XXXX年西安鱼化寨高密度住宅项目整体定位及发展策略研.ppt

,Codeofthisreport|1,CopyrightCentalineGroup,2009,整体定位及发展策略研究,Beijing.2013.02,2、城市与区域发展研究,城市宏观背景城市空间发展与规划区域发展与区域价值,3、区域市场研究,宏观房地产市场研究西安市场板块划分区域住宅市场研究区域商业市场研究区域客户研究市场典型案例研究,项目背景分析,区域背景分析,动态解决方案确立,5、项目整体定位,SWOT分析及核心战略方向项目定位客户定位产品定位价格定位,核心策略制定,6、经济效益分析,项目初步静态经济测算,4、项目专题分析,容积率设定及赠送分析,报告结构,PART-1本体概况及属性界定,PART-2城市与区域发展研究,PART-3市场环境分析,PART-5项目定位及发展战略,PART-6项目经济测算,PART-4项目专题分析,PART-1本体概况及属性界定,区位交通周边配套项目四至经济技术指标地块现状地块价值分析项目属性界定,【项目区位】,地块位于高新核心区与高新新区交汇处，核心区的发展和新区的发展对地块产生向内向外的双重辐射，短期内难以实现价值带动，未来发展空间极大。,高新区的规划建设分别向两个方向发展：一是依托丈八北路向西发展，一是沿西万公路向西南发展。高新是西安城市发展的引擎和经济发展的主要推动力之一，版图日益扩张，产业能级不断提升。产业人口导入能力将逐步释放。,本案,本案,【项目交通】,地块周边公路交通便捷、通畅，紧邻科技路和西三环，北侧与地铁规划3号线鱼化寨零距离对接，预计2015年通车，届时将在很大程度上缩短城市距离,地铁的社会效益1、地铁沿线商业提升生活空间和便利度；2、地铁改善城市投资环境，使城市的距离格局发生变化；3、地铁为沿线土地带来增值。,地块西侧紧邻城市主要交通干道西三环路，地块北侧紧邻城市主要道路科技路，道路情况较好，交通通畅；北侧的规划地铁3号线正在施工中，预计2015年通车，届时将在一定程度上提高产品的价值，扩大居住群体，对项目是极大的利好因素。,本案,【周边配套】,地块1公里范围内的各种配套资源匮乏，档次较低，仅能满足生活的便利性需求，大范围内配套齐全，紧邻三大商圈,地块周边的商业配套主要是以便利型的沿街门店为主，商业基础设施如银行、邮局等都需要借助科技路核心商圈；餐饮、休闲娱乐等配套稀缺，多数集中在核心商圈；地块周边教育、医疗等配套严重不足。,土门与康复路、小寨齐名，是西安较早的繁华商圈，特色不明显，业态定位较低,西安新商圈的代表，繁华窗口，消费时尚的象征，有望成为国际国内著名商业大道,新兴商圈，环境好，档次高，交通便捷，吸引高素质、高收入群体,【项目四至】,地块紧邻城市交通干道，进入性较好，西侧紧邻东方米兰国际城项目，周边无明显的景观资源,地块北侧紧邻地铁出入口，现正施工；,宗地位置：鱼化寨富裕路地铁三号线鱼化寨站出站口南侧占地面积：39.98亩容积率：4.2土地年限：70年每亩单价：约350万/每亩工程进度：2013年开春动工证件情况：开始办理证件手续地铁位置：地铁口与项目北红线距离为31.5米,【经济技术指标】,中小规模,中高密度住宅项目,【地块现状】,地块地势平坦、场地平整，无未拆建筑，便于开发与设计，地块内部无明显不利的干扰因素,东边界现状,西边界现状,南边界现状,北边界现状,项目四至均有围墙，目前只有北侧有一个出入口；地块内部平整，没有未拆迁的建筑；地块内部地势平坦，没有明显的高差变化；地块西边界为一规模较大土坡，有一定高度，对视线有遮挡；,【地块价值分析】,价值属性：高新区发展方向重要拓展区域,具有城市轨道交通驱动,中小规模的中高密度开发项目。,【项目属性界定】,项目位于高新核心区和高新新区高新的交汇位置，伴随着高新双区发展，项目未来具有一定的市场潜力。,伴随地块本身以及周边的配套逐渐成熟，项目的价值将逐步提升。,未来的地铁规划3号线的开通，将对本项目是极大的利好因素。,高容积以及酒店、公寓、住宅多种物业形态组合，注重项目品质的打造。,位于高新区核心区和新区发展方向重要拓展区域，具有城市轨道交通驱动，中小规模、多功能的复合型项目,PART-2城市与区域发展研究,城市宏观背景城市空间发展与规划区域发展及区域价值定义,【城市概况】,西安地处关中平原中部，陕西省省会，是辐射面积最大的区域核心城市，大西北地区政治、经济和文化的唯一核心,陕西省省会，副省级城市，陕西省政治、经济、文化、科教和信息的中心，是新亚欧大陆桥中国段陇海兰新铁路沿线经济带上最大的中心城市，具有承东启西、连接南北的重要战略地位。西安是国务院于1982年首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市之一西安市南和东南与汉中市、安康市、商洛市相邻；西与宝鸡市接壤；北与咸阳市相连；东与渭南市相接东西最长约204千米，南北最宽约116千米，总面积10,108平方千米；西安下辖新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区、蓝田县、周至县、户县、高陵县等9区4县，到2011年陕西省第六次人口普查数据显示，全市常住人口已达846.78万人，占陕西省总人口比重从2000年的20.56%提高到2010年的22.69%。,关于经纲要的西安城市定位“西部中心城市”、和继北京、上海、广州等之后的又一“国际大都市”。,【城市概况】,大西北战略经济圈格局,西安市作为西部大开发战略桥头堡和国家东西部连结的关键节点，未来将成为区域经济的发展引擎,西安GDP占西北五省比例高达14%86%,人口占比9%86%,2009-2010年东西部承接外来务工人员情况东部城市务工人员呈减少趋势，西部快速增长,9,090,东部,2009年2010年,-8.9%,单位：万人,9090,9,978,9,090,西部,2009年6月国务院宣布批准关中-天水经济区发展规划；大经济区格局的确定，促使未来城市人口将急剧增长，将带来大量的消费需求；同时增强西安核心城市的辐射能力，城市聚焦效应将逐渐显现；西安科技实力雄厚，生产力相对发达，辐射带动力强，在西部乃至全国都具有明显的比较优势和潜在优势。,2165,2940,35.8%,【城市概况】,西安拥有9区4县，其中主城新城、碑林、莲湖、雁塔和未央为全市经济发展重点核心区域,城市地处关中盆地中部秦岭北麓，地跨渭河南北两岸；全市辖新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥、阎良、临潼、长安9个区及周至、蓝田、户县、高陵4个县。共有街道、乡、镇176个，其中街道办事处89个、镇40个、乡47个。,包含西安浐灞生态区、欧亚经济论坛所在地、世园会西安国际港务区所在地；是中国重要的纺织工业基地,拥有西部大学城、西安国家民用航天产业基地,亚洲最大的航空城，境内有西安阎良国家航空高技术产业基地,市中心南部，跨越城墙内外，因西安碑林得名，老城区之一,西安国家级高新技术产业开发区、曲江国家级文化产业区所在，区内高校林立、科技领先、人文荟萃、工商业发达，核心区之一,跨越城墙内外，因境内莲湖公园得名，有8万回民在城墙内西南部聚居，西咸新区与莲湖区接壤,中心东北，跨越城墙内外，因境内清朝满城(又称新城)得名,西安国家级经济技术开发区，大明宫国家遗址公园，汉长安城遗址。西安新行政中心设立于此,辐射区,【城市经济】,西安经济保持平稳快速增长，2010年人均GDP突破7000美元，GDP较其他二线重点城市处于中等偏上水平，经济辐射能力较强,西安2005-2011年的GDP增长来看，GDP经济总量持续保持两位数稳步快速增长。2009年是经济收入最为困难的一年，全年实现国内生产总值2，719亿元，增速合比回落仅1.1个百分点;西安2005-2011年的人均GDP增长来看，同GDP总量走势一致，呈稳步快速上涨。2010年西安人均GDP超过5000美元;2011年西安GDP3864.21亿人民币，常住人口846万，人均GDP为45676.24人民币，折合为美元为7212.41美元（1美元=6.3330人民币）。按照世界银行目前的收入等级划分标准,西安已步入中上等收入行列。,2011年部分中西部城市经济运行情况,【产业支撑】,城市在产业结构调整过程中，逐步形成以科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地、航天工业中心和机械制造中心等为主导的产业,从城市产业结构来看，2011年全市：第一产业增加值33.08亿元，增长23.62%；第二产业增加值287.63亿元，增长20.41%；第三产业增加值302.01亿元，增长17.85%；三大产业均有所增加，产业结构与去年保持稳定。西安未来定位中西部第二产业中心，高新技术产业、装备制造业、旅游产业、现代服务业、文化产业等成为西安五大主导产业,西安历年各产业发展一览（单位：亿元）,数据来源：西安统计局,数据来源：西安统计局,航空基地,机械制造基地,高等教育,【居民收入】,西安市城镇居民人均可支配收入和社会消费品零售总额增速双双高于GDP的增长，城市经济活动表现活跃,数据来源：西安统计局,数据来源：西安统计局,西安人均消费水平快速上升,社会消费零售总额呈逐年递增,2011年同比增长20%,2011年同比增长16.8%,西安目前处于第三梯队向第二梯队城市过渡阶段，社会消费水平迅速向一、二线城市靠拢；从消费所在地来看，城镇的消费增长水平较高，占比达97%，增长20.5%；从消费形态来看，餐饮收入202.75亿元，比上年增长16.7%；商品零售1732.43亿元，增长20.5%；从消费商品来看，石油及制品类、金银珠宝类商品持续旺销，实现零售额比上年分别增长71.0%和47.3%。受宏观政策影响，汽车类及家具类商品销售同比增速明显回落，汽车类商品增长19.3%，比上年回落10.3个百分点；家具类商品增长29.3%，回落12.5个百分点。,【城市人口】,2010年西安常住人口847万，15-64岁比重78.7%，人口红利显著，城市化进程进入高速发展期，也将进一步刺激城市居住需求,中西部及东北主要二线城市常住人口对比单位：万人,2010年西安城市人口构成相比2000年15-64岁人口比重上升7.4个百分点，人口红利显著,【城市建设利好】,关中-天水经济区的建立、建设国际化大都市、地铁开通、世园会等利好消息极大提升西安城市价值,世园会标志性建筑,2009年6月国务院宣布批准关中-天水经济区发展规划；大经济区格局的确定，极大提升了西安的城市价值。规划对西安的新定位是打造“国际化大都市”。城市骨架将被大幅拉伸，地产行业面临新的发展机会。,未来5年，西安城市基础设施投资总规模将达1500亿元，到2015年人均居住面积达33平方米。到2020年，实现全市主城区面积800平方公里，人口1000万以上，初具国际化大都市规模。,“地铁概念”一直是区域房价的助力器。西安地铁的修建将压缩城市距离，极大幅度提升城市价值。,世园会的成功举办对于改善城市环境作用极大，对于城市价值的提升起了很大作用。,【交通规划利好】,战略构想：构建国际化大都市三个交通圈层，实现都市区综合交通的内通与外畅。对外辐射圈，外层高速辐射；都市区通勤圈，中层畅通衔接；主城区通达圈，内层可达服务。,综合交通体系发展总体目标：建设中西部和北方内陆地区的现代国际交通中心，构筑安全、通达、高效、绿色的一体化综合交通体系，适应未来大都市的发展趋势和关-天经济圈核心地位的客观需要，构建都市区对外2小时辐射圈、内部1小时通勤圈、主城区半小时通达圈。,十二五期间，西安为创造基本符合国际标准的工作和生活条件，将构建都市区对外3小时辐射圈、内部1小时通勤圈、主城区半小时通达圈的一体化综合交通网络体系。航空：西安咸阳国际机场是我国重要航空港，2011年旅客吞吐量达到2182万，为全国旅客吞吐量最大的十大机场之一。2015年规划旅客吞吐量达3100万人次。公路：公路建设形成了贯通全省、辐射周边省市的高等级“米”字型辐射状干线公路系统，公路完成建设2800多公里，有6条国道干线通过。市区与所辖区县全部开通高速公路。铁路：西安铁路站是我国西部最大的铁路枢纽，不仅是中国特等客运站之一，已日趋成为连接长江流域和陇海兰新铁路两大动脉十字网架的交通枢纽。,西安已形成了以航空，铁路，公路为主的立体化交通体系，规划为进一步促进城市整体发展与区域辐射提供基础,【交通规划利好】,目前，建设中的西安地铁1号线和5号线，已经分别延伸至空港新城和沣西新城。同时作为航空枢纽的配套项目，西安北客站至机场快轨的开工，规划中的咸阳西-曲江新区、泾河新城-西安地铁4号线、沣西新城-高陵等轨道交通也将有效连接新区各组团，并融入西安国际化大都市的整体网络中。而西安市规划局在其网站上刚刚公示的西安市城市综合交通体系规划中，地铁12号线和13号线也将分别延伸至西咸新区。,西安进入轨道交通时代，将缓解城区的交通压力，缩短通勤时间，带动地铁沿线周边土地价值的提升，城市多中心出现将成为必然,【轨道交通利好】,整体扫描：西安作为历史古都的文化名片和西北区域的国际窗口，旅游，科技，文化等支柱产业正处于成熟上升期，城市开放程度提升，区域升级推动城市框架大幅拉大，发达的“米”字型立体交通路网加速，城市多中心格局正在形成；经济发展：随着经济发展快速提升，整体经济表现活跃，领先于西北部分大中城市及全国经济增长水平，对国内及世界的吸引力不断加大，产业升级及城市化进程加速等因素，给西安房地产市场的发展提供了较为坚实的基础。,【城市宏观背景研究小结】,PART-2城市与区域发展研究,城市宏观背景城市空间发展与规划区域发展及区域价值定义,西安市除去周至外的行政辖区，咸阳市秦都、渭城、泾阳、三原“两区两县”。总面积9036平方公里，现状总人口965万人，其中城镇人口632万人，城镇化水平65.5%。至2020年，规划都市区总人口1280万人，其中城镇人口1110万人。城镇化水平达到86.7。,根据城市对区域的辐射吸引能力及其在区域承担的作用，确定各个城镇在都市区中的地位。形成以主城区为核心，外围组团分担产业功能，卫星城带动次区域全面发展的“一核、四组、七个卫星城”城镇结构。一核：都市区主城区。四组：承担主城区部分职能的四个外围组团。分别为洪庆、常宁、渭北（临潼）工业区和高新区草堂科技产业基地。七个卫星城：主城区外围的卫星城，分别为泾阳、三原、高陵、阎良、临潼、户县、蓝田。都市区内县的行政建制逐步调整为市辖区。,西安都市区城镇体系结构,西安都市区范围,【整体城市规划】,以主城区为核心，外围组团分担产业功能，卫星城带动次区域全面发展的“一核、四组、七个卫星城”城镇结构,主城区范围北至泾阳、高陵北交界，南至潏河，西至涝河入渭口及秦都、兴平交界，东至灞桥区东界。总面积1280平方公里。现状总人口594万人，建设用地面积650平方公里。到2020年规划总人口850万人，建设用地850平方公里。,北跨：以泾渭新区及泾渭工业园的建设带动城市空间向北跨越渭河，在渭河北岸形成全国先进制造业基地及多功能的机场城市。东拓：在东部建设国际港务区，成为全国最大的国际性陆港、黄河中上游地区最大的物流中心和商贸集散中心。西接：通过沣渭新区的建设，实现两市对接。进一步保护好周、秦、汉、唐遗址，完善城市空间结构。南融：控制城市建设用地向南拓展，加强生态建设，使南部秦岭的生态格局融入城市发展中。,依托国家西部大开发发展战略优势，西安将构建为国际化大都市框架，形成一城多心等城市发展格局，快速提升城市辐射影响力,【市区主城范围及发展方向】,北部：形成装备制造业区,西北部：为汉长安城遗址保护区,西部：发展成居住和无污染产业的综合新区,南部：文教科研区,西南部：拓展成高新技术产业区,二环内区域：核心发展成商贸旅游服务区,东部：依托现状发展成国防军工产工业区,东北部：结合浐灞河道整治建设成居住、旅游生态区,东南部：结合曲江新城和杜陵保护区发展成旅游生态度假区,规划确定了未来西安市主城区布局将凸显“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的布局特色，未央路为城市南北的中轴线,【主城区功能空间规划】,西安确定重点发展的“四区二基地”,市政府,二环,三环,三环,【主城区重点产业园区规划】,随着城市发展规模及速度快速提升，围绕城市成长的需求逐步形成了包括“四区二基地”等多个热点区域,经开区：政务+服务+人才=城市新中心目前主区定位为西安新城市中心，以商业，办公，金融，文化，娱乐，行政中心为主要定位西咸新区：加快推进西咸一体化建设目前处于初步启动状态，以空港新城、沣东新城、秦汉新城、沣西新城及泾河新城为主。高新区：技术经济开发区2009年全国高新区综合指标排名前5名大明宫遗址区：大明宫遗址保护改造和展示盛唐文化以大明宫遗址保护改造和展示盛唐文化为特色浐灞生态区：第三代生态新城规划总面积129平方公里，规划预计到2020年，人口将达到55万。曲江新区：文化旅游产业区由旅游聚集地迈向世界级文化产业基地，2009年10月曲江新区规划扩张，面积从20.57平方公里，扩大到40.97平方公里，面积较原先增加一倍,【高新区定位】,二次创业规划区,高新新区,核心轴,新CBD,高新区的定位是六个世界一流高新区之一，西部最发达的产业加工区、高新技术区和智力密集区；高新区发展起来以后，就体现了西安市的这些功能，承担着新西安的经济中心功能；未来高新区将打造两带四区七园(基地)。“两带”即贯穿现代商业聚集区、总部经济聚集区、创意产业聚集区、金融商务聚集区等四区的“万亿元现代服务产业带”，和贯穿创业研发园、国际软件园、先进制造产业园、生物医药产业园、出口加工区B区、长安通讯产业园、草堂科技产业基地等七园(基地)的“万亿元高新技术产业带”。,西高新代表西安现代城市意象的标签，已成为陕西、西安最强劲的经济增长极和对外开放的窗口,【高新区发展】,1991年3月经国务院批准，西安高新区成为中国首批高新区之一。它位于西安市科研、文教单位相对集中的西南郊，成立之初仅规划3.2平方公里，现在已完成19平方公里的建设开发。,高新区获国家批准,经开区开工,曲江新区启动,市政府北迁启动,经开区获国家批准,浐灞管委会成立,大明宫改造启动,西咸新区成立,曲江东扩,各新区在规划起点上的差异化已经或正在实现：主城区文化、旅游、商贸、金融、娱乐；西高新经济发展新高地，商务聚集区；曲江新区旅游、休闲度假、高尚住宅；经开区现代制造业、政务新区；浐灞会展、生态、高尚住宅；,城市板块功能划分逐渐清晰，高新作为第一个获批新区，承载着城市经济发展的重任,【高新区发展】,高新区作为西安城市发展经济发展引擎，其发展已经有了举足轻重的作用，项目所在地处于高新路辐射范围，空间优势极大。,1991年3月经国务院首批批准的国家级高新区，2006年综合指标位于全国53个高新区前5位，是西安当前经济最为发达的区域；所在雁塔区拥有省以上科研机构55家，各类专业技术人才14万余人，西高新分布了1833家高新技术企业，已然成为城市高知阶层的第一聚集地；西高新城市经济中心的地位已经确立，未来此定位将会进一步深化。,西安高新区作为西安经济龙头的地位将进一步强化,片区格局已然决定了本项目的地位：城市高端,西高新领跑西安经济发展，是城市知富、中产阶层的聚居之地，聚集了大量城市精英人士,【高新区发展】,城市发展：依托国家西部大开发发展战略优势，西安将构建为国际化大都市框架，形成一城多心的城市发展格局，快速提升城市辐射影响力；高新区发展：西高新代表西安现代城市意象的标签，已成为陕西、西安最强劲的经济增长极和对外开放的窗口，城市空间拓展能力强，向南已拓展至南三环区域，丈八北路以西至西三环区域将成为高新区向西部发展的重要区域。,【城市空间发展与规划小结】,PART-2城市与区域发展研究,城市宏观背景城市空间发展与规划区域发展及区域价值定义,鱼化片区的提升改造是西安高新区为落实省市及高新区“十二五规划”，全面推进西安建设国际化大都市建设所推出的重大决策。对突破高新区向西发展瓶颈，推动软件新城和创业新城建设，加速高新区城市核心区的形成和改善城市形象具有重要意义。鱼化区域总体规划以高新区综合服务区为基础、以高端居住、商业娱乐、科技展示、文化休闲四大功能为载体，成为代表高新区智慧、文化、生态形象窗口的中央休闲区。依据总体规划布局，鱼化区域确定了“一心”“两带”“三轴”“七区”的现代城市空间构架。科技路是西高新的发展轴，整体发展趋势为从东向西，由于行政区域的分割而止于丈八北路；鱼化寨片区为高新区托管后，打破西高新原有行政区界，以科技路西段的修成通车为代表的区域建设迅速拉开。,【鱼化寨区域规划】,随着行政区划边界的打破，高新区可供开发的土地越来越少，鱼化寨区域将逐渐成为西高新向西空间拓展的一部分,鱼化片区位于西安高新区，东至丈八北路，西至西三环，南至科技八路，北至科技路，规划用地面积10.22平方公里。紧邻高新区一期建成区和二期软件新城和创业新城，是连接高新区一二期的核心区域。,【鱼化寨区域规划】,东依国家级经济技术开发区“西安高新技术产业开发区”，工业基础良好；向北紧靠西咸经济一体化的桥头堡“沣渭新区”及“泾渭新区”，发展潜力无限,2003年西高新提出二次创业，2015年规划建成区包括鱼化寨；2006年4月30日西安市决定、丈八北路以西、科技路以南、西三环以东、老西户路以北区域为高新区代管区，高新区管委会对该区域行使规划管理权；2006年11月29日，高新区管委会刷仙推动拖延了4年之久的科技路修建工作。2006年8月高新区正式接受鱼化寨区域工作；2007年12月25日，科技路西延伸段科技路拓宽改造工程全面竣工；2007年5月，富裕路工程完成前期工作。2009年7月西安市第一批取得城中村改造方案批复名单中，鱼化寨位列其中。2011年4月，鱼化工业园正式挂牌成为国家“新型都市工业示范园”。2015年预计地铁3号线建成通车，起始站点为鱼化寨站。,项目西靠鱼化工业园定位：“新型都市工业示范园”,轨道交通地铁三号线2015年开通，鱼化寨站与本项目无缝对接,区域内聚集了西安外事学院、陕西PC工程学院、西安经贸学校等大量大专院校，人文气息浓厚,宜居,站位“西高新”承载着城市居住梦想的中央居住区区域房地产开发较为初级，西南高新区域的价值洼地客户范围逐步复合、扩大，成为刚需客户和城市外溢客户的置业首选体现都市领先、现代面貌的高品质、高形象产品,价值洼地,产业支撑,轨道交通,PART-3市场环境分析,宏观房地产市场研究西安市场板块划分区域住宅市场研究区域商业市场研究区域客户研究市场典型案例研究,2012年16月份，重庆、成都等2个城市的商品房市场销售规模超过1000万平方米。上海、沈阳、天津、武汉、北京、苏州等6个城市的商品房市场销售规模在600800万平方米之间。长沙、合肥、西安、广州、郑州、杭州、南京等7个城市的商品房销售规模在400600万平方米之间，其中,西安为499万平方米。,西安房地产销售规模位于在全国二线城市前列,2012年16月份，19个主要城市的商品房开发投资规模均处于正增长状态，整体比上年同期增长19.38%。其中有11个城市高于全国商品房开发投资额增长幅度。另外8个城市低于全国商品房开发投资规模增长幅度。分别是：南京16.22%；沈阳16.11%；广州16.09%；西安15.50%；上海12.72%；合肥8.96%；苏州7.34%；北京3.53%。,西安商品房开发投资规模增幅15.50%，低于全国平均水平,【市场容量】,一线城市销售均价同比变化均为负值。二线城市中有十个城市的房价水平处于上升状态。其中,西安房价同比增长幅度最高，西安商品房累计销售均价同比上涨12.55%，比2011年回落15.07个百分点。涨幅第二的是长沙，为8.39%。,西安房价同比增长幅度最高，西安商品房累计销售均价同比上涨12.55%,大部分主要城市商品房的售供比（销售面积与新开工面积的比值）处于相对均衡或相对充裕的较低数值状态。其中青岛售供比最低，为37.81%。西安为45.99%，也显示了一定的去库存化压力。,西安商品房售供比为45.99%，处于较低值状态，显示了一定的去库存化压力,【市场销售均价走势】,2012年土地供应806.22万平米，成交547.49万平米，2012年以来土地流标频出，溢价率下降，大部分地块底价成交，导致政府土地供应动力不足，土地成交明显萎缩。,2012年土地成交547.49万平米，大部分地块底价成交，流标频出，土地成交明显萎缩。,【土地市场】,2012年以来，随着楼市的回暖，房企推盘量不断加大，3季度，西安商品房月均批售面积达155.23万平米,2012年以来，随着楼市的回暖，房企推盘量不断加大，6月以来西安商品房月度批售面积呈走稳之势，2012年3季度，西安商品房月均批售面积达155.23万平米，相比2011年3季度月均177.01万平米下跌12.3%。,【市场供应面积】,2012年3季度，西安商品房市场成交面积为311.91万，西安楼市整体呈现出平稳的运行态势。,2012年以来，在部分项目以价换量的促销策略作用下，首置人群持续消化，改善型需求也已相继入市，西安楼市整体呈现出平稳的运行态势。2012年3季度，西安商品房市场成交面积为311.91万平米，与2季度基本持平，同比去年3季度上升9.20%。从全市商品房各月销售情况来看，在原本属于淡季的7、8月里，楼市并未出现明显的下滑趋势，相反在房企调整推盘节奏频繁推出各种打折降价等促销活动下，楼市销量在8月达到近一年来的第二高值。,【市场成交面积】,70-90平米、90-110平米户型仍然是主销面积段，占52.7%。90平米以下面积成交表现出不同程度的下滑态势，可见部分改善型需求已稳步释放,2012年3季度，西安普通住宅销售总套数为25319套，环比下滑1.48%。从各面积段的销售情况来看，70-90和90-110平米户型仍然是主销面积段，分别占26.3%和26.4%。从各面积段占比变动情况来看，90平米以下的三个面积段均表现出不同程度的下滑态势，可见部分改善型需求已稳步释放，致3季度130-180平米区间段销量呈现出走高的态势。,【市场畅销产品】,普通住宅市场价格段主要集中在5500-7000元/平米区间段，占到为41.7%，刚需住宅价格出现上涨趋势,2012年3季度，西安普通住宅市场价格段主要集中在5500-7000元/平米区间段，占到为41.7%。而从价格段占比变动来看，3500-4000元/平米与4500-5000元/平米两个价格段变动最为显著，其中3500-4000元/平米占比较上季度下滑5.93个百分点，4500-5000元/平米占比较上季度上涨3.69个百分点。刚需住宅价格出现上涨趋势，其余价格段占比均变动甚微。,2012年3季度西安市普宅成交价格段,【市场主流成交价格段】,趋势判断：伴随下半年全国房地产市场表现的逐步回暖，西安房地产市场持续向好，开工和施工量及开发商房地产投资额出现增长，成交量温和放大，成交均价近期也有小幅上扬；市场表现：70-90平米、90-110平米户型仍然是主销面积段，占52.7%。90平米以下面积成交表现出不同程度的下滑态势，部分改善型需求已稳步释放，市场主流通住宅市场价格段主要集中在5500-7000元/平米区间段，占到为41.7%，刚需住宅价格出现上涨趋势。,【宏观房地产市场研究小结】,PART-3市场环境分析,宏观房地产市场研究西安市场板块划分区域住宅市场研究区域商业市场研究区域客户研究市场典型案例研究,泾渭新城板块价格：3000-4500元/特征：城市新兴区域，地产价格洼地。客户：以工业园客户和高陵客户为主，以及西安价格外溢客户,国际港务区板块价格：4000-7000元/特征：城市未来重点发展区域，目前项目较少。客户：港务区客户,浐灞板块价格：6000-10000元/特征：自然生态环境优越，城市新兴板块。客户：以东郊客户为主、辐射全市，置业目的以投资、改善型居住和养老居多。,城东板块价格：6500-8000元/特征：西安传统工业和居住区，配套较为成熟。客户：以区域内居地缘性客户为主，少数西安周边区县客户。,曲江板块价格：8000-13000元/特征：文化旅游区，依托其历史和文化价值，成为西安的休闲、高端居住区。客户：以高新、曲江客户为主，辐射全省，且全国投资客购买趋势增加。,城南板块价格：7000-9000元/特征：西安传统文教区和城市发展成熟区，配套完善。客户：以城南、高新中等收入客户为主。,城西板块价格：5000-7000元/特征：西安老工业区，环境差，客户认知度差。客户：地缘、刚性客户为主。,城内板块价格：9000-12000元/特征：西安老城区，古城风貌，商业核心。客户：外地、本地投资客/有老城情结的老西安人。,城北经开区板块价格：7500-10000元/特征：政府北迁拉动城北发展，建设城市公园，迅速提升房地产价格。客户：以城北客户为绝对主力，城西及陕北客户比例较大，少量外省客户。,本案,【西安市场】,高新板块价格：7000-12000元/特征：浓厚的商务氛围、完善的生活配套，承担着城市经济中心的职能。客户：以区域内高收入人群为主，实力,从各大板块特征和价格可以看出，本案位于高新区边缘，高新板块为现阶段西安房地产市场的高价值板块,PART-3市场环境分析,宏观房地产市场研究西安市场板块划分区域住宅市场研究区域商业市场研究区域客户研究市场典型案例分析,高新区外围板块,根据项目的用地条件和产品竞争情况，区域竞争市场可分为腹地竞争板块和外围竞争板块,【区域市场】,腹地区域板块,高新新区，西面未来规划大量住宅、办公，现状周边待拆村庄，汽修、小餐饮店,主力30层以上高层、少量小高层,主力为刚需产品，随着周边日益成熟，项目开发品质逐步提升，部分品质较高的改善型产品进入市场,高层：普宅6500-7200元/，高端9000-10000；公寓：6800-8300元/,区域资源,产品形式,项目品质,价格平台,主力供应为刚需产品，产品价值和物业类型复合度较低，同质化程度高，部分品质较高的改善型产品开始进入市场，腹地目前项目量较少，未来为高新区主力供应板块,【腹地竞争板块】,高新新区，西面未来规划大量住宅、办公，现状周边待拆村庄，汽修、小餐饮店,主力30层以上高层、少量小高层,主力为刚需产品，随着周边日益成熟，项目开发品质逐步提升，部分品质较高的改善型产品进入市场,高层：普宅6500-7200元/，高端9000-10000；公寓：6800-8300元/,区域资源,产品形式,项目品质,价格平台,【腹地竞争板块】,主力供应为刚需产品，产品价值和物业类型复合度较低，同质化程度高，部分品质较高的改善型产品开始进入市场，腹地目前项目量较少，未来为高新区主力供应板块,随着东方米兰和绿地国际花都两个大盘的入市，鱼化寨板块未来市场供应量放大，承接高新区区域外溢客户和地缘性客户。,【腹地竞争板块】,高新区二次创业板块，居住氛围发展成熟，大规模项目较多，供应量大，产品类型相对多样化，部分项目的产品向舒适型设计发展,【外围竞争板块】,高新区二次创业板块，居住氛围发展成熟，大规模项目较多，供应量大，产品类型相对多样化，部分项目的产品向舒适型设计发展,【外围竞争板块】,外围区域，高新区核心板块已趋于饱和，后续供应集中于二次创业区域及南三环区域，承接区域内及城南外溢刚需及改善客户,【外围竞争板块】,区域项目普遍品质一般，不大注重产品的细节打造，少量定位较高端的项目通过简欧类立面、挑高大堂、私家入户电梯等高端住宅要素拉开与其他项目的梯次,绿地国际花都,天朗蓝湖树,金辉悦府,莱安逸珲,市场中产品均较为主流，不太注重产品细节的营造，中低端产品以现代风格为主，偏高端产品以简欧类立面为其整体品质奠定品相基础，其,中莱安逸珲以西安最纯正的ArtDeco风格为宣传重点，出现挑高大堂、整体抬高、高端会所等高端住宅要素。,【项目品质】,区域供应量最大的是两居，其中80左右两居最畅销，部分130以上三居销售受阻，90-110左右的经济型三居具有较大的市场机会,30,40,50,60,70,80,90,100,东方米兰国际城,110,120,130,140,一居在住宅项目中一居供应量较少，主要供应在公寓项目中，主力户型区间40-50。二居腹地：主力73-83；外围：主力80-90。三居腹地：主力100-120；外围：主力120-150。四居少量供应四居，150-170。,150,200,绿地国际花都,天朗蓝湖树,莱安逸珲,金辉悦府,九形道,CROSS万象汇,高新水晶城,金泰新理城,中铁.缤纷南郡,尚品美地城,金泰假日花城,裕昌太阳城,晶城秀府,江林新城,金地西沣公元,腹地区域内项目,外围区域项目,一居二居三居四居,300,【户型面积】,市场产品出现大量赠送，大部分项目均带飘窗、阳台赠送，部分项目通过特殊处理室内层高低于2.2米的方式扩大空间，使户型的舒适度得到提升,莱安逸珲110送24三居,莱安逸珲90送24三居,全赠送,【产品力分析】,金地西沣公元75送12两居,金地西沣公元108送21三居,全赠送,半赠送,大面积赠送的项目在产品定价上具备更多空间，可实现较高的溢价和销售速度,【产品力分析】,腹地高层价格平台在6300-7300元/，高端项目可实现较好溢价，高出周边项目2000元/以上,5500,6000,6500,7000,7500,8000,8500,9000,东方米兰国际城,9500,高层小高层公寓,10000,11000,12000,高层腹地：6300-7300元/；外围：6300-7500元/；高端：8000-10000/；小高层8500-9300元/公寓8300-12700元/,13000,14000,绿地国际花都,天朗蓝湖树,莱安逸珲,金辉悦府,九形道,CROSS万象汇,高新水晶城,金泰新理城,中铁.缤纷南郡,尚品美地城,金泰假日花城,裕昌太阳城,晶城秀府,江林新城,金地西沣公元,腹地竞争项目,外围竞争项目,【销售价格】,高层住宅销售速度高于其他产品，普遍可达50-60套/月，各项目的销售速度与其销售策略和定价有较强的关联性,0,10,20,30,40,50,60,70,东方米兰国际城,80,高层小高层公寓,90,100,150,高层销售速度40-70套/月，销售较快的可达100套/月；小高层10-20套/月公寓CROSS万象汇和高新水晶城定位均较高端，10-20套/月,200,300,绿地国际花都,天朗蓝湖树,莱安逸珲,九形道,CROSS万象汇,高新水晶城,金泰新理城,中铁.缤纷南郡,尚品美地城,金泰假日花城,裕昌太阳城,晶城秀府,腹地竞争项目,外围竞争项目,【销售速度】,随着价格的上升，项目的销售速度呈下降趋势，其中莱安逸珲因大量赠送，性价比较高，在高单价的情况下也实现了较好的销售速度,【销售比对】,【区域市场小结】,项目所处板块为城市高端板块边缘，现状较差，但伴随高新区等区域内成规模开发的完结；轨道交通价值的彰显；板块内诸多大型项目轮番开发，可预见的未来将会有快速成熟和提升的过程；总体呈现供略大于求的状态，区域供应量充沛，市场的激烈竞争环境将长期存在；整体市场价格将呈现震荡小幅上行的状态；区内项目开发水平参差不齐，但部分有鲜明市场卖点和特点的项目，不论在价格还是销量上，均有非常好的反馈；区内近期为经济型产品热销，中长期判断，舒适和改善型产品有一定的空间。未来产品将呈现“更经济和更舒适”的两极化扩展趋势，项目的开发品质将竞争性交替上升，不断完善；,【区域市场小结】,热销产品中，80平米两居占主力，80以下产品存在明显空档；110左右三居总体供应量也相对较弱；现推出项目多采用“初改、舒适”等经典思路，区内的经济类产品供应存在明晰的空档；部分项目通过赠送大幅提高产品竞争力，有上佳的溢价能力和销售速度，项目保证适度的赠送，一方面可以丰富产品的卖点，同时将为项目的营销和定价策略提供更为丰富的空间；,PART-3市场环境分析,宏观房地产市场研究西安市场板块划分区域住宅市场研究区域商业市场研究区域客户研究市场典型案例分析,选取鱼化寨板块内相对成熟的社区及高新区范围内的个案商业而作为市调的对象,【区域商业市场调研】,天朗蓝湖树,复地优尚国际社区,恒大城,金泰假日花城,缤纷南郡,裕昌太阳城,鸿基新城,鱼化寨板块,区位外板块,【区域商业市场价格】,一层商铺均价水平在23000元/平米-30000元平米，多数以1托2的形式销售，经营业态以餐饮、超市、服饰、美容美发等便民服务配套为主,【高新区商业价格】,销售商业物业多可自由分割，分割面积以30-160平米中小套型商铺，多数层数为两层，个别社区金角商业可设立为3-4层,复地优尚国际社区(社区底商),恒大城(社区底商),天朗蓝湖树(社区底商),PART-3市场环境分析,宏观房地产市场研究西安市场板块划分区域住宅市场研究区域商业市场研究区域客户研究市场典型案例研究,区域内基本都是地缘客户，刚需刚改客户覆盖面最广，重点关注单总价、交通，随着本案周边配套完善、大量开发商入驻，客户有从刚需刚改到多次改善变化的趋势,【区域客户】,区域以公寓投资和改善型客户为主，对配套和地段有较高要求，客户经济实力较强，主要为中高收入的白领和私营业主，高单价导致大量刚需客户向南、西外溢。,【高新核心区客户】,区域综合刚需和改善型客户，年轻一族住房刚性需求强烈，中年群体改善居住条件需求明显,【二次创业南片区】,区域以刚性购房需求为主，年收入较低，承接高新核心区外溢客户和西郊进城客户。,【泛高新片区】,【客户小结】,本案周边项目客户主要是高新区的外溢客户和西郊企事业单位员工，由于南面项目开发已出南三环，而本区域较近的交通距离和未来的地铁建设，吸引刚需客群前来置业。目前区域内以刚需、刚改客户为主，对单总价和交通最为敏感，对于物业类型无过多追求，在总价偏低的情况下，客户对居住舒适度可放宽要求。主要需求紧凑两居和三居，再次改善客户对于品质和舒适度有较高要求，多选择舒适三居和四居。,PART-3市场环境分析,宏观房地产市场研究西安市场板块划分区域住宅市场研究区域商业市场研究区域客户研究市场典型案例研究,建筑面积：80万容积率：3.35绿化率：42%总户数：4097车位配比：1:1物业类型：现推住宅，未来30万商业，综合商业，2栋写字楼1栋公寓,产品类型：18-33层，小高层风格：ARTDECO，外墙3层以下石材，3层以上仿真石漆项目卖点：整体抬高2.5米，1:1车位、5米挑高大堂、蒂森克虏伯电梯、智能安防,【东方米兰国际城】,物业类型丰富，项目主要面向改善型需求，从立面和规划设计、营销现场上寻求突破，以期打造中高端大型居住社区形象。,87两居,125三居,175四居,高层两梯四户87两居，94三居120-150三居，小高层两梯两户175四居主力户型：87两居，120三居,价格：报价7000元/，一次性付款9折6000元/，按揭95折6300元/销售情况：推出150套团购，中联基水设计院团购108套，400套房源交1万抵2万，已排号到350个客户：地缘客户，高新区小白领、西郊企事业单位改善型客户，关注价格、交通,【东方米兰国际城】,由于周边配套较低端，城市面貌较差且产权归属不明确，东方米兰国际城实际成交价低于周边项目。本案可在户型面积控制和总价上实现突破，同时借势东方米兰国际城的大盘影响力。,物业类型：规划商业、写字楼共45万，一期6栋住宅建筑面积：83万容积率：3.38车位配比：1:1,【绿地国际花都】,通过大体量的商业综合体开发炒热周边区域，项目主要面向改善型客户，项目品质通过欧式新古典立面、主题景观得以体现。,风格：欧式新古典项目卖点：公建配套45万、绿地品牌保证、主题景观,综合商业、写字楼,商街,综合商业、写字楼,住宅,90两居,117三居,价格：起价6498元/，交1000抵20000，一个半月蓄客550组客户：高新区老业主，鱼化寨周边人群，改善型客户较多，往西是高新科技产业园，产业园员工，绿地品牌，老带新客户较多户型：83两居，117、139三居，164四居,【绿地国际花都】,139三居,绿地口碑保证，因老带新客户较多，使客户积累速度较快，户型为舒适型设计，139以上户型带私家电梯。本案可打造差异化产品，同时借势绿地品牌，使本案的价值也得以提升。,建筑面积：50万容积率：4.8绿化率：40%总户数：2900车位配比：1:0.8物业类型：住宅、商业、LOFT配套：4000幼儿园，10万商业综合，4万商业街，4000会所,【金辉悦府】,建筑规模50万高密度项目，刚需经济型产品，项目带14万商业配套，地块周边未来供应量有限。,区位：位于丈八北路北面项目周边已较少供应；建筑风格：简欧,92三居,78两居,113三居,【金辉悦府】,价格：7300元/，定金3万，10月26日推出3个单元，500套房源，预订8成客户：以地缘性刚需、刚改客户为主，兼有部分高新区的外溢客户，关注地段，地铁5号线规划、总价、户型,两梯四户、两梯六户六户：65+73+93，四户：117+82+103+113两居：65-82三居：93-117,户型主力为80左右两居，部分110左右三居，大部分为地缘性刚需客户，兼有部分高新区外溢人员。,【天朗蓝湖树】,建筑面积：11万容积率：3.73绿化率：40%总户数：4000车位配比：1:0.5物业类型：住宅、酒店、公寓配套：双会所、室内恒温泳池、30000临街商业生活配套，年及儿童活动场所、社区内局部无线网络覆盖等社区配套,地处高新区边缘，中高密度中等规模住宅区，周边城市面貌较成熟，自身配套商业、酒店。,规划布局：1832层的高层，点板结合，布局较为灵活，中央为集中水景,【天朗蓝湖树】,前几期均推经济户型，最后一期推出部分两梯两户、两梯三户舒适型产品。单价稍低于周边项目，主力户型控制在70-80左右两居，因总价优势吸引众多高新区白领投资+自住。,梯户比：两梯二户、两梯三户、两梯四户、两梯六户、两梯七户户型：40-50一居，73-84两居，98-130三居，主力户型70-80两居价格：均价7200元/沿街6300-6400元/销售情况：60套/月，小户型销售速度更快，剩余的多为大户型客户：高新区上班的白领，自住+投资，总价低，看重周边成熟配套和未来升值预期,49一居,73两居,【尚品美地城】,建筑面积：23万容积率：3.84绿化率：35%总户数：1860车位：共1622个，地下1448个，地上174个物业类型：8栋高层和4栋小高层,沿街设有3层商业,建筑风格：托斯卡纳立面材质：涂料,西南非成熟区域刚需盘，项目整体品质偏中低