湖北孝感旧城改造项目物业发展建议提案

1,湖北孝感旧城改造项目物业发展建议,深圳市卓尔房地产代理有限公司,2,目录,一、旧城改造与城市升级发展之间的关系二、旧城改造的特性研究三、都市综合体的产生和特性研究四、项目规划设计建议五、项目营销推广建议,3,一、旧城改造与城市升级发展之间的关系,4,旧城改造是城市升级的必要过程,城市化进程扩大城市规模：在将近200年的时间里，多数西方发达国家基本上实现了“城市化”，即多数人口形成了聚集居住的格局。20世纪中叶，一些西方国家的城市人口占全部人口比例分别为：美国72，英国87，联邦德国79，荷兰86，加拿大77，澳大利亚83。1978年改革开放以后，中国的城市化进程逐步加快，据统计，每年将有1000万-1200万农民进城。预计2036到2040年，城镇人口总量将由现在5亿达到10亿左右。城市化的快速发展，城市规模的扩大，带动了房地产的旺盛需求。城市升级要求旧城改造,5,二、旧城改造的特性研究,6,旧城改造中的分类,旧工业区改造,旅游度假区改造,历史文化保护区改造,城中村改造,旧城改造,港口、码头改造,旧城商业区重建与改造,旧城居住区改造,中心区改造,本项目属于旧城居住区的改造，奖面临着巨大的机遇和调整，对于我们提出了更高的要求。,7,旧城改造研究思路,改造评价,如何判断改造是否成功,改造模式,如何改造,改造主体,谁来改造,改造影响,改造会造成什么影响,改造目标,改造成什么,改造条件,为什么能改造,改造原因,为什么要改造,旧城改造研究体系,旧城改造要解决的问题,8,旧城改造根本原因,旧城改造实质：如何合理利用已开发土地,9,旧城改造目标,提升城市形象，完成城市升级,完善城市功能，成熟城市配套,城市结构合理，产业布局得当,集约利用城市土地，提高土地利用效益,改造目标,10,发达国家的旧城改造经验,（一）把改善市政基础设施和居住环境质量作为城市改造的中心内容例如,德国在城市(乡镇)规划和城市建设中,十分重视处理好人和自然的关系,注重生态平衡和环境保护。德国城市绿地面积一般占20%-30%,高的达到40%-50%,人均占有量达100平方米左右。（二）把改造旧城与保护历史文化古城风貌结合起来,对重要文物、古迹及古建筑物重点保护例如在旧城改造的过程中,法国共有12600处古迹和21300座历史性建筑物均受到法律保护,其中大多数是城堡、庄园、宅第和教堂。法国1962年公布了马尔罗法。该法规定对若干城市地区进行全面性的保护规划。,11,三、都市综合体的产生和特性研究,12,特征1地价与租金提升,经济利益的再分配的驱使，在制定旧城更新改造规划时，对城市土地进行评估和地价分级、并对城市土地增值、土地市场进行测算，实现价值最大化。,特征2最高的交通可达性,特征3城市功能聚集中心,旧城改造与都市综合体的共性特征：地价、租金提升/交通高度发达/城市功能聚集/城市更新,交通配套成熟地区，地铁、高速道路成为现代城市的一个非常重要的交通手段，其次是火车站、高速公路等，路网密度也是一个重要的指标。,规划从城市功能、布局、产业结构上进行调整，使旧城机能得以完善，强调区域的综合功能。,根据之前出现的产业结构、用地结构、交通压力、市政设施、居住环境等问题进行调整，使得规划更合理。,特征4城市更新,旧城改造催生都市综合体,13,都市综合体定义,多种功能空间有机组合与城市交通协调各不同功能空间依存、价值互补一个位置上的一组建筑,14,CBD、都市副中心区与都市综合体之间的相互关系,CBD都市副中心内CBD和副中心之外的优越区位,都市综合体,可以存在于,15,CBD、都市副中心区与都市综合体之间的相互关系图,16,都市综合体开发与运作管理,都市综合体的定位,依据,消费者分析,方法,内容,都市综合体的整体规划,主要物业体量的分析,交通组织,空间布局,环境景观设计,资源整合,整体定位,商业业态研究,开发,17,面对都市综合体，我们还需思考的问题,地块价值的研判与分析都市综合体与旧改拆迁间的协调都市综合体现金流的问题,18,都市综合体的发展趋势,对区域经济具有标识性对城市中心具有强化作用有个性，能够体现城市的特色，能够代表城市的形象功能上具有多样性信息交流快捷,未来都市综合体的特点,19,对都市综合体的操作理念,充分考虑都市综合体与城市规划、城市环境、城市经济的发展性关系需要庞大的资金规模充分挖掘都市综合体的社会价值与政府及社会各界广泛的参与度需要科学的综合管理能力,20,四、项目规划设计建议,21,现行城市建设存在的问题,（一）过分强调片区功能划分，忽视了人们需求的多样性，以及获取城市资源的效率低下；（二）片面强调人造环境，造成了自然生态资源的缺失；（三）过分依赖现代交通系统，造成了步行邻里空间的失落；（四）规划、设计和建设的粗制滥造，使城市失去个性和美感。,22,香港的城市建设经验,规划合理；功能空间的有机复合；良好的管理效率、繁荣,23,新加坡的城市建设经验,强调自然环境与人工环境的和谐；社区空间规划、设计以人为本，强调生活的舒适性和便利性；美丽、怡人注重社会公平，强调“居者有其屋”,24,一、裙楼功能定位及空间利用建议,充分完善街区功能定位，需要强化街区的康体娱乐和文化展示功能；同时从提升品质，需要安排一定的文化及休闲娱乐场地。因此建议将底层裙楼的第三层，用作以下两种用途。,25,（二）设立“健康中心”为业主及周边客户提供健身、运动、美容美姿、休闲娱乐服务。,（一）设立“城市都会文化馆”因此开辟“健康中心”和“城市都会文化馆”，将不仅丰富裙楼的使用功能，提高裙楼的利用率，而且会提升项目的品味和价值。,26,二、明晰建筑风格,（一）鲜明的建筑风格可以提升项目形象和品味,这一点，最典型的案例莫过于本街区的上海宾馆。上海宾馆的名气之所以如此响亮，除了地段因素之外，与其独特的建筑造型和鲜明的欧式建筑风格密不可分。,27,（二）项目建筑风格建议,以国际化、时尚性为建筑特色，因此可以采用清新明快的现代建筑风格,立面以轻快明朗的色彩（如银灰色、白色）为主，体现强烈的现代气息。,28,1、屋顶造型上作些变化，增强建筑的轮廓感和每栋建筑的可识别性。,29,2、在建筑立面上增加一些现代建筑符号，打破立面线条的单调感，丰富立面层次3、通过局部色彩的变化，使建筑立面层次丰富多彩,30,（一）设计原则：精致、典雅，让人体验到一种“文化”和“品味”,三、园林设计建议,31,建筑与园林相互融合，增大了空间尺度感,（二）园林效果参考,32,怡人的空间尺度悦目的视觉效果,33,亲近自然、强调质感的环境小品,34,五、项目营销推广建议,35,城市印象之案名解析：中宇：突出企业品牌，利用企业树立形象。城市：突出项目的规模和档次，突出项目在市场中的目标，我们是在一座城市的理想。印象：对于城市的意象化，给予更多的想象空间。加强客户对项目的无限期待和关注。,中宇置业城市印象孝感未来都市综合体,36,改造规划成一个合理、密度适中、功能丰富、交通便捷、运作高效、生活舒适的现代都市人居环境,是我们在新世纪的城市建设指导思想,即城市印象之城市宣言,城市印象之城市宣言,37,城市印象之城市宣言的理论基础,（一）简.雅各布斯：城市多样性理论（二）马斯洛人的需求层次理论（三）生态经济学与生态建筑理论,38,保持较高的居住密度，从而产生复杂的需求;增加沿街的商业（商铺），从而丰富街道的活动;缩小街区面积，以增加街道数量，从而增加人们相互接触交往的机会;特殊地段保留部分有特殊老房子，从而增强城市的历史价值与地标。,（一）简.雅各布斯“城市多样性理论”,39,（二）马斯洛“人的需求层次理论”,1、人具有多层次的复杂需求,它们的满足过程遵循着一种依次递进和交互提升的关系。2、人类需求的五个层次:基本的生理需求;安全需要;情感归属感;尊重感;自我实现感,40,（三）生态经济学与生态建筑理论,生态资源是一种宝贵财富，其在人类的生存发展过程中，具有不可替代的重要作用;生态建筑是一种最适于人的生产和生活的人居环境,41,二、城市印象之城市宣言的主要内容,城市是一个可以满足人们多种需求的复杂人居空间环境;城市街区的价值，取决于其满足人们需求的功能复合程度以及人们满足自身需求的效率;都市生活社区的价值，取决于其所拥有的城市资源丰富程度，获取资源的偏利程度、自然生态度以及三者之间的相互关系.,42,三、城市印象的未来都市综合体“新城市”特征,2、便捷的交通系统对外交通网络四通八达;街区内部步行系统非常完善,所有的功能与生活设施,均可以步行到达.,1、复杂多样的功能结构:居住区、写字楼、酒店、学校、影院娱乐、零售商业、餐馆、休闲,43,城市运营商,四、城市印象城市宣言要求发展商的社会角色定位,44,五、城市印象城市宣言的城市开发理念,追求效率、和谐与繁荣,符合人性的人居环境,45,六、城市印象城市宣言的生活理念,追求繁华与便利;追求人与建筑、环境及自然之间的和谐;爱精彩生活、爱都市文化,46,七、城市印象城市宣言的生活模式,构筑步行街区的生活邻里空间;拥有丰富多彩的城市资源;与自然和谐共存,47,中宇城市印象市场推广策略,48,一、确立项目推广主题,在一个市场发育充分、产品竟争激烈的房地产市场，房地产产品（住宅）必须具有饱满的物业形象，具有明确的市场推广主题。只有这样,产品在推广过程中，才会形成自己的差异化优势，从而在产品林立的楼市中,增加自身的可识别性。,49,二、本项目推广主题,国际的、时尚的、都市名邸,通过各种方式，将项目的这种特定住宅特征,全面而充分地在社会公众（特定人群）中展现出来。,50,三、本项目所体现的生活模式,不同种类的住宅，本质上体现着不同人群的居住模式和生活方式。在本项目推广中，我们宣传、演绎出一种全新的生活方式“国际都会名邸”生活方式，并激起特定人群对该种生活方式的憧憬和向往。从房地产产品升级和营销的演变历史来看，人们对住宅的认识经历了从卖建筑本身，到卖环境（园林、景观），再到卖生活方式、文化品味和社会氛围的过程。因此，在本项目推广过程中，我们不能拘泥于卖产品本身，就楼卖楼，而应创建出一种新的生活方式和价值观念。,51,以街区价值带动项目居住价值,四、项目推广策略（一）推广策略之一,在市场推广中，应充分整合街区及商圈的街区价值，从而顺理成章地带出中宇城市印象的独特居住价值。本项目所依托的街区价值,可从下面三个层次进行挖掘。,52,整合街区资源时,应围绕项目市场推广的主题来进行，而不能杂乱无章地拼凑。,1、整合街区的商务资源、生活资源和地标资源；2、整合商圈的商务资源、生活资源；3、整合周边地区的各类城市资源（中心公园的生态资源、周边学校教育、医疗卫生、文化科技、行政办公等公共配套资源和生活资源）,53,（二）推广策略之二以文化价值提升居住价值,产品（住宅）竞争的最高境界,是街区(社区)文化和建筑文化的竞争。因此优质的居住区,都是以文化做为有力支持。在关于孝感的未来发展定位中，融入并充分贯穿政府提出的城市发展理念,充分反映了政府和社会对城市质量与居住质量的一种全新认识。通过营造文化氛围打造高素质社区，使其成为人们的共识。,54,要达到提高售价的目的，必须建构出项目的核心价值，即文化价值。构建文化价值的具体措施,可从如下三个方面入手。,1、明晰项目的建筑风格，丰富建筑本身的文化内涵,建筑风格是一种文化的积淀和体现，是一个地区、一个民族在长期发展过程中，在建筑领域所创造出的一种文化成果。另一方面,任何建筑(包括园林)，又都是根植于一定文化土壤的产物。因此,把握建筑风格的精髓，将其运用到具体的建筑项目之中，可以大大提高项目的品质和价值。,55,2、规划预留出足够的文化硬件设施,如将裙楼的设为”都会文化馆”,开创国内”都会文化”收集、展览、交流的先河;并与国家有关政府部门和文化机构合作，将其建成”都会文化”文化传播、交流基地。,3、从”软件”上营造文化氛围,定期并办各类“城市主题文化”展览、研讨、交流活动，不断提高街区的影响力和辐射力。,56,（三）推广策略之三,以风情营销方式促进客户购买,从住宅营销的模式来看，主要有风情营销、感情营销和激情营销三种模式。由于本项目属于旧城改造项目，项目所处的街区非常成熟，生活资源异常丰富，并且具有一定的规模，因此可以采用风情营销为主要营销模式，同时辅以感情营销。在具体的风情营销方法上，我们可以采取如下措施，来体现项目的“国际都会名邸“生活方式。,57,1、现场体验,通过对街区各类城市资源的整合，形成“精彩生活圈”，将与生活相关的社交、休闲娱乐、饮食、运动健身、文化、购物和办公等