物业接管验收计划

物业接管验收计划四、协调开发人员和入住前的相关事项，交接重要资料确定大楼的时间确定物管费的会计日期前期工程遗留问题的解决办理大楼前期工作资料、重要文件、产品说明、各种证件的交接和交接.产权资料房地产产权资料是国家房地产部门依法管理各类房地产的依据，由房地产管理部门确认产权，由税务部门依法征税，由司法部门处理产权纠纷所需的证明书，由产权人进行产权租赁、交易、 作为参与抵押必要证明书的房地产公司根据产权资料征收或分配相关费用，行使管理职能，防止个人拆迁、篡改、违法建设，破坏住宅结构和公共设施等行为，维护公共设施，使部分和绿地不受侵犯，维护多数业主的权益。 移交检查时提交的产权资料主要包括：项目批准文件用地许可文件建筑许可证拆迁配置资料房地产平面图面积映射报告小业主姓名、所有权、单位号码和建筑面积清单.市府检查合格资料建设工程竣工验收证书市建筑消防检验合格证市区办理综合检验合格证电气使用许可证供电协议书卫星地面接收设施许可证电视共用天线合格证电梯使用合格证.工程资料技术资料是房地产接管检查时进行房地产质量检查的依据。 房地产公司在接管检查时，应当依据有关技术资料进行检查。 验收时提交的工程技术资料主要包括：竣工图-包括总平面图、建筑、结构、设备、给排水、通风空调、强电、弱电、附属工程、隐蔽管道的整套图纸地质调查报告工程合同和开工，竣工报告工程预算清单图纸会审记录工程设计变更通告(包括质量事故处理记录)隐蔽工程检验签证沉降观察记录竣工验收证书钢材、水泥等主要材料的质量保证书新材料、部件鉴定合格证书水、电、暖气、卫生器具等设备检验合格证书砂浆、混凝土试验片试验压力报告书给水供暖的试压报告园林绿化的图纸和名单设备清单、安装调整记录、使用注意事项的说明、品质保证书和保证书对政府部门分类项目的认可文有关工程项目的其他重要技术决策和文件.必须交付房地产公司管理的资料用水申请评审表和月供水计划执行表机电设备单体的说明书、调整、订货合同分配面积、建筑面积测绘报告对外委员会进行调查，签订对外委员会合同继承开发人员成品保护协议，管理现有产品监护人。调查保险公司，向房地产保险“财产一切危险”、“机械损坏危险”、“公众责任危险”，签订了保险合同调查了对外委员会保洁公司(三家以上)，签订了保洁合同调查了外国委员会的绿植租赁公司(3家以上)，签署了绿植租摆协议调查了害虫驱除、老鼠驱除公司(3家以上)，签订了消杀协议名调查了保安公司(3家以上)，缔结了外保合同调查了电梯公司，签订了电梯维保合同根据房地产具体情况，联系配电室对外承包单位，签订配电室承包协议根据房地产情况，联系水处理对外承包机构，签订水处理合同根据不动产的具体情况，联系化学粪池清洁公司，签订化粪池清掏协议根据不动产的具体情况，联系干燥、湿垃圾运输公司，签订垃圾清运协议根据不动产的情况，联系汽车清洗维护机构，缔结洗车台租赁协议根据房地产的具体情况，联系楼宇系统的维护机构，缔结楼宇自控维保协议五、房地产竣工验收，正式接收根据各项工程进度和小型业主(或租户)入住情况，开发人员(或大业主)可能要求房地产公司检验和接收部分楼层的建筑装修、设备和系统，但项目最终接收是根据政府有关功能部门和开发人员的检验通过房地产公司的检验.不动产检查条件接管房地产检查，必须符合下列条件：提供验收的房地产竣工图(竣工图未完成时，应提供最终施工图，并附详细的设计变更说明)。提供检验的设备、系统操作说明、维护手册及其他相关资料提供与承包商(或供应商)和承包(供应)合同有关的技术条款出示政府有关职能部门的检验证书提供承包商、制造商和供应商的地址、联系电话和联系资料提供必要的专业技术介绍和培训提供所有测试、检验和分析报告清洁被检查的场所、设备和机房.拒绝检查对于以下情况，房地产公司有权拒绝接管房地产严重违反国家有关法规未能通过有关政府职能部门的检查工地和交货物业不能有效隔离机房不能完全独立关闭其他可能危及设备正常运行和人身安全的房地产.缺陷整改对于检查中发现的各种问题(包括工程未完成事项、工程缺陷、成品无法有效维护造成的损伤等)，房地产公司制作详细的缺陷记录，开发商(或大业主)催促承包商(或供应商)改修，对无法改修的缺陷进行赔偿谈判。 如果问题比较严重，建议开发人员(或大业主)推迟检查，改善完成后重新开始检查。.试运行一些设备和系统尚未通过最终检查，但需要小型所有者(或租户)入住，部分设备和系统必须运行。 房地产公司一般只进行实物检查，按照开发人员(或大业主)的书面指示严格进行管理和操作。 在此期间，技术上承包商(或供应商)也在进行检查。 若发生任何问题或事故，除不动产公司人为原因外，责任由开发人员(或大业主)及其承包商(或供应商)负责。 必须对重要设备和机房签订临时试运行协议，明确有关人员的责任。.检查通过经检验的房地产完整，设备和系统运行状况正常，所有指标达到合同要求，现场、设备和机房清洁，有关人员书面确认检验通过，开发人员(或大业主)应督促承包商(或供应商)交付所有钥匙、备件和专用工具，房地产正式由房地产公司接受管理.保证期间正常情况下，房地产整体检查结束，正式进入保修期，但房地产检查往往是相当长的过程，在此期间，有些设备可能因事先投入运行或其他原因而已经进入保修期，因此开发人员(或业主)和承包商、 供应商必须书面通知房地产公司合同项目的整个保修期的开始日期，在此之前进入保修期的某些设备和系统必须继续签订保修合同，开发商(或业主)必须适当补偿。.一般操作和维护手册提交要求承包公司在转交房地产前，应提交设备/系统操作和维护手册(以下简称“手册”)，以便房地产公司操作者能够尽快掌握检测设备/系统的操作和管理。 一般有以下要求承包公司应在设备/系统检验前月份提交手册。 房地产公司工作人员有时间了解该检测设备/系统的基本情况。六、入住入住阶段1 .入住准备阶段的注意事项：1.1物业办事处选址、装修具备使用条件1.2营业费、预算1.3入住场所的确定、应急预案的制定、现场人员的安排。1.4入住前的培训。1.5确定建设方工程质量保证金的保留方式。1.6有关工作不端行为。1.7资料准备： 前期物业服务协议、宠物豢养协议、治安消防协议书、业主手册、临时管理规约、装修协议、装修环境保护协议、装修治安消防协议、装修许可证等。二.进入主要阶段2.1进入主要阶段的主要工作内容2.1.1入住呼叫组分为入住合同组(包括接待)、费用组、资料密钥发行组。a .受理人：负责入住现场业主的受理，引导入住小组办理相关手续，简单回答业主相关房地产知识和复印相关证书。b .合同组：检查所有者的身份，与所有者签订各合同协议，向所有者发行收费明细表。c .费用组：鉴定业主是否办理了合同手续费用表金额是否正确。 征收各房地产的应收款和代缴费用。 (公司合作)d .资料钥匙发行组：检查业主是否支付了应缴费用的业主资料，发行钥匙的所有者没有办理合同、收费手续的，事先检查检查室时，将该门钥匙交给施工部的检查员(应收钥匙的记录)，检查室没有问题或者问题解决的情况下需要保留备用钥匙进行检查时，填写人员出入证，双方签字后，上联提交业主、下联保留。2.1.2接管入站工程组，由工程部门主管统一安排，部分转为入站检查组，其馀按情况纳入工程整改组和日常服务工程组(运行组)。a .检房组随业主现场进行房屋检查，将问题记录在特约服务及收费标准，汇总报告书进行改组。b .工程检验室人员入住前应统一整体改组负责人的培训，明确维修范围、标准及未来所有人的装修阶段在隐蔽工程维修范围内。 就维保问题统一对业主的回答口径。c .将现场业主反映的问题立即归纳为改组。d .协助其他部门根据实际情况完成工作。2.1.3工程整改组：(本时段房地产交接检验和业主检验的整改问题同时交叉存在)。a .跟踪并执行每日业主在入住检查室检查的需要维修保养的问题。 接管检查开发人员陆续交货的个别工程。b .继续跟进和执行房地产交接检验时的整改问题。c .现场确认业主在进入装修阶段发现的维护问题(包括隐蔽工程)，实行整改方案，制作详细记录并在事务部存档中调查。2.1.4日常服务工程组(运营组)a .业主双装咨询和申请程序的审查b .日常维护、巡视。c .巡视已处于维护期的设施设备，与维护方保持有效沟通。2.1.5日常服务呼叫组(运营组)a .业主二装咨询和申请手续的处理b .接待来访者的咨询和电话c .负责入住现场的综合事务性工作d .整理并装订当日业主入境文件e .输入业主信息、培训内容等。2.1.6秩序维持部a .有责任确保现场秩序，避免发生意外事件和突发事件。b .巡视园区各门岗和公区，防止意外事件和突发事件发生。c .负责维持房地产服务中心的内部秩序。d .指导园区交通，预防和调查治安事故。e .检查“四防”设施，加强小区安全对策监督。f .加强后续人员、装修人员、业主、租赁人员及地基人员的多项交叉管理。2.1.7环境部a .负责现场区域和房地产事务所区域环境卫生清洁、无污染。b .负责园区内公共区域和楼内卫生干净、无污染。c .发现擅自丢弃装修垃圾时，向房地产中心报告。3 .注意事项3.1房地产服务中心成立应急指挥小组，负责当地突发事件处理。 事先制定解决方案。3.1.1在入住现场修理钥匙不完整的房屋时，业主来入住，经业主批准说明后填写钥匙托管单，双方签字后联系上司，保留下属。 业主不明白就联系项目经理解决。3.1.2化验室组可根据业主化验室实际情况，联系现场物业服务中心安排人员现场维修。3.1.3翻修工程组根据检查单上的实际问题情况，联系现场地基人员进行修理，如能在现场修理，修理后安排业主检查。 遇到重大维护问题，应立即填写翻修单(根据与开发人员的关系约定)，联系相关负责人解决，同时报告项目经理，进行相应的时间安排和修理后的检查工作。3.1.4业主要求先查房的，办理入住手续或缴纳房地产相关费用的，原则上由项目经理直接办理。 但是开发人员陪同或有相关要求。 现场负责人可靠地解决。3.1.5在入住现场晕倒，业主集体混乱，有住宅区突然治安问题等紧急预案。3.2清洁的基本要求a .进入大厅保持清洁：1 )负责办公区的桌椅、橱柜的擦拭、布置；2 )负责室内及室外地面的清扫3 )负责垃圾收集、运输工作，垃圾袋及时更换b .办公室、生活区清洁：1 )有责任擦拭办公桌椅子、电脑和电话2 )擦拭玻璃、窗框，保持洁净无污染的状态3 )立即清除垃圾，更换垃圾袋4 )橱柜、陈列室、书架、各印花、复印设备无灰尘、无污垢。c .小区清洁：1 )严格执行清洁工作规程，按清洁标准服务。2 )负责清洁和清洁住宅楼梯、车间、道路和公共区域。3 )负责大楼、扶手、门窗、电表箱、通信箱、大楼开关、照明器具的擦拭。4 )负责打扫大楼的垃圾。5 )负责垃圾的收集、集中、运输；6 )负责垃圾箱、垃圾集中点的清洗、扑杀处理。7 )根据清扫作业规程，接收、保管清扫工具、设备、材料。8 )按照入室清洁服务规程，提供特约清洁服务。物业管理检验的依据与方式房地产服务企业在接管检验过程中，按照房屋验收单、建设部1991年公布的钥匙托管单、项目图纸资料、管理委托合同、国家标准、行业标准进行管理。 认真研究图纸资料，把握标准，从房地产使用和维护的角度合理提出建议。物业管理条例第28条、第29条明确规定房地产服务企业在接受房地产项目时，必须检查房地产公共部、共用设施设备。 办理房地产接收检验手续的，建设部门应当向房地产服务企业交付以下资料：总平面图、设备竣工图等。 房屋接管验收标准的主要内容是房地产服务企业应接受的图纸资料和交接检验标准。房地产接收检验方式分为分期检验、个别工程检验和全部检验三种形式，不同的接收方式可以根据入住时间和工程进度进行调整。物业管理检验的主要工作内容房地产服务企业交接检验的主要内容包括：交接检验计划、人才准备、物资准备、标准和资料、各部门编制的交接检验方案、图纸和资料清单、交接检验表编制、作业程序等。例如接管检验计划，项目负责人理解管理委托合同的内容和范围，根据甲方(委托人)入住的时间和管理委托合同的管理范围和有关服务标准的要求，组织专家接管检验计划，在计划中明确工作内容、职责、工作标准和时间，接管检验计划，检验计划物业管理检查过程中若干重要问题要处理项目负责人是接管检验的工作，要注意项目开发人员、业主、监理公司、总承包人、工程承包人之间的关系。 在接收检查阶段，项目负责人从使用和维护的角度提出意见和建议时，应注意到与上述一方相矛盾，并妥善解决。项目负责人应重视图纸资料