房地产泡沫的成因与对策.ppt

房地产泡沫的成因及对策是基于鄂尔多斯房地产市场的崩溃，鄂尔多斯位于内蒙古自治区西南部，毗邻宁夏、陕西、山西三省，与呼和浩特、包头在内蒙古自治区黄河“金带”上形成“金三角”。改革开放前，鄂尔多斯市经济发展缓慢，是内蒙古最贫穷落后的地区之一。这座城市的八面旗帜都是贫穷的旗帜。然而，改革开放以来，特别是1994年以来，鄂尔多斯市抓住了国家能源战略西移的大好机遇，采取了各种有效措施促进经济发展。鄂尔多斯有7个旗和3个区，总面积86800 ，人口194万(2010年)。鄂尔多斯拥有丰富的地面和地下资源。其中，已探明煤炭储量1496亿吨，约占全国总量的1/6。鄂尔多斯市拥有中国最大的世界级自给气田苏里格气田，已探明天然气储量5000亿m3，是中国实施西气东输的战略要地。这座城市有6000亿吨天然碱、1000亿吨盐、70亿吨芒硝、35亿吨石膏、65亿吨石灰石和65亿吨高岭土。全市有470万hm2可用草地，年产阿尔巴白羊绒70多万公斤，羊毛1000万公斤，皮革230万张。城内有成吉思汗陵，它是中国“40大”旅游景点之一，还有著名的旅游景点如银坑香砂和恩格尔贝。同时，鄂尔多斯市的生态环境非常脆弱。它是黄河中上游水土流失严重的地区，也是西北和华北地区的主要沙源。它被国家列为对改善国家生态环境影响最大、对近期实现国家生态环境建设目标最重要的地区之一。康巴什新区位于鄂尔多斯中南部，鄂尔多斯高原腹地，距东胜25公里，距伊金霍洛旗阿尔坦格尔镇3公里。与它们一起，康巴什新区形成了鄂尔多斯市的核心区。它是鄂尔多斯新的政治文化中心、金融中心、科研教育中心、装备制造基地和汽车制造基地。鄂尔多斯“鬼城”在2004年之前，鄂尔多斯曾是内蒙古最贫困的地区，而康巴什仍然是一个只有两个小村庄和不到1400人的沙漠。直到有一天，这里发现了四件“珍宝”:独特的阿尔卑斯山羊绒被称为软金；煤炭探明储量1676亿吨，占全国总量的1/6。鄂尔多斯现在是中国最大的产煤城市。稀土储量65亿吨；已探明天然气储量超过8000亿立方米，占全国总储量的1/3。2007年底，中国城市竞争力排名显示，鄂尔多斯的增长竞争力在全国排名第一。人均国内生产总值为1.0451亿美元，超过北京和上海。有了这笔钱，政府开始扩大新的城市发展空间。2004年，政府开始在沙漠中建设新的地区，总投资超过50亿元。在康巴什新区的规划设计中，以开放的心态，选择了一大批国内外成绩突出的顶级规划设计单位。邀请了中国工程院、建设部、同济大学等机构的高级专家对该计划进行审查和检查。完成了各级规划，形成了完整的配套规划体系。新区城市建设坚持延展性、生态性和宜居性的理念，充分体现地域特色、民族特色、草原文化和人与自然的和谐，结合起伏的山地地形凸显城市的独特性。根据康巴什新区政府网站的数据，截至今年6月18日，康巴什地上项目总建筑面积为322万平方米。预计到2011年底，新区今年新竣工面积将达到350万平方米，总竣工面积为672万平方米。然而，有f偶尔有行人独自走在人行道上，仿佛他们是恐怖电影中灾难的幸存者。耗资50多亿元、占地32平方公里的内蒙古康巴什是一座豪华的新城市，但它也成了一座无人居住的“鬼城”。鄂尔多斯是内蒙古一个相对富裕的煤矿中心，有150万常住人口。康巴什有各种各样的基础设施，包括办公楼、行政中心、政府大楼、博物馆、电影院和运动场。中产阶级的复式公寓和别墅占据了整个地块。但现在的问题是，很少有人住在康巴什，这里原本是用来容纳一百万人的。埃尔多安的房地产市场崩溃了。近日，记者中国企业报获悉，鄂尔多斯新城康巴什楼市彻底崩盘。据一位在鄂尔多斯居住了很长时间的人士称，在高利贷危机之后，康巴什的房地产市场大幅降价，从去年的平均价格1万元降至现在的3000多元。以当地的“金鑫翰林花园”项目为例，以前的二手房价格约为10000元，而现在的市场价格只有3750元。消息人士还列出了康巴什几处房产的价格。这房子不能卖，开发商也拿不动。消息来源说。由于无法从银行获得贷款，鄂尔多斯的许多房地产开发商通常会从私人部门借款用于房地产开发。几乎所有的高利贷都与房地产有关.鄂尔多斯当地一位企业家告诉记者，“不久前中富公司的案例是鄂尔多斯民间借贷危机的典型代表。”处于风暴边缘的鄂尔多斯正经历一场不同于温州的房地产借贷恐慌。“煤矿中最丰富的稀土”是鄂尔多斯留给我们的最大想象。甚至那些去过鄂尔多斯的人也几乎是同样的印象。然而，没有人能真正理解鄂尔多斯。这是所有来这里的人对鄂尔多斯房地产市场的评价。据当地媒体报道，全市共有442家房地产企业，几乎每个能源企业都有房地产开发业务。“企业在鄂尔多斯从事房地产业务是正常的。相反，不做房地产生意的公司是不正常的。一位知情人说。房子不能出售，与此同时，外国房地产开发商也不断进入鄂尔多斯。在销售疲软的情况下，房价一个接一个的下跌，降价已经成为许多房地产开发商的选择。由于房地产供应过剩，配套设施不完善，这里的人很少，大多数人还是选择东胜老城区。政府投入了这么多钱，但人民并不需要。空城康巴什已经成为中国房地产泡沫的“最佳展品”。美国周刊时代于2010年4月5日发表了一篇文章，原标题为鬼城。没有什么能像这样让许多经济学家、投资者和银行家夜不能寐：中国的房地产市场充满泡沫吗？由于美国房地产崩盘成为全球经济衰退的催化剂，许多人担心这种情况在中国重演将是灾难性的。事实上，供应过剩的迹象随处可见。虽然“鬼城”的康巴什震惊了很多人，但我仍然希望这是中国最特别的例子，我希望它不要成为中国的一个普通的缩影。房地产泡沫意味着什么？房地产泡沫可以理解为房地产价格持续上涨的一个连续过程。房地产价格的上涨导致人们预期价格会进一步上涨，并不断吸引新的买家。随着价格的上涨和投机资本的不断增加，房地产价格远远高于相应的实际价格，从而导致房地产泡沫。房地产泡沫的危害？房地产泡沫经济破坏了金融秩序，导致了金融危机。飙升的房价只不过是皮肤溃疡，而银行风险是一个主要的担忧。在泡沫经济和投机猖獗的时期，银行作为金融中心，必须处于漩涡的中心。股票和房地产投机导致人们对资本的需求突然增加，这给利率上升带来了压力。即使利率提高了，需求仍然会增加。银行必须提高利率以获得更高的利润。高利率和高交易量使银行进入了一个黄金时期，利率翻了一番。为了追求高额利润，银行将不可避免地扩大信贷，放松贷款限制。由于泡沫经济中金融市场的巨额利润，许多银行不可避免地会减少准备金数额，削弱银行系统防范风险的能力。一旦泡沫经济崩溃，几乎所有企业都会受到不同程度的影响。如果你小心，你可能会避免直接受到影响。然而，无论如何，银行系统是泡沫经济的直接受害者，也是一个灾区，因为无论谁为泡沫经济而死，银行账户上必然会有大量的坏账和坏账。不幸的企业或个人将不可避免地破产，最终银行系统将被拖垮，导致全面的金融危机。房地产泡沫经济破坏了稳定的宏观经济环境，跌宕起伏不利于长期投资项目，使各种经济发展政策无法落实，不利于建立有效、可持续的社会保障体系。降低社会生产和资源配置效率，降低社会资源尤其是金融资源的配置效率，严重扭曲生产资源的配置效率。任何一个泡沫经济严重的国家，尽管在一定时期内经济发展相对较快，但最终都会遭遇严重的经济危机。房地产泡沫经济必然会在很短的时间内造就一批暴发户，同时也会导致一些人的破产，从而扩大贫富差距和国民收入的不平等。与此同时，它创造了虚假的繁荣，导致了社会腐败、重投机、轻生产、铺张浪费，降低了社会储蓄率。房地产泡沫经济也会阻碍工农业的发展，助长地下经济和非法活动等一系列不正常的经济环境，对各种经济实体造成或多或少的伤害。房地产泡沫的原因？房地产商品的特殊性。在一定时期内，房地产商品的供求不容易平衡，这是泡沫载体所具备的条件。因此，房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。2.土地稀缺。土地的自然供给是固定的。它是地球表面陆地和水的总和。城市化进程中城市面积可以不断扩大，但土地资源稀缺且有限。中国的土地资源相对稀缺。随着经济的发展和人口的增加，人们对稀缺土地的需求趋于无限扩大。这种需求既有经济发展的客观需求，也有土地收益的需求。在土地利润需求的驱动下，被收购的土地权益被视为盈利手段。土地权益是一种虚拟资本，可以反复转手。马克思曾经指出：“没有价值的东西在形式上是有价格的。在这里，价值的表现是虚幻的。”因此，土地及其虚拟资本的稀缺性使得土地价格运动与实际土地利用绩效分离，并产生泡沫。就房地产行业而言，目前房价的上涨不是由成本驱动的，而是由买家花钱买房的意愿驱动的，即使价格更高。因为买方愿意支付高价，供应商有勇气提高房价以增加利润或建造高成本的房子。买家急于买房的明显原因是，预计房地产价格会上涨，所以买房是投机行为。然而，房地产价格上涨的根本原因是缺乏其他投资渠道，人们的储蓄，他们不得不采取闲置资金购买房屋。然而，最近的股市充满了欺骗和欺诈，经济基本面非常糟糕。没人敢拿更多的钱去买股票。债权市场的回报率也很低。存款银行的利率低于通货膨胀率。他们不仅没有收入，而且还得赔钱，所以他们转向房地产。目前，相当高比例的购房人不是为了自用，而是为了保值，甚至是为了炒房，并准备在未来房价上涨后出售。事实上，许多已经售出的房子都是联合国的由于信息的缺乏和购买者之间的信息不对称，许多房地产交易和定价都是悄悄进行的，交易价格往往不能反映已建成房产的真实价值。银行和金融系统发放房地产贷款的趋势。由于房地产的不可移动性及其价值的保存和增值，银行系统愿意发放房地产贷款。当宏观经济前景看好时，政府也鼓励投资，银行利率相对较低。据统计，从1992年到1993年，海南的房地产开发资金占社会固定投资的三分之一。大量资金涌入房地产行业，信贷的盲目扩张和大量吸引短期外资为泡沫埋下了隐患。房地产泡沫的预防措施？扩大保障性住房建设规模。经济适用房包括廉租房、经济适用房、政策性租赁房。保障性住房是一种具有社会保障性质的商品房，具有经济性和适用性的特点。廉租住房是出租而不是出售给城市居民中的最低收入群体。低收入家庭没有廉租房的产权，廉租房是非产权经济适用房。政策性租赁住房的目的是解决家庭收入高于廉租住房标准但无力负担经济适用住房的低收入家庭的住房困难，也称为“租赁经济适用住房”。资料来源：人民日报海外版2011-12-0609:6001000万套年初，国家保障性住房项目建设目标超出了很多人的预期。日前，住房和城乡建设部宣布，今年的目标已经实现，住房开工数超过1000万套，全国社会保障住房用地完成率超过100%。中国正在持续努力建设经济适用房，将其作为一项民生工程和一项促进经济增长的发展工程。上海闵行一区位于军联基地C2区，是保障性住房建设基地。2.大规模推出经济适用房抑制商品房价格。国家抑制房价不合理上涨和防止房地产泡沫的主要方法是大规模推出经济适用房。去年，国家计委和建设部宣布计划投资1700亿元建设2.25亿平方米的保障性住房。这将对现有房地产市场的供应、产品结构和价格产生重大影响。经济适用房的作用首先是通过免收土地出让金和降低配套费来降低销售价格，确保中低收入家庭有房可买，其次是稳定过高的商品房价格。国家在1998年宣布大规模建设经济适用房，并随后实施，这引起了许多房地产开发商的警觉。经济适用房对商品房价格的巨大影响或抑制作用已经显现。例如，由于1999年北京经济适用房的大规模建设，其商品平均价格每平方米下降了700-1000元。目前，国家必须重新举起经济适用房的旗帜。由于北京的新建筑面积已经很大，如果经济适用房大规模推出，那么北京的房价将会直线下降。如果大规模建设经济适用房等政策付诸实施，价格持续上涨的空间将被封锁。3.通过调整土地资源供给，加强土地资源管理，控制商品房价格不合理上涨。根据住房市场的需求，我们应该保持合理的土地供应和各类土地的供应比例，实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止盲目开发和大规模建设高档住宅，防止出现新的积压。对房地产领域违法违纪者要严肃查处，对无正当理由闲置土地和从事房地产领域违法活动的“圈地人”要严肃查处。2011年12月6日，国土资源部发布近年来，中国房地产业继续以较快的速度增长，吸引了大量企业投资房地产。应重视加快建立和完善房地产宏观调控体系。应通过土地供应、税收和完善预售管理等手段，及时进行必要的干预和调控，以有效防止房地产行业的“泡沫”。整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。一是严格审查住房开发贷款发放条件，加强住房开发贷款管理。住房开发贷款的对象应是具有房地产开发资质和高信用等级的房地产开发企业。贷款应