房地产推盘定价建议PPT课件

，上海新新尚房地产咨询有限公司，政策审查，确定开放时间，价格提案，报告研究思路，市场审查，2013年新年后政策审查，PART1。房地产政策：在当前房地产市场持续销售、房价上涨压力增加的背景下，“国家5万亿”的推出可能主要起到稳定市场预期的作用，不会对房地产市场产生实质性影响，“两会”将成为2013年房地产市场的基准。温家宝：研究部署继续进行房地产市场调控事业。2013年2月20日，温总理主持召开现政府最后一次商务会议，研究房地产调控部署，表明了政府稳定房价的意愿。这次会议提出了五个方面的政策措施：改善房价稳定事业责任制，坚决抑制投机性投资住房购买，增加普通商品住房和土地供应，加快保障住房事业计划的制定，加强市场调控。新经济上展望：“国家5条”的出台只是电力政策的范围，表明今后的规制有长期和差别化的趋势，3月“两会”后，新的房地产调控方向将更加明确，将决定2013年房地产市场的最终走向。货币政策：2013年，面对房价上涨，基于行政手段的调控措施可能更加严格，购买限制、贷款限制、价格限制也更加严格；住房贷款也有可能进一步加强，三套继续停止贷款，两套利率普遍上升了10%，第一套贷款大部分回到基准利率，只有部分银行受益。根据政策，2013年2月盐城市各大银行新住房贷款目前的政策清单：宏观调控挤出2套客户，对第一套客户购买住房有一定的支持作用；第一、第二城市最近的业绩中，市场持续升温，房价持续上涨，“五国”的引进对房地产市场的影响从3月初开始出现。“第二届”将成为今年房地产市场的基准；第一，随着第二城市的变化，盐城市场最近的房地产动态新年后盐城房地产市场回顾，PART2。土地市场：土地市场没有多大变化。年初土地供应计划刚刚开始，1月的交易最高值是去年12月作为集中供应因素，2月回归。盐城土地交易量今年1月达到了顶峰。交易土地受到去年12月末国家房地产调控政策的影响，开发商对土地储备的热情不高，今年1月土地使用量最大后，开发商手中闲置的土地大幅增加，定时年初土地计划刚刚开始，2月土地交易量急剧下降。可以看出，今年中标的地块绝大多数以最低价格进行了买卖。此前的住宅企业为了争夺地块而展开的火热场面没有再现，宏观调控在初期取得了成果。房地产市场：今年盐城住宅交易量突出，面积小、价格低、性价比高的江干产品退币量大。从去年年末到今年年初，盐城房地产市场发生了“暖冬”现象，住宅月交易量共超过2000套。今年1月的高交易主要是春节归乡的潮流，2月房地产市场继续回暖，国家2月20日实施“国奥潮”政策后，改善房地产人流和交易量有所波动等，3月“两会”后，新的房地产调控方向将更加明确，将决定2013年房地产市场的最终趋势。从住房交易趋势来看，我们认为现阶段的交易恢复也是必然趋势。1.国家宏观调控处于微调稳定阶段，以刚性需求为基础的产品不断释放。2.目前的信贷政策也支持扩大部分僵化需求客户的住房购买。因此，据调查，今年房地产市场上性价比高的房地产投机速度较快。竞争供应：后续供应较多，预计3-5月供应会出现差池。更多的房地产行情被出售，公寓销售以中小型公寓销售为主。我们对最近上映的项目发表了库存看法。1.更多的大楼将在3-5月份，实际上，取决于营销部门的稳定因素，等待更好的时机。2.最近普希量不大，考虑打开，用较小的步伐推进。3.推盘公寓都是80-130平方米的中小型公寓，正在大关头吸引常客。对项目交易感兴趣：集中在2月的项目交易上，有点温暖，低价项目的优点很明显。在市场的典型情况下，最近的成交量特别反映在部分售价不高、适当的公寓(中庚海德公园，中南世纪城市)，呈现出持续的变暖。从侧面看，这两个项目实际交易价格不高，总体上比较，性价比好，受到更多刚性需求客户的喜爱。华润橡湾顶层住宅院的折扣率最高，为6%-13%，最近脱化量上升，但小高层住宅没有高价格和优惠，因此被消灭。大型公寓小区只有公园路1号一直走得很好，根据早期口碑，住宅很丰富，但是龙浦湾在第一期结集。最近市场交易量有点暖和。部分典型项目的人员上升，性价比高的江干产品交易量也很活跃。部分单价高的改进型产品交易量不是很理想。特别是，如果你看以下例子.华润道万：城南高级住宅事业负责人，销售价格比周边项目高500-1000韩元/，140公寓总价格高，速度慢，高水位上升到了较大的折扣交易量。中国执行橡胶树湾：随着交易放缓，中国执行(China run)改变了销售策略，对上层住宅院引入了最大优惠折扣政策，以较低的价格重新流入市场，最近人员大幅上升。高层33层6#层，89平方米，总价降低8万韩元，折扣87%，折扣13%。高层33层16#层，93，99 2公寓，3号房，共4万元折扣，准时2%折扣合同，92%折扣，8%折扣。高层18层2#层，86-124%，96%折扣，按时合同2%折扣，94%折扣，6%折扣。华执行项目的想法：橡实曼只复制其他城市的产品，在盐城制造最高级的产品，但没有正确定位盐城客户，没有正确定位客户心理，从而提高销售价格，使第一期交易资料变得暗淡。盐城客户对单价和交易价格总额非常敏感，所以橡实曼对wiredrong bay项目有非常重要的参考资料！16，2，6，中京海德公园：城南中规模城市园区项目，通过后期促进营销战略及促销手段变更和取得突破性突破的代表性成功案例。推，中京海德公园：营销宣传：该项目从去年开始增加投入营销的费用，初期邀请知名明星提高项目知名度，后期继续举行旨在提高客户信心的暖场系列活动，在住宅展示期间利用博迪绘画等美女效果的“雄星”等各种营销活动深入开展，获得了充分的民意。产品包装：本项目以中小型公寓为主，由38套10-33层art-det风格的高层住宅组成，以盐城较为新颖的建筑风格和较低总价的中小公寓吸引了第一批和第一批顾客购买住宅。最近市场上中小公寓卖得比较好。宣传手段：该项目因早期车辆位置捆绑销售而导致整个市场的停滞、减速。车场捆绑起来，加强广告宣传，确保充足的水量，销售额在急剧上升。推盘战略：由于此项目推盘速度快，库存大的时期内，仍然坚持销售二期房屋推盘的价格低，二期销售情况良好，通过二期点击效果消除另一期库存，目前库存压力有效缓解。中南世纪城：城南地区最大的城市综合体项目，因该地区的发展潜力，项目本身支持吸引客户，电力销售火爆，享有良好的声誉。中南世纪省：项目发展潜力高、性价比高、公寓适中、优惠幅度高是此次事件持续升级的主要原因。营销宣传：中南世纪省除了有更有魅力的俱乐部外，还动员了室外大型公告板、媒体、短信、报纸等事前顾客资源，在每周或有特殊时间节点的售货处举行活动、温暖、顾客反馈活动等。因此，购买更多的旧新客户住宅会产生好的结果！产品包装：本项目的住宅体积大，以高层住宅为主，为跑销售周期而推出的基本是中小公寓，目前市场情况下顾客接受度高，在当地获得了更多的第一名，首次变更顾客被捕捉。促销手段：市场好的时候按实际价格销售，只优惠少量，市场情况变冷后，使用更多的促销手段，购买电器，特价住宅，旧皮带新礼仪等；5A地块提供更多优惠：按时签订98%的折扣优惠合同；2个房间打折1万5千，3个房间打折2万5千；定金在5%以上。总有新的补偿2000元/套。其中，查看了小型公寓的实际售价5400韩元左右。推盘战略：10 -11年，中南世纪省以较低的价格快速运行，当时市场情况良好，销售价格上涨，但之后市场寒冷，来的人和交易大幅减少，后期员工价格(暗箱运营)吸引了更多的访问和交易，最近提出了多项建议，吸引了强烈需求客户。市场摘要：在最近的市场情况下，顾客对售价特别敏感，性价比高的房地产清除速度更快，刚性需求客户看起来购房很活跃。在这样的市场情况下，我们应该以什么样的价格体系进入市场？-嗯？应销售到什么类型的时间节点？-嗯？XXXX第二阶段定价战略，PART3。市场比较：市场严重，顾客敏感，严格参照市场价格定价很重要。平稳的价格优惠是趋势，顾客接受很高。周围的代表项目如何表示？-嗯？市场比较：选择参考项目(产品、地段的可比较项目)，比较对象房地产原则，同质地区：中国实行橡实湾，重庆海德公园，中南世纪市，凤鸣乡，龙浦湾，注：我们选择了与产品、地区生活组合相关的多个项目同质东区：公园也是第一号，价格定位我们从市场和产品、位置、匹配等诸多因素考虑，但最终起到了确定市场行情的作用，项目组主要以市场调查结果为基础，使用市场比较法合理估计项目的售价。在这里，以与本案的竞争