上海西郊百联分析1621535032.ppt

上海西郊百联分析,百联集团首家探索百货商店与购物中心合二为一经营管理模式,简介,上海市西郊百联为国内首家开放式的“销品茂”，总建筑面积11万平方米的上海百联西郊购物中心即将揭开面纱，本市长宁仙霞地区的新兴高级住宅区将迎来与之匹配的商业设施，长宁区西部的商业规划也从图纸上落到了地上。,区位规划,建设与高级住宅区匹配商业设施长宁仙霞地区是长宁区虹桥开发区、中山公园和天山路三大重点规划、开发、建设的商圈中天山路商业街的西部地区，随着仙霞路的拓宽改造、天山西路的通车，成了长宁区相对于市中心外围的交通比较便捷的区域。这一区域内，住宅开发讲究环境，居住人气不断趋旺，已经成了本市中等收入家庭投资置业的热土。根据规划，长宁仙霞地区内芙蓉江路至哈密路之间将建设成示范居住区，这里的一大批中高档住宅区已相继竣工，投入使用，有的已经开工建设。为了丰富、完善示范居住区的功能，填补仙霞地区的大型商业设施的空白，建设与这里新兴高级住宅区匹配的商业设施就成了市、区两级政府的共同愿望。早在三年前，原上海友谊集团就与长宁区有关方面就建设仙霞购物中心，即现上海百联西郊购物中心达成了协议。,规划位置,坐落长宁区仙霞地区上海百联西郊购物中心坐落于长宁区仙霞地区，地处长宁区西部，南靠仙霞西路，北依周家浜河，东临哈密路，西倚剑河路。周边多为高级住宅区百联西郊购物中心的四周为高级别墅群及新兴高级住宅区，近年来又新建了大片住宅小区，属于成长型人口导入区域。据不完全统计，周边的新泾镇、北新泾街道、仙霞新村街道、程桥街道等辐射圈范围常住与外来人口有几十万。周边地区房价高于全市均价，购物消费能力很强。,商圈交通,商圈辐射周边多万人上海百联西郊购物中心的3公里商圈，即一级地区为新泾镇、北新泾、仙霞、程桥地区，这一区域内现有居住人口约23.8万人、8.7万户；5公里商圈，即二级区域为周家桥、天山、虹桥的内环线以西地区，这一区域内现有居住人口约15万人、5.2万户。公共交通快速便捷西郊购物中心周边的公共交通十分便捷，公交站点分布较密集，100米范围内设有88、54、91、121、739等八条公交线路站点，距离地铁二号线北新泾站约800米，便捷的交通为近悦远来的顾客提供了方便。,规划情况,工程进入全面安装阶段上海百联西郊购物中心项目于2003年1月18日打桩开工，2003年12月25日主体结构封顶，现已进入工程和设备的全面安装和装饰装潢阶段，今年6月底已完成主体工程竣工，“十一”国庆前开门营业。总投资达6亿元上海百联西郊购物中心项目占地面积3.4万平方米，建筑面积达10.9万平方米，营业面积为6万平方米左右，分地下二层和地上四层；楼顶与地下共计有600余个停车位，整个建筑配有中央空调采暖系统、通讯系统、计算机系统、自动楼宇管理系统、广播音响系统、24小时安保监视系统、车库管理系统、36台电梯等一系列先进设备设施，总投资为6亿元人民币。,规划情况,首家开放式购物中心百联西郊购物中心是目前国内第一家开放式的购物中心，它由一系列大小不同的建筑有机地组合而成，辅以丰富的公共空间，休闲广场、商业步行街、露天茶座和园林景观等错落有致，彰显情趣和品位，将大自然与建筑物完美融合，充分体现了建筑空间的人性化理念。其创意超前的设计理念，别具一格的建筑风格，与沪上其他购物中心相比，愈加彰显出自己独特的魅力，无疑为地区增添了一个标志性的建筑。,规划情况,中心绿化广场可举行各种活动百联西郊购物中心的核心部分是一个占地数千平方米的中心绿化广场，在这里可以举行展览、音乐会、节日庆典和各种丰富多彩的促销活动；3000平方米的绿化中心广场被底层的各种时尚专卖店以及上层的娱乐休闲场所所环抱，餐厅、酒吧和层叠的露台为广场中举行的活动提供了良好的观赏视角。连接整个购物中心的主线是一条商业步行街，它穿越绿化中心广场，直通仙霞西路和剑河路。步行街的四周被四层楼面的商店以及美丽的绿化景观所围绕，营造出一份繁忙的商业街道的氛围，无论逛街、购物、休闲，都能使人感受到惬意和舒适、温馨与和谐。,规划设置,业态分布面广地下一层：家居广场；一楼：社区精品百货、品牌专卖、特色餐厅、专业商场、社区服务；二楼：大型生活超市、社区精品百货、品牌专卖；三楼：大型生活超市、专业商场、品牌专卖；四楼：娱乐大本营、中餐精华馆、异域风味馆、影城。无论是环形室内购物街，还是室外商业步行街，都汇集了精品百货、专业商场、休闲餐厅、社区服务、品牌专卖、大型生活超市、各色餐馆、娱乐大本营、大型专卖超市等，将为每一位光顾西郊购物中心的顾客提供全新的体验和满足。,规划设置,龙头店占据41%比例西郊购物中心经营面积为60516.28平方米，招商总数为103家：龙头店有友谊百货、世纪联华两家，面积25013平方米，约占41%；专卖店ESPRIT、ELLE、亨德利、佐丹奴、优依库等60家，面积9872平方米，约占16%；主题餐饮有必胜客、肯特基、麦当劳、棒约翰、避风塘、永和大王、味千拉面等20家，面积8320平方米，约占14%；专业卖场有永乐家电、和乐家居、迪卡侬运动等4家，营业面积5848平方米，约占总面积10%；娱乐健身有世纪环球影城、汤姆熊游艺、网吧等10家，面积6111平方米，约占10%；大餐饮有天一大酒楼等2家，面积4870平方米，约占8%；社区服务有上海银行、春秋旅游、新华书店、柯达彩印等6家，面积481平方米，约占1%。,招租,招租率已达100%目前购物中心的招租率已达100%，尚有多家要求进场的商家。商铺租金方面：铺面租金平均8元天平方米（建筑面积），大型商铺租金是23元天平方米（建筑面积）。,投资回报,投资回报期在10年左右按照目前的租金，投资回报期在1012年。按照6亿元的总投资额（包括土地、土建、一次装潢的投资额）计算，百联西郊购物中心每平方米的造价仅为5000多元。经业内估价，位于长宁仙霞地区11万平方米的百联西郊购物中心整体出售的价格为每平方米1万元左右，现在百联西郊购物中心如果变现的话，就可以实现接近100%的赢利。百联西郊购物中心相距不远的剑河路仙霞福云分割式百货商铺，前些时的商铺售价为每平方米23万元。,点评,对仙霞路消费者会有吸引力百联西郊购物中心在地理位置上有一定优势，对仙霞路南北两块地区的消费者都会有吸引力。百联西郊购物中心与相距1公里左右的易初莲花大卖场、相距3公里左右的家乐福大卖场虽然在业态上具有差异性，但是其主力商铺世纪联华大卖场，由于存在商品、价格等方面的同质化，客源会被分流。如果两家或三家大卖场之间在免费班车的线路、站点设置、商品结构、价格比拼等方面相互协调，避免恶性竞争，维护竞争秩序的话，对竞争各方都会有好处。,主力厂商,特力屋（美式家居饰品）友谊百货必胜客（西式快餐）星巴克（咖啡）永乐生活（家用电器）全日食餐厅世纪仙霞影城汤姆熊（游戏厅）奈司桌球联华超市,厂商110家,B层：厂商1家,特力屋,1层：厂商32家,2层：厂商38家,3层：厂商34家,4层：厂商6家,作为百联集团首家探索百货商店与购物中心合二为一经营管理模式的百联中环，开业一年来至少可以节省万元，为百联中环加快进入赢利期奠定了扎实的基础。,在大型购物中心内，主力店往往是支撑购物中心的主要业态，其中百货商店是不可缺少的业态之一。百联集团的百货品牌友谊百货、东方商厦就作为百货业态主力店进入了百联集团此前或自身开发建设或租赁经营的南方、西郊、天府、桥梓湾、北上海等购物中心，大多数百货店都取得了不俗的业绩。但是，这些百货商店是采取向购物中心租赁经营的方式进入购物中心，与购物中心实行两套经营班子的管理经营，造成税收、人工等方面的资源浪费。,百联集团旗下的百货事业