xxxxxx公司论文关于房产xxxxxx公司应对“跳单”的法律风险防范论文范文参考资料

xxxxxx公司论文关于房产xxxxxx公司应对“跳单”的法律风险防范论文范文参考资料 委托人陶德华提供房源信息，提供订立房屋买卖合同的机会，而委托人的义务是对上海中原公司提供的服务支付酬劳。因此根据上文所引的法律规定，这一合同具有居间属性，而不属于 合同等其他合同。 3.禁止“跳单”格式条款有效 根据合同法第四十条的规定：“如果格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方存在免除其责任、加重对方责任或者排除对方主要权利的，该条款无效”。对于本合同中关于禁止买方利用*公司提供的房源信息却绕开该*公司与卖方签订房屋买卖合同的约定这一禁止“跳单”格式条款是否有效，笔者认为该条款是为防止买方陶德华利用上海中原公司提供的房源信息却跳过中原公司购买房屋，从而使*公司无法得到应得的佣金，该约定双方具有相应的民事行为能力，意思表示真实，且并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定是有效的。 1.客户构成“跳单”的要素分析 合同法第四百二十六条、第四百二十七条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付酬劳；居间人未促成合同成立的，不得要求支付酬劳”。但是如果任由委托人看房后跳开*公司，逃避支付佣金的约定义务，则对居间人显属不公平。因此，确认客户“跳单”的要素就显得很有必要，笔者认为认定客户构成“跳单”的要素主要有以下四个方面： 第一，有效的禁止“跳单”条款。即在双方订立的居间合同中，具有不违反民法和合同法等相关法律的禁止“跳单”条款的存在，这是确认客户构成“跳单”的法律依据和大前提。 第二，房产*公司提供了居间服务。即房产*公司履行了居间合同的主要义务，如根据客户的要求提供房源信息，带领客户看房等等，并留下了相关证据。 第三，客户在看房后的合理期间内“跳单”。对于房产居间合同如本案房地产求购确认书中的禁止“跳单”的格式条款，里面约定了看房后的一定期限内不得“跳单”。本案中的约定是6个月，上海市第一中级 _的周峰和李兴认为3个月比较妥当，此3个月的期限从看房完成之日起开始算，而不是从居间合同签订之日起算。 第四，客户“跳单”时是恶意的。比如为了逃避支付或者少支付居间酬劳，自己或者利用第三人与卖房人直接签订房屋买卖合同，或者故意透漏信息给第三人使第三人与卖房人签约，等等。而如果卖房人将同一所房屋通过多个*公司出售，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息，买方选择了服务更好，价格更低的*公司，这符合民法的契约自由精神，此应为善意，与前面所说的恶意相对应，不应构成违约。 2.本案中被告陶德华并无违约 该案中，被告陶德华虽然与原告上海中原公司有合同在身，合同中也规定了符合法律规定的禁止“跳单”格式条款，中原公司也提供了房源信息、带领看房的居间服务，但陶德华是通过正当途径对多个*公司的对比，善意的选择了价格更优惠的另一家*公司，此做法并无不妥，符合传统民法中的契约自由精神，彰显了以人为本的原则，因此，笔者认为法院判罚非常准确，被告陶德华并没有构成“跳单”违约。 四、本案带来的一些深思房产*公司应对“跳单”的法律风险防范 在如火如荼的中国房地产市场，各种各种的房产纠纷数不胜数，该案中的房屋买卖居间合同纠纷就是一个非常普遍的存在。该案作为最高 _发布的指导性案例，它的判罚彰显了社会主义法律以人为本的思想，但在间接上也使*公司之间的竞争更加激烈，面对的法律风险也更高。因此本人针对*公司如何应对“跳单”的法律风险有一些深思和倡议。 第一，房产*公司人员应加强对“跳单”违约的法律认识。房产*公司的相关人员，应该认真学习和分析最高 _发布的这一指导性案例，理解“居间合同中禁止买方利用*公司提供的房源信息，却撇开该*公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得跳单违约；但是同一房源信息经多个*公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个*公司中选择报价低、服务好的*公司促成交易，此行为不属于跳单违约”的深刻含义，从法律思维上武装自己，以便在日后的*工作中更加游刃有余，避开犯错。 第二，房产*公司应完善自己的合同和相关条款。一般来说，房产*公司都有自己一整套的合同或者协议文本，这些文本都是事先做好，可重复使用的，也就是按照合同法的规定，属于格式合同和格式条款。本指导性案例虽然认可了禁止“跳单”条款，但并非条款无懈可击。比如本案的格式条款规定“看房后6个月内禁止跳单”，笔者也认为期限偏长，如果改为3个月左右，避开出现加重买房人责任、排除买房人权利而被法院认为是无效格式条款的法律风险。同时，关于格式条款中的违约金或赔偿金，在该案例中，如果陶德华恶意“跳单”，应按照与出卖方就该房地产交易价格的1%向 中原公司支付违约金，如果该违约金的标准不是1%而是超过了国家法定的房产居间酬劳标的如5%或更高，那么该格式条款同样存在无效的法律风险，应非常注意。 第三，房产*公司应注意适时签订文件并做好证据保留。在买房人前来*公司寻求服务时，倡议签订房屋求购委托协议之类的文件，标明居间酬劳的标准和支付期限，在签订协议的时候可以要求看房人出示身份*，做到实名制。在带领买房人看房时，要求看房人签订类似本案的看房确认书，在确认书中列明带领看房相关工作人员、所看房源的基本信息、禁止“跳单”的格式条款等等，这些都是防范恶意“跳单”的有效办法。在居间服务的整个过程中，必须非常注意证据的保留，以免在对峙于法庭上时，因缺乏相关证据而败诉。 此外，由于该指导性案例间接导致了房产*公司之间更加激烈的竞争和更好的法律风险，房产*公司除了上面所说加强法律思维培养、完善合同文本和格式条款、注意保留证据等法律专业方面之外，还需努力提高服务质量，扩大服务范围（如*照、*产权过户、*贷款等），努力争取质优价廉，增强自身的竞争力。 注释 李金升：最高 _发布的“跳