物业法律法规完整.ppt

法律法规常识,2012年2月28日,知法懂法；守法用法！,目录,我国的法律体系物业管理及关联的法律法规体系适用原则,（一）我国法律体系（法的效率来源）,1、法律的定义：是由我国最高权力机关全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会制定的。如宪法、刑法、劳动合同法等。2、法规的定义：是由国务院制定的，通过后由国务院总理签署国务院令公布。如治安处罚条例、专利代理条例等,附图：,（二）物业管理及关联法律法规体系,1、宪法：根本法2、（人大）法律：物权法、城市房地产管理法等3、（国务院）法规：物业管理条例、建设工程质量管理条例等4、（地方）法规：山东省物业管理条例、山东省取水许可管理办法等5、（部委）规章：物业管理企业资质管理办法、市政公用设施抗灾设防管理规定等6、（地方政府）规章：济南市物业服务收费办法等7、一般规范性文件：一般是根据法规、规章要求制定的配套文件（通知、函等）,（三）适用规则,适用原则,物权法的释义物权法的架构业主的建筑物区分所有权相邻权,物权法,中华人民共和国主席令第62号-2007年10月1日起实施,（一）物权法释义,1、什么是物权？物权-物之归属权、物之利用权即是：权利人直接支配特定物，并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权具有排他性、绝对性、对世性,所有权：占有、使用、收益、处分用益物权：对他人的动产或不动产依法占有、使用和收益权利（土地承包经营权、建设用地使用权、拆基地使用权、采矿权、取水权、养殖捕捞权）担保物权：以确保债务为目的，在债务人不履行到期债务或发生当事人实现担保物权的情形，依法享有财产优先受偿权利（包括：抵押权、质权、留置权）,2、什么是物权法，物权法有哪些作用？,物权法规定：因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。物权法主要回答了三个问题：定分止争物尽其用,（二）物权法的架构,第一编总则,1、基本原则2、物权的设立、变更、转让和消灭3、物权的保护,第二编所有权,1、国家、集体、私人之所有权2、业主的建筑物区分所有权3、相邻关系之相邻权4、共有所有权取消的特别规定,第三编用益物权,1、土地承包经营权2、建设用地使用权3、宅基地使用权,物权法五编247条,第五编占有,第四编担保物权,1、地役权2、抵押权3、质权4、留置权,(三)、业主的建筑物区分所有权1、构成,2、专有部分与共有部分,共有部分是建筑物区分所有权的核心重要问题,（1）确定专有部分与共有部分范围对物业管理的意义与作用,（2）对专有部分及共有部分的理解,专有部分享有所有权，即“专有权、私有权”专有部分以外的共有部分享有共有权，因这种共有为“按份共有”故亦称“共有部分的持份权”共同管理权也称“业主组织的成员权”,（3）权利与义务,3、对部分部位的届定,道路、绿地(城镇除外)，其他公共场所、公用设施和物业服务用房：业主共有，两个除外当事人约定车库、车位业主共有会所-一般不做为建筑物的附属设施归业主共有,案例一：业主擅自改变用途引发的纠纷业主擅自经营小超市,案例二：业主擅自占用共有部分引发的纠纷曾先生所在小区车位较少，楼下有一处空地，于是雇佣民工搭建车棚。曾先生认为：小区空地属于全体业主，作为小区住户之一的他也占有一份，有权使用空地。,4、业主共同决定事项,（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。以上事项必须达到双过半、双过2/3,5、关于住改商,物权法第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。根据该规定，首先“住宅”不得改“商”其次住宅改商需经过行政许可和业主同意6、相邻权理论理解：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。,三、物业管理条例解析,物业管理综述物业管理服务条例所确立的基本制度房地产相关制度及政策,（一）物业管理综述,条例对物业管理的定位物业管理业主通过选聘物业服务企业，按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理的基本特征：社会化、专业化、市场化,（二）物业管理服务,1、物业管理服务的特点,2、物业管理服务的内容,（1）物业管理服务：通过合同约定的公共性服务（两方面）具体：维修、养护与管理（三类）环境卫生与绿化公共秩序、消防、交通等协管事项装饰装修档案资料专项维修资金（2）物业服务合同约定以外的服务非法定需另行约定有偿,3、物业服务的收费形式,（1）收费原则合理、公开、收费与服务水平相适应。（2）收费管理定价形式费用的缴纳和督促非业主使用人、未交付房屋、业委会的欠费督促业务代收代交费用（3）收费形式包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。,（4）物业服务成本或支出,(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；(三)物业管理区域清洁卫生费用；(四)物业管理区域绿化养护费用；(五)物业管理区域秩序维护费用；(六)办公费用；(七)物业管理企业的固定资产折旧；(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；(九)经业主同意的其它费用。,4、物业服务合同,（1）合同内容物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。（2）前期物业服务合同特点：具有过渡性、签约主体、要式合同（书面合同）时效：可以约定期限、附条件终止（3）物业服务企业的义务-维护物业管理区域秩序的义务a、业主违反物业管理区域秩序主要表现：违规装修、私搭乱建、公区养狗等b、维护物业管理区域秩序的主要方式：告知、制止、报告c、业主违反物业物业管理区域秩序的法律责任：违规业主承担侵权责任，物业服务企业不承担违约责任。物业管理区域的安全防范协助义务：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做