20121116西安别墅市场专题研究报告-初稿

西安别墅市场专题研究,陕西中原物业顾问有限公司Shan xi.11.2012,谨呈：,PART 1-别墅发展历程及代表项目,别墅定义及分类西安别墅发展历程各阶段代表项目,别墅是国外最为常见的住宅建筑形式，在进入中国市场后的本土化过程中，其舒适的大空间大尺度设计立即成为财富人士的居所,别墅定义及分类,目前国内行业对别墅的标准涵义国内的别墅所覆盖的范围极广，包含纯独立别墅（Detached house）双拼别墅（Semi-detached house）联排别墅（Townhouse） 统称为“类别墅”叠加别墅洋房产品也有趋向类别墅的产品 介于别墅和高级公寓产品之间,纯独栋别墅的主要特征是独门独院，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有大面积的花园和泳池，私密性和舒适性极佳,别墅定义及分类,独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式，富含多种风格。,在目前土地资源极其秲缺的情况下，类别墅的形态越来越多样化，包含双拼、联排、叠加、合院、花园洋房等等,别墅定义及分类,类别墅是别墅产品的延伸，与别墅在本质上是相通的，都强调优美的环境、及居住的高舒适度，但类别墅具有比较鲜明的产品个性以下是市场中应用较多的三种类别墅类型：,双拼别墅是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅,别墅定义及分类,联排别墅的私密性和独栋相比已经大大被降低了，花园面积大幅缩水，不过联排别墅依然可以做到有天有地，且每户独门独院,别墅定义及分类,叠拼别墅是由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑,别墅定义及分类,西安别墅市场发展历程大致可分为三个阶段，伴随着不同阶段，呈现出从物质追求到精神追求的转变,西安别墅发展历程,目前已经进入一个相对成熟的时期，尤其是2009年开始，西安豪宅市场进入较快发展阶段，出现了一些可媲美一线城市的顶级别墅,各阶段代表项目,西安别墅市场发展至今，产品建筑形态、内部配套、园林景观都有非常大的提升，主题风格多样化，分布区域更广，品牌开发商增多,各阶段代表项目,1,2,3,4,5,西安的别墅市场从2000年开始发展，总体经历了三个阶段，目前处于城市别墅和资源型别墅并肩发展的时期,从别墅市场的分布来看，除部分零星项目外，西安的别墅市场大致分为未央湖、浐灞、曲江、秦岭等四个板块,目前别墅项目供应较多的为曲江、秦岭两个区域，浐灞次之，未央湖在售别墅项目寥寥无几,目前在售及待售别墅项目产品品质较此前有很大提升，别墅功能用途更加明晰化，更加注重功能空间尺度及居住感受,小结,受调控政策影响，改善型置业需求受挫，对别墅市场产生影响，去年别墅成交量低位运行，但成交价格呈现稳步上升态势，其作为高端产品的保值增值功能显现,PART 2-板块市场研究,西安别墅市场板块划分及项目分布西安别墅市场板块价值特征分析 西安别墅市场价格表现分析 西安别墅市场客户分析 西安别墅市场小结,主要以秦岭北麓、曲江、浐灞、未央湖四大板块为主,西安别墅市场板块划分,主要板块分析,西安别墅市场目前主要分为四大板块，未央湖板块、浐灞板块、曲江板块、秦岭北麓板块；另外在高新及城东等区域有零星分布，四大板块形成南北纵向发展的模式；,未央湖板块：2002年前后兴起的别墅板块，主要集中在未央湖区域，由于交通便利性不够，人文气氛不浓，缺乏发展前景等，未央湖板块后继乏力；曲江板块：西安别墅价格最高的区域，交通便利，发展前景良好，坐享人文、历史、自然等资源，产品类型以联排为主，独栋和双拼为辅；秦岭北麓板块：西安别墅项目开发度最集中的区域，主要利用此地区优越的自然环境，以度假型别墅为主，主要类型以独栋、双拼为主、联排为辅；浐灞生态区板块：依靠浐河、灞河自然河景资源及世园会等，属于新兴别墅板块，产品主要以联排和双拼为主，独栋为辅；,秦岭北麓板块主要集中在环山线沿线、秦岭野生动物园西侧，项目以环境景观资源为主,板块项目分布-秦岭北麓项目,香巴拉沣峪庄园,售罄,在售,待售,云中漫步,荣华山庄,鸿禧山庄,麓鸣苑,秦岭山水,高山流水,安德鲁西亚,群贤别业,达观天下,国岭,亚建高尔夫庄园,楼观古镇,珠江帝景山庄,紫薇山庄,南山庭院,优胜美地,提香溪谷,西安院子,国岭,达观天下,紫薇山庄,枫丹白露苑,曲江板块项目主要集中在曲江一期，以大唐芙蓉园、曲江南湖、曲江池遗址公园为中心环绕四周,板块项目分布-曲江项目,售罄,在售,待售,华侨城108坊,曲江凤凰池,金地湖城大境,紫薇永和坊,曲江龙湖盛景,荣禾曲池坊,金地湖城大境,鸿基紫韵,曲江公馆,钻石半岛,金地芙蓉世家,中海铂宫,湖滨花园,华侨城108坊,曲江皇家花园,金地曲江尚林苑,大华公园世家,曲江佳园别墅,曲江溪园,曲江航天御苑,中海国际社区,曲江御花园,曲江紫汀苑,曲江凤凰池,曲江公馆和园,浐灞板块项目主要以浐河沿岸，桃花潭湿地公园、广运潭湿地公园、雁鸣湖沿线为主,板块项目分布-浐灞项目,中新浐灞半岛,绿地国际生态城,萨拉曼卡,浐灞半岛,振业泊墅,纳帕溪谷,沁水新城,萨拉曼卡,绿地国际生态城,雁鸣墅语,龙湖香缇国际社区,冠昌金域湾畔,售罄,在售,待售,未央湖板块项目主要集中在未央湖公园南，环湖路沿线。项目多为早期销售,板块项目分布-未央湖项目,雅荷蓝湾,碧水怡兰,留园森林别墅,碧云天花园,银河湾,留园森林别墅,蓝水假期,威尼斯温泉小镇,雅荷度假山庄,碧水怡兰,雅荷蓝湾,售罄,在售,待售,天正河边小墅,颐和盛世,水岸花城御书坊,零星项目分布无固定规律，主要靠近景观资源、远郊地段，多为早期销售项目，在售项目仅有两个,板块项目分布-零星项目,就掌灯,林隐天下,西西安小镇,西西安小镇,枫叶苑,就掌灯,皇族雅苑,紫薇苑欧洲世家,名仕家园,林隐天下,售罄,在售,待售,拥有秦岭地区特有的山地、植被，自然环境返璞归真，具备西安最佳的自然景观，休闲配套丰富而多样，是典型的远郊第二居所板块。,版块价值特征-秦岭北麓板块,秦岭北麓位于西安南郊，距城区30公里,西安最为成熟的别墅板块。传承盛唐文脉，拥有大唐芙蓉园等一批丰富的历史人文资源，以及南湖等自然景观，区内生活配套齐全，是具备第一居所特征的城市生活别墅区。,版块价值特征-曲江板块,曲江板块位于西安市城区南部,主打生态牌，区内水系资源丰沛（浐河、灞河），拥有2万亩国家湿地公园-广运潭，世界园艺博览会、欧亚经济论坛永久会址等资源。兼备第一居所和第二居所的特征。,版块价值特征-浐灞板块,世园会长安花谷,雁鸣湖湿地,浐灞板块位于西安城区东部约10公里,未央湖北临泾渭5000亩湿地，区内未央湖游乐园是集旅游、度假、休闲、娱乐为一体的现代化大型游乐园，水域面积480亩，是西北最大的人工湖。是兼备第一居所和第二居所的特征近郊别墅板块,版块价值特征-未央湖板块,未央湖板块位于西安城区北部约22公里,秦岭北麓和曲江板块价格较高，以曲江文化景区和秦岭天然景观资源取胜。浐灞板块发展较晚，价格处于上升趋势，未央湖板块品质和环境一般，产品销售较早，价格表格较弱,市场价格表现-分区域价格扫描,四大板块项目产品价格表现,1,2,3,4,秦岭北麓板块,曲江板块,未央湖板块,浐灞板块,早期别墅产品面积联排：150-230独栋：250-1000早期价格：3000-6000元/现阶段别墅面积：联排300左右价格预计9000-12000元/左右,产品：产品线较丰富，现阶段别墅供应产品以独栋、联排、叠加、合院为主，部分项目出现合院别墅，面积区间跨度较大；价格：独栋35000-40000元/左右，联排20000-30000元/左右，其他类别墅产品20000左右；,产品：联排、独栋、叠拼、双拼面积区间： 联排130-400、独栋290-650、叠拼130-330、双拼527价格： 独栋25000-30000元/左右 联排：15000-25000元/左右 叠拼：8500-12000左右,产品：产品线较长，独栋、联排、叠拼、双拼、和院；面积：独栋：250-1120，双拼：200-300左右，联排：180-320；价格：早期独栋产品价格在4000-9000元/，联排别墅产品价格再3500-4500元/，其他别墅价格再3000-5000元/，现阶段独栋价格约25000元/左右，联排价格在10000元/左右。,秦岭北麓板块在售代表项目产品主要以独栋和联排为主，面积段300-500为主。单价由于产品品质和类型不同有一定差别,市场价格表现-秦岭北麓价格,开发商：西安高科产品类别：独栋/联排面积区间：350-750销售均价：暂无总价：900万起区域内价格表现：高特色卖点：自然景观、天然山泉、溪水,开发商：西安汇诚产品类别：独栋面积区间：250-1000销售均价：26000元/总价：700万起区域内价格表现：中高特色卖点：十大科技系统、顶级会所、1000以上客定制别墅,开发商：陕西千层浪产品类别：双拼/联排/独栋面积区间：158-410销售均价：15000-25000元/总价：220万起区域内价格表现：中特色卖点：马术俱乐部、温泉浴场、垂钓乐园,开发商：汇鑫集团产品类别：独栋面积区间：500-800销售均价：40000元/总价：2000万起区域内价格表现：高特色卖点：世界顶级山水别墅,紫薇山庄,达观天下,国岭,群贤别业,曲江板块在售代表项目产品主要为独栋、联排和叠拼，产品种类多样化，已形成居住氛围，产品品质较高，单价表现较其他区域略高,市场价格表现-曲江价格,开发商：紫薇地产产品类别：独栋/联排/双拼面积区间：104-295销售均价：12000元/总价：200万起区域内价格表现：中特色卖点：酒店寓所会馆、现代里坊式商街,开发商：华侨城实业产品类别：合院/叠拼/独栋面积区间：300-500销售均价：20000-40000元/总价：600万起区域内价格表现：中高特色卖点：中式园林，曲江最后一块别墅用地、创新合院,开发商：金地集团产品类别：合院/叠拼/独栋面积区间：230-450销售均价：22000-60000元/总价：700万起区域内价格表现：高特色卖点：环曲江南湖珍稀水源，公园环绕，产品线齐全,开发商：中海地产产品类别：独栋/联排/双拼面积区间：350-560销售均价：30000-40000元/总价：1200万起区域内价格表现：高特色卖点：纯墅区，国风庭院,紫薇永和坊,金地湖城大境,华侨城108坊,中海铂宫,浐灞板块在售代表项目产品多为联排的叠拼，产品面积段200-300为主，户型结构相对紧凑，首改类型产品较多，单价较其他区域属中等，有上升趋势。,市场价格表现-浐灞价格,开发商：上海城开产品类别：联排面积区间：291-308销售均价：12000-17000元/总价：300万起区域内价格表现：中特色卖点：桃花潭、广运潭湿地公园、浐灞三角洲,开发商：绿地集团产品类别：合院/双拼/合院面积区间：342-527销售均价：20000-40000元/总价：600万起区域内价格表现：中高特色卖点：雁鸣湖湿地公园,开发商：深振业产品类别：联排/叠拼面积区间：251-320销售均价：30000元/总价：1000万起区域内价格表现：高特色卖点：桃花潭、科技住宅,开发商：金源纳帕产品类别：独院/联排/官邸面积区间：580-700销售均价：11000-20000元/总价：350万起区域内价格表现：中特色卖点：桃花潭、精装、美式风情、法式风情,浐灞半岛,振业泊墅,绿地国际生态城,纳帕溪谷,未央湖和其他板块在售代表项目产品，分布较散，面积多为200-300紧凑型别墅产品，由于区域别墅产品集中度低，价格表现相对较弱，多为10000元/左右,市场价格表现-未央湖价格,开发商：陕西新大陆产品类别：联排/叠拼面积区间：预计200-300销售均价：预计8000-12000元/总价：预计300万起区域内价格表现：高特色卖点：未央湖、西班牙风情园林,开发商：阳光城集团产品类别：联排/叠拼面积区间：240-320销售均价：10000-24000元/总价：200万起区域内价格表现：高特色卖点：教育、生态园林景观,开发商：阳光城集团产品类别：联排/叠拼面积区间：290-450销售均价：11000-16000元/总价：300万起区域内价格表现：中高特色卖点：6万双广场绿地、10万商业,雅荷蓝湾,西西安小镇,林隐天下,目前来看，西安别墅客户来源无明显地域特征，本外地均有；主力消费者的职业方面主要有：私企老板、国企高管、政府官员、海归学者、文艺人士和其他人员,客户分析-来源及职业,秦岭北麓,曲江,浐灞,未央湖,客户来源：无明显地域特征，城南和大陕北区域为主。职业背景：陕北矿主、陕北政府类、教育文化学者、投资客、企业高层,客户来源：无明显地域特征，主要为高端人士、外来企业高管，及来自周边城市比如陕北等地的富裕的私企业主等。职业背景：陕北矿主、政府类、企业中高层、高知家庭、本外地投资客。,客户来源：无明显地域特征，主要为私营业主，及来自周边城市比如陕北等地的富裕的私企业主等。职业背景：私营企业高层、政府、海归学者,客户来源：城北较多，来自石油公司等政府、大型企事业单位比较多，也有部分外地的客户。职业背景：企事业单位、外地客户,从置业目的分析来看，第一居所自用置业为主，其余的为投资动机持有。置业需求主要集中在产品品质，生态环境和商务休闲配套，以及更大的空间,客户分析-置业目的及需求,四大板块产品各有不同，客户来源和需求多样化，但目前只有秦岭北麓板块是真正的第二居所，以旅游，休闲，投资为主导,客户分析-功能需求分析,1,2,3,4,从实用性的角度上讲，虽然曲江板块价格处于最为高端的行业，但具有最为明显奢侈品消费特征的还是秦岭北麓板块。此这个意义上讲，秦岭北麓板块别墅消费对象的要求更高。因此，对于秦岭北麓这样非必须的高端奢侈品而言，其消费对象并非简单的有钱人或者暴富者，其引导和挖掘出细分客户要复杂得多。,因为资源禀赋、基础设施较为完善以及城市距离的差异，曲江板块价格最高，但是为第一居所。,秦岭北麓板块由于其旅游资源的价值，基本脱离了第一居所的范围，成为真正意义上的第二居所。,未央湖板块，水景资源优势和交通较便捷，成为第一居所和第二居所的综合体，深度居家依然是重要构成。,浐灞板块拥有天然景观资源，但发展较晚，且为现阶段主要供应区域，体量大，面积区间小，属于第一居所为主，第二居所为辅。,秦岭北麓板块,曲江板块,浐灞板块,未央湖板块,西安别墅市场四大板块特征对比,别墅市场小结-板块特征对比,西安别墅物业总体供应：未来全市别墅项目供应量约233.72万，别墅供应主要集中在曲江及秦岭两大板块，板块内竞争相对激烈,别墅市场小结-市场供应量分析,从近年西安别墅市场成交情况来看，西安别墅市场已经进入价格快速攀升期，但受宏调政策的影响，成交量逐步下行,别墅市场小结-量价表现分析,随着楼市政策调控的不断深化，2011年，西安别墅类物业销售受挫，从2011年各月别墅销量走势来看，2月后，市场销售始终处于低迷，月均销售不足5000平米。而从区域销售状况来看，西安别墅去化依旧是集中在城南及城东两个区域。2011年，西安别墅均价呈现出上涨的走势，据西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2011年，西安别墅成交均价为18078元/平米，同比去年同期上涨6.72%。,PART 3-西安别墅市场个案研究,低密度创新别墅项目，项目本身融合了中国传统的园林文化，定位为“曲江新区中国园墅”，新中式的建筑风格,别墅个案研究-华侨城108坊概况,项目区位,鸟瞰图,华侨城108坊别墅产品户型分析类独栋,别墅个案研究-华侨城108坊产品,华侨城108坊 类独栋 一层,华侨城108坊 类独栋 二层,华侨城108坊 类独栋 地下一层,地下车库,多功能厅,多功能厅,8.3m大开间客厅,中西厨餐厅,露台,露台,主卧,华侨城108坊产品户型分析叠墅,别墅个案研究-华侨城108坊产品,叠墅 负一层平面,叠墅 一层平面,叠墅 二层平面,叠墅 三层平面,大尺度露台,多功能厅,主卧,卫浴,主卧,卫浴,露台,露台,知名房企重磅打造的城市资源型豪宅项目，拥有一线湖景资源，人居价值无可比肩,别墅个案研究-金地湖城大境概况,项目区位,鸟瞰图,金地湖城大境总体规划,别墅个案研究-金地湖城大境规划,圣境别墅系，45套联排、8套独栋,2#（展示区）,天字一号,1号地（天字一号）观湖天境：观湖空中院馆、叠加别墅80套、观景平层117套、空中院馆1142套,1号地（天字一号）观湖天境，叠加别墅,8号地天锦,14#凯悦酒店,3号地（天域）,合院别墅、洋房、高层、商业,4号地,5号、6号地天境洋房系、1147套小高层,16号地,金地湖城大境3号地叠加别墅户型,别墅个案研究-金地湖城大境产品,23栋,户型编码：叠加下户东户面积区间：234.51246.6（含23栋）所在层数：地下一层、地上两层,叠加下户东户,20、22、24、26栋,19、21、23、25栋,地下室,金地湖城大境3号地叠加别墅户型,别墅个案研究-金地湖城大境产品,一层19、20、21、22、23、24、25、26栋,二层19、20、21、22、23、24、25、26栋,金地湖城大境3号地叠加别墅户型,别墅个案研究-金地湖城大境产品,户型编码：叠加大平层东户4层面积区间：243.42253.4223#面积区间：249.01259.01所在层数：4层,叠加大平层东户四层,4层：19、20、21、22、24、25、26栋,曲江公馆四期和园,别墅个案研究-曲江公馆和园概况,项目区位,规划效果图,独联体,曲江公馆和园产品分析别墅户型,别墅个案研究-曲江公馆和园产品,L-A户型 约458.22（不含公摊）,多功能室,车库,入户花园,曲江公馆和园产品分析别墅户型,别墅个案研究-曲江公馆和园产品,L-B户型 约522.40（不含公摊）,入户花园,多功能室,车库,目前西安最低容积、低密度纯独栋顶级别墅区，围绕“休闲度假、休闲商务、运动养生”三大功能，引领高端生活方式，致力打造成为西安高端休闲度假标杆性项目,别墅个案研究-国岭概况,效果图,项目区位,国岭别墅销售去化情况,别墅个案研究-国岭产品去化,国岭一期别墅产品销售去化情况：,价格：一期别墅入市价格为16500元/左右，一期销售价格涨幅不大，基本保持平稳，二期价格预计在25000元/左右；,一期总规划66栋独栋别墅，从2010.09开始销售，截止2011.10全部售罄，销售周期约为13个月，月均去化速度约为2538.46/月；,国岭别墅产品户型,别墅个案研究-国岭产品,国岭H户型（八室五厅七卫+中西厨+双工人房）,家庭露台,专属露台,主卧,车库,国岭别墅产品户型,别墅个案研究-国岭产品,国岭H户型（八室五厅七卫+中西厨+双工人房）,国岭B户型（六室三厅七卫+中西厨+工人房）,入户门厅,车库,桌球室,棋牌室,商务间,棋牌室,影音室,双工人房,影音室,具有高附加值及独特度假享受空间的休闲度假型标杆别墅项目,别墅个案研究-紫薇山庄概况,效果图,项目区位,紫薇山庄开发周期、配套及产品情况,别墅个案研究-紫薇山庄开发情况,紫薇山庄别墅产品户型,别墅个案研究-紫薇山庄产品,紫薇山庄374.3户型 下层平面图,紫薇山庄374.3户型 一层平面图,紫薇山庄374.3户型 二层平面图,车库,下沉式 庭院,健身房,室外大露台,花园,露台,主卧,书房,紫薇山庄别墅产品户型,别墅个案研究-紫薇山庄产品,紫薇山庄350.7户型 坡地北入口平面图,紫薇山庄350.7户型 一层平面图,紫薇山庄350.7户型 二层平面图,车库,紫薇山庄别墅产品户型,别墅个案研究-紫薇山庄产品,紫薇山庄280.1户型 平地北入口平面图（168.60）,紫薇山庄280.1户型 一层平面图（111.50）,露台,露台,主卧,书房,车库,室外大露台,多功能室,沣渭新区零星别墅项目-西西安小镇（原名阳光上林苑）概况,别墅个案研究-西西安小镇概况,项目一期共规划645户别墅，联排别墅210套，面积区间240-320，建筑风格以西班牙、托斯卡纳为主，采用地上三层，局部四层的建筑形态，叠拼别墅共435户，以英伦风格为主，采用地下一层，地上四层的建筑形态，建筑面积在240300平米之间。负一层和一、二层为下户，三、四层和阁楼为上户，下户赠送有南向花园，上户赠送有阁楼和露台，每户免费赠送一个地下停车位；,西西安小镇推案概况,别墅个案研究-西西安小镇概况,社区配有2500平米的高档会所。会所里包括超大豪华室内外无边界泳池，VIP电影院和迷你高尔夫挥杆练习场等，供业主休闲娱乐。叠拼，上户赠送有阁楼和露台，下户赠送有南向花园，免费赠送一个地下停车位。,西西安小镇别墅户型,别墅个案研究-西西安小镇产品,高新区零星别墅项目林隐天下概况,别墅个案研究-林隐天下概况,规划效果图,项目区位,林隐天下规划及产品去化情况,别墅个案研究-林隐天下概况,项目规划产品有别墅和小高层，其中别墅共190套，分为联排和叠拼别墅, 联排10套，叠拼180套，叠拼户型面积290-450元/，6栋小高层，总层高为11层，板式结构两梯三户、四户设计，小高层86-152平米.；,林隐天下别墅产品销售去化情况：叠拼别墅从2011.11月份开盘，目前已销售20套左右，剩余约160套，月均去化量为5套左右，销售均价为12000-15000元/，联排别墅尚未开盘；预计年中推出；,林隐天下叠拼别墅户型,别墅个案研究-林隐天下产品,林隐天下叠拼别墅户型,别墅个案研究-林隐天下产品,PART 4-别墅产品力关键点分析,稀缺资源产品设计与装修配套设施（园林、会所、公共空间）物业管理与服务产品力关键点小结,一、稀缺资源,别墅价值衡量的一个重要标准就是稀缺资源的占有，具体可以分为自然资源和人文历史资源两大类,典型案例,万科十七英里：海景资源；佘山高尔夫：高尔夫资源；龙湖颐和原著：人文历史资源,深圳 ： 万科十七英里万科17英里用地属于海边坡地类型，三面环海，背靠青山，高差约50米，利用规划巧妙布局，户户可观海景；自04年开盘销售，别墅类售价从开盘的15000元/持续上涨，由于其户户都是海景房目前的二手房价已经超过了每平米5万元，且由于无人出售，所以很难买到。,上海： 佘山高尔夫别墅 佘山高尔夫别墅区位于球场西侧，占地500亩，以意大利TUSCAN风格为蓝本，与1700余亩的高尔夫球场交融一体，如同球场的脉络一般和谐伸展在起伏的球道之间，并与周边水系浑然一体，组成了一座极富意大利田园山居风格的高尚社区。,北京：龙湖颐和原著项目紧邻颐和园东宫门，位于康乾百年盛世所缔造的三大皇家园林(畅春园、圆明园、颐和园)的中心位置。所在区域历来被称为“上风上水”之地。开盘以来，突破京城别墅金字塔尖”项目的销售瓶颈，单月售12栋，总价均在6000万左右，究其热销原因，极其稀缺的文脉资源是其重要核心要素。,二、设计与装修 外立面,外立面-外立面是产品给客户的第一观感，它的风格及表现决定了客户是否认同产品的价值,长泰东郊御园 英伦风格,绿城南京玫瑰园 西班牙风格,外立面风格法式风格西班牙风格英伦风格美式风格意式风格现代中式风格东南亚风格,上海涵璧湾 现代中式风格,绿城上海玫瑰园 法式风格,二、设计与装修户型,户型设计-西山美庐：地上面积422.27平米,中西分厨、景观早餐、正餐厅下沉式庭院入户门全套房设计豪华主卧区，带露台、书房采光地下室，功能齐全，酒窖、影音室、娱乐厅、健身房阳光家庭厅,二、设计与装修户型,户型设计-涵碧湾：地上548.1平米，地下211.26平米,门厅直对中庭开敞式庭院，所有功能房围合中庭花园；客厅方正宽敞，部分挑空，落地玻璃幕墙连接亲水平台，舒适大气，采光极佳；餐厅、起居室均为错层设计，更赋层次感和功能性；6.8米面宽的超长双车位设计，更符合主人的尊贵；二层全套房设计，私密性强；书房与睡房间的20左右的露台增加了两间房的采光和生活情趣,二、设计与装修精装修,精装修-作为高端物业，精装修可以完美的体现项目的价值和所倡导的居住生活方式，同时给客户的后期入住提供方便,客厅,卧室,地下室,浴室,书房,二、设计与装修科技系统,科技系统-运用最新的科技智能系统，为生活提供便捷、全方位的服务，体现高端物业的价值与居住生活的尊享性,科技智能系统地源热泵系统新风系统中央吸尘系统 恒温恒湿系统中水处理+直饮水系统智能居家系统太阳能外遮阳系统无线网络系统同层排水系统雨水回收系统红外线监控系统垃圾处理系统,中央吸尘系统,红外线监控系统,中水处理系统,智能居家系统,三、配套设施园林,通过公共与私家园林的精心打造，保证居住