市房地产业发展现状调查汇报

市房地产业发展现状调查报告房地产产业发展现状调查报告最近国内城市房价下降太严重，商品房交易量急剧萎缩，引起了政府、社会、市民的关注。为了充分认识和应对当前房地产业的发展状况，引导我市房地产业持续、稳定、健康的发展，市建委领导组织变更、财政、国土、统计、计划、住房管理、国税、地税、银行等部门和单位深入调查我市房地产业的发展情况，报告如下：一、房地产业发展的总体情况我市房地产业于1985年开始旧城改造，1985-1991年开始，1992-1993年发展热潮，1994-1997年深度调整期，1998-20XX年顺利发展期间，20XX-20XX年高速发展期间，20XX-20XX年高速发展期总的来说，我市房地产业健康、形势好、贡献突出，已成为国民经济发展的重要支柱产业之一。房地产业对地方经济的主导作用很明显第一，房地产业的地方经济支持比重逐年增加。20XX-20XX年，城市房地产业累计数亿元，新增开工面积万平方米，竣工面积万平方米，房地产开发投资占GDP比重，年平均增长率。第二，房地产开发土地收入、财政和税收收入增加明显。房地产业税从第三产业税上调到仅次于运输及租赁商务行业的第二大幅度增长。20XX年，市房地产行业实现了总税收147198万元，占第三产业应纳税收入的%，占总应纳税收入的%。占当地财政收入的18%，比20XX年增加了。土地销售收益亿韩元的实现比20XX年增加，占地方财政收入的%。特别是在乐山、银滩等热点地区，房地产业成为经济发展的引擎，对地方财政的贡献平均达80%以上。第三，房地产业直接主导了生产流通消费领域的经济增长。据估计，每次增加1亿元房地产投资，总产量增加1亿元，增值增加1亿元，可以直接带动建设、建材、冶金、化工等50多个产业的发展。住宅产业每接受100人就业，就可以雇用200人，目前我市有房地产开发企业423家，从业者约1万人，房地产业仍然是我市地方财政收入中最具活力和潜力的行业。住房供应结构进一步优化第一，积极实行城中村改造和保障性住房建设，解决了城市低收入家庭住房困难。据市区旧村拆迁改造计划年统计，233175户，万平方米拆迁，新开工面积万平方米，城市“城中村”近10万人的生活条件和生活环境得到改善，目前累计拆迁16082户，万平方米，新建设平方米，3年计划的%，%。全市累计建设的廉价住宅和低工资住宅万平方米等11588户低收入家庭的住房问题正在得到解决。低工资住房制度已经建立和推进，对1418户家庭发放了租赁补贴。第二，切实执行国家相关住房用结构比例等政策，调整新销售比例，基本上满足不同水平的住房消费需求。20XX年以来，市内有90平方米以下的普通商品房，面积为1万平方米，占新增总量的%。第三，认真实施国家土地、信贷、税收等一系列调控政策，制定贯彻意见和措施的方案，实施市住房建设规划，有效抑制房价上涨趋势。20XX年以后，城市商品房平均价格开始下降，到9月为止，城市商品房平均为4077元/平方米，比上年减少了8%，比最高月4637元/平方米减少了12%。生活环境条件进一步改善认真执行住房产业化、“第四节1环境保护”等政策，广泛应用新环境保护、节能建筑材料，进一步优化商品房支持服务设施，城市居民居住条件不断改善，截至20XX年底，城市实际住房使用面积2854万平方米，城市居民人均住房使用面积平方米高于全省平均水平。市投资1亿韩元以上，综合整顿15个旧住宅区，反映了广大群众强烈的热点问题，受益人口超过25万人。建立城市住宅和房地产信息网及房地产企业永新评价动态管理系统，完善房地产市场信息披露机制，参与产业交流合作，组织企业，国家宏观试点项目等一系列评价选优活动，提高我市房地产企业的整体竞争力。目前我市已开发了61家3级以上合格房地产开发企业，年销售额超过亿元的12座等众多高级建筑，在23个项目中获得了“泰山杯奖”，通过“国家强宏观泛项目”审查，1个项目获得了建设部“光谈判”，10个住宅区获得了“地方优秀住宅区”二、当前房地产业存在的主要问题及原因分析开发企业普遍存在资金不足的问题房地产业是资金密集型产业，对财政支持的依赖性比较强。今年上半年以来，受国家宏观经济政策的影响，银行一般对房地产企业实行信用紧缩货币政策，20XX年7-9月房地产业贷款发放速度比去年同期分别为%、%、%。此外，今年以来，住宅销售情况严重，资金回收延迟，除了部分实力较强的企业资金运用还没有成为问题外，中小房地产企业大部分都面临资金不足的问题。在这种大型环境下，原计划拿走土地的开发企业出现了观望或干脆取消土地储备计划的现象。一些已经拥有土地的开发企业，出现了工程不能中断或闲置建设的现象，市内已在20XX年前转让的房地产开发地中，尚未开始开发的土地为1609英亩，其中包括规划设计等前期工作未完成的原因和人为的土地闲置；部分企业的事业没有得到正常贷款，被迫筹集民间高利率资金，筹集建设资金。一些企业由于销售市场的停滞、资金周转混乱，无法按期偿还原来的银行贷款；还有另一个旧城改造项目，在拆迁和泉州泽建设中找不到合作伙伴及资金困难，市内4个村庄还找不到合作开发伙伴，4个村庄有开发商，但因资金困难，重建工程进展不如意。房地产交易量明显下降进入今年以来，北京、上海、深圳、广州、杭州等首都圈房价首次进入下行路，已经有很多居民形成了房价下调的前景，货币保留管网的气氛非常浓厚，住宅交易市场持续低迷。以中央城市为例，今年第三季度获得销售批准的商品房只有平方，5982套，去年同期为万坪米，8952套，同比减少了33%。10000平方米的新商品房销售面积同比减少。二手房交易面积为10000平方米，同比减少。房地产交易额亿韩元，同比下降%。相当于去年同期三分之一的年度“金九10”是销售旺季，过去7、8、9个月销售商品房交易量大幅减少，而月平均交易量仅为445套。市场低迷，商家空置率也增加，今年第三季度住宅空置率为130万平方米，增长了213%。正在建设的房地产项目费用偏高我市正在建设的房地产项目大部分在20XX-20XX年“房地产热”时落地，与目前停滞的情况相比，面临着成本高的巨大风险。第一，直接安全成本高。从20XX年下半年开始，国内钢铁、水泥等建筑材料价格和工人的工资大幅上升，钢铁从3000元/吨上升到最高，水泥从270元/吨上升到最高，工人工资也上升了104%。另外，随着地震、节能等国家建筑新标准的公布，住宅建设方案的费用也增加了。以多层住宅为例，上述因素可能会导致集安费用增加56%。第二，高资金成本。房地产开发企业的高负债率为特征的土地收购和建设所使用的资金大部分来自外部借贷。特别是商业银行的贷款，此前因银根紧缩、利率提高，房地产开发企业的融资成本大幅增加。第三，高土地成本。20XX年和20XX年，城市土地拍卖创下历史新高，20XX年，城市房地产开发地的平均交易价格比20XX年增长了-41%。20XX年，城市房地产开发地的平均交易价格比20XX年增加了108%。今年上半年城市房地产开发地平均交易价比20XX年增长了51%。地价接连上涨，地价在房价中所占的比重在20XX年平均25%到40%之间接近。以东南房地产公司的机床厂项目为例，该项目的土地拍卖价格为450万/亩，根据容积率换算为建筑路加，项目开发建设费用超过3400元/平方米，电费，建安费用，资金费用，税金等，项目开发建设费用超过7000元/平方米。房地产土地及财税收入增长明显减少在开发地销售方面，今年市内也有3起流播，1起退出，在一定程度上减少了政府的土地收入。在房地产税方面，今年1-7月市房地产企业收到了3亿韩元的税金，同比增加了30%。1 8月间，房地产企业收到了税金亿韩元，同比增长了24%。1-9月份市房地产企业收到了税金亿韩元，同比增长了18%。房地产税增长率明显下降。与去年同期相比，入世增加的主要原因分析：房地产企业今年销售收入中的很多金额是去年或上一年合同的拖欠或债务抵押额。二是税务部门加强税收征管，加强欠费清理。从财政部征收财产税来看，今年1-8月的市政税金额与去年同期相比增加了41%，去年以来，税收收入的快速增长势头持续，但财产税收入的快速增长主要集中在1-5月。5月以后的6、7、8、3个月内，体税收入均低于去年同期的收入水平，这也进一步反映了5月以后房地产交易市场的冷淡。用户投诉现象较多在过去的几年里，房地产市场持续变暖和急剧膨胀，房地产行业也暴露出了监管不完善、信息不对称、企业不诚实、居民不满等问题，引起了很多用户不满。这种不满在银滩、长村等外销室较多的地区尤为突出，反映问题主要是财产管理不在时、小区环境的混乱、房地产企业无名费、财产管理用房侵犯等。二是开发商违约、虚假宣传、合同上的协议事项违约、不能及时处理旁证等问题。三是社区支持不完善、住房质量缺陷等问题。特别是最近，海外购房者要求退房的现象明显增加。三、促进房地产业持续健康发展的意见和建议总的来说，我市房地产业经过多年的发展，投资继续稳定增长，经济贡献率不断提高，增长和发展空间持续扩大，基础长期走在好的方向。目前我市房地产价格基本没有泡沫，销售仍在健康、正常范围内。目前房价居高不下、市场疲软的现象只是暂时的、短期的，从长远来看，我市房地产价格仍有上升空间，支撑房地产市场持续发展的几个大因素将长期化。首先中国经济的持续快速增长是支撑房地产市场的最基本最主要的因素第二，城市化进程迅速拉动住房购买需求。20XX年底，城市总人口10，000人，年均增长%，城市建设地区109平方公里，随着产业新区的不断改善，城市人口和规模将继续扩大。第十七届中央委员会第三届全体会议提出的关于土地合同经营权流转的重大政策将进一步加快农村人口的城市集中创造新人口众多的住房需求第三，外国人的投资和购买趋势明显。独特的地理位置、美丽的自然景观、机场扩建、城际铁路建设进一步提高了城市的功能，增加了房地产市场的外国魅力。对于目前的情况，国家已经出台了多项政策，其他城市也相继提出了相关的“拯救”意见，相信经过新的调整和变革，将进一步促进房地产业的持续健康发展。当前和未来时期，我市房地产产业发展思想重点是降低住房购买门槛和成本，降低住房开发成本，促进和扩大住房消费，调整和实施相关宏观调控政策，优化市场环境，改善住房系统，刺激住房消费，激活房地产市场，促进房地产业的持续健康发展。进一步营造良好的房地产投资开发和住房消费环境1、协调住房建设计划和年度发展计划。根据宏观调控政策和市场供求关系等，改编和完善我市20XX-20XX年住房建设计划。除了城中村改造和土地供应计划外，到明年3月底完成了20XX年住宅建设计划的制定。乐山银滩、文登南海新区、龙城市管理区的房地产开发项目列入市政房地产开发计划。2、调整开发土地供应结构和供应政策。重新调整土地供应计划，减缓开发土地进入市场的速度、数量和规模。调整土地供应结构，重点确保旧村重建用地供应，将其他房地产开发地供应适当推迟到明年2年。调整土地供应面积，重点关注小面积，激发了目前资金困难的开发商购买土地的欲望。根据市场情况适当调整地块销售单价，但对村庄重建土地的地价调整，要慎重，避免确保土地的村庄和开发企业等化问题。3、缓解个人住房和制定企业信用政策。认真落实中国人民银行关于商业个人住房贷款的新政策。金融部门对信誉好、事业健康的房地产企业，要适当放宽贷款政策。建议房地产企业利用资本融资、项目债券融资、住房抵押贷款证券化等多种形式确保房地产投资的融资要求。4、放宽个人住房和制定企业税收政策。认真履行国家财政部税务总局关于个人住房交易连接税收政策的调整。严格执行住房转让的销售税调整政策，税务部门要进一步研究房地产企业发展的税收支持政策，支持房地产企业的快速发展。5、规范房地产产业的行政罚款。物价部门要检查房地产业的行政事业性收费，对不合理的收费要坚决清算。对过高的收费尽快调整和纠正。对合理的收费，规范支付手续，简化办事程序。积极探索“一刀切”建立缴费模式，减少手续费环节和程序，减轻企业负担，为房地产行业创造良好的发展环境。进一步优化满足广大群众需要的住房供应结构6、中低价、中小型普通商品住宅供应增加。切实执行有关中小型普通商品住宅的国家规定等，优先执行普通商品住宅建设项目，努力解决群众住宅问题。搞好普通商品房土地供应工作，采用以套类、房价限制为标准的土地价格、销售价格投标方法，投标开发建设单位，将住宅销售价格最大限度地降低。7、积极稳妥地做好城中村改造工作。为了更科学地调整住房建设，完成城中村改造工作，迅速抓住房建设手，也要按时完成工作，防止整体发展过剩。要坚持产业牵引，通过旧城改造，补助2、3产业设施，保障村民的长期利益，生活水平新提高。要坚持乡镇企业联系，鼓励村集体和有实力的开发商共同进行改造，加快改造速度，提高改造水平。8、增加住房保障努力。进一步完善住房保障机制，合理确定住房保障集团，严格实行以财政预算为基础、与住房公积金增值效益相结合的低工资住房融资机制。用货币补偿代替经济