西安市商业市场商圈调研分析报告（下）.ppt

西安市商业地产商圈调研分析（下）,经典案例华东万和城,华东万和城是陕西华东集团历经15年商海峥嵘之后的巅峰之作，以7大卖场成功经验护航前行，是西安东二环商业核心之上的大型商业综合体。华东万和城位于西安市东二环胡家庙大什字西北角，总建筑面积约30万，是集时尚购物、餐饮服务、文化娱乐、商务办公为一体的现代大型HOPSCA的杰出代表作。辐射新城、未央、碑林、浐灞、灞桥、雁塔等区域约400多万消费人群；方圆3公里内，有60多万浙商、闽商高消费人群。,项目平面图,项目平面示意图,华东万和城楼体为一栋SOHO办公、两栋甲级写字楼，由7层商业裙楼将3栋高层连接。地上7层裙楼商业体分为两大部分，1-3层品牌以国际二三线、国内一线为主，4-6层则为主力餐饮、ktv、大型影院。7层为屋顶花园为城市的会客厅。内部共有垂直梯34部、扶梯47部、天梯直达5层，300米LED设计营造视觉奇观；18米宽步行街，拥有前厅、中庭等专属设计，便于演绎和举办各种活动；千余平米演艺厅、动感厅、高阔的前厅、三层挑空设计等国际级专配。地下延伸4层，B1层、B2层为【万和地铁商街】；B1层为【时尚派】以生活超市、精品服饰为主；B2层为【万乐淘】，其中B2层连接地铁3号线胡家庙站，客户出地铁即可入【万和地铁商街】；B3层与B4层均为地下停车场，拥有停车位1500个。,经典案例万象春天金街,万象春天金街位于丈八东路与电子正街交汇处，总占地542亩，总建面188万平米，容积率4.37，绿化率42.5%。项目集香港巴黎春天旗舰商业、五星级酒店、5A写字楼、精端住宅、精装公寓等不同层级产品序列，集合优势资源打造新城市新都心，百万平米大城崛起。,“楚河汉街”是大连万达集团投资600个亿巨资建造的“武汉中央文化区”，是万达集团目前投资额最大的世界级文化旅游项目，也是辛亥革命百年献礼之作。楚河汉街位于武汉市武昌区东湖与沙湖连通之间，规划面积约1.8平方公里，将按照文化、旅游、商业、商务、居住五大功能规划设计，沿楚河、汉街布局建设“汉秀”剧场、电影文化主题公园、万达电影城、名人广场、大众戏台、5个星级酒店、商业步行街、万达广场、超高层甲级写字楼等。汉街于2011年9月30日开业，2013年文化旅游项目全部建成。该项目将按照“中国第一、世界一流”的目标定位，建成以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能为一体的世界级文化旅游项目,经典案例武汉楚河汉街,总平面图,功能分区,“楚河”是大东湖生态水网的首个核心工程东沙湖连通工程所形成的人工运河，贯穿项目东西，全长2.2公里，水面宽度40-70米，加上滨河绿化及道路宽度达到150米，连通东湖和沙湖，市民及游客或临水休闲，或泛舟河上，一览“两岸灯火阑珊、楼光树影璀璨”的美景。万达集团将重金打造5艘豪华、低噪音、零排放的环保游船，用于东湖、沙湖、楚河之间水上旅游观光。,“汉街”是万达集团投资600亿倾力打造的“武汉中央文化旅游区”的重要商业组成部分，建成后将是中国最长的水岸商业街区。整条汉街将囊括商业、美食、休闲、娱乐等多种业态，集合200多个国内外一流商家，其中的汉街以民国风格建筑为主体，极具时尚元素的现代建筑和欧式建筑穿插其中。另外，位于汉街中部的万达广场将汇聚众多国内外时尚品牌，规划建设一个4万平方米的国际名品百货店，汇聚全球顶级奢侈品牌。“汉街”为沿楚河布局的亲水步行街，其建筑风格在保持民国时代建筑特点的基础上，充分挖掘武汉当地古时建筑特色，融入荆楚文化各种元素。“汉街”位于“楚河”南岸，总长近1500米，总建筑面积18万平方米。这是一条融入商业、文化、娱乐元素的滨水美丽商业街区。汉街功能包括商业、美食、休闲、娱乐多种业态，汇聚近300个国内外一流商家。,六大成熟商圈数据统计表,六大商圈数据统计,西安市六大商圈存量约520万，占全市总存量的55%左右，营业额约占西安市消费品零售总额的61%。,西安市各大商圈的特点,商业地产小结,定位失误很多开发商基本不做任何专业的市场调查就盲目的拍脑门决策上马商业地产项目，动不动就是几十万平米的超大项目商业地产的开发，如果不根据市场的需求和地段的特性、竞争态势等因素，进行准确而理性的定位，势必使后期难以正常的经营。,非专业操作商业地产需求投资者、经营者、物业经营者三者相结合，商业地产开发商，大部分由住宅开发商转变而来，对商业规律不了解，普遍存在漠视专业人才，进行非专业化运作开发经营商场所设计的业态组合不合理或不切实际，采用非专业操作給商业地产带来了巨大的投资风险。,1,2,产权分割出售商业地产成功的必要条件是统一招商和经营，前几年流行的产权式商铺模式在实践中几乎是全军覆没，鲜有成功案例。因为在产权分割出售后，很难再统一所有投资人的意愿去统一管理即使可以用售后返租的方式来统一招商和经营，但必然会涉及一般不低于8的投资回报率问题。,3,当前商业地产开发存在的问题,人才短板由于人才的短板，目前大多数商业地产开发商都注重用百货业的管理人员担任重用职位，其实这是个误区，容易导致商业地产项目失败。,盲目拷贝模式我国商业地产开发过程盲目照搬照抄国际概念，殊不知区域的不同、地段的不同、消费者习惯和偏好的不同、人口密度的不同、经济收入的不同、经济增长数据的不同，都会对项目的造成影响。我国开发商虽不断国外考察，但贪大求洋，按图索骥，结果往往是“形似神不似”。,4,5,资金链断裂地产开发过度依赖银行贷款，自有资本的比例偏低，而商业地产回款速度更慢，投资回报期较长，很容易发生资金链断裂。,6,区域市场竞争过度当前区域市场竞争过度，已经导致超市等商业倒闭事件频繁出现；因不适应市场竞争而导致超市倒闭的案例，在全国各地并不显见；布点过于密集的另一个不良后果就是造成同业之间的恶性竞争。,7,倒置的开发顺序我国住宅开发商背景的企业在商业地产开发中表现为：开发程序上沿用“拿地规划、设计施工贷款销售营业”的住宅开发模式，由于没有有效地同商业对接，造成商业与地产的严重脱节。,8,开业经营,项目施工,项目招商,项目设计,项目规划,土地获取,融资,项目选择,国际成熟商业地产开发的基本流程,获取土地,项目设计,项目施工,项目贷款,项目销售/招商,开业经营,目前中国商业地产开发的基本流程,商业地产大发展的时代来临了！,商业地产大发展的诱因,人口规模的增长势必带动城市商业格局的变化,1,住房开发的规模、分布和价格推动商业地产快速崛起,2,交通系统的建立和完善为商业地产发展提供便利条件,3,政府政策、规划是为商业地产大发展指明方向,4,城市化进程和城市群联动发展步伐加快，推动商业地产总量大发展,5,区域人口规模增长、人口迁移和消费需求变化必将加速商业地产大发展的节奏,消费需求变化随着居民收入水平的不断提高，消费结构也发生了较大变化，人们对购物场所的环境、服务及便利性提出了更高的要求，客观上催生了大型购物中心的出现大型超市、购物中心的出现，影响着周边商圈的发展,居民购买力不断提高区域人均可支配收入水平居民富裕程度和购买力的提高，对商业格局的变化有促进作用,人口规模增长区域户籍人口增长率；外来暂住人口增长率人口规模的膨胀对传统商业格局提出了巨大的挑战，目前的商业状况已不能适应需求,人口迁移从人口迁移情况看，迁入人口的增加，导致该城市或区域成为人口导入型的城市或区域。,中国城市商业地产开发将由过去的单一模式向多种功能为一体的现代综合开发模式转变,展望一,商业地产大发展时代未来趋势展望,开发主体：集团化开发,连锁经营将成主流,展望二,并购整合推动行业内上市