。建议买方就采购合同中可能出现的问题达成详细协议，以维护自己的权益。2.开发商有时可以通过公共摊位和面积测量来攫取购房者的合法利益，这是不容易找到的。正确测量住房面积是专业人士的工作，普通购房者根本无法完成。其次，由于面积测量的手工操作特点，正常误差难以避免，一些开发商容易造成人为偏差，占用购房者一两米的面积。此外，由于消费者的知识不足，购买过程中的信息不对称使得开发商很容易相互窃取，并向池中添加非共享区域。(2)如何解决面积误差？面积误差：根据有关规定，因买卖双方设计变更导致房屋实测套内面积或建筑面积(含分摊面积)与房屋买卖合同约定面积不一致的，按合同约定处理。如果合同没有约定或约定不明确，应遵循以下原则：(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，房价按合同约定的实际价格结算；(2)如果面积误差比的绝对值超过3%，买方可以要求退房。开发商应在买受人提出退房之日起30天内退还已付房价款并支付已付房价款的利息。买受人同意继续履行合同的，房屋实际面积大于合同约定面积的，买受人应按约定价格补足面积误差比小于3%(含3%)的部分，面积误差比大于3%的部分由开发商承担，所有权属于买受人。房屋实际面积小于合同约定面积的，开发商应返还房价款及不足3%(含3%)部分的利息，开发商应返还房价款(3)共享区域公共建筑面积的分配原则：1.商品房公共建筑面积的分配以建筑物为基础。共用公共建筑面积为本建筑内的公共建筑面积，与本建筑无关的公共建筑面积不得分摊到本建筑内。2.为整个商品房服务的公共建筑面积由该建筑内的所有套商品房分摊；服务于本地区的公共建筑面积应由受益的所有商品房共享。公共建筑面积多次分摊的，分摊系数单独计算。每栋商品房的共用建筑面积为共用建筑面积之和。3.公共建筑面积分摊后，每套商品房分摊建筑面积的具体部分不予分割，但任何人不得占用或改变原设计的使用功能。共用公共建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅及走廊、地下室、值班警卫室等功能服务用房及管理用房的整栋建筑建筑面积；2.房屋(单元)与公共建筑空间之间的隔墙和外墙(包括山墙)的水平投影面积的一半。作为独立空间出售或出租的地下室和车库不计入公共建筑面积，作为人防工程的地下室也不计入公共建筑面积。不应进入的公共建筑空间：1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供热锅炉等。作为人防工程的地下室，独立使用的空间具有单独的使用功能。2、自有和自用单位出售的房屋。3.门卫室和管理(包括物业管理)房为多栋房屋服务。4.对于半地下室，不管照明井的结构如何，它们都不包括在建筑区域内。特别提示：1.签订合同时，应明确约定具体的共享项目。2 .售房单位在预售商品房时，应向预售管理部门提交商品房面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应当重新提交面积测量报告。销售(预售)商品房时，销售(预售)合同(含补充协议)应当载明商品房销售面积、共用建筑面积和共用建筑部位。3.其他有利于其他购买者并需要分摊的非经营性房屋，应当在买卖(预售)合同中明确载明房屋名称和分摊的总建筑面积。三、销售广告审查(a)问题“我们的社区绿化率已经达到.我们的社区配备了小学、幼儿园和俱乐部”购房者常常被上述优雅的言辞所迷惑，但当他们真正收到房子时，他们发现这与现实相去甚远。事实上，虚假宣传和改变地区规划也是一些开发商的常见