产业园区运营模式

五大工业园区运营模式分析首先，中国幸福基金会1.企业背景和发展概述华夏幸福基金成立于1998年，具有一流的房地产开发经营资质。前期致力于河北省城市住宅项目的开发。固安工业园区于2002年开始运营，并逐渐转变为工业园区运营商。目前，一种“园区地产”的运营模式已经形成。华夏幸福基金的发展区域主要位于首都和环渤海经济圈。其运作模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间的双赢协议，通过建设新的工业城镇来帮助政府实现区域经济的快速发展，并与地方政府在获取廉价土地上形成默契，实现互助共赢。2.运营模式和盈利模式工况企业的战略定位是打造“新工业城市”，盈利模式是“园区地产”。在园区开工之前，公司与当地政府签署了独家的整体委托开发协议。企业入住医院后，华夏幸福为园区提供了初步规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资和物业管理服务。政府提供行政服务和管理。这与2015年提出的购买力平价模式不谋而合。企业的整体运作类似于中介服务。通过工业新城的整体运营，整合地方政府、资金、技术和高新技术产业资源，开展园区的规划、建设和运营管理服务。操作特征1)区位：华夏幸福产业园大多位于经济欠发达的郊区或县城。以促进区域经济发展为目标，与地方政府谈判独家合作协议，争取更优惠的政策是有益的。2)良好的政府关系：与良好的政企关系谈判独家合作协议，尽早参与地块规划和土地整理，甚至参与区域发展规划，有利于园区规划和后期招商。对于政府来说，华夏幸福已经成为政府基础设施和投资促进的外包机构。3)行政服务渠道：由于与政府的合作关系，园区的行政服务直接与政府相关部门协调，加快园区企业的效率，对企业进入具有一定的吸引力。4)廉价土地收购：通过开发工业新城，以较低价格收购大量住宅用地用于房地产开发和销售，并获取利润。工业地产只提供规划、建设、投资和运营服务。5)融资服务：华夏幸福基金与国家开发银行、中国工商银行、中国银行等金融机构建立了合作关系。帮助园区企业解决融资问题。同时，成立了担保公司，为园区企业融资提供担保服务，吸引企业入园。6)客户服务大中型企业采用“量身定做的个人服务”。通过给予更多优惠政策和平台资源，建立了以龙头企业为核心的产业联盟。例如，2013年，与中国航天科学、工业与航空技术研究院、中国国际电视集团、中国电力投资公司、京东、航天科技等众多主要客户签署了战略合作协议。对于中小企业或项目，可以通过嫁接金融平台来降低入园企业的融资成本，也可以通过直接股权参与来帮助企业或项目孵化资本。例如，华夏幸福有自己的资本来建立孵化器，以帮助新兴产业的增长。目前，国外正在美国硅谷建设。国内现有的案例是固安肽谷生物制药地方政府将优先从受托地区各种收入的地方留成部分中投资开发建设该地区，并分阶段返还。收入留成部分主要包括：税收收入、土地使用权出让收入、专项收入、专项资金等。l公共设施建设和基础设施建设投资利润按投资额的15%计算。土地整理利润按整理成本的12-15%计算。l规划、设计、咨询及其他服务费按成本的110%计算。2)吸引投资收入=项目新增投资的45%政府将给予基础设施投资1.1-1.5倍的回报。3)房地产开发和销售在实际操作过程中，政府通过税收补偿和住宅用地增值补偿的方式，使华夏幸福继续以较低的成本获得土地储备和分享园区的收益，其中住宅用地增值是政府土地增值补偿的前提，也是华夏幸福利润的关键部分。4)后期产业服务和园区管理(固安项目)在园区服务方面，园区投资服务部设有24小时服务指挥中心，24小时提供管理服务，对园区企业实行封闭式管理，协调园区企业与政府部门的相关事宜，为投资者搭建投资平台。这些服务包括帮助园区企业注册成立、各种审批、办理土地和房地产证、营业执照年检、纳税申报、账户转账、员工子女入园等。加快企业各种事务的处理。利润结构2014年主营业务收入2015年主营业务收入二、张强高分公司1.企业背景和发展概述上海张江高科技园区成立于1992年7月。它是张江国家自主创新示范区的核心公园。它包括张江高科技园区、剑桥工业园和国际医疗园。它肩负着建设世界一流高科技园区的国家战略任务。张江公园规划面积79.7平方公里，其中37.2平方公里于2015年4月经国务院批准纳入中国自由贸易试验区。张江加快建设两大产业集群：医药产业集群，涵盖医药、医疗、医疗设备和医药等医疗卫生产业。“电子产业”集群是基于互联网和移动互联网的互联网产业。1996年以前，张强高最初的战略定位是单纯的科技型房地产开发和土地租赁。2000年，公司的战略定位是投资导向。2003年，公司的战略重点转移到发展科技房地产，重点是改善科技房地产设施。2006年，公司提出了“一体两翼”战略，以发展经营、服务整合和产业投资为三条主线。2.运营模式和盈利模式工况张强高提出以科技投资银行为战略发展方向，着力打造新型工业地产运营商、未来高科技产业集成商和科技金融一体化服务提供商的“新三商”战略。重点是将工业房地产的有形资源转化为工业投资的无形资源。工业地产与工业投资有机结合、创新、协调，形成独特的商业模式。这意味着张强高的利润点不在租赁和销售环节，而是在资本市场。工业地产作为张江高科技20年的主体产业，具有“医药e”高端产业集群的禀赋优势。2014年，生物医药行业的营业收入占上海全市的47%，集成电路行业的营业收入占全国的1/3。作为张江高科技的主要业务之一，工业地产正以科技投资和创业服务的方式对外开放，形成三环封闭。运营服务系统：在公共服务方面，浦东软件公共技术服务、知识产权公共服务、高新技术为进一步提升工业地产开发和产业配套服务的专业能力，张江集团依托原客户服务中心团队，整合了张江集团系统下的上海张江企业咨询服务有限公司、上海海纳百川人才服务有限公司、上海张江公租房建设有限公司、上海新张江置业有限公司、上海张江高科技园区综合开发有限公司、上海张江新能源有限公司等六家专业服务公司。 上海张江汇成企业管理有限公司成立于2015年1月，代表张江集团承担张江高科技园区产业发展的配套服务职能。作为张江集团唯一专注于企业服务整合的全资二级子公司，张江汇成已基本具备科技创新创业服务、工业地产配套服务和环境治理服务三大领域的资源整合能力，以及产业联盟、政府服务、社区活动、人力资源、人才公寓、能源服务、市政配套服务和环境服务等专业服务能力。未来，张成将以打造“工业地产配套服务提供商、企业全生命周期服务提供商”为己任，在优化张江高科技园区企业运营支撑环境、改善企业科技创新生态环境方面发挥核心引领作用。利润模型1)一级土地开发和整体销售(生物医药基地)2)园区内工业地产的开发和销售(集货港二期总部办公基地)3)园区物业租赁(中小企业)(软件园二期)4)房地产开发和销售/住宅项目(汤臣豪苑、玉京雅苑、山水豪庭)的投资和参股5)科技企业股权投资(嘉事堂制药)6)增值工业服务(通信服务年毛利约1亿元)利润结构2016年上半年经营利润表3.福田天安数码城1.企业背景和发展概述天安数码城成立于1990年，总部位于广东省深圳市。它在全国10个城市开发、经营和管理15个公园，以珠江三角洲为重点，覆盖长江三角洲、环渤海和西南经济圈，总经营面积超过1200万平方米。20多年来，天安数码城构建了以创新型企业生态系统建设和运营为核心，以智慧园区和金控平台为两翼的业务发展模式，服务于企业从孵化、孵化、加速到成长的整个生命周期。2.运营模式和盈利模式工况核心理念：综合产业服务运营，为创新创业型产业提供综合服务。运营服务内容园区内企业将成立友和会企业家俱乐部，建立友和会综合服务平台。1)优秀的外汇业务服务体系一大中心：产业转型升级企业体验中心三大平台：科技孵化器(加速器)平台、中小企业融资平台、种子基金服务平台、数字信息产业集群发展示范平台九大空间：灵活创新的建筑空间、和谐的生态园林空间、创业和财富创造的聚集空间、中高级人才展示空间、新兴战略性产业组合空间、产业转型升级模式空间、上下游产业链整合空间、社区创新空间、国际旅游商业中心融合空间六大商业部门联盟：金融投资、医疗机构、房地产、餐饮和酒店、科技企业、休闲娱乐2)核心服务风险资本援助服务；金融贷款援助服务；商业、税收和其他政府援助服务；高端人才服务；技术和科学支持服务；法律咨询服务；高新技术企业认证援助服务；知识产权代理服务3)基础最低折扣；财产优先权。交流与合作服务；最新的信息服务；活动参与服务入园最低折扣：入园企业购买园区物业享受最低折扣。产权优先：加盟企业享有产权选择、定位、楼层选择等多种优先权。交流合作服务：协会将定期组织园区企业间的交流活动，促进企业合作。最新信息服务：及时获取天安数码城最新园区信息，率先掌握政府最新优惠政策。活动参与服务：享有用友组织的所有商务和交流活动的参与权。内部出版物免费：免费接收天安数码城集团内部出版物-天安内刊。智能公园的服务内容1)智能通信充分利用射频识别技术、移动通信网络、光纤网络等网络互联，全面实现物、物、人、人之间的各种互联。实现无处不在的融合智能网络。建设连接园区和通信骨干网的信息高速公路。2)智能云计算因此，根据园区的实际情况，智能园区可以建设自己的云计算中心或充分利用园区附属区的云计算中心，为园区提供可靠的基础软硬件、丰富的网络资源、低成本的服务和管理能力。3)智能产业利用各种智能和信息应用，帮助智慧园区产业实现生产方式、运营方式和运营方式的转变，提升企业竞争力，提升企业生产效率，实现转型升级，形成以智慧园区为核心的有效产业链集聚。4)智慧与民生通过各种智能和信息应用，为园区内居民日常生活的各个方面提供周到、便捷、安全、周到的信息服务，充分有效地聚集人才，推动园区成为人们在园区内寻找自我满足的智能聚集场所。5)绿色公园通过建筑信息化、智能化技术，结合物联网、云计算技术实现园区整体节能减排；以节能降耗为重点，提高产业水平，利用信息技术促进节能减排，构建适合节约型社会的信息化建设平台；通过优化整合园区内所有建筑的资源，实现整个园区的节能减排。利润模型天安数码城的盈利模式主要是三种投资回报的组合。1)住宅产品和部分商业产品直接销售，总部大楼、生产研究楼等产品直接销售。2)持有部分物业管理，未来物业升值后赚取租金和收益。3)以各种方式将持有的财产资本化。天安数码城拥有一家战略合作的风险投资公司，并新成立了一只全资创新基金，与政府及其他基金共同投资，为园区企业提供物业租赁和现金。此外，天安数码城仍在探索多种多样的发展模式，其中新成立的基金公司和酒店管理公司是集团探索的第一步。4.李安东集团1.企业发展概况李安东集团成立于1991年，注册资本为6.2亿元人民币，拥有20多家子公司。是一家集工业园区运营、模板钢结构和投资业务于一体的集团公司。关于李安东在行业中的地位，李安东曾提出口号：住宅地产看万科，工业地产看李安东。李安东集团的发展模式形成了以建筑模板为核心业务、以工业地产为成长业务、以金融投资为种子业务的三驾马车模式。2.运营模式和盈利模式工况经营理念：行业第一，房地产第二围绕微笑理论的思考，重点是工业园区的前期规划和定位，以及对园区的规划和定位进入工业园区后，企业将提供专业的物业运营服务，包括工商注册、审计咨询、园区企业活动、园区安全保护、政策培训、专利申请、信用申请等。确保企业的高效发展，集中精力发展企业的核心竞争力。运营服务系统利润模型1)租赁和销售收入：目前，联合东U谷采用