深圳金光华广场商业学习报告.ppt

,深圳金光华学习报告,目录,一金光华概况,二金光华指标,三金光华简介,四金光华定位,五建筑规划,六业态比例,七业态组合,八楼层分布,九出入口规划,十动线设计,十一公共区域装饰,十二店铺装修,十三品项组合,十四品牌组合,十五优势列举,十六劣势列举,十七金光华总结,一、金光华概况,金光华广场，位于深圳市罗湖区人民南路、嘉宾路、南湖路三条繁华大道的交汇处，与深圳地铁一号线国贸站相连，在整个罗湖商业街区处于核心位置，是深圳市重大建设项目之一。作为深圳首家地铁无缝接口商场，业主将其定位为与国际高级商业中心接轨的大型现代ShoppingMall。（本人认为其更接近于业态丰富的大型百货商场）,二、金光华指标,金光华广场占地面积1.8万平方米，总投资额15亿元，楼高45米，地下层，地上层，总营业面积达12万平方米，拥有占地10000平方米的罗湖之心文化广场。时尚百货、超市、国际品牌名店、美食名店、电玩世界、电影院、美容美发、健身娱乐、金融机构等业态；集“购物、餐饮、观光、娱乐、文体、休闲等多种功能为一体的商业巨作。,三、金光华简介,四、金光华定位,2、功能定位：处深圳传统（罗湖）商圈，以国际品牌名店、时尚百货、餐饮、休闲为核心。（目前国际品牌名店、时尚百货做得不怎么样，目前主要以餐饮带动人流）,1、概念定位：中档为主、兼顾中高、中低；与万象城天然的形成差异化。,3、物业定位：地铁上盖大型零售商业建筑16米超宽出口与地铁1号线国贸站无缝连接。,五、建筑规划,外立面风格：豪华现代，极具时代魅力,电梯配套：18部“太空穿梭”电梯、60部自动扶梯，带给人们购物的便利。,日光、月光、星光三座主题天井，个主题中庭，构成了金光华炫彩夺目的内部空间。,六、业态比例(数量),按金光华店铺数量分类：百货类占78%，餐饮娱乐占12%，设施配套个人服务占8%。,六、业态比例(面积),按金光华经营面积分类，百货：餐饮娱乐的大致比例是7:3。,。,七、业态组合,B2层：餐饮、电器、特卖,B1层：餐饮、潮流百货,L1：国际名品、客户服务,L2：中高档百货,L3：女装、影城、酒吧,L4：儿童、运动、游艺,L5：美发、床用、配套,L6；餐饮、健身会所,L7：大型餐饮,B3层：大型停车场,L8：办公区域,地下三层,地上八层,金光华业态搭配基本合理、配套设施较为齐全。苏宁电器、一致药店、万宁构成了连锁超市链；耶罗吧代表着酒吧文化；南国影城、华尔街英语引领国际潮流；力美健健身会和奇奥柏查6星会所以最先进的设备、最高端的技术、最到位的服务囊括了健身、瑜伽、美容和美发；除了各具特色的陶源酒家、厨房制造、咸亨酒店，还有纯正川菜风味的鼎厨川菜，上井日本精致料理更把原汁原味的日本风味演绎到极致,八、楼层分布（负二楼）,建筑面积11311平方，层高5米,负二楼共有55个铺位，主要品项有：苏宁电器、餐饮、药店、眼镜、花艺、茶叶、化妆品、家居服、饰品、补品、零食、ATM、培训、特卖场等。,建筑面积13964平方，层高5.9米,八、楼层分布（负一楼）,负二楼共有54个铺位，主要品项有：钟表、美食、饰品、男装、女装、休闲装、化妆品、通讯数码、鞋袜/皮具、珠宝、保健品等。,八、楼层分布（一楼）,一楼共有30个铺位，主要有：国际名品（一线品牌）及钟表、咖啡、手机、客户服务中心等。,建筑面积7696平方，层高6.5米,八、楼层分布（二楼）,二楼共有45个铺位，主要品项有：男装、女装、休闲装、内衣、饰品、皮鞋/箱包、皮具、饮品等。,建筑面积8306平方，层高5.5米,八、楼层分布（三楼）,三楼共有33个铺位，主要品项有：酒吧、饰品、手袋、女装、美甲、影城等。,建筑面积8306平方，层高5.5米,八、楼层分布（四楼）,四楼共有39个铺位，主要品项有：女装、内衣、针织、童装、按摩器材、运动服、游戏厅等。,建筑面积8306平方，层高5.5米,五楼共有22个铺位，主要品项有：国床上用品、运动器材、厨具、音响、美体、餐饮、培训、摄影、美发、游乐场、家居用品等。,八、楼层分布（五楼）,建筑面积8306平方，层高5.5米,建筑面积8306平方，层高5.5米,建筑面积7980平方，层高5.5米,L7,L6占比,八、楼层分布（六、七楼）,九、出入口规划（负二）,B2出入口：16米超宽出口与地铁1号线国贸站无缝连接，将人流直接引导商场负二层消费。,九、出入口规划（负一）,下沉式广场设扶手电梯疏导人流往地下一层及地面各层，使消费者可在各种设施中徐徐地游走于建筑之内，达到整体性连贯流动。,负一层连接地铁出入口,九、出入口规划（一楼）,1层共有5个人流出入口，北面国贸方向2个，西面广场方向2个，东面南湖路方向1个，另在东南面设置车道出入口1个，出入口数量充足，人流动线较为合理，一条主轴贯穿始终。,十、动线设计,项目大概形状为长方形，所以在地块的中间位置切了一个长方形的弧形通道，贯穿全场。（但个人觉得中庭太过于狭窄）,十一、公共区域装饰,金光华内部走廊大概3米宽左右；休息走廊大概6米多宽，地面全部铺刨光砖，整体效果非常不错；并设有有多休息区域。,十二、店铺装修,金光华在商品定位上以中高档商品为主，主要面对深圳市中产阶级以上消费阶层、港澳及东南亚地区的有闲阶层、国内外来深商务人士、旅游度假观光游客。,所以金光华非常重视广场形象及店铺装修，在装修效果上把关非常严格。品牌装修也非常重视，整个金光华装修效果非常不错。,十三、品项组合,按店铺数量进行分类，体育类（4个运动品牌、3个户外品牌、一个运动/按摩器械品牌）共8个品牌，占金光华店铺总数的3%；休闲类（含快时尚品牌优衣库与ZARA等，男女装、男商务休闲装CK、梵思诺等）共计22个品牌，占店铺总数8%。并没有本人负责的大众休闲品类。,十四、品牌组合（体育类）,KAPPA,ADIDAS,NIKE,浩沙,傲胜,北面,诺诗兰,哥伦比亚,反斗乐园,金光华在运动品牌组合方面采用了KAPPA、ADIDAS、NINE三个规划国际一线品牌作搭配；还采用浩沙（香港）游泳专业装备品牌做为辅助搭配，我觉得比较合理。,金光华在户外这一块采用了哥伦比亚（美国）、诺诗兰（奥地利）、北面（美国）三个档次相近但风格差异较大的品牌，既能保证同档次又能保证不会同质化；还采用傲胜（运动/器材）品牌搭配，我觉得比较合理。,180,180,50,180,100,100,100,80,十五、优势（亮点）列举,规模优势12万方大型现代ShoppingMall品牌进驻500知名品牌，其中国际知牌占商户的40以上，建筑规划第一家地铁无缝接口商场，18米宽出口地理位置火车站、地铁口、罗湖口岸休闲环境8500多平方米的“罗湖之心”广场娱乐空间LED显示屏、89套数字化多媒体、6个一流的电影厅内部空间3大主题天井和8个阳光中庭,十六、劣势（问题）列举,个人认为金光华的优势与劣势的并存的，即是优势亦是劣势。1、体量大但是业态较为重复，有点像百货商场；2、定位高但是导致客户面较为狭窄与万象城非常接近；3、三座景观天井导致中庭尺度较小，扶梯布置较密，遮挡阳光，整个中庭通透感不够，并且暗绿色的色调设计显得更加昏暗；4、地铁的地面出口建筑体量太大阻碍公众视线。,十七、金光华总结,经营情况：位处深圳传统商圈，国际品牌名店、时尚百货