房地产项目十个阶段

房地产项目开发的全过程十步(一)开发商提出的开发理念是整个房地产项目开发的出发点在市场经济体制下，开发理念是房地产开发商最关键的工作。从这项工作开始，整个房地产项目开发进入了一个状态。发展规划是否准确反映市场需求将决定整个房地产项目未来发展的成败。这就要求房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同板块的发展前景，把握不同项目的市场需求。(2)可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步。开发商已经提出了他们的想法，但这些想法是否有真正的市场前景需要可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的阶段。政府是否批准该项目以及世行是否同意给予财政支持取决于可行性研究的结果。可行性研究可能有两个结果：第一，可行性研究表明这种想法是不可行的，所以即使开发商不同意，项目开发的整个过程实际上已经结束；二是可行性研究表明这种想法是可行的，但不会发生意外，项目可以继续进行到最后阶段。目前，可行性研究在我国被忽视或作为一种时尚，在房地产项目开发领域仍然相当强势，导致空置率居高不下等一系列不良后果，需要政府认真对待。(3)申请项目用地是房地产开发的第三步，是正式启动项目开发的第一步土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发的第一步。在我国，由于人口多、人口少，土地资源已经成为极其稀缺的资源。对许多开发商来说，获得土地是最关键的一步。一旦有了土地，所有的发展条件都将得到满足。如果有土地，就不用担心这个项目没有钱。因此，土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国最初规定可以有两种方式获得土地：分配和转让。划拨土地过多，影响了土地市场的正常运行。目前，只有少数情况下可以获得划拨土地，而且绝大多数土地是通过转让获得的。然而，在实践中，从原土地使用者(即原占用国有土地的国有企业、事业单位)那里获取土地是主要途径。在获得土地使用权规定的使用年限后，发包人应到建设行政主管部门备案并领取房地产开发项目手册。(4)项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否满足市场需求的重要一步。根据项目的规模，设计的具体工作流程也不同。对于大型房地产开发项目，一般分为三个具体步骤：方案设计、初步设计和施工图设计。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等设计要求。初步设计应当在方案设计的基础上，提出设计标准、基本形式、结构方案和专业设计方案。初步设计文件应包括设计总说明、设计图纸、主要设备和材料清单以及项目预算。施工图设计是在初步设计的基础上进行的更为详细的设计，包括工程设备各组成部分的尺寸、布置和主要施工方法。并绘制完整详细的建筑和安装图纸及必要的书面说明。在进行规划和建筑设计前，开发商需要向城市规划行政主管部门申报规划设计条件，取得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位数量等)。)。根据规划设计通知，房地产开发商委托具有规划设计资质的单位完成规划设计，然后将规划设计申请表、规划设计及其说明书等相关材料提交市规划行政主管部门审批，确认符合规划要求后，签发建设用地规划许可证。方案设计通过后，即可进行初步设计。城市规划行政主管部门应当对建设项目的初步设计方案进行审查，确认符合规划设计要点，建设单位方可进行施工图设计。经审查合格的施工图及相关材料，市规划行政主管部门核发建设工程规划许可证。(5)征地拆迁是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步。以下内容需要先回复才能被看到收购建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，需要进行土地收购和搬迁。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证和建设用地规划许可证，现场划定场地范围。开发商只能在指定范围内实施征地拆迁方案。(6)筹集房地产开发资金是房地产开发的第六步，是征地拆迁后最重要的工作在获得土地使用权后，大部分由房地产开发商自己投入的资金基本上都用光了。如何获得进一步发展所需的房地产开发资金已经成为房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定一个资金使用计划，然后以此为基础来确定要筹集的资金数额。然后通过选择各种融资方案，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道很少，基本上都是通过商业银行贷款，而房地产开发是一项高风险的商业活动，一旦投资失败，就会影响银行体系。最近，中国人民银行大幅提高了房地产开发商的贷款门槛，这将抑制中国一些过热的房地产投资。(7)建设项目招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法。工程项目招标制度是我国工程建设市场的主要改革措施之一。通过招标，房地产开发商可以先选择合适的项目承包商，以确保项目投资不超过预算，质量符合设计要求，工期达到预期目标。在确定项目承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位对项目进行监理。(8)建设是房地产开发的第八步，也是关键的一步为了确保按照建设工程规划许可证的规定组织施工，国家规定，城市规划行政主管部门必须在施工现场放线检查，从建设行政主管部门领取建设工程开发许可证后，方可破土动工。监理单位招用后，主体工程移交给监理单位，发包人只控制最终管理权，即对监理单位保持有效的监督，必要时解除监理单位。工程建设竣工后，还必须通过由城市建设行政主管部门主持的全面竣工验收。如果他们没有通过检查，他们就不能进入房地产市场。(9)营销策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步房地产项目开发商可以考虑在开发项目即将完成时，开展已开发房地产项目的营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件，则开发商可以对在施工过程中开发的房地产项目进行预售。房地产营销包括房地产市场研究、确定营销目标和方法、确定销售方法、制定销售合同、准备销售宣传材料、培训销