当前房地产行业形势分析及发展趋势预判

客户拜访道具包,客户拜访道具包,此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。,2012年5月,当前行业形势分析及发展趋势预判,丁祖昱博士易居（中国）控股有限公司执行总裁上海易居房地产研究院副院长2014年4月,2,目录Contents,3,一、行业环境及全国房地产市场分析,4,2014年3月5日，李克强总理代表国务院作政府工作报告。该报告对开发企业来说理清了方向，明确了未来的发展空间，对2014年行业的稳定发展也将起到重要的指导作用。,政策六大方面解读政府工作报告，两会传递房地产行业正能量,1、GDP增长目标设定在7.5%，给房地产吃了一颗定心丸,解读两会政府工作报告,2、总理提到的3个亿，为房地产展现未来发展空间促进约1亿农业转移人口落户城镇、改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村、引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。,3、分类调控明确调控的方式即中央不出台相关政策，地方根据实际情况来出台，可松可紧。在今年市场压力更大的情况下，相信会有更多的城市独立自主使用调控权。,4、房地产税的出台是一个中长期过程2、3年内出台的可能性很小。房地产税是个系统工作，有一些前提条件，再加上要把握经济稳定等合适的时机。,5、保障房目标设定更加实在也更加客观把棚户区旧城改造和保障房更加紧密的结合起来。另外，年内建成480万套这个目标较之前的3600万套更具可实现性、更加尊重客观事实、更具可操作性。,6、抑制投机投资需求，未提限价目标目前情况来看，房地产单纯的投机、投资比例已经很低，强调这块不会对房地产市场产生实质性的影响；另外，没有专门对之前每一年都讲的限价提出要求这是一种进步，价格应该交给市场去确定。,5,2014年3月13日，李克强总理答记者问，提出本届政府目标是让群众住有所居，进一步明确分类调控和保障房托底。分类调控将根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。继续加大保障房建设，棚户区改造要再改造470万套以上，推进公租房建设。,政策总理答记者问进一步明确分类调控，强调加大保障房建设,6,从目前了解到的信息看，房产税不会再继续试点。2014年关于房产税的政策，应该基本上处于真空状态。房地产税立法是个系统工程，需要满足经济稳定、自身信息系统建立以及稳定性等三大条件才能正式推出。因此，2、3年内出台房地产税的可能性非常小。,政策房地产税是长期、系统工程，短期内出台的可能性很小,7,政策政策总体缓和，分类调控下一线和少数二线城市有可能收紧，收紧幅度不大,两会明确了分类调控的方式，撇弃了全局性、大规模“一刀切”的调控政策，这使2014年各个城市将结合自身情况出台收紧或者放松政策。我们对2014年全国房地产市场的政策面判断是总体缓和，大部分城市政策将减弱，但同时个别市场供求矛盾激烈、房价上涨压力偏大的核心城市有可能收紧，但幅度应不会很大。在这其中，北上广深，以及二线城市中的热点城市如南京、武汉等恐怕都将在列。,8,行业投资：房地产投资增速整体平稳，预测2014年增速约在20%左右,2013年，房地产投资同比增幅仍延续了持续向好的平稳态势，全国房地产开发投资86013亿元，同比增长19.8%，增速比2012年全年增加了3.6个百分点；另外，房地产开发投资占GDP比例达到15%。2014年1-2月份，全国房地产开发投资7956亿元，同比增长19.3%，增速比去年全年回落0.5个百分点。其中，住宅投资5426亿元，增长18.4%，增速回落1个百分点。考虑到企业在2013年增加的大量土地以及投资的惯性，我们预计，2014年全国房地产开发投资将保持平稳，预计将在20%左右。,全国房地产开发投资及增速走势,数据来源：国家统计局,亿元,%,9,数据来源：国家统计局,年度全国商品住宅新开工面积及增速走势,行业新开工：土地市场成交量持续释放，新开工面积增速仍有上行空间,2013年，房地产开发企业房屋新开工面积201208万平方米，同比增长13.5%。伴随着市场成交的全面回暖，行业新开工总量较2012年出现大幅的回升。2014年1-2月份，房地产开发企业房屋新开工面积16693万平方米，同比下降27.4%，其中，住宅新开工面积12279万平方米，下降29.6%。1-2月是项目新开工的传统淡季，随着两会后行业投资信心提振，新开工增速有进一步提升的空间。,亿平方米,%,10,成交量销售面积：预测2014年在12.5-13亿平，未来阶段性的顶部在13亿平左右,2014年1-2月份，商品房销售面积10466万平方米，同比下降0.1%，增幅较去年同期明显回落，去年同期增长49.5%。分地区看，1-2月份，除了中部地区商品房销售面积同比上升外，东部和西部地区均有所下降，其中东部地区降幅最高为6%。受信贷收缩的影响，我们预计全年市场成交量增幅将明显下滑，总量与2013年基本持平，预计在12.5-13亿平方米。,年度全国商品房销售面积走势,数据来源：国家统计局,亿平方米,%,11,成交量销售金额：预测2014年在9万亿元左右，未来阶段性的顶部在10万亿元左右,在一、二线城市成交回暖的带动下，2013年全国商品房销售额也迎来了新一轮的快速扩张，年内全国商品房销售金额突破8万亿元，同比上升26.8%，同比增速创下近4年新高。预测2014年行业销售额将在9万亿元左右，未来阶段性的顶部应在10万亿元左右。2014年1-2月全国商品房销售额为7090亿元，增速亦出现较大下滑，同比下降3.7%。,年度全国商品房销售额走势,数据来源：国家统计局,万亿元,%,12,2014年3月，中国城市住房价格288指数为1098.6点，较上月上升0.9点，环比上涨0.08%，涨幅较上月缩小了0.27个百分点，同比上涨8.14%，全国一手房交易价格指数环比和同比增速已连续五个月回落，未来涨幅有可能继续趋缓。,房价288指数：2014年3月房价涨幅有所降低，年内涨幅继续趋缓,数据来源：中房网,中国城市住房（一手房）价格同环比涨幅,中国城市住房（一手房）价格288指数,13,就统计局所发布的房价走势来看，2013年房价增幅有所趋缓，同比增速为7.71%，较2012年下降了1.16个百分点，预计2014年这一趋势仍将持续，全国均价方面同比涨幅将在5%左右。2014年1-2月份，全国商品房成交均价同比下降3.6%，主要是结构性因素影响，一线城市及部分二线城市成交量下滑明显，占比下降，导致全国均价出现下滑。,房价统计局房价：预计2014年房价涨幅将有所趋缓，同比涨幅将在5%左右,数据来源：国家统计局,全国商品房销售平均价格,元/平方米,%,14,土地2013年土地使用权出让收入大涨，预计今年小幅增长概率较高,2013年国有土地使用权出让收入共计41250亿元，呈大幅度增长，同比2012年提升了44.7%，为近五年来最高值；今年1-2月，土地成交额环比稍有回落，但整体来看成交规模并不低。与此同时，各地市场呈明显分化，一线城市热度较高，前2月北京土地成交金额已超600亿元，广州成交额近400亿，深圳成交200亿元，几乎是去年全年的一半，预计这类城市仍将是今年房企重点争夺的桥头堡。然而，我们认为今年行业内整体资金状况或偏紧，预计全年土地成交金额小幅增长的可能性较大。,2009年-2013年国有土地使用权出让收入（亿元）,数据来源：财政部,亿元,15,土地去年土地购置面积增长近一成，预计2014年保持平稳攀升,2013年全国土地市场成交火热，全年土地购置面积高达38814.38万平方米，比2012年全年增长9%，其中，下半年房企土地购置面积比上半年增长近五成，且在11月达到成交高峰，接近年底各地土地供求集中放量；2014年1-2月，房企土地购置面积4062万平方米，同比增长6.5%。土地成交规模依然维持在高位。预计今年全年的成交量很可能保持平稳增长。,2003年-2014年1-2月全国房地产企业购置土地面积(万平方米）,数据来源：国家统计局,16,2014年一季度市场成交低迷，纵观1-3月全国各线城市成交量，多数城市除了同比2013年一季度有所下降以外，与2012年、2011年一季度相比成交量仍有所上涨。当前的市场并没有“出现拐点”，而仅是没有政策刺激的正常情况下的正常的市场，预计二季度开始，随着企业推量的增加、市场信心的回升，市场将逐渐回暖。,一二线城市商品住宅成交走势表（单位：万平方米，%）,成交量一季度市场成交平淡但仍属正常水平，预计二季度市场或逐渐恢复正常,数据来源：CRIC,17,2013年各城市商品住宅成交走势表（单位：万平方米，%）,成交量一季度三线城市分化愈加明显，部分城市风险逐渐凸显,数据来源：CRIC,三线城市方面，2014年1至3月典型城市成交量同比下降55%，但是，值得注意的是，在市场整体成交趋于平淡的时候，三线城市分化愈加明显。一方面，房地产市场恰好处于快速发展期的三线城市与一二线城市步调一致，2014年一季度成交量较2012年、2011年均有所上涨，北海、泉州、文昌等城市较2012年一季度商品住宅成交量涨幅均超过30%。另一方面，投资过热的城市风险逐渐显现出来，三亚、惠州等城市1至3月商品住宅成交面积均不及2012年一季度和2011年一季度。,从供求比来看，2013年全年除北京、成都和杭州以外，其余城市均处于供求平衡的状态，北京、成都供不应求，供求比达1：1.5，而杭州全年略微供过于求，供求比为1：0.7。2014年一季度各城市供应量均出现较大下滑，因而导致广州、深圳、成都等众多城市供求比出现显著上升，这主要由于：其一，春节传统淡季所致；其二，大多数房企去年销售良好，年初不急于推盘去化。,供求比2013年基本保持供求平衡，2014年一季度多市供求比显著上升,各城市商品住宅供求比（单位：万平方米）,备注：1、供求比（供求比=月成交/月供应）：在0.8-1.2之间较为平衡，高于1.2市场呈现供不应求，低于0.8则为供过于求,进入三月，多数重点城市存量仍在上升，北上广深等一线城市消化周期同比增幅更是均在20%以上，究其原因，主要是因为2013年3月在“国五条“末班车效应驱动下，导致同期成交大幅上扬，使得消化周期处于波段性低谷，导致本月消化周期显著上升。在行业大环境仍属平稳，两会政策已经落地的情况下，预计伴随着年内市场供求规模的进一步回升，未来典型城市消化周期或也将有所恢复。,消化周期2014年3月多数典型城市消化周期同比处于高位，后市将有所恢复,各城市商品住宅存量与消化周期（单位：万平方米，月）,备注：1、库存消化周期：一年左右较为平衡，高于18个月市场呈现供过于求，低于6个月则供不应求,20,从全国范围内看，2013年成都、合肥、郑州、昆明和贵阳等5个城市盘均销售面积在5万平方米以上，在全国处于前列，在我们看来，这些城市无一例外都是盛产规模大盘的二线城市，尤其是贵阳，花果园单项目成交面积便占到全市总成交量的39%。一线城市北京、上海盘均销售均低于2万平，在全国处于较低的水平，而三线城市方面，虽然项目集中度也较高，但由于市场规模总体较小，因此盘均销售量也较低。,2013年各城市商品住宅成交走势表（单位：万平方米）,盘均销售5个城市盘均年销售量超过5万平，盛产规模大盘是其共同特征,一线城市旺盛的市场需求，使其市场长期处于供不应求的状态，其土地消化周期也明显低于其他各能级城市，如上海、广州等市虽然当前消化周期保持在1年左右，但在过去很长一段时间里土地供应长期稀缺，另外，深圳市目前土地消化周期仍不足3个月。二三线城市地方政府近年来加大城市建成区建设力度，尤其是综合体兴起，其商品房市场供应出现了较为明显放量现象，整体消化周期显著高于一线城市，如宁波、鄂尔多斯等市更是出现供应显著过量的情况。,土地消化周期一线城市相对平衡，部分二三线城市存在去化周期过长现象,各城市土地消化周期（单位：年）,22,2013年2月，70座大中城市房价涨幅回落，房价同比涨幅超过10%的城市数量为14座，较1月份的21个显著减少，而环比涨幅超过0.5%的城市数量，更是由1月份的28个下降至6个。房价涨幅的回落，主要是由于春节期间恰逢市场淡季，需求面的不足使得开发商加强销售的意愿不强，成交价格也自然缺乏向上的动力。在两会市场调控政策下达之后，尤其是弃用房价控制目标的落实，伴随着市场供求规模的逐渐恢复，预计上半年大中城市房价增幅或有短期回升的可能。,2014年2月70大中城市商品住宅价格同比变动,房价同环比涨幅均现回落，上半年或有短期回升的可能。,23,近两年，随着全国各级别城市房价普涨，土地成本均明显提高，房企加快一二线城市回归步伐，北上广深不必多说，二线城市则以杭州为亮点，新进房企达9个。此外，市场容量较大且潜力可期的三线城市也是房企关注之地，如佛山，新迎7家房企入驻。可以说，这些城市是企业发展的明星城市。然而，值得注意的是，也有部分城市因为市场容量较小、竞争激烈、房价滞涨等因素或将成为明日黄花。典型城市如温州，房价持续下跌，进入的4家50强房企，有3家连续两年未有拿地行为。,企业进驻50强房企回归重点一二线城市，关注潜力三线城市,表：2012-2013年全国典型城市50强企业新进入数量,资料来源：CRIC,表：2012-2013年已进入50强企业未再拿地的城市情况,24,数据显示，各能级城市中，TOP50企业在一线城市的表现最佳，金额集中度达54%，面积集中度为47%。二线城市，TOP50企业市场份额略低，但比重依然达45%左右。可见大型房企普遍看好一线城市潜力，且正向二线城市深入。一线城市而言，北京、广州两地表现颇为可观，大型房企云集，随行就市实现业绩突破。以万科、保利为例，2013年，仅在北京万科便成交160多亿元，超过在大本营深圳的销售额，同时，保利于广州收金142亿元，夺得销冠头衔。,集中度TOP50企业在一线城市份额较高，金额集中度达54%,图：TOP50企业在各级城市销售金额集中度情况,图：TOP50企业在各级城市销售面积集中度情况,资料来源：CRIC,25,二、天津房地产市场现状及未来发展机遇,1、天津市场现状政策：调控以稳为主土地：远郊县存量压力成交：年初阶段性回落价格：呈现小幅下滑企业：全年策略调整期,天津市场现状,政策走向,政策环境宽松依旧，金融稳健，市场分化后天津由于刚需特征成为机会城市。,淡化行政干预长效机制定向，但不排除地方出台差异化政策细则。土地改革城乡土地流转制度出台将加速推进土地改革进度。房产税继续抑制投资性购房需求，房产税推行可能性极大。,房地产政策,稳健货币政策2014年人民币将持续升值，面临通胀压力，但总体表现温和。企业融资多元信贷政策将会调整信贷资金结构，企业再融资闸门放开，个人信贷收紧。利率市场化商业银行增多，信贷成本将会降低。,金融政策,政府地方政府保持调控谨慎，抑制房价的手段可能性仍然存在；政府依赖土地财政收入，鼓励土地成交。,开发商市场分化房企回归一二线城市天津机会面大。中心城区土地竞争将会继续推高拿地成本。开发产业细化明显。,政策利好，以更加市场化的手段解决房地产问题,土地,供应及成交自2010年起逐年萎缩，价格涨幅较为明显，尤其2013年环比暴涨51%。,20082013年中，2010年为天津土地供应峰值年份，达到4495万，同时2010年成为天津土地市场活跃度的分水岭，自此供应及成交一直处于下降态势。2013年土地供应2255万，成交均价3274元/，环比暴涨51%。,土地,工业属性用地无论是出让还是成交均占较大比例，其次为住宅属性用地，出让及成交约占总体的20%。,2013.01-2014.02天津出让的土地903幅，主要以工业用地为主，占到市场总量的66%；其次是住宅用地，占市场总量的19%。2013.01-2014.02天津成交的土地898幅，主要以工业用地为主，占到市场总量的66%；其次是住宅用地，占市场总量的18%。,2013年1月-2014年2月年天津各区土地按土地属性供应占比,2013年1月-2014年2月天津各区土地按土地属性成交占比,天津房地产市场作为刚需型市场，近年来在政策和需求的双重影响下，成交量价趋于稳定态势，且稳步上升。,天津市房地产市场自2009年后开始迅猛发展，年均市场成交量约1100万。2013年，天津市商品住宅成交量为1182万，与2012年的889万相比大幅上升33%。成交价格自2009年开始，年度价格增长率为2%。,金融危机影响市场低迷,报复性增长期,市场调整期,2008-2013天津商品住宅市场量价走势,商品住宅,商品住宅,近期天津房地产市场量价呈现阶段性回落，主要是近期是处于开发商全年策略调整阶段，推案量相对较少。,天津市房地产市场自2009年后开始迅猛发展，年均市场成交量约1200万。2013年，天津市商品住宅成交量为1299万，与2012年的1050万相比大幅上升24%。成交价格自2009年开始，年度价格增长率为11%。,2014年2月，天津市商品住宅成交量为59.22万，与2013年的45.99万相比小幅上升28.77%,环比下降20.72%。成交价格开始回落，同比价格下降7.27%，环比下降4.39%。,2013.01-2014.02天津商品住宅市场月度成交及价格走势,入榜项目集中度同比去年有所回落，竞争力明显增加，单盘项目份额逐步减少，销售业绩突出的主要集中在热点区域的综合性大盘。,项目,2012年商品住宅成交额累计项目排名TOP10（亿元）,2013年商品住宅成交额累计项目排名TOP10（亿元）,VS,年初各个企业由刚需释放先发起，推案项目同比去年减少7个项目，市场活跃度明显下降，房企在营销策略开始有所调整。,2014年1-2月份企业重点推案项目情况,项目,企业,表：2012年与2013房企成交金额排名对比,数据来源：CRIC,TOP10房企商品住宅成交集中度较去年下降12个百分点，今年各项目成交金额占比均低于去年TOP10占比，可以看出市场分流严重，市场竞争加剧导致典型房企集中度下滑。,企业,近期天津房地产市场表现较为平淡，开发商推案个数同比大幅减少，推出项目以及成交主力多为刚需盘，主要是三大原因所致：,银行“钱紧”并没有得到根本性的好转，首套房贷款利率的持续上浮，房贷政策的持续收紧、首套房贷款利率上浮、公积金停贷等等政策间接削弱了购房者的支付能力。,媒体大肆渲染“楼市崩盘论”，影响了购房者信心。购房者对房地产市场的了解多数是通过媒体途径，致使购房者观望情绪发酵。,房企在年初对企业全年策略进行调整，并未开始集中供应,近期主要以刚需盘点位营销为主。,总结,3月市场平淡的开局使得我们对2014年房地产市场的态度应当更为谨慎，开发商若想在上半年实现业绩的突破应当选择跑量销售策略更为稳妥；就目前来看，2014年房地产市场宏观面与成交火热的2013年并无太大差别，而两会以来房地产行业积极的论调也逐渐被人们接受，不论是从中央层面还是从地方层面都已经释放了要稳定发展的信号，整体的行业环境趋于平稳，房地产的支柱性地位也更加显现。,天津房地产市场总结,2、天津市场未来预测及风险分析,市场预测/政策,三中全会基调理顺政府与市场的关系,房地产市场化机制的形成是一个渐进过程2013年房地产市场量价齐升,加快房地产制度的改革和完善进程，为市场真正成为房地产的主导力量作好准备,当务之急,过去十年全国“一刀切”式的调控已经出现了改变，中央层面上全局性的政策调控不会出现,政策方向,一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出，适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求，仍将是2014年的主基调,继续适当压制需求释放，争取更多时间从供应入手，包括保障性住房、自住型商品住房等，解决房价上涨过快问题,大部分二、三线城市政策面将有序放宽，回归市场化将是大趋势,以限购限贷为代表的行政性调控短期内仍不会全面退出,一二线城市,二三线城市,热点城市行政性政策仍将强化，天津二线城市预计将适当放宽。,先扬后抑,先扬后抑,13年，土地市场整体火热，尤其是下半年以来地王频出，预计14年的土地市场土地供应成交量整体稳步增长，并呈现“先扬后抑”走势。,具体来看，上半年各地推地热潮仍将持续，土地成交也将延续今年年底的良好局面，在这之后，成交量增长势头将有所缓和，一方面企业经过持续拿地后，土地储备较为充足，拿地积极性渐渐消退，另一方面，我们预计下半年融资环境将有所收紧，企业将加强资金管控。,从各线城市来看，一线城市土地成交量将继续在今年的基础上小幅增长，尤其是上海、北京、广州，而深圳的城市更新项目仍然会受到较广泛的关注，二线城市历年土地供应较为充足，因而土地成交量不会出现大起大落的情况，而部分较具潜力的三四线城市在明年可能迎来一小波成交量补涨期，主要是企业出于平衡土地储备结构的考虑，明年在这类城市的拿地量将小幅增长。,土地价格整体稳步提升将是大概率事件，尤其是一线城市，具体来看，全国重点城市一季度土地价格或出现一定的降幅，但随着淡季过去，土地价格还将回归上行通道，因而二季度可以看做房企补充土地储备的窗口期。如果下半年的宏观政策依然平稳过渡，土地价格不会出现明显回落。从流拍、溢价来看，2014年流拍地块占比仍然维持低位，而高溢价地块占比会比今年有所回落。,土地市场热度总体将先扬后抑，受到整体影响天津预计成交量价平稳增长。,数据来源：CRIC信息系统,市场预测/土地,2013年天津普通商品住宅市场新增供应量1364万，同比2012年增长17%，占整体商品房供应量的78%。,供应,2013年，天津市商品住宅成交量为1299万，与2012年的1050万相比大幅上升24%，受政策宽松和供应扩张的双重利好，我们对天津明年成交量的走势持看好态度，天津处于房地产市场成长期更将顺势进入高增长阶段。,成交,天津房价稳步上涨的格局不变，但新增供应充分释放一定程度上会削弱价格的涨势，尤其是天津目前需求结构以首置首改型群体为主，这类群体对价格的敏感度较高，部分2013年房价上涨较快的区域板块明年客观上讲有放缓的需要。,房价,市场预测/商品住宅,天津市场供求两旺，预计未来房价呈现稳步上涨趋势。,一线城市,一线城市规模巨大的首置首改群体将使刚需类项目在2014年继续热销，唯一的前提是项目定价未明显高于所在区域平均水平，这类产品销售的主动权将继续握在开发商手中；高端豪宅方面我们也持继续看好的态度，事实上，一线城市豪宅类项目抗周期性一贯较强，其所对应的客户往往资金实力充足，价格敏感度低，因此小范围的政策收紧对这一细分市场影响不大，风险可能集中在局部。比如上海的远郊型别墅、北京卫星城区域的高档公寓等仍可能滞销一线城市项目销售唯一存在变数的是中高档改善类产品，这类项目的客群的特点是两点：其一，具备一定资金实力但仍有明显的接受上限，其二，对银行信贷具有一定的依赖程度，因此，当前一线城市持续上涨的房价、以及未来有可能长期处于收紧状态的二套房贷政策，将对这部分市场销售形成一定阻力。,二线城市,二线城市由于其财富聚集能力和一线城市有显著差距，豪宅类项目销售大多呈现机会型特征，而刚需类项目在二线城市是绝对主力产品，但部分城市、部分区域存在供应过剩风险，天津的滨海新区，由于规划利好的刺激，近年来诸多企业进驻该区域，造成板块内当前同档次产品严重堆积，市场竞争异常激烈，大量项目销售去化困难，我们预计这样的情况在2014年也难以根本改善。,市场预测/项目,在平稳大环境下，天津的刚需类项目将延续热销。,“两升一降”,房企业绩继续快速增长,融资延续今年火爆势头,企业拿地力度下降,房企业绩方面，明年会继续快速上升。一个重要的原因是今年房企拿地较多，这些项目预计将于明年上半年形成集中推案；而由政策面主导的房市行情预计在去行政化进程中不会有大的改变，因此企业销售会水涨船高，有一个新的突破。,房企融资方面，上半年将延续今年火爆的融资势头。明年还将有更多的房企赴港IPO，A股融资闸门将正式打开，今年提出发债、重组等融资方案的企业将获得批准，但是IPO放开的可能性不大。房企海外发债的总额将继续保持稳定增长。,房企投资方面，我们认为明年龙头房企拿地力度会减弱。一方面，从企业自身需求看，今年企业拿地创历史新高，消化这些土地快得话也需要8-12个月的时间；另一方面，中央定调明年将继续采取稳健的货币政策，说明明年房企资金面不会有大的改变。,市场预测/企业,销售业绩和融资总量保持增长，重点企业拿地力度将减弱。,数据来源：CRIC信息系统,2014年天津房地产市场趋势六大预测,政策热点城市行政性政策仍将强化，天津预计将适当放宽,投资土地成交释放将促今年投资走高,项目大环境平稳刚需类项目将延续热销,土地市场热度总体将先扬后抑，成交量价平稳增长,市场成交总体看好，房价平稳上涨格局未变,企业销售业绩和融资总量保持增长，重点企业拿地力度将减弱,2014天津房地产市场六大预测,市场预测/总结,潜在供应,政策重灾区远郊区县供应量大风险过高，以武清和静海最为突出，且蓝印优势消失，去化压力加大，滨海其次。2013年新增住宅用地主要集中于远郊区县，总占比超过天津市一半份额，武清区新增供应量尤为突出。市内六区、环城四区以及滨海新区较为稳定。,现有存量,供不应求中心城区（约270万）；供需两旺环城四区（约490万）；供大于求滨海新区（约730万）&远郊区县（约600万）。滨海新区为投资型市场，受政策影响较大，以及区域发展前景不明朗投资关注度下降；远郊区县，无产业带动紧靠地缘性原住民消化市场存量，实属步履艰难。,市场风险,无产业支撑及受政策影响较大的滨海新区、远郊区县市场风险较大。,45,三、2014年企业应对策略建议,46,1、确保现金流。在今年银根普遍紧张的情况下，市场压力又很大，现金流对房企来说就是生命线了，无论如何要不惜代价确保现金流，一切都做好最坏的准备，这才能最大程度抗风险。2、确保快周转。今年房企的运作项目必须要确保快周转。要长线作战且看不到熬下去有超额利润的，建议要大胆放弃（甚至也可以是割肉型抛售），今年是不能恋战的一年，如果大量房子周转慢房源压下来的话，不单是士气问题、业绩问题、指标问题，很有可能生死存亡问题。3、确保做主流。目前的市场是不适合走非主流路线了，城市和项目都应该主流。虽然杭州出现风险，但一、二线城市还是主流城市，三、四线一定不是大企业的避风港（对小企业来说可能比较适合）；另外主流住宅项目还是指刚需和改善（对一、二线城市），那种旅游地产、度假地产抑或是投资型项目在市场发生波动情况下，首当其冲会受到影响，另外高端也要慎重。,三个确保,47,1、注意降价信号当前市场一有降价的风吹草动就要开始警惕起来，降价的杀伤力比较大，不仅影响业内，更重要的是对