西安市写字楼市场分析2010

地产金融事业部西安分部季度调研报告西 安 市 写 字 楼 市 场 分 析目 录第一章 西安市情简介一、西安市基本情况：（一）西安的比较优势：（二）城市发展目标二、西安市城市经济环境1、西安市近年来经济发展数据步入快速发展通道2、“关中-天水经济区”发展规划，为西安今后发展注入新的活力3、西安市2010年经济继续保持高速增长。第二章 西安市写字楼市场分析一、西安市写字楼市场整体状况分析（一）西安写字楼市场尚处于成长期：（二）西安写字楼整体市场规模较小（三）西安写字楼市场板块分析（四）空置率分析：高端写字楼使用率接近100%，中低端写字楼空置率约30%（五）、西安写字楼销售额情况（六）西安写字楼单价变化情况（七）西安写字楼租售及价格情况（八）西安存量甲级写字楼产品分析（九）西安市写字楼近期调研结果第三章 西安市高新区写字楼市场分析一、西安市高新区经济发展状况（一）区域位置：（二）区域定位：（三）四大主导产业：（四）经济规模：（五）所处地位：（六）发展目标：二、西安市高新区的鲜明优势（一）企业数量庞大，经济充满活力（二）总部经济发达（三）金融机构聚集（四）精英人才密集，科技创新活力四射三、高新区写字楼发展现状四、高新区写字楼典型案例分析五、高新区写字楼租售价格分析六、高新区CBD，未来的中高端写字楼聚集区（一）高新区CBD简介：（二）高新区CBD未来写字楼发展趋势分析：第四章 西安市写字楼趋势分析一、区域分析二、写字楼市场继续看好西 安 市 写 字 楼 市 场 分 析第一章 西安市情简介一、西安市基本情况：（一）西安的比较优势：1. 世界级的旅游观光资源优势有3100多年的建城史和1100多年的建都史，先后有周、秦、汉、唐等13个王朝在这里建都，国际上曾有“西方罗马、东方西安”的美誉，被称为中国古代的天然历史博物馆。2. 国家级的科研教育和高新技术产业基地优势拥有76所大学，80多万在校大学生，3000多个科研院所，94个国家重点实验室，科技进步对西安经济增长的贡献率2009年已达53%，西安综合科技实力居全国第三。3. 区域级的金融、商贸中心和交通、信息枢纽优势西安市现辖9区4县，总面积9983平方公里，西安是新欧亚大陆桥中国段陇海兰新经济带最大的中心城市，是中国西部重要的交通、信息、商贸枢纽、金融中心和资源要素集散地，是西部大开发的桥头堡；“关中天水经济区”的核心城市。（二）城市发展目标根据2009年6月国家批准实施的关中天水经济区发展规划，突出了西安（咸阳）大都市的核心地位，提出要将西安打造成国际化大都市，2020年都市区人口发展到1000万人以上，主城区面积达到800平方公里，将西安市建设成国家重要的科技研发中心、区域性商贸物流会展中心、区域性金融中心、国际一流旅游目的地以及全国重要的高新技术产业和先进制造业基地。 “关中天水经济区”到 2020年经济总量占西北地区比重超过三分之一（2007年占28%），人均地区生产总值翻两番以上；西安市制定主要实施目标：到2020年地区生产总值超过万亿元，经济总量占“关中天水经济区”比重超过50%以上。二、西安市城市经济环境1、西安市近年来经济发展数据步入快速发展通道近几年来，西安市不断优化区域发展布局，高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区、阎良国家航空高技术产业基地、西安韦曲航天产业基地、国际港务区建设成效显著，形成了“四区一港两基地”的开发新区格局。近10年来，西安的经济增速平均达到13.7%，2009年虽然受到国际金融危机的严重冲击，但仍保持了14.5%的增长，人均收入接近5000美元；目前西安市的GDP总量占到全省的30%。人均生产总值、社会消费品零售总额、全社会固定资产投资等指标均可提前两年完成“十一五”规划目标。主要经济指标增速在副省级城市中处于前列。2004-2009西安市主要统计指标指 标单位2004年2005年2006年2007年2008年2009年常驻人口（万人）万人786.83806.81822.52830.54837.52843.46西安市生产总值亿元1102.391270.141473.681737.12190.042719.1GDP增长率%13.54%13.10%13.00%14.60%15.60%14.50%地方财政收入亿元86.0683.9796.31125.33145.61181.4城市居民人均现住房总建筑面积平方米15.5316.3823.1523.6326.3226.8在岗职工平均工资元1547317728204752501229664298002、“关中-天水经济区”发展规划，为西安今后发展注入新的活力2009年6月25日，国务院批复颁布的关中-天水经济区发展规划，标志着“关中-天水经济区”与上海浦东新区、天津滨海新区、广西北部湾等重要经济区一起，成为国家级经济区。规划范围包括陕西省西安、铜川、宝鸡、咸阳、渭南、杨凌、商洛（部分区县）和甘肃省天水所辖行政区域，面积7.98万平方公里，2007年末总人口为2842万人，直接辐射区域包括陕西省陕南的汉中、安康，陕北的延安、榆林，甘肃省的平凉、庆阳和陇南地区。规划以“一个高地、四个基地”为战略定位，即将“关中天水经济区”建成全国内陆经济开发开放战略高地，建成统筹科技资源改革示范基地、全国先进制造业基地、全国现代农业高技术产业基地和彰显华夏文明的历史文化基地，以使该区域综合经济实力实现新跨越、创新能力有新提升、基础设施建设有新突破、城镇化水平有新提高、公共服务达到新水平、生态环境建设取得新进展。关中-天水经济区发展规划突出了西安（咸阳）大都市的核心地位，提出要将西安打造成国际化大都市，到2020年，将西安基本建成：国家重要的科技研发中心、区域性商贸物流会展中心、区域性金融中心、国际一流旅游目的地以及全国重要的高新技术产业和先进制造业基地。3、西安市2010年经济继续保持高速增长。西安市2010年经济社会发展的主要预期目标是（中共西安市委十一届七次全会中共西安市委2010年工作要点）：GDP增长13.8%，固定资产投资增长28%，社会消费品零售总额增长18.5%，地方财政一般预算收入增长16%，城镇居民人均可支配收入和农村居民家庭人均纯收入均增长15%，城镇新增就业10万人，城镇登记失业率控制在4.5%以内，人口自然增长率控制在5.5以内，居民消费价格指数涨幅控制在3，单位GDP能耗、二氧化硫和化学需氧量排放量达到“十一五”规划目标。2010年上半年，西安经济继续保持平稳较快发展态势，实现生产总值1372.44亿元，同比增长16.8%，比上年同期提高3.5个百分点，高于全国5.7个百分点，与全省持平。其中，第一产业增加值55.18亿元，增长6.1%；第二产业增加值604.92亿元，增长21.9%；第三产业增加值712.34亿元，增长13.9%。 西安上半年经济呈现出“产业发展持续向好、需求结构不断优化、经济活力显著增强、经济效益稳步提高”的特点： 固定资产投资较快增长：大力实施项目带动战略，上半年西安完成全社会固定资产投资1596.84亿元，比上年同期增长增长29%，拉动经济增长17.5个百分点。基础设施项目建设力度进一步加大，地铁项目完成投资20亿元，二号线全线长轨贯通，铁路北客站等重点工程加快进行。在促进工业快速增长上，全市实现工业总产值1447.76亿元，增长29.6%；实现规模以上工业增加值401.3亿元，增长24.6%，工业拉动全市经济增长6.9个百分点。消费品市场繁荣活跃：上半年全市实现社会消费品零售额781.86亿元，扣除价格因素，实际增长16.2%。城镇消费市场旺于乡村，享受型商品依然旺销，居民消费意愿逐步增强。各区县继续保持较快发展势头，完成地方财政一般预算收入70.04亿元，增长30.5%，较上年提高12.1个百分点，占全市比重为57.5%。“四区一港两基地”在招商引资、产业发展、项目建设等方面积极走在前列，占全市投资总量32.5%。经济结构和产业结构进一步优化：五大主导产业（高新技术产业、装备制造业、旅游业、文化产业、现代服务业）完成投资963.92亿元，增长45%。同时全力推动金融、物流、服务外包等现代服务业发展，大力发展战略性新兴产业，电子信息、生物医药保持了40%以上的增长。外贸出口显著回升：上半年，全市进出口总值47.43亿美元，同比增长37.8%。 人均可支配收入快速增长： 2010年上半年，西安市城镇居民人均可支配收入11078元，同比增长15.2%，农民人均现金收入4046元，同比增长16.4%。上半年，居民消费价格累计同比上涨2.5%，呈温和上涨态势。食品类价格上涨仍是推动居民消费价格水平上行的主要原因。 第二章 西安市写字楼市场分析写字楼的兴起，与地方经济的活跃密不可分，西安的写字楼始于九十年代，最早的产品无纯写字楼，而是高层住宅楼、商住两用型的公寓型写字楼；自2000年后，纯写字楼快速发展，目前也出现了多个5A智能型甲级写字楼。但总体而言，西安的写字楼产品与市场较北京、上海、广州等经济中心城市，约有10年的差距。一、西安市写字楼市场整体状况分析（一）西安写字楼市场尚处于成长期：西安市的写字楼市场处于成长阶段，近10年来呈现以下三个阶段：1、20002003年，市场起步，发展快速，供需尚处于合理范围；2、20042005年，因开发量过大，出现严重的供大于求，市场陷入低谷；3、2006年以后，市场需求量大幅增加，中高端写字楼供不应求。回望2000年以来的西安写字楼市场，可以用三个关键词概括：大跃进、胶着、稳中有升。2000年前后，随着经济的快速发展，市场有了较大的办公用地需求，让西安的写字楼市场有了突飞猛进的发展；但急功近利的直接产物是，市场上的写字楼远远大于市场需求，造成大量写字楼的空置，这样的胶着状态持续了很长时间；而近年，随着国家西部大开发战略的稳步推进，西安西部桥头堡的作用表现越来越明显，加之西安本身经济的快速发展，周边交通、市政配套的不断完善，越来越多的国际国内大企业开始抢滩西安，让写字楼市场又有了较强的市场需求，渐渐呈现出“乐观长牛”的发展态势。从总体上看西安写字楼市场供过于求的现象比较显著，2001-2003 年销供比在0.7左右变动，尚属于合理范围，2004 年和2005 年销供比仅为0.31、0.24，销售量远比不上开发量的速度，需求市场过于冷淡，2006 年销供比上升到0.59，供求矛盾在一定程度上得到了缓解。2007年销供比为1.99，出现严重供不应求。2008年继续供不应求，供需有缺口。（二）西安写字楼整体市场规模较小西安市的写字楼市场整体发展相对落后，在西安商品房市场中所占规模极小，以2009年为例，全年商品房成交总面积1336.97万平方米，其中写字楼年供应量31万平方米，成交面积34万平方米，仅占全年商品房成交面积的2.55%。因总体市场份额较小，写字楼的供求关系、成交均价往往受项目个案影响极大。近年来西安写字楼销售面积变化情况：数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）近几年来，西安写字楼市场销售情况波动很大，2000年写字楼仅为市场销售6.9万平方米，2001年销售面积达到峰值为14.9万平方米，增长率高达115%，2002年便又下降到9.2万平方米，2005年同比降幅达到50%。从2006年开始市场继续回暖，每年至少10%以上的速度增长，2008年销售面积和增幅同比又创历史新高，分别为24.8万平方米和14%。2009年，西安写字楼销量34万平方米，比2008年西安写字楼销量高出46.87%，再创新高，进入2010年西安市写字楼销量继续呈快速增长态势，1-6月销量27万平方米（其中一季度销量平方米，二季度销量平方米）。（三）西安写字楼市场板块分析从发展区域来看，高新区、城内、经开区、南二环、长安路是西安目前写字楼聚集的地方，约占西安80%以上的写字楼项目。西安写字楼已经逐渐形成了城内、南二环和西高新、城北经开区三大圈子。1、城内板块城墙以内是毫无争议的西安城市中心区，西安最早的写字楼就始于此。城内写字楼以南大街、北大街、和平路、解放路为主，南北大街具有代表性的写字楼有中大国际、中天广场、时代广场、宏府大厦等；解放路、和平路具有代表性的物业有盛唐国际、金鑫国际、都市创展中心等。城内作为西安市的中心，其日益改观的城市面貌和交通状况，为其奠定了良好基础，具有很好的商业价值和发展潜力，但受土地的限制和旧城改造的压力，其发展的空间受到一定的阻碍。2、城北板块：城北是西安写字楼的新兴区域，随着西安城市新中心的北移，市政府的北迁，让未央大道两旁也成为新兴的热点，目前城北的写字楼项目的主要分布在未央大道沿线，有经发国际大厦、天乙大厦、航天新都，第五国际、凯鑫国际大厦、赛高街区、赛高国际街区、利君V时代等，但高端写字楼较少，主要为商住两用的公寓式写字楼。3、 南二环板块城南写字楼以长安路和南二环沿线为主，具有代表性的写字楼有老三届世纪星大厦、华融国际商务大厦、志诚大厦、泛美大厦、中信大厦等。城南是各城郊中最为繁华的区域之一，是有名的文化区，高校云集，商业气氛浓厚，办公环境好，是商家必争之地。南二环作为西安目前最为成熟的交通命脉，聚集了众多高档写字楼、高尚社区、娱乐业、餐饮业、金融业、商业，形成了浓厚的商务氛围和高素质的人文环境，成为西安新经济的金腰带。南二环全线开通后，从长远来看，对于改善这一区域的交通情况将是受用无穷，让这一地段再次成为热点区域，不少商家和投资者纷纷看好这一区域内的房地产项目，尤其是写字楼的投资价值。4、西高新板块以高新科技为定位的高新区的迅速发展，可以说带动了西安经济的首次腾飞，如今高新的写字楼基本已经可以概括西安各个层次的写字楼，可以满足不同企业办公需求，西高新区内房地产开发量不断加大，对西安市房地产发展具有深远的影响，日益形成西安市的CBD“中央商务中心区”，代表性楼盘有高新国际商务中心、高科广场、E阳国际、华晶商务广场、正信财富广场、创业大厦等，具有很好的发展空间，品牌实力企业均看好此区域。高新区写字楼主要分布在高新路、科技路、唐延路、南二环西段沿线。高新路、科技路，分布为甲级写字间，此外近年新建成的综合体写字间，高新国际商务中心、海星城市广场提升了高新区的整体商务形象；唐延路2005年后涌现了部分写字间，成为高新区小商务办公的集中区；南二环西段沿线，也分布了些高新区写字间，其中218米的西港国际大厦作为高新区最高的建筑物，成为高新区商务形象的代表作。由于针对入住高新区的分业有着更优惠的政策机制，使得高新区的写字楼发展相对更加迅速。（四）空置率分析：高端写字楼使用率接近100%，中低端写字楼空置率约30%西安写字楼竣工面积在2003年以前持续增长，04年出现大幅度的下滑，05年恢复供给量，2005年2008年始终保持较大的供应量，竣工面积保持在2.5-3万平方米左右。经过多年余量累计，09年西安写字楼空置面积约50万平方米，其中截止2010年6月末待销售面积26.29万平方米，其占同期商品房待售面积的16.21%；售后空置面积约25万平方米，主要为配置较低的中低端写字楼。2009年西安甲级写字楼市场的总存量依然保持在48.92万平方米。随着前期积累的客户成交，而高端写字楼市场现存项目的有限，空置率明显下降。现将2009年底部分典型写字楼出租率情况统计如下： 单位:平方米、元/平方米.月西安典型写字楼出租率类别平均出租率项目 区域总建筑面积() 租金 (元/月) 出租率 甲级98%中大国际城内8000205100%长安国际城内48000110100%高新商务中心高新780008595%创业广场高新8500075100%高科广场高新570007095%西港国际大厦高新64600-100%经发大厦城北380004590%中档70%火炬大厦高新120003060-70%城建大厦高新67802560-70%亚美大厦高新350004070-80%E阳国际高新1500055100%骊华大厦高新210003050-60%高科大厦高新579446060%南洋国际高新180005365-70%杰座广场高新320003060-70%创业广场高新856015590%旺座现代城高新4099%华晶商务高新420005060%（五）、西安写字楼销售额情况数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）近年来，写字楼销售额的波动较大，但与销售面积的变化特征基本一致。2001 年有最大增幅，为358.7%，2005 年有最大降幅，为51.5%。2008年，西安写字楼销售额随销售面积的迅速增长而增长到12.08 亿元，同比增幅达到14%；2009年度1-11月份写字楼类物业销售量同比上年增长15.71%，成交金额方面增长35.74%。因总体市场份额较小，写字楼的供求关系、成交均价往往受项目个案影响极大。以2009年为例，全年写字楼销售面积34万平方米，其中10个销量最大写字楼就达28万平方米，市场占比82%，而高新区的“旺座国际城”销量基本占到了1/3。2009年西安市写字楼销售前10名排行项目名称套数面积 （平方米）均价 （元/平方米）总金额面积占前10合计比例金额占前10合计比例区域1旺座国际城46198478.0965386438434.7%38.1%高新2汇鑫IBC26844698.5359192645615.8%15.7%高新3绿地世纪城18030324.2953541623710.7%9.6%高新4长安国际广场2129101.1849761448110.3%8.6%城内5都市之门5212948.39750297144.6%5.8%高新6金桥国际广场10014529.26618289835.1%5.3%高新7天地时代广场10514455.59544778735.1%4.7%城北8嘉天广场10613686.16513270244.8%4.2%高新9望庭国际11613718.72511270134.8%4.2%高新10利君V时代6611856.25560766484.2%3.9%城北合计1475.465948 100.0%100.0%2010年西安市写字楼1-6月销售金额18.41亿元（其中一季度10.68亿元，二季度7.72亿元），已超过2009年全年销售额。（六）西安写字楼单价变化情况数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）从西安写字楼销售价格来看，可以把近几年写字楼市场分为三个阶段：2000-2003年， 价格飞速上涨，从2000 年的1831 元/平方米上升至2003 年的4549 元/平方米，两年增加了一倍多，平均增长率高达64.91%。2003-2007 年，销售价格相对平稳，曾出现小幅下降，2007 年为4628 元/平方米，降幅为3.4%。2008年-2009年又开始价格飞涨，从2008年的5088元/平方米上升至2009年的6625元/平方米。2010年，西安市的写字楼成交均价继续走高，截止7月末，市场均价为7506元/平方米，较年初增长13.3%。（七）西安写字楼租售及价格情况相比同级城市成都、重庆等甲级写字楼租金及售价，西安写字楼售价、租金较低，一般市场租售价格如下：目前售价 （元/）租金水平特点代表物业100001500070元/月以上高新区CBD核心，或城内的5A甲级写字楼中大国际、高新商务中心、西港国际大厦、都市之门C、D座7000100006070元/月主要位于高新区中心，硬件、配套、物业等水平较高，具备一定标志型形象的综合型写字楼高科大厦、经发国际大厦、旺座国际城600070004060元/月分布比较分散，具备专业外型和产品硬件设施，强调产品性价比和运营低成本旺座现代城、南洋国际500060002040元/月建成时间较早，硬件和服务相对落后。亚美大厦、骊华大厦、城建大厦、火炬大厦（八）西安存量甲级写字楼产品分析目前甲级存量写字楼情况如下表： 1、项目规模对比样本写字楼规模统计表物业名称总建筑面积写字楼建筑面积层 数建成时间中大国际250008000地上7层，地下两层1998长安国际4800022层2005经发大厦51489.5438000地上26层，地下1层2006高新商务中心7800040层2005创业广场8560185000地上27层，地下2层2008高科广场8744057000主体地上25层，地下2层2004西港国际大厦7000064600地上48层，地下2层2007迈科国际3500023400地上24层，地下1层2007唐延国际7100025200地上25层，地下1层2007从规模来看，高级写字楼规模在30000平方米以上占67%，20000-30000平方米占22%，20000平方米以下占11%。故可以看出，市场内现阶段高级写字楼在规模上大都在30000平方米以上，而且有逐渐扩大趋势。2、 外观形象对比现阶段主要的外立面装修多数是采用玻璃幕墙与石料、金属等其他材料相组合的表现形式。例如进入西安夜景照明实践建筑物的 “迈科国际”及南门的地标性建筑“长安国际”都是这类案例。样本写字楼外观形象对比表物业名称外立面装修中大国际玻璃幕墙和石材相结合长安国际Low-铝合金玻璃幕墙经发大厦中空玻璃幕墙和石材相结合高新商务中心干挂花岗岩铝合金玻璃幕墙创业广场铝板幕墙中空low玻璃幕墙高科广场玻璃幕墙及干挂石材西港国际大厦铝板幕墙及干挂石材相结合迈科国际玻璃幕墙唐延国际高级干挂石材部分采用镀膜中空玻璃幕墙3、车位情况对比车位数量能不能满足需要也是成为企业衡量写字楼的重要标准之一。现在国内比较顶级的写字楼车位配比都在150平方米/个左右，而西安高级写字楼的情况比较多的是250平方米/个左右，也有像中大国际、西港国际这样155.5平方米/个达到标准的情况。见下表:物业名称总建筑面积车位数面积/拥有车位（平方米）中大国际25000125长安国际1018（含商业部分）261.1经发大厦51489.54地下116个495.6高新商务中心420333.3创业广场85601160535高科广场87446362241.6西港国际大厦70303452155.5迈科国际3500090388.9唐延国际71000300236.74、装饰装修分析（1）大堂多数项目的大堂面积和挑空高度都是随着样本项目的档次的提升而增高的，这也表明个趋势，大堂作为写字楼的门面，受到越来越多的重视。一般大堂装修采用浅色或干净的对比色（如黑白对比色）大理石或花岗岩装饰地面、墙面，再配合柔和的灯光、绿植、水景，制造一种宽敞、通透的视觉感觉。（2）公共通道装修标准比大堂的装修水平稍低一点，地面多数采用地砖、地毯和大理石。（3）写字间一般客户的要求不是很高，它们多数喜欢自己装修，以此来表现公司独特的办公个性。（4）电梯间通过市场调研，电梯间的装修一般介于大堂与公共通道的装修档次之间，多装修为石材或地砖地面和墙面、以及吊顶，并配以相应的灯饰，以提高照明度。（5）硬件系统电梯各项目使用的电梯品牌主要有三菱、日立、蒂森等合资产品，选用的品牌都是普通民众认同度比较高的品牌。电梯的配置对于写字楼的档次和品质有着重要的影响。样本写字楼电梯情况物业名称写字楼建筑面积电梯品牌电梯部数建筑面积/电梯中大国际8000LG写字间配备3部观光电梯、2部货梯1600长安国际48000蒂森克虏伯单栋3部4000经发大厦38000日立10部，其中；消防1部，主楼5部课梯，裙房4部3800高新商务中心78000三菱客梯8部9750创业广场85601日立高速电梯13部，主楼7部，裙楼6部6538高科广场57000三菱电梯78142西港国际大厦64600日立125383迈科国际20400上海永大72912唐延国际25200蒂森克虏伯64200（6）空调及供电系统空调档次不一，国内国外品牌都有，但是双管制中央空调比较普遍。考虑到综合性价比，比较多的项目选用了远大空调品牌。样本写字楼空调情况物业名称空调品牌中大国际日本新晃中央空调长安国际远大中央空调经发大厦美国约克空调系统，采用双管式风机盘管加封系统高新商务中心大连三洋中央空调创业广场中央空调，三洋新型吸叫式制冷机高科广场远大中央空调西港国际大厦麦克维尔离心式水冷高效节能中央空调系统迈科国际远大织染机组中央空调唐延国际以色列以来特水环热泵空调（7）消防系统据统计多数项目均在大堂、公共通道、写字间、电梯间等位置设有烟感、温感喷淋系统，都安装了消防自动化系统（8）保安系统所有的样本项目部有保安人员实行24小时保安：而且项目设有保安监控系统，几乎所有的项目都设有数字硬盘闭路监控系统，每台电梯和楼梯出入口、各楼层通道、停车场出入口、商务中心周界、大厅等公共场所均安装监控摄像机（9）通讯及智能化系统多数项目电话管线到户，1000M光缆人楼，各户设信息接口可见智能化系统，能满足办公需要即可。（九）西安市写字楼近期调研结果西安金汇房地产营销公司是一家成立有10余年的房地产代理销售公司，以“为客户挖掘物业价值，降低交易成本，解决房地产问题”作为经营之本，成立以来共协议代理销售房地产项目18个，其中：代理写字楼项目15个，代理销售面积50万平方米，代理销售金额达25亿元，已成为西安地区写字楼市场最有话语权公司之一。1、主要代理业绩：“旺座现代城”写字楼项目该项目位于西安高新区唐延路创意产业带核心，占地面积60亩，建筑面积18万平米，2008年10月全面交付使用；由8座18-29层高层组成，两层约1.7万商业裙楼，地下一层为车库，八栋高层围合中央景观，形成半开放商务空间。是西安目前投入使用的最大规模商务综合体。项目建设初期，该公司协助开发商对项目进行准确定位，产品定位直击目标客户西安中小规模企业的成长摇篮，从办公商务企业需求出发，定制与其相投味的商务环境。首次在西安运用“外框内剪”建筑结构，通过外围坚实的钢筋混凝土术与电梯核心筒，超强厚度的钢筋混凝土现浇楼板与从核心筒延伸出来的现浇剪力墙，共同构成坚实的结构，形成无梁结构、可自由分割的800平方米标准层产品，使商务空间功能最优化。优点：实现在空间格局中可根据用途自由分隔区域，装修装饰更显个性化；每个标准层可以整层销售（800平方米）、3/4层销售（600平方米）；半层销售（400平方米）；1/4层销售（200平方米），有效提高销售的产品覆盖率；800平方米标准层示意图D户200平方米C户200平方米A户200平方米B户200平方米提高空间实用率，超低公摊，公摊系数仅16，相当于普通住宅，明显低于传统办公楼30以上的公摊系数，以800平方米整层为例，800*（30-16）=112平，即为老板多出一套豪华套房面积；5米超大柱间距，空间通畅，室内空间无阻碍，大面积落地窗，保证办公空间最长时间享受自然光线，使阳光无处不再，终结办公暗室时代，节能生态。经过2年销售，项目成交均价5400元/平米，最高价6800元/平米（销售期市场同类产品均价4500元/平米），目前出租率99%，二手房均价7500元/平方米。成为西安商业地产的标竿项目。“嘉天国际”写字楼项目项目规模5万平米，位于太白南路与科创路十字，由两栋住宅与一栋商务写字楼组成。建设时周边无商务环境，销售不畅，该公司于2007年代理，协助开发商对以“高办公配套，低使用成本”定位，以高性价比优势吸引西安市场中小企业的入驻，并采取赠送户式中央空调、精装修套餐、豪华入户大堂、地辐射暖。1年全盘售罄，成交均价5600元/平米，目前二手房均价7000元/平方米。打破了太白南路沿线商务销售瓶颈，为开发商成功收回投资。“旺座国际城”写字楼项目项目位于西安高新区唐延路与科技路交汇处，占地面积约50亩，建筑面积15万平米，地上330层，地下2层，由五栋塔楼和群房组成，配套有商业服务空间及设施。2009年10月至2010年6月各楼座陆续交付使用。该公司从项目设计、定位、策划阶段予以介入，建议开发商采用“国际风，中国情”的设计理念，在建筑整体表现上着重体现国际风情，在规划空间中加入了中国空间手法。通过简约的线面处理，实现了立面的完整统一；同时延续了“旺座现代城”标准层的产品理念（标准层面积升级为900平方米）。该项目的落成将为都市构筑新的地标性建筑群，同时为高新区乃至西安市添置新的亮点；停车采取双层地下车位+架空层车位完美解决停车难题，高速电梯、超低公摊、全通透无梁超强坚固、阳光泳池、员工餐厅、空中花园、景观商务等超值配套，以及地辐射采暖、超低物业费等保证了项目的旺销。 该项目自2008年下半年销售，目前销售完毕，销售周期2年，开盘当日即狂销2亿；尤其是2009年金汇公司代理销售的“旺座国际城”写字楼，占据当年西安市销量的1/3，创西安写字楼销售颠峰，一举奠定了金汇公司作为西安商务楼营销的领袖地位。该项目销售期均价7000元/平方米，入住率95%，现二手房价格14000元/平米。2、业内优势：多年的写字楼营销经验，使得金汇公司深度把握西安写字楼市场脉搏；从写字楼项目的前期市场定位、策划、设计环节介入，为开发商提供产品建议，做到定位精确，满足市场需求，从根本上保证销售顺利。10年代理销售，形成一批客户资源，享有极高市场口碑：西安金汇房地产营销公司团队人员多年致力于销售一线，对投资客户关注点深度洞悉，超强专业知识为客户提供置业向导，曾成功洽谈兴业银行西安分行（省级行）、万向集团西北公司（上市公司）、长安信息（上市公司）、西蓝天然气（纳期达克上市公司）、幸福航空(国内知名民航企业)、中国石油天然气运输公司陕西分公司（中央直属企业）、中铁置业西安分公司等大型企业总部，并成功引入建设银行，中国银行，工商银行，光大银行，商业银行，交通银行营业部入住代理楼盘。其代理销售的“旺座国际城”项目，约15%客户为原代理“旺座现代城”项目的业主，随着企业的成长而升级换代购置。销售结束后，为投资客提供代租代售的“增值理财”服务，网络一批具有实力的投机客高出租率的写字楼，其投资回报率远高于住宅投资，金汇公司经过10年的客户资源平台沉淀，同时通过后期的物业管理（旗下的“西安怡人物业管理公司”），形成了“前期销售后期物业代理出租理财”的服务链条，基于对“旺座”系列投资的实践认可，对团队运营达成共识，追随型投资客户网络初步建成，其代理销售的“旺座国际城”项目，约15%的购买者为追随型投资客。3、 近期对西安市写字楼需求的调查结果西安金汇房地产营销公司于2010年一季度，对写字楼市场需求进行了一次全面调研，针对区域选择、何时更换办公地点、选择办公地点时所考虑的主要因素、租金以及售价承受力和需求面积等问题作了深入调查，具体调查结果如下： 客户对办公地点的选择36%的调查者选择城内作为自己的办公地点，同时还有35%的人认为高新区为首选，还有17%的人选城南区域，同时还有6%和6%的人认为城北和其他区域。通过对消费者对对办公地点选择的调研可以发现目前消费者所青睐的办公区域为城内和高新区。尽管城内地区对于大部分客户依然保持着较强的吸引力，但依然有三分之一以上的客户选择了高新区，选择城北板块的客户较少。具体分析如下图：何时更换办公地点的选择通过对消费者何时更换办公地点的调研发现，32%的消费者不打算更换办公地点，1-3年内租用新址写字楼占19.5%，有33.2%的人认为3年以后租用新址写字楼，还有5.9%的人认为3年以后购买新址写字楼。通过对消费者对何时更换办公地点的选择的调研可以发现目前消费者购买办公场所的占12%，租房占52.7%，这就要求在考虑租售比例时进行妥善安排。具体如下图：更换办公场所首要考虑问题通过对更换办公场所首要考虑问题的调研发现，该表可以看出有90%的消费者首先考虑位置及交通，有33%的消费者首先考虑到物业档次，有6%的消费者首先考虑使用率，可见，大部分消费者首先考虑的问题是位置和交通，所以在住宅的空间形式选择上应当多考虑这两方面。具体如下图：选择物业时考虑的因素在对消费者所进行的选择物业时考虑的因素调研发现，可以看出有81.5%的消费者喜欢考虑物业管理，有65.1%的消费者考虑硬件设备，有4.92%的消费者考虑格局和车位及配套，有24.3%的消费者考虑外立面，有16.9%的消费者考虑到发展商信誉，可见，大部分物业管理和硬件设备是消费者选择物业考虑的最关键因素，所以在住宅选择物业管理者的选择上应当多考虑。具体如下图：面积的需求在被调查者中有0.1%的消费者希望购买50平米以下的房子，有9.5%的消费者希望购买50-100平米以的房子，有29.6%的消费者希望自己的商业面积是100-200平米，有25.9%的消费者希望自己的面积是200400平米的，有15%的消费者希望自己的面积是400600平米，有5.6%的消费者希望自己的面积是600-800平米，同时还有14.3%的消费者希望自己的面积是800平米以上的，通过这些数据发现大多数消费者理想的需求面积仍然是以100400平方米为主的，所以在设计中不仅要考虑到消费者的实际需求愿望，未来市场上各公司需要的面积多在100-400平方米之间，部分小型私营企业其需求面积100平方米以内；而一些大型合资及中资企业其所需面积在800平米以上。具体如下表：可接受的售价水平 被调查者中能接受的价位在10000元以内的占了77.2%，单价在10000-14000元房子有16.2%的消费者能够接受，单价在14000-20000元有5.8%的消费者认为自己能够接受，单价在20000元以上的住宅分别有0.8%的消费者能够接受，由此可见在制定销售价格时不能把价格定得太高，以10000以内为好，这样更能让消费者接受，从而有利销售工作的进展。而接受20000元平米以上的客户寥寥无几，证明目前市场中客户的购买能力和价格认可度并不是很高。具体如下图：可接受的租金水平通过对消费者的可接受的租金水平的调查可以发现，能接受租金在120元/月.平方米以内的消费者占多数，为68.3%；能接受120-180元/月.平方米的消费者占22.0%，180-250元/月.平方米的占了7.3%，250元/月.平方米以上的占2.4%，通过这些数据可以发现，大多数消费者的能接受租金在120元/月.平方米，租金过高的住宅几乎是很少有人租的。具体如下图：最关心物业前三项形象因素的调查结果在对消费者所进行的选择物业时考虑的因素调研发现，可以看出有95.29%的消费者喜欢考虑立面形象，有75.06%的消费者考虑大堂，有66.88%的消费者考虑空间结构，有38.82%的消费者考虑层高，有21.18%的消费者考虑公共部分，有15.59%和10.65%的消费者考虑到卫生间和建材，可见，大堂、立面形象、空间结构是最受关注的形象因素；对于形象和档次起重要支撑作用的部分，并且能直观被客户所感受的部分最为客户关心。具体如下图：最关心物业前三项硬件设施的调查结果在对消费者所进行的选择物业时考虑的前三项硬件设施因素调研发现，可以看出有84.85%的消费者最先考虑电梯，有66.67%的消费者考虑空调，有56.67%的消费者考虑停车位，有44.55%的消费者考虑商业，可见，电梯、空调、停车位、商业是最受关注的硬件设施。大堂、立面形象、空间结构是最受关注的形象因素；对于形象和档次起重要支撑作用的部分，并且能直观被客户所感受的部分最为客户关心。具体如下图： 目标客户按机构性质调查结果在对消费者所进行的选择物业时考虑的前三项硬件设施因素调研发现，可以看出西安实力派企业占36%，设计创作型企业占20%，服务于本区域企业占20%，智力服务型机构、外地驻西安的分支机构和其他高速发展的新兴行业企业分别占10%、8%和6%，可见，客户定位在注重企业形象和个性办公环境的企业机构；其中实力派企业（国有或股份制企业、准上市公司机构、其他性质和行业的企业。如：传媒公司、外贸、保险、银行、新闻机构等）是主力客户，设计创作型企业（如工业设计、建筑等）及服务于本区域的企业为补充客户。具体如下图：第三章 西安市高新区写字楼市场分析目前从发展区域来看，高新区、城内、经开区、南二环、长安路是西安目前写字楼聚集的地方，约占西安80%以上的写字楼项目，而西安高新区的写字楼，依托区内的庞大、活跃的企业群体，目前已占据全市约50%的市场份额；而如今高新的写字楼基本已经可以概括西安各个层次的写字楼，可以满足不同企业办公需求，其产品代表着西安市写字楼的整体趋势，高端写字楼也基本均在高新区。鉴于其对西安写字楼市场举足轻重的市场地位，以下予以专题分析：一、西安市高新区经济发展状况（一）区域位置：西安市高新区，全称“西安高新技术产业开发区”，地处西安市西南方向，系国务院1991年3月批准成立的国家级高新区，西安高新区位于西安市南郊著名的科教文化区，现完成开发配套面积40平方公里。距离市中心7公里，距火车站11公里，距飞机场35公里（车程30分钟）。西安高新区规划区位图 （二）区域定位：在全球范围内：形成在通讯、光伏、软件与服务外包等领域具有较强竞争力的产业集群，成为具有中国内陆自主创新特色的世界一流科技园区；在全国范围内：成为一流的研发基地和新兴业态的引领区，形成在通讯、光伏、电子元器件、软件与服务外包等领域全国领先的产业集群；在中西部地区：成为最大的总部基地、科技创新中心和高新技术产业化基地；在全省全市范围内：成为产业优化升级、辐射扩散、梯度转移和创新型服务业发展的平台。以鲜明的国际化特征，支撑引领和示范带动西安国际化大都市的建设。（三）四大主导产业：1、 电子信息西安高新区共有电子信息企业800多家，已形成以中兴、华为、海天天线、彩虹资讯、威世、英飞凌等龙头企业为核心，科耐特、华晶电子、华山半导体等一大批中小科技企业为支撑的产业集群。西安每年有3000多名计算机专业毕业生，有超过2万名的软件从业人员。区内已有约800多家小型软件服务外包企业，有近30多家外企及研发中心。软件开发人员稳定性好，每年人才的流动率为10%左右，中低层软件开发人员工资低于沿海地区40-50%。代表企业：全球第二大半导体企业美国美光公司投资2.5亿美元设立半导体封装测试基地。世界最大的纳米制造设备企业、世界半导体产业的领军企业美国应用材料公司投资2.55亿美元在西安高新区设立全球开发中心。2010年1月18日，总投资60.08亿元的中兴通讯西安研发生产基地项目在西安高新区长安通信产业园奠基，该项目建成后年产值可达180亿元，可提供就业岗位2.6万个，将成为中兴通讯国内最大的研发生产基地。华为投资15亿元在西安高新区建设全球交换技术支持中心及软件工厂项目，目前员工人数5000多人，建成后员工人数将达到1万人以上。2、 先进制造业西安机械工业拥有员工8万余名，有大量熟练劳动力，机械专业毕业生与上海相近；有25家国家级相关实验室分布于大学及研究所。代表企业：比亚迪、陕航、西飞、西电、彩虹、陕汽、大唐、庆安、陕鼓、陕齿、标缝等全国知名的大中型装备制造业工业企业。3、生物医药业生物医药在陕西40个行业的产值排名中居第四位，行业基础雄厚，拥有国家级生物医药孵化器，初步形成了以中药现代化、化学药和新药研发、生物技术为主的产业集群。代表企业：杨森、利君、步长、金花、皓天、绿谷、力邦等220多家较有规模的知名制药企业。4、 现代服务业以研发设计、信息服务、互联网、金融服务、创意产业为重点。软件与服务外包日益活跃，2009年，成为全国示范城市之一。代表企业：长安银行、陕国投（四）经济规模：2009年，即使在金融危机的影响下，西安高新区引进的产业项目，无论在数量、规模方面，还是在质量方面均为历年最好。全年高新区实现营业收入3132亿元，同比增长30；引进外资406亿美元，引进内资18659亿元人民币，比2008年同比增长3327。2009年高新区营业收入、工业增加值、税收总额三项指标排名