建设白沙商业中心区构想简介

建设白沙商业中心区的构想副镇长 刘元德白沙，作为重庆市第一人口大镇，因其历史、区位、基础、规模、潜力，尤其是随着渝泸高速公路的建成通车、职教工业园建设的强势推进、中国历史文化名城的申报成功，在江津建设区域性中心大城市的进程中，必将成为江津大城市体系的重要支撑，因此，其未来发展定位在即将出台的白沙镇城乡总体规划中，白沙被确定为以工业为主，以教育、物流、旅游为特色的宜居宜业的中国历史文化名镇和山水园林中等城市。但是，中等城市是经济水平、人口规模、城市体量、配套设施、文化价值、辐射能力、聚集效应等因素的综合反映，是一项非常庞大的政治、经济、社会、人文发展系统工程，如何使这些综合性因素与中等城市的发展相适应，是关系白沙中等城市发展战略能否实现的关键之举。本文仅就这些综合因素中的一个子项商贸流通体系的核心商业中心区的建设谈点初略构想。一、白沙商业发展的现状及其特点据统计资料分析和实地调查，白沙商贸流通业的发展具有以下几个显著特点：一是在总量上，商贸流通业已成为白沙的主导产业。近四年来，商贸流通经济总量比较大，商品批发零售餐饮业和与之配套的交通运输仓储业的增加值已占了GDP近五分之一的份额，处于各行业增加值占GDP份额之首。据统计资料显示，2006年全镇商贸流通业的增加值为20863万元，占当年GDP份额的20.27%；2007年全镇商贸流通业的增加值为24804万元，占当年GDP份额的18.79%；2008年全镇商贸流通业的增加值为30882万元，占当年GDP份额的18.93%；2009年全镇商贸流通业的增加值为 万元，占当年GDP份额的 %。二是在布局上，实现了从城镇向农村的延伸，商业网点已遍布全镇各个角落。从历史和现实的角度看，白沙的商业布局已形成了以中心路、交通路、滨江路、剧场街围合的矩形空间为核心的商贸活跃区，以此为中心，向镇内各个角落和周边区域辐射。布局的变化，给消费者带来了方便，但由于缺乏成规模的专业市场，商业空间布局零乱，经营状况惨淡的。三是在形态上，正逐渐呈现出从以街为市的路边店、门市（商店）经营转向门市（商店）、超市、商场、综合贸易区、年锁经营并重的商业形态。近年来，先后建成了白沙综交市场、白沙农贸市场、重客隆、环宇超市、朝天嘴农贸市场、高屋农贸市场、阜泰商贸城、静山小区商业步行街等具有现代商业气息的经营场所。但几大商贸区没有注重相互之间的优势互补，也没有考虑未来的衔接，其实就是一个门市扩大版，只不过商品种类略显齐全罢了。四是在品质上，商品档次不高。不管是门市（商店）经营的商品，还是商场、超市、综合贸易区销售的产品，资源同质，品质同源，都是大路货。白沙市面上，基本没有中高档商品。五是在投资上，除少量企事业单位的非住宅和少量国有非住宅公房作为商业网点外，大多数商业网点建设的投资来源于民间资本，受利益驱动，相当一部分投资具有自发性和盲目性。在白沙城区商业网点建设和发展中，网点的结构性矛盾比较突出，存在着空间布局不合理、结构比例失调、业态功能雷同、盲目扩张重复建设严重等现象，导致同行业恶性竞争，造成大量资源浪费。二、白沙城区商业网点布局存在的问题及原因 一是市场体系不配套。由于商贸流通业发展规划滞后，政府宏观调控缺位，造成有的商贸设施开发定位模糊。建成后分割租售，无法实施整体经营，形不成集聚效应。如，滨江路综交市场、交通路农贸市场就存在严重的功能分割问题。有的市场设施差、功能不配套、档次低、规模小、交易方式落后、管理不规范，不适应现代化流通发展的需要。如，位于交通路（今新沙路）黄金地段的新市场（规划时被确定为农贸市场）因设施差、功能不配套而被改作餐厅、旱冰场。二是网点布局不合理。城区商业网点“扎堆”现象突出。例如，中心路、光华路、交通路（新沙路）、滨江路网点过剩、业态雷同，同业低水平过渡竞争；部分商业设施陈旧，停车场所严重不足；经营者无大局意识和整体意识，在网点设置、项目选择上有很大随意性和盲目性：家家户户开门做生意，自己想经营啥就经营啥，一条街、一个市场搞得五花八门，杂乱无序，未能形成凝聚力强、辐射面广的特色专业街及专业市场；流通行政主管部门因受职能所限，对流通业宏观调控乏力。 三是重复建设现象突出。一些市场的设置不符合商贸流通发展规划导向要求，投资者在店址选择、经营定位方面缺乏科学性，导致出现同业恶性竞争。许多经营雷同、档次较低的商业网点在旧城改造、开发中屡见不鲜，重叠布点，造成空置率高，形成空壳市场，社会资源浪费大。四是业态结构不合理。新型业态发育缓慢滞后，仍是以传统百货业态、小店小铺为主，新形业态少，有些业态仍属空白。现有的商场在经营导向、市场定位、服务理念等方面趋于雷同，差异性不足，特色不鲜明。因历史原因，城区黄金地段的网点过于集中，商圈内业态单一，结构不合理。这些问题和现象的产生，其原因主要有三点：首先，由于受传统经营观念的束缚，对建设商业中心区的认识不足。自古以来，白沙就是渝、川、黔结合部的商品流通集散地，在计划经济时代，其辐射能力仅次于主城江津，甚至超过了许多小县城。而在商品流通形态上，始终处于小而全、分散式自由经营的业态。对于经营者和镇内各级决策者而言，都认为这种经营形式适合白沙的商贸发展，这已成了白沙人民根深蒂固的商业观念，因此，在思想潜意识里没有商业中心区的概念。其次，由于对建设商业中心区的认识不足，导致商贸发展规划尤其是商业中心区的规划滞后。由于受传统商贸流通观念的束缚，因而在前些年刚启动旧城改造时，把规划的重点放在了居住条件的改善和传统的商业网点布局上，忽略了把商业中心区作为城市的配套功能或实体进行规划，客观上造成了商业布局零散、聚集功能不强、集约化程度低的问题。在稍后的新区建设中，虽然增加了商业规划的元素，但由于受局部利益或近期利益的诱惑，更多的仍然是注重解决购房者的入驻问题。第三，由于商贸发展规划滞后，导致现有商业设施不能满足建设商业中心区的需要。由于受传统商业经营理念的束缚，建成区的商业设施在功能定位上，仅停留在购物消费的单一层面；在空间布局上，多数商业设施位于“火柴盒”式单体建筑物的底层门市，这种商业设施的功能定位和空间布局，表面上看为居民提供了购物方便，而实质上是起点低、功能单一、档次不高，既没有实现商业功能的优势互补，更没有形成商业设施经济职能、生活服务职能、社会职能、文化表征职能的综合功能链条，不利于商业氛围的营造。综观国内外大中城市的建设，商业中心区是现代城市建设不可缺少的重要元素，而且商住功能相对分离，住宅布局成小区，商业围绕交通布局。三、建设白沙商业中心区的必要性商业中心区是一个城市商业资源聚集、集约化程度较高的核心区，是承载商流、物流、资金流、信息流的空间载体，它一般分布在人口相对集中、交通运输条件较好、环境优越的区域或地段。第一、建设白沙商业中心区，符合城市商贸经济发展的基本规律，有利于抓住经济社会发展的主要矛盾。由于地区之间或内部的差异，经济发展不可能一个模式地均衡发展、齐头并进，只有当部分地区或局部区域率先发展或在某个方面率先突破后，才能整体推进、提高整体发展水平。国家开发珠江三角洲、上海浦东、天津滨海新区、重庆两江新区，江津经济“十大主战场”建设，无一不是根据这条经济发展规律作出的战略决策。同样的道理，推进白沙城市商贸经济的发展，建设与中等城市相适应的商业体系，不可能也不应该违背这条经济发展规律而面面俱到、遍地开花。抓白沙商业中心区建设，就是抓住了白沙商贸物流经济的主要方面。第二、建设白沙商业中心区，顺应了白沙中等城市发展的要求，有利于提升白沙城市形象。中等城市不是人口规模、城市体量的简单叠加，而是各项经济、社会、文化指标达到一定量和质的综合形态，它需要强有力的经济基础、配套完善的城市公用设施、优越的环境质量、开放适用的社会化服务体系、永恒的城市文化价值等多个系统的综合支撑。否则，即使建起了一座城，那只能是一座空城、一座死城。因此，经济基础、环境质量、公用设施、意识形态、城市文化等综合性因素决定着白沙的城市人口规模、城市体量、城市品味。在这些综合性因素中，作为子系统的城市商业中心区的建设将成为未来白沙这个中等城市是否具有吸纳能力的“晴雨表”，这是因为，商业中心区是商品交换与消费的终端载体，一般具有经济职能、生活服务职能、社会职能、文化表征职能。因此，打造白沙商业中心区，有利于整合白沙的商品流通产业链，有利于改善以人为本的白沙镇城市基础设施空间布局，有利于提高白沙这座城市的社会服务能力，有利于提高白沙的城市文化品位，从而更好地促进白沙商贸流通产业向集约化、规模化和现代化方向发展，更好地增强白沙的聚集和辐射效应。第三、建设白沙商业中心区，可以助推白沙镇城乡总体规划目标的实现，有利于促进白沙经济发展。城乡规划目标的实现过程实质是经济、社会、文化的相关指标按预期目标的完成过程，建设白沙商业中心区，提高商贸经济总量后，有利于推动白沙镇城乡总体规划目标的实现。一是人口规模的惯性增长，包括城区人口的机械增长和城市吸纳人口能力的增强，必然带来商业需求的增加，反之，商贸流通业发达了，又可以增强人口的聚集效应。纵观国内外大中城市的发展，人气与商气无不是相辅相成的。二是以工业为主的总规预期指标的实现，意味着未来白沙的工业经济比较发达，由此将会产生大量的产业工人、营销队伍、社会中介服务机构和大量的流动人口，白沙的商业将因此而发展壮大，相反，如果商业体系不健全，商贸不发达，必然会抑制工业经济的发展。三是以教育、物流、旅游为特色的总规预期目标的实现，本身就是一个商业发展的过程，教育可以拉动商业发展，物流、旅游业的本质就是商贸流通业。四、建设白沙商业中心区的对策建议（一）、明确白沙城区商业发展的目标。城区是白沙商贸流通业发展的核心区域，也是集中体现城市商业功能的重点。因此，城区商业网点布局调整，要从白沙城市发展实际出发，统筹考虑，有所取舍，坚持空间调整与功能调整并举，分不同层次进行优化调整，尽快形成自旧城中心向新区分布有序、功能协调的市场和其他商业辅助设施体系，引导城区商业设施围绕建设商贸强镇的目标有序发展。按照这一思路，未来白沙城区商业应以建设大型标志性商贸建筑为龙头，以专业市场、特色市场为主体，坚持商贸与商务功能合理搭配，形成物流、批发、零售分布有序，集聚辐射能力强的城区商业格局。打造个新型商业园区。结合职教工业园建设和中国历史文化名镇创建活动，将东华街、石坝街与职教工业园商住区围合的近3平方公里的空间打造成以教育、旅游、商务、物流、会所、宾馆、星级酒店为主体的新型商业园区，把它培育成对周边镇街甚至区县具有明显聚集辅射作用和最具影响力的综合性市场。在培育过程中，逐步建设现代化的物流配送区，鼓励镇外企业到物流配送区投资建设各类物流配送设施，开办物流配送中心，逐步实现物流配送社会化。建设两条商业示范街。一是按照市场经济规律，进一步改善环境，因势引导，鼓励发展，把朝天嘴麻柳湾（光华路）培育成白沙的商业示范街。二是结合打造中国历史文化名镇和中国大后方抗战文化第一镇，从朝天嘴码头经剧场街沿文峰街片区新建一条商业步行街，与职教工业园相接，既可以增加白沙城区的通透性，共享江景资源，也可以把文峰街培育成商贸休闲旅游观光走廊示范街，当然，这当中要提高规划的档次，增加文化元素。繁荣三大商业组团。以文峰街、东华街、糖厂码头与职教工业园迎宾大道、临港大道片区围合的城东商业组团，以白沙汽车站、麻柳湾片区围合的城西组团，以中兴路、交通路、滨江路、剧场街为界围合的传统商贸活跃区的城中组团是未来白沙城区的三大黄金商贸区，也是构建白沙现代商贸流通格局的核心区域。一是要加快三大商业组团的培育力度，基本实现经营业态多样化和现代化，加快调整以购物为主的经营格局，扩大餐饮、文化、娱乐、休闲、健身及其他消费服务门类的功能和经营比重，把三大商业组团培育成“消费乐园”。二是要把三大商业组团培育成为白沙的商业零售中心，全面提升城区中心区商业现代化水平。三是要进一步明确定位，改善环境，突出特色，调整结构，提高档次。在行业齐全、综合配套的基础上，形成以商贸业为主导，物流配送、餐饮业、休闲服务业、文化娱乐业相配套的多元化、多层次、多类别的有机体系，形成不同的特色，塑造现代商业的整体形象，使之成为白沙城区商业的标志性区域，提升白沙商贸品位和城市形象。 (二)、加强商业网点建设规律研究。城市商业网点的数量、规模、布局、业态结构等都有其内在规律性，努力探索城区商业网点的发展趋势和规律，为科学规划商业网点打下良好基础。一要及时把握城区商业网点发展情况，分析新开店可能对当地交通、环境、就业及现有网点的影响，有目的地发展。二要加强对业态发展规律的研究，准确把握不同业态与经济发展水平的关系，适时引导推动新型业态的发展。三要加强对商业建规划的研究，结合城区经济、人文、历史、环境、未来发展前景，以及居民数量、阶层、购买习惯和消费水平，合理划定商业区域，科学确定商业中心。四要加强对商圈内业态结构的分析研究，使各种业态搭配合理，做到功能、优势互补，避免和防止业态单一、结构雷同。(三)抓好商业网点规划。城区商业网点规划是市场经济条件下调控和引导网点建设的重要依据，也是政府指导城区商业网点建设的重要手段。必须重视和加强商业网点的规划尤其是商业中心区的规划，尽快制定城区商业网点规划。实