第2章房地产开发经营程序

.,1,.,2,第2章房地产开发经营程序,.,3,.,4,2.1土地储备开发,按照国民经济发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划，由政府统一确定土地用途与规划设计指标，有计划地委托土地储备开发实施主体负责实施土地征收（收购）、拆迁安置、土地平整、市政基础设施建设、公用配套设施建设，按期达到土地既定开发标准的土地开发行为，并由政府统一组织验收，将验收合格的已开发土地纳入储存以备供应。,.,5,2.1.1土地储备开发概念与内涵,主体：市、县人民政府的国土资源管理部门实施主体：土地储备机构目标：战略目标和现实目标依据：国民经济发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划内容：编制计划与方案征地拆迁安置土地平整设施配套验收储存入市,.,6,名词：生地、毛地、熟地,生地：不具备城市基础设施的土地如尚未开发的农田和荒地毛地：城市基础设施不完善或需要拆迁而尚未拆迁的土地熟地：经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕，可供直接建设的土地,.,7,2.1.2土地储备开发的基本程序,.,8,2.2房地产二级开发程序,.,9,名词：划拨,实施土地有偿出让之前的主要供地形式。国家行政机关以行政划拨方式授予权利人土地使用权。多见于行政、军事、公共设施、特殊项目等用途。划拨取得的土地以后要转让需补办出让手续，也就是将划拨改为出让，补交土地出让金。,.,10,名词：协议出让,曾经是最重要最常用的政府供地方式。政府与土地使用者以协议方式签定土地使用权出让合同，土地使用者支付相应出让金，国家把一定期限的土地使用权让渡给土地使用者。缺乏公正性，不利于公平竞争。从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。,.,11,名词：招标,公开招标：招标人通过报刊、电视或网络等公共媒体介绍、发布招标公告或招标信息，邀请不特定的法人或者其他组织投标。邀请招标：发邀请书，对使用者有资格限制标书密封，不允许多次报价，一次成效打破垄断，但周期长，工作复杂中标者可操作，不一定是最高出价人,.,12,名词：拍卖,在指定的时间、地点、利用公开场合由政府代表者土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。拍卖竞买，举牌应价，成交迅速以获取最高出让金为目的，无特殊要求,.,13,.,14,名词：挂牌,出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便；三是有利于土地有形市场的形成和运作。,.,15,楼面地价=土地总价规划建筑面积土地单价规划容积率=2.6亿/67345/2=1930元/平房价将会是多少？,.,16,名词：勾地制（预申请制度）,先勾后买，避免市场低潮期的流拍和贱卖单位和个人对具体宗地有使用意向的，可以提出“勾地”申请，并承诺愿意支付的土地价格。,市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当及时以招标拍卖挂牌方式出让该宗地。提出“勾地”申请的单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格。,.,17,.,18,地块总用地面积5.7公顷，规划地上建筑面积27万平方米，另地下可建建筑面积10万平方米，建筑限高180米。整个“8-1地块”的商办楼宇比例将占到70，其余30为商业、酒店及文化娱乐设施。,.,19,.,20,.,21,8-1地块周边的五星级酒店,.,22,8-1地块周边的知名写字楼,.,23,试点“预申请”制度，采用“先招后拍”的土地出让方式，预申请报价不得低于90亿元。要通过预申请、投标评标和现场竞价三步骤。如果地块因无人投标而最终不成交，则已获得投标资格的投标人，3年内不得参加上海市土地使用权招标拍卖挂牌出让活动，同时已提交的投标保证金不予退还。严格的入场门槛导致大批房产巨头的出局。此前呼声很高的香港新鸿基以及和记黄埔等开发商，在预申请阶段即惨遭淘汰。,.,24,2009年11月30日，8-1地块预申请结果公布,证大等4家企业入围2010年2月1日，外滩8-1地块投标、开标活动举行2月1日9时30分，投标开始，到场竞价的4家开发商：新黄浦、上海证大、复地集团联合体（包括复星科技、台州林海、上海嘉投）以及中华企业联合体(包括太平洋人寿、泰康人寿)。,.,25,.,26,评标阶段：根据地块的出让文件，商务标的评分标准是通过投标人的净资产、银行存款、商办物业开发量、商办物业持有量等，由9名专家打分。16时30分，现场公布得分：中华企业联合体的综合得分为139.56分，为最高分，上海证大的综合得分为106.28分，紧跟其后。根据出让文件的相关规定，只有商务标得分和综合得分均超过标准线的投标人才能成为候选中标人进入下一轮。也就是说，只有中华企业联合体符合该条件。险资进入房地产行业的脚步已经加快。,.,27,不过，勾地制又规定，如果只有一名投标人的商务标得分和综合得分超过标准线，则在其他投标人中，按综合得分确定分数最高的投标人为候选中标人。于是，综合得分排名第二的上海证大，虽然商务标得分只有43分，没有达到标准线，但最终以“候补”身份进入竞价阶段。,.,28,17时29分，现场竞价开始。起始价为91.1亿元，加价幅度为1000万元。最初几个回合，中华企业和上海证大轮番举牌竞价，互不相让。当上海证大报出91.6亿元之后，中华企业开始迟疑，主持人叫价两次后才加价1000万元，而上海证大则非常迅速地将价格加到91.8亿元。随后的每次加价，中华企业代表均应价缓慢。当上海证大叫出92.2亿元的报价后，中华企业再也没有举牌。,.,29,中华企业的退缩可以理解为受到政策和舆论的压力，当时“央企不拿地王、主业非地产的央企退出”的浪潮正值高峰，太保、中华、泰康作为金融背景极深的联合体面临的形势急转直下，使之在竞价环节有所顾忌，最终被证大反超并以在业内人看来“理性”的价格拿下地王。反观中华企业的对手上海证大置业有限公司,投标文件显示,公司银行存款仅有5.727亿元，公司净资产23.2961亿元投标文件中