MBBT信托模式房产开发简介+(2)

MB.BT信托模式房产开发操作流程概要1、MB.BT信托模式房产开发介绍MB.BT信托房产开发模式是指由承建方采用MB建筑体系中的工厂化标准件建设住宅，信托模式资金管理，货币方式移交给业主方的现代新型房地产开发模式（MB.BT信托模式）。简单地讲，土地方出土地，承建方采用MB建筑体系，以BT信托的方式，集资金、基金、建设、销售、房补、管理于一体地进行房地产开发销售，在双方约定的时间内，支付（移交）约定量的货币给土地方。使土地方基本得到在按原建设标准、原投资规模、原开发周期内得到的适当或合理（分成比例）的成本回收和利润回报。1.1、MB房产开发模式MB新型住宅开发项目是指以MB建筑体系科技为载体、以政策扶持、资本运作为工具、以对购房客户实施补贴为市场推动力的一种全新房地产住宅BT信托开发管理模式。MB全程为轻型房屋钢结构体系，或称轻钢轻板房屋体系，简称MB建筑体系。MB “轻型房屋钢结构体系”是采用合金钢方管钢内灌混凝土为柱，帽型钢管内灌注混凝土为梁及压型钢板或帽型钢井格梁上铺设一次性模板与混凝土组合成楼板的一种新结构建筑体系。MB轻型房屋钢结构建筑体系是由建设部组织研究实施，非常适合中国国情。1992年建设部下达了“八五”科研计划， 1999年7月13日由建设部转发国家经贸委批准建设部上报的住宅产业现代化MB轻钢轻板房屋体系研究课题为国家重点技术创新项目。1999年8月20日国务院办公厅（国办发72号文）转发建设部等八部委关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知，通知中制定主要目标是“到2010年初步形成系列的住宅建筑体系，积极开发和推行使用轻钢框架结构及其配套的装配式板材。通过住宅设计的技术创新和标准设计、缩短施工工期，降低成本，提高劳动生产率”。2000年6月19日建设部办公厅发函（建办科函94号）关于国家重点技术创新项目“轻钢轻板房屋体系”可行性论证报告的批复。“国务院总理十分重视和关心亲自批示有关部门组织落实”，于2005年完成了国家重点技术创新项目的研发。正式出版MB轻型房屋钢结构建筑体系建设行业专业技术人员继续教育培训教材。MB轻型房屋钢结构建筑体系的先进技术，1999年被列为国家重点技术创新项目，2000年获得国家知识产权局颁发的发明专利证书，拥有了自主知识产权。2001年5月， 建设部批复：采用该体系设计的高层建筑正式通过审查，认定该体系技术已经成熟，符合现行规范，满足使用要求，可以应用于高层建筑设计。2004年获环保部、科技部、农业部、共青团中央的联合嘉奖， 并获得建设部的准入标准：设计标准、施工标准、质量控制标准和验收标准。2005年建设部推荐MB轻型房屋钢结构体系荣获全国绿色建筑创新奖。2006年获建设部颁发的绿色、节能建筑科技成果奖，长期以来一直得到了中央领导的关心和支持。随着 2010 年4 月17 日住房和城乡建设部批准发布的轻型钢结构住宅技术规程的正式实施，我国轻型钢结构住宅产业化步入了发展的快车道。MB建筑体系是国家重点技术创新项目。目前在河南、山东、辽宁、广西、上海等大规模起动MB建筑体系建设。1.2、MB建筑产业化的优势1.2.1、抗灾性能好MB建筑采用钢与混凝土组合构造，主体结构采用壁厚616钢管，内灌混凝土制成，钢板包混凝土式。是使受力构件 引起“质”的变化，强度明显提高，管内混凝土蓄热，火灾时能延长结构的耐火时间，地震时能确保梁、柱不倒塌、建筑物不破坏，与抗中强震建筑物相比，抗震能力提高34倍，安全度大大提高。1.22、建设速度快MB建筑主体结构采用冷弯成型矩型钢管制成，主体结构一次吊装三至四层，装配式各种板材，形成规模化配套生产，建设速度提高23倍。1.23、标准高、成本低MB建筑体系提高材料质量等级，选用优质耐腐蚀钢板、高强度混凝土、节能、保温、墙体作防水处理。虽然增加材料成本，MB建筑体系自重减轻50，桩基用量减少，降低地基处理成本与混凝土框架建筑相比梁柱的混凝土用量降低50，运输费用降低了；不用捆扎钢筋和装拆模板人工费用降低，施工周期缩短，降低财务费用和各种辅助设施费用。功能质量提高与费用下降两项抵扣，总投资成本基本持平。1.24、节材、节能、节约资源MB建筑就地取材，利用地下室水池的水温把地能温度与室内温度串联成一体，室内常年保持气温2226度，建筑物节能可达70。现有水泥供量比传统方式建筑可增加一倍,节材50,节地、节能、节水、节材，真正实现发展节约型城市的目标。1.25 、据初步测算，全国在现行的资源供给的条件下，可满足建筑面积翻两番的需求，真正达到了节地、节能、节水、节材和发展节约型城市要求。1.26、用科学发展观破解“住有所居”难题 ，只有采用MB建筑体系先进技术才能转变房地产经济发展方式，才能实现当年设计、当年建设、当年实现销售。推行市场化购房补贴机制将部分收益逐年返回给购房者，降低购房者负担力促使目前房价与大多数居民购房支付能力相匹配，让百姓共享改革成果人人买得起住房，扩大住房消费，促进中国房地产市场持续健康发展。1.27、住宅产业现代化 住宅产业现代化是一项全社会共同参与的事业。构建了一个住宅产业化科技金融服务平台，从学术上称作技术资本服务、金融资本服务、市场资本服务。而实质性服务为了解决三角债及拖欠农民工工资问题，转变房地产经济发展方式,提供业主工程款支付保函为开发商代为“付”钱；实现住宅产业现代化代建费方式为总承包企业全额“借”钱；推行购房补贴减轻购房者负担，加快销售促进住房消费为购房者“送”钱。可供社会共同使用和合作。2、MB.BT信托模式房产开发操作流程MB.BT信托模式房产开发操作流程为：土地方（开发商）出土地和设计，与我公司核实成本和利润，填写住宅产业化BT合作项目报批表（见附件），经上海公司批准，与总承包方（我公司，由上海公司授权指定）签订总合作协议，转移项目的开发权、销售权、管理权等。由我公司协调启动国家MB发展（建设）专项基金全额注资到上海安信信托公司，同时本房地产开发项目的资产（指各种法律文书等）也委托信托管理；启动MB建筑体系的设计、住宅工业化生产、施工组装、质量标准、验收等；与专业的房产销售公司合作，启动购房补助基金（补助购房总额的50%）销售房产。信托公司依法依规独立收、支进行资金管理。房产销售完毕后，按约定时间，顺位进行资金支付：工程款（MB发展基金）；购房补助基金；土地方的收益（成本+利润）；总承包方的收益等。总承包方的物业管理，购房补助基金（20年），土地方土地物权将一直与购房业主同在。2.1土地方（开发商）合作的基本要求凡是已取得政府批准的城市建设项目，项目公司只需要取得：土地使用权证，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，项目公司缺少建设资金，愿意与我公司合作，愿意采用MB.BT信托模式开发房产，经审核同意，签订相关协议，我公司负责投入项目后期全部建设资金。在成立项目公司的基础上，本公司代建设方支付全部建设工程款，确保项目按时建设完成与迅速销售，按约定支付土地方应得的收益（成本+利润）。2.1.2项目选择与土地方（开发商）要求项目选择不投资大型公建，不投资大型外资行业，不做纯商业地产和纯别墅地产；项目必须是能够带动区域发展的，有一定影响力的龙头项目；项目必须是县级以上的核心区域项目，该区域有着良好发展前景。开发商资质要求开发企业须具有二级及以上开发资质；开发企业须有良好的企业信誉和行业信誉。合作流程：凡是开发企业己取得的房地产开发权益，乙方成立项目公司，提供货币、技术和消费资本的三项服务，代甲方支付工程款并开出业主工程款支付保函，甲方不用任何建设资金。三项服务另外给甲方带来缩短建设周期、提高生产力、降低投资成本、加快销售、增加收益、降低投资风险。2. 2具体操作流程2.2.1土地方（开发企业）必须提供以下资料（1）、公司材料 企业简介、营业执照、法人代码证、开发资质证书、公司章程、财务报表（经审计）、贷款卡及密码复印件、法人身份证复印件及简介（2）、项目材料 建设项目选址意见书、项目可行性研究报告、发展计划局批复文件、国有土地使用证（房地产权证）、建设用地规划许可证、建设用地批准书、建设方案批复、工程设计图纸、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证（可补办）。（3）投资的项目资产必须委托信托管理由信托公司负责对整个项目运转过程中的资产和资金进行管理，并由信托公司进行资产的公正分配。2.2.2操作程序（1）、沟通信息，双方交换有关文件资料，让土地方（甲方）公司了解MB建筑体系的实施方案。（2）、凡土地方（甲方）公司的开发项目符合我公司MB建筑体系要求的企业，填写住宅产业化BT合作项目报批表（见附件1）。（3）、待我公司上级主管公司上海总部审查批复后，我公司与土地方（甲方）公司签订总承包合同。土地方转移项目的开发权管理权和销售权等。（4）、我公司发起成立项目公司。公司由我方负责，土地方（甲方）协助。MB建筑体系项目的报批、施工、监理、验收等手续按当地政府规定的传统建设项目程序同样办理。（5）、我公司协调项目公司选定设计单位，设计费用土地方（甲方）只需首付20%，设计单位的技术问题由我公司协助指导。土地方（甲方）公司已设计图纸，我公司负责图纸结构部分按MB建设体系设计变更。 （6）、我公司协调资金、基金、施工建设、监理、销售等。（7）、项目完工进入销售后项目公司与上海总部凭受益人权益确认书，在信托合同规定的时间内获得投资资金与利润。 住宅产业化BT合作项目报批表 编号：合作说明：采用住宅产业化BT信托方式转变房地产传统开发模式，把利润与建设成本剥离，能保证商品房开发企业（土地方）合理的利润且能规避投资风险。开发商取得房地产项目开发权后按BT信托程序操作，就能获得项目开发合理的收益，解决融资难、销售难、投资风险等问题。开发企业（土地方）： (填写) 法人代表：(填写) 公司注册地址：(填写) 联系人 ：(填写)联系电话：(填写)邮箱：(填写)工程名称: (填写) 该项目位于: (填写) 总建筑面积 万地上建筑面积： 建筑高度： 米地下建筑面积： 占地面积： 原计划开发周期： 年定额施工期限： 年全部销售完毕期限: 年 原计划贷款： 万元限： 月 贷款利率:融资成本: 万元1取得土地费用 万元6财务费 万元2前期费用 万元7销售费 万元3市政基础设施工程费 万元8各种税费 万元4建筑安装工程费 万元9预备费（不可预见费）5管理费 万元11总投资成本 万元原计划平均销售单价： 元/平方米（销售总收入除以建设总面积）可销售面积 销售单价 元/周边销售单价 元/销售总收入 万元营业税 万元土地增值税 万元毛利润 万元所得税 万元净利润 万元当地家庭月平均收入： 元当地城市居民人口: 万人 开发企业（土地方）：XX房地产有限公司承诺：本企业自愿与上海XX地产实业有限公