保利项目社区商业业态规划报告

保利项目社区商业业态规划建议书报告，2014年3月8日，报告背景：在公司整体发展过程中，优秀的住宅设计和创新保证了公司各项目的热销，并可成为各项目所在区域的销售标杆项目。经典、大气、高品质的建筑设计；从最初的香槟产品到华宇产品的升级，从花园产品到豪宅产品，公司住宅产品的设计和优化一直在继续。报告的背景，但从目前的土地市场情况来看：土地溢价越来越高，仅住宅销售价格不能达到更高的利润率。商业设计能力和运营能力的高低是决定开发商能否通过拍卖方式获得土地的关键。在成都市场，高底价土地层出不穷。今后，正常招标的土地价格将日益上涨。在高底价的基础上，住宅建筑的销售价格不再能支撑更高的利润率。住宅基本保本，商业利润一直是目前开发商拿地的做法。报告背景显示，虽然该公司在住宅开发和销售方面有很强的实力，但在商业规划设计和投资运营方面有许多短板，导致该公司在土地拍卖市场上的弱势。同时，这个问题也造成了大量商业产品的积压，严重影响了公司资金的返还。这些问题主要体现在：报告的背景，1。流行产品和顾客的商业设计与市场需求之间存在一定的偏差；2.开口的宽度和深度大，总面积大；总价太高，非常挑剔；商店里大量的柱网严重影响了商店的实用性。关于商业产品的设计，项目组已经向领导提交了关于设计标准的建议报告。本报告的背景如下：2 .招商引资和业态规划方面的短板很多，阻碍了各种项目商业氛围的快速形成，影响了商铺租金和销售价格的上涨；2.招商方面存在很多问题，特别是大商铺的引入，阻碍了各种项目商业氛围的快速形成，严重影响了商铺的销售和租赁。在格式规划方面，对整个项目规划的总体方向和按区域划分格式缺乏建议。只有在出售后，企业才依靠自己的投资，导致企业氛围淡薄，这严重影响了商店的租金和销售价格。在本报告的背景下，为了解决当前商业销售中存在的问题，更好的进行未来项目的商业销售和运营，从而提升公司的品牌竞争力，我们对万科项目和龙湖项目的典型案例进行了分析研究，希望能对公司后期项目的业态规划和运营提出一些参考性的建议。第一部分10万科商住楼项目调研，产品系列，万科集团商业产品内部规划，案例分析，广州万科四季花城，项目描述：项目位于广州市南海区黄岐，广佛交汇处，广佛都市区核心，距广州市商业中心荔湾区上下97公里，距广州行政核心10公里，乘车15分钟即可到达。建筑面积：50万平方米建筑面积：50万平方米主要由小高层洋房和多层洋房(带电梯)组成。案例研究表明，广州万科四季花城和万科四季广场是四季花城项目的核心商圈。它位于整个社区的入口处。总面积约为20，000平方米。第一阶段的业务是大约9500平方米的产权出售。第二阶段的业务是大约10，500平方米，这是出租，但没有出售。一层营业面积范围：4.3m2-36m2二层营业面积范围：5.04m2-59.22m2销售模式：租购店模式，投资者可选择2年内减少16%的回报或按月收取租金。案例研究，广州万科四色万科业主享受教育费优惠；医疗：类似教育资源模式；交通：除基本的市政公共汽车外，还将开通从社区到广州的公共汽车。会所：每个团体都有一个会所，由万科物业管理，建造一个以应用、休闲、健康为主题的会所。银行：中国银行、中国建设银行、中国农业银行等合作银行开设分行和分支机构，为居民提供便捷的联名卡等服务。案例分析，广州万科四季花城，2。商业配套：商业：以社区入口处的四季广场为核心，群体中有少量社区商户。在格式构成上，由于招商资源的限制，万科成都公司没有覆盖整个万科商业产品部。目前，我们致力于研发商业和办公类型的集中商业项目(钻石广场和汇智中心)。然而，在社区商业的发展中，由于被收购地块的位置和质量以及投资资源的限制，住宅地板商店和街道商店的设计仍在继续，没有区域商业中心或集中的社区商业。案例研究，万科成都公司项目，项目实例，比较典型的项目：万科魅力城，万科魅力城占地666亩，分为五个发展阶段，第五阶段是纯商业用地。当项目出售到第三阶段时，万科在第五阶段出于各种原因与凯德集团合作。凯德最终在凯德广场建成了一座75000平方米的迷人城市，形成了集餐饮、娱乐、购物和休闲为一体的区域性商业中心。万科的其余部分创造了办公大楼和商业公寓产品，命名为万科财政部二号，用于直接销售。项目实例，更典型的项目：万科魅力城、凯德广场魅力城业态规划，项目实例，更典型的项目：万科魅力城、凯德广场魅力店开业、地铁二号线开通，加速了魅力城周边商业氛围的快速成熟，促进了二手房、商铺和租金的快速上涨。凯德广场开业后，魅力城市的二手房价格迅速上涨了1000-1500元/平方米。社区底层商铺的价格已经快速上涨了8000-10000元/平方米。以项目为例，比较典型的项目有：万科城市花园，占地750亩，总建筑面积50万平方米，分为五个发展阶段：产品形式为多层式商业：住宅基地商业主要为独立商业；项目实例，商业规划模式：基础商业街为独立商业街；项目实例，更典型的项目：万科城市花园是唯一一个面积约1000平方米的好家乡社区超市。2012年年中开盘后，对二手房价格的推动作用非常明显。社区超市开业后，城市花园的二手房价格迅速上涨约1000元/。例如，典型的项目是万科金色海荣，占地82亩，总建筑面积28万平方米。它分为三个发展阶段：第一阶段是电梯住宅楼层经销商；二期是金海荣居住广场住宅；第三阶段是商业用地，汇智中心，主要用于办公楼和酒店。金海荣生活广场、汇智中心、项目实例、商业规划模式：以海荣生活广场为核心、以商住楼层为商户的商业街，龙湖项目商业调查第二部分，产品系列，龙湖天街商业品牌定位与建筑介绍，城市综合体，办公、居住、交通、娱乐、商业、酒店、展览、餐饮、产品系列，设计特色1:接入树交通系统，营造邻里感，设计特色2:超大空间尺度，营造舒适的购物环境，设计特色3:先进的高科技综合设施设计设计特色4:现代风格，建筑标志性城市建筑，商业组合，一般商业组合策略，低层：以国际著名服装和时尚休闲服装为特色；高楼层：增加餐饮、娱乐等形式，进一步丰富消费体验，满足多远消费的需求战略合作伙伴：台湾远东百货公司、UME国际电影城、苹果零售店、华生、劳力士、宝马等顶级品牌；HM、哈根达斯、重庆商祺贸易公司(汤米服装)、乐进时尚贸易(上海)公司(韩国品牌)、西西弗斯文化传播公司(书店)、无限创意餐饮管理(中国)公司(曼吉甜点)和大岳咖啡世家(上海)餐饮公司(科斯塔咖啡)正在销售：龙湖地产拥有其商业综合体的所有商场，并销售办公楼和社区商店。1、引入品牌旗舰店，加快经营氛围的成熟，提高整体经营意识水平；2.利用品牌旗舰店的影响力开展对其他业务的投资推广，加快业务成熟；3、通过企业的整体效应，增强企业的活力和可持续经营。例如，该项目覆盖龙湖3000个城市，3000套，3000个星座，一个住宅基地业务，占地67亩，总建筑面积27.8万平方米的住宅建筑：多层洋式高层电梯；商业：3000套集中商住商业街3000个星座(写字楼)，项目实例，龙湖3000个城市，商业核心：3000套总建筑面积34000平方米，是集电影、音乐、美食、文化、时尚于一体的一站式精致时尚购物休闲场所。例如，3000集的龙湖商业街在提升3000座城市和3000座城市的住宅和商业建筑的价格方面非常有效。3000集开播后，3000座城市和3000座城市的住宅价格将增加1000-2000元/；3000套住宅商铺开业后，价格涨幅达到8000-15000元/。第三部分成都其他典型项目，绿岛国际社区，总建筑面积200亩：商业规划21万平方米：裙楼步行街商业广场层商业街，项目实例，精品路，总建筑面积277亩：商业规划74万平方米：集中商业步行街商业广场层商业街精品天地。庆阳大道，光华大道，美食街，项目实例，第三部分对公司内部项目商业形式规划的启示，主要商店，1。根据商业调查案例的启示，主要门店的规划目的主要是加快商业成熟；稳定住宅和商业客户的购买信心；提高项目水平；提升本项目商住物业的档次和主要门店的业态规划：业态规划主要基于对周边商业条件的调查、对客户消费能力的调查以及对项目的品位分析。原则上主要考虑以下形式：主店、招商运作、主店销售建议：招商运作：建议从品牌战略层面的合作入手，参照龙湖商业运作模式，与多家品牌旗舰企业签订战略合作协议，为公司项目的业务注入活力；尽量按照主店商户的要求，进行产品设计和装饰；按一定的免租期和租金优惠给合作企业表示足够的诚意；销售：主要商店可能需要公司的长期自力更生，并寻找未来销售的机会。主要商店，生活服务企业和2。生活服务业务主要