甲级写字楼租赁管理分享ppt课件

仲量联行2014年12月,甲级写字楼租赁管理分享,1,租赁管理分享,2,3,甲级写字楼市场的变化,展望,3,写字楼发展周期,萌芽期,建设期,成长期,成熟期,时期,90s,2005-2011,2012-2014,2015-2017,2018之后,基础建设,拆迁、建设,区域中心确认后,快速发展,进一步走向成熟,发展成熟,供应状况,规划中,1、销售型写供应期2、持有型日渐增多3、需求与供应持平,1、爆炸型供应期2、供应拉动需求,单一业权成为主流,供应快速减少,需求,政府机构/国有企业,扩租和升级办公室需求迅速增长,需求持续上升，内资企业主导,需求持续上升,需求持续增长,空置率,/,下降,大幅度下降,大幅度上升,逐渐下降,租金,/,上升,上升迅速,压力来自于竞争，租金体现三极化趋势,大幅攀升；优质物业出现更高的溢价,成长期,4,4,供应量上升乃写字楼市场发展的必经阶段以一线城市为参考,5,5,6,单一物权甲级写字楼将是市场发展的趋势小业主持有单位基本都在500平方米以下，而2000平方米以上基本为大业主持有,6,写字楼市场的变化,甲级-甲级？乙级-甲级,7,过往的发展是由乙级搬迁至甲级，随着市场成熟，日后大部分的目标租户本身就在甲级写字楼办公,7,红海市场,蓝海市场,靠大量覆盖客户，降价竞争来生存利用现有需求过度依赖产品及市场优势在现有市场空间中竞争致力于解决竞争只能满足客户现在的需要,追求差异化，创造出“无人竞争”的市场开创和发掘新的需求强调价值的塑造和包装，制作饥渴效应不与竞争者竞争把竞争变得毫无意义不断探索客户的需要,8,红海与蓝海的区别,8,甲级写字楼分类,展望,9,何为甲1（A1）写字楼？,当写字楼市场进入成熟期时，甲1（A1）写字楼为从大量甲级写字楼中脱颖而出的少数最优质写字楼。甲1（A1）写字楼在市场高峰的时候，特别是空置率低的，体现比普通甲级写字楼大幅度的溢价；而在市场低谷的时候，甲1（A1）写字楼的抗风险能力更强。甲1（A1）写字楼在总体经营期内，有最优质的租户组合、稳定的租金收入、持续的增值空间。香港的6座甲1（A1)写字楼:,国际金融广场一期,国际金融广场二期,长江中心,友邦金融中心,约克大厦,遮打大厦,10,11,甲级写字楼之间的租金走势A1物业的租金走势明显高过A2、A3，且空置率也较低,11,Conn,ctions,e,G4,G2,G3,G1,顶级租户组合,聚集世界500强客户,和国内龙头企业，形,成优质的租户强强组,合,企业总部所在地，特,别为金融、专业服务,业、高端IT业,G5,高建筑品质满足租户要求，为目标客户群体度身订做产品，打造办,公新概念,处处体现品味和高端形象，人性化、智能化设计,成功招商经营,制定实际有效的市场,推广计划，实现高租金及高预租率,找到实现高预租率、,高租金及租赁速度的完美平衡点,高端品牌形象,借助项目经营团队的,国际品牌影响力，打,造口碑,树立项目高端精品形,象，为市场提供信心,保证,国际化物业管,理团队,保持忠诚长期的优质,租户,提供与国际接轨的管,理服务,确保物业管理及服务,与时俱进,A1写字楼的五个成长因素,12,12,甲级写字楼分类资产管理将是甲级写字楼长期稳定发展的关键,A2,A1,A3,第一梯队,第二梯队,第三梯队,A1也只是阶段性的，会受A2、A3的影响和冲击，可能的因素包括：租金、地段、企业合作行为、企业关联公司等,13,13,14,租户所关注的,14,审视业务发展方向,评估解决方法方案,市场调查行业标准,制定策略,总体规划及时间表,制定计划,制定物业筛选标准,选址调查尽职调查,商务谈判签订协议,执行交易逐步改善,评估面积扩租计划续租计划,资产管理租赁管理,规划及设计,工程招标,项目装修,施工管理,搬迁计划15,运作预算,日常运营,设施设备管理,企业的不动产生命周期,15,预租赁的相关问题及解决方案梳理,交付时间,市场趋势,总部审核,租金预期,项目质量,物管质量,需求面积,？,16,项目流程第1阶段：需求调查,阶段2：发现不同机会取得内部一致第3阶段：分析备选方案制定建议第4阶段：洽谈及内部审批,第5阶段：完成交易,仲量联行国际交易管理团队,租户国际总部,租户深圳分公司,仲量联行中国深圳分公司,交易管理服务,交易管理,与仲量联行深圳团队保持沟通管理交易流程报告分析及解决问题,协调深圳分公司,达成内部共识,监督项目进展,协助仲量联行工作,项目流程及架构,17,第1阶段：需求调查,阶段2：发现不同机会，取得内部一致,第3阶段：分析备选方案及制定建议,任务了解目前的租赁情况审查现有租约。确定当前和长期目标和要求。组建项目团队考察现有办公室进行会议上谈,准备及审视可行选项进行项目考察协助进行物业选择。准备和发送邀约书（RFP）解决业主的问题，并提供优先租赁条款及其他问题提供指导。,取得业主RFP回复并进行回复分析、比较进行财务分析及比较发送回价协议确定最终物业选项，进行商务条款洽谈讨论最终选址，进行适当建议,-需求调查表-项目启动表格（PIF）-建立项目流程-市场概况-项目时间表-团队成员及指责,-完整物业选择可用性-市场调查-物业考察资料筛选shortlistRFP-搬迁RFP续租,-方案比较及分析表-财务分析（税前，现金流）-定量分析-相应建议,文件资料,项目流程及架构,18,第4阶段：洽谈及内部审批,第5阶段：完成交易,协助获得最终物业选址的内部批准准备详细的商务条款洽谈，并出具意向书帮助谈判，并完成相应租赁文件。准备最后的租约问题总结。进行项目总结,协助完成法律文件。协助执行租约文件。想区域项目管理层进行反馈机会抱（如适用）。与客户的租赁管理团队协调准备租约摘要。提交客户满意度调查,意向书,租赁摘要项目结束表单客户满意度调查,结束项目,任务,客户交付,项目流程及架构,19,设立项目时间表通过设立时间表，抓住重要时间节点,20,20,深圳写字楼供应筛选,21,21,办公面积估算及设计,/,/,，,/,，/,/,/,/,/,!茹叫:,人气:阳户人11,22,新办公室面积计算表供参考,ua一,洽谈,总量量也量经些J,J旺,22,2013,0,039368.97,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,00,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,ITOpex,0,00000000000000000000170223.620995.723462987.1762987.1762987.1762987.170162987.1762987.1762987.1767186.314872435.2562987.1762987.1762987.1701125974.362987.1762987.1726244.6542191219.293251948.681256147.825261396.756278193.335,QuarterTotals,0,AnnualTotal,DiscountedCashflowCalculations15%DiscountedCashflowCommulativeDiscountedCashflow,1.00191,219191,219,0.87219,086410,305,0.76,0.66171,873775,862,0.57159,058934,920,193,685603,990,成本及折旧分析2014201520162017Q4(Nov-Dec)Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1,Q1,Q2,Q3,Q2Q3Q4(Oct),Rent,20995.723462987.1762987.1762987.1762987.170162987.1762987.1762987.1767186.314872435.2562987.1762987.1762987.1701125974.362987.1762987.1726244.6542,ServiceChargeRatesDepreciationExisting,NewDepreciation,7092.6,10639,10639,10639,10639,10639,10639,10639,10639,10639,10639,10639,10639,10639,10639,10639,3546,ITDepreciation,000077825.28883074.2273626.1473626.1473626.1433136613.373626.1473626.1429790.9786298703.718303952.649313656.579,ITOpex,QuarterTotals,0,0,028088.372173626.1473626.1473626.1473626.143373626.1473626.1473626.1428088.3721294504.573,AnnualTotalP其他三城市指全市甲级写字楼市场,34,未来供应集中在福田中心区及南山深圳写字楼主要分布区域,注:*数据到2017年底；现存量和未来新增供应量计算样本为整体市场资料来源：仲量联行,35,35,金融业发展带动租赁需求,1.600,1.400,1.200Q1，000十,、./,800,E-r,600,400,200,。,金融业GDP占比(2000-2013),2000200120022003,2004,2005200620072008-金融业增加值(左,2009201020112012,2013,-其他行业增加值(左,-金融业GDP占比(%)(右),16%,14%,12%,10%,8%,6%,4%,2%,0%,J旺仲量盼行,资料来源:深圳统计局,36,36,37,深圳甲级写字楼租赁需求甲级写字楼租赁需求分析,注：数据更新于12年2月,资料来源：仲量联行,37,38,甲级写字楼展望,展望,38,甲级写字楼供应在2016年达到顶峰,1，800,.:,山,-rn喃j自回国匮J,位于单一产权大厦内的可出租空间,1.400位于单一产权大厦内的自用空间1，200,1，600,.噩噩噩-,平安金融中心,生命人寿大厦,国信证券大厦,散售供应,.噩噩国-,1.000,800,KW回属制制棋快Nr非,深圳南方博时基金大厦,E翠噩噩噩噩i,600,国银民生金融大厦,深圳申心天元(主楼),建设银行大厦皇庭中心中信大厦中国人寿大厦国际能源大厦,