房地产企业财务核算与税法的协调

房地产企业财务会计与税法的协调陈玉卓、赵建华税务部、会计部0514-(办公室)(办公室)(手机)(手机)电子邮件：首先，概述房地产开发企业是指具有独立法人资格，从事城市建设用地、房屋等建筑产品开发建设的企业。他们实行独立核算，独立经营，自负盈亏。虽然开发企业从事城市建筑场地、房屋和其他建筑产品的开发和建设，但它们不同于一般建筑单位和建筑企业。它开发和建造的最终产品，即建筑工地和房屋，不是为了满足该单位的使用，而是作为商品向社会和用户提供和出售，并给予补偿。作为一个企业，它不仅像建筑企业一样从事建筑安装生产活动，而且在国家计划的指导下，从征地拆迁开始，到开发、竣工、销售，从事建筑产品的全过程开发经营活动。因此，开发企业是以城市土地开发和房地产管理为主要任务的生产经营单位。作为一个独立经营、独立核算、自负盈亏、对国家负有经济责任、具有独立法人地位的企业，它具有以下显著特征：1.产品的商品性质。房地产开发企业开发的建筑产品，无论是建筑工地还是房屋建筑，每天都作为商品进入流域，并有偿出售或转让。2.发展和运作的复杂性和多样性。不同于工业企业的产品生产，企业开发建设的建筑产品，特别是商品住宅小区的建设，除了自己建设商品住宅和其他建筑外，企业还应根据城市建设规划的要求，承担与商品住宅和其他建筑产品相关的市政、公共、电力、通信等基础设施和相应的公共配套设施的开发建设。在建筑产品的开发过程中，为了安置搬迁居民，企业还需要建造一批专门用于安置搬迁居民的房屋。对于开发的各类建筑产品，企业将根据市场对建筑产品的需求自行销售、转让、租赁和经营。相当数量的开发企业开展和从事商品房售后服务，包括房屋维修和物业管理。可见，开发企业的经营活动是广泛的、多样的、复杂的。3.生产周期长，投资大，经济往来多。土地和商品房等建筑产品的开发和建设不同于一般工业产品的生产，生产周期较长，大多持续一年以上。由于建筑产品成本高，需要更多的资金，而且这些资金要在生产过程中停留很长时间。因此，开发建设需要大量资金。由于生产的社会性和开发产品的商品性，特别是建筑产品生产的特殊性，企业在开发经营过程中比其他生产企业拥有更多的与其有经济关系的单位。它不仅因购销活动与物资供应单位和商品房等建筑产品的采购单位(包括个人)有经济往来，还因工程承包、招标、勘察设计与建筑安装施工企业有经济往来。开发企业与其他单位之间的经济活动不仅存在于购销流通领域，也存在于生产领域，与企业一起贯穿于供应、生产和销售的全过程。4.房地产开发企业的业务运营主要包括以下几个方面：(1)局域网的开发和运营房屋委员会首次物业登记编号房屋委员会官方销售许可产权转让房屋委员会清除物业管理房地产开发企业主要账户表序号编号帐户名123456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142434445464748495051525354555657585960616263101102109111112113114115119121123124125129131133135136137138139141151155156169161171181183201202203204209211214221223229231241251261301311313321322401407501502503511512521522531541542543544一、资产现金银行存款其他货币基金短期投资应收票据应收帐款坏账准备预付款其他应收款材料采购采购和保管费库存设备库存材料低值消耗品材料成本差异委托加工材料开发产品分期付款产品开发租赁开发产品周转房预付费用长期股权投资长期债务投资固定资产累积折旧固定资产清算固定资产购建支出无形资产长期待摊费用待定财产损益二。债务短期贷款应付票据应付账款已收存款其他应付款应付工资应付福利应计税应付股息其他应付款应计费用长期贷款应付公司债长期应付账款三。所有者权益类别实收资本资本储备盈余储备今年利润利润分配四.成本类别开发成本发展的间接成本V.损益类别主营业务收入主营业务成本主要业务的税费其他营业收入其他运营费用营业费用管理费用财务费用投资收益非营业收入非业务支出所得税二、房地产开发企业的成本核算一、成本核算的内容房地产开发成本核算的主要内容是开发产品的成本。企业在开发、建设和经营房地产业务过程中发生的各种费用称为开发经营费用。开发产品的成本是指成本计算对象即开发项目所承担的开发和运营费用。开发产品的成本项目如下：(一)征地拆迁补偿是指房地产开发企业根据城市建设总体规划进行土地开发所发生的各项费用。包括征地费、耕地占用税、劳动安置费、拆迁地上地下附着物补偿费的净费用、房屋拆迁安置费。(二)项目前期费用是指开发项目前期发生的所有费用。包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘等费用。(3)基础设施支出是指房地产开发项目开发过程中发生的各种基础设施支出。包括发展道路、供水、供电、供气、排污、泄洪、通讯、照明、卫生、绿化等社区项目。(4)建筑安装费用是指房地产开发项目开发过程中发生的各种建筑安装费用。包括企业以外包方式向承包商支付的建筑安装费用和自营产生的建筑安装费用。(五)公共设施费是指开发区域内公共设施发生的必须由房地产开发项目承担且不能有偿转让的支出。包括修建水塔、车库、公共厕所、锅炉房、托儿所、幼儿园、派出所、居委会等发生的费用。(6)发展的间接费用。指企业直接组织和管理开发项目的单位发生的工资福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等费用。开发的间接成本相当于一般工业企业在车间中发生的制造成本，应分配并计入开发产品的成本。像其他企业一样，运营商公共设施费间接设施的发展组合仪表月天31支付土地征用费2支付拆迁补偿3支付水文地质勘察费180004付给市政公司5付给建筑公司50000500006公共设施预扣费317将转移的间接成本分配给发展620006200031本月合计180005000062000转出开发成本180005000062000月末余额会计与税收成本内容的比较会计中开发产品的成本税收开发产品的建设成本指成本计算对象，即开发项目所承担的开发和运营费用。这些包括：(一)征地拆迁补偿。(2)前期工程费用。(3)建筑安装费用。(4)基础设施费用。(五)公共设施费。(6)发展的间接费用。83号：指开发产品完成前发生的所有支出，包括：征地拆迁补偿、前期工作、基础设施建设、建筑安装工程、配套公共设施、间接开发费用、借款费用及其他费用。第31条：开发产品建造过程中发生的所有支出，凡在本期实际发生的，均应按权责发生制计入成本对象；未发生在当期但应由当期承担的，不计入当期成本对象，但税收法规可以计入当期成本对象的除外。二。成本会计科目的设置房地产开发企业收取和分配开发经营费用，用于开发产品成本核算的主要账户是“开发成本”和“开发间接费用”。“开发成本”账户本科目为成本科目，核算企业在开发土地、房屋、配套设施和建设项目中发生的各项费用，以及企业在装修租赁住房和补充室内设施中发生的租赁住房项目费用。该账户的借方反映了产品开发过程中发生的直接开发费用以及开发产品间接开发费用中包含的月末分配。贷方反映结转到“开发产品”账户和“租赁开发产品”或“投资性房地产”账户的已完成开发产品的实际成本。期末借方余额反映了在建开发项目的实际成本。该账户的明细账是按照开发项目的类型设置的，如“土地开发”、“住房开发”、“配套设施开发”和“开发代建项目”。在明细账下，根据成本计算对象设置账页，根据成本项目设置栏目，进行明细核算。(2)“开发费用”账户本科目为成本科目，用于核算企业独立核算单位开发产品发生的所有间接费用。该账户的借方收取当月发生的所有开发管理费用。贷方反映月末按照一定的分配标准结转的费用总额。结转后没有余额。本科目的明细账应根据企业内部不同单位的名称设置。房地产开发企业可以根据管理要求、企业规模、开发项目和开发费用金额，将“开发成本”科目分为“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“开发代建项目”四个一级科目，或将“开发成本”和“开发费用”合并为一个科目。税收要求：第83条：房地产开发企业必须将开发产品的建设成本合理划分为直接成本和间接成本。根据相关的会计凭证和记录，直接成本可以直接计入成本对象。间接成本可以区分成本对象的负担，直接计入相关成本对象；如果由于多个项目同时开发或连续滚动开发而无法区分负担对象，则相关开发项目的成本应按照比例原则，按照占用等方法按比例计入第31条：产品的开发必须根据一般商业惯例和会计惯例合理地划分成本对象。同时，所有支出应合理地分为直接成本、间接成本和共同成本。开发产品完成前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按照配比原则分配给各成本对象。其中，直接成本和能够区分成本负担对象的间接成本直接包含在成本对象中。因多个项目同时开发或连续滚动开发而无法与负担对象区分的共同成本和间接成本，应按各成本对象(项目)的占地面积、建筑面积或项目概算的方法进行计算和分配。三、土地开发成本核算土地开发是指建设用地的开发，是房地产开发企业的主要业务之一。建筑地盘根据发展用途分为商业建筑地盘和自用建筑地盘。商业建筑用地是指为出售或有偿转让而开发的土地。自用建筑用地是指企业直接开发用于建造商品房、租赁房和周转房的土地。土地开发成本的计算包括成本的收取和成本的结转。(一)征收土地开发成本和费用1.征地拆迁补偿、前期建设费、基础设施费、建筑安装费等直接费用一般根据受益者情况直接计入土地开发项目开发成本。2.公共设施费的征收。(1)如果公共设施与施工场地同步开发，开发费用将直接计入施工场地开发费用；如果受益人不明确或应由两个以上的开发项目共享，可通过“开发成本配套设施开发”账户收取。配套设施建成后，可按每个开发项目的预算成本比例进行分配，应由土地开发成本承担的部分转入“开发成本土地开发”账户。(2)如果在施工现场开发公共设施后，企业及其他已计提土地开发项目的企业所承担的公共设施费用，借记“开发成本土地开发”和“预提费用”，在实际发生公共设施费用时，借记“开发成本配套设施开发”，贷记“库存材料”、“应付账款”等。当配套设施完工并分摊实际设施成本后，“预提费用”将转移并结算。例如，开发企业的土地开发项目的配套设施是在土