房地产开发项目成本费用构成

房地产开发项目的成本构成1.土地成本。指取得项目土地使用权所发生的费用。目前，获得土地使用权有两种方式：有偿转让和行政转让。土地成本包括：(一)土地使用权出让金和征地费；土地使用权出让金的估算一般可参照政府近期出让的类似地块的出让金数额，并对时间、位置、用途、临街条件、建筑容积率、土地出让年限、周边环境条件、土地现状等因素进行修正。也可以根据城市人民政府发布的城市基准地价，根据项目用地的区位等级、用途、容积率、使用年限等因素进行修订。征用农村土地的费用主要包括土地补偿费、土地投资补偿费(青苗补偿费、树木补偿费、地上附着物补偿费)、人员安置补助费、新菜地开发基金、土地管理费、根占用税和拆迁费等。(二)城市建设配套费；城市建设配套费是受益者因政府投资建设水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等城市基础设施而分摊的费用。(3)拆迁补偿安置。搬迁补偿费实际上包括两部分，即搬迁费和搬迁补偿费。拆迁安置费是指开发建设单位按照有关规定对被拆迁房屋使用者进行安置所需的费用。被拆除房屋的居住者因拆迁而迁出时，开发建设单位作为拆迁人应当支付搬迁补助费或者临时安置补助费。拆迁补偿是指开发建设单位对被拆迁房屋的所有权人，按照有关规定所要求的补偿。拆迁补偿方式可以是货币补偿或房屋产权调换。2.施工前成本。包括：开发项目的初步规划、设计、可行性研究、水文地质调查和“三通一平”等。项目规划、设计和可行性研究的费用一般可按项目总投资的百分比估算。“三通一平”等土地开发成本主要包括拆除地上原有建筑物的成本、场地平整的成本以及水、电、路的成本。这些费用可以根据实际工作量和相关计算标准进行估算。3.住房开发费。这些包括：(1)建筑安装工程费用；建安工程造价是指直接用于工程建设的总造价，主要包括建筑工程造价(结构、施工、特殊装修工程造价)、设备及安装工程造价(给排水、电气照明及设备安装、空调及通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等。)和室内装饰家具费用等。(2)公共设施建设费；指为居住区居民服务而建设的各种非营利性公共配套设施(或公共建筑设施)的建设成本。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公厕、停车场等。一般根据规划指标和实际工程量估算。(3)基础设施建设费用。指距建筑物2米及工程红线范围内的各类管线和道路工程，其费用包括自来水、雨水、污水、燃气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，以及干线、干线、主干道等各种设施与市政设施的接口费用。一般来说，它是根据实际数量估算的。4.管理费。指企业行政部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、失业保险费、董事费、咨询费、审计费、律师费、排污费、房地产费等指开发建设项目在销售其产品过程中，以及专门销售机构或委托销售代理机构的费用。包括销售人员工资、奖金、福利基金、差旅费、销售机构折旧、修理费、材料消耗费、广告费、代理费、销售服务费和销售许可证申请费。6.财务费用。指企业为筹集资金而发生的各种费用，主要是贷款或债券利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇净损失以及企业为筹集资金而发生的其他财务费用。7.其他费用。主要包括临时土地使用费和临时建设费、施工图预算和底价编制费、工程合同预算或底价审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工许可费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费及其他杂费。这些费用一般是根据当地有关部门规定的费率估算的。8.意外开支。根据项目的复杂性和成本估算的准确性，预计不可预见费用为上述费用的3%7%。9.税费。在开发建设项目的投资估算中，应考虑项目承担的各种税费和地方政府或有关部门收取的费用。在一些中等城市，这些税费只占开发建设项目投资的有限比例。所有税费应根据当地相关法律法规进行估算。可行性研究概述一、可行性研究的意义和目的可行性研究是在投资决策前对建设项目进行全面的技术经济分析和论证的科学方法。具体来说，就是在做出项目投资决策之前，对与项目相关的社会、经济和技术方面进行深入细致的研究。对各种可能的施工方案或提出的技术方案进行仔细的技术预测和评估。在此基础上，对建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性、建设可能性和可行性进行综合研究，确定项目是否需要投资以及如何投资等结论性意见，为部门做出最终决策提供可靠的科学依据，为进一步工作奠定基础。可行性研究的根本目的是实现科学民主的项目决策，减少或避免投资决策失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。房地产开发是一项投资大、建设周期长、覆盖面广的综合性经济活动。为了使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好可行性研究，这样房地产开发项目的许多重大经济技术原则和基础数据才能得到有效的解决和实施。最后，结论是基于科学而不是经验或感觉做出开发者的决策。二。可行性研究的功能和依据(一)可行性研究的作用1、是项目投资决策的基础。一个开发建设项目，尤其是大中型项目，需要耗费大量的人力、物力和财力，而这些不能仅仅由经验或感情来决定。相反，投资决策前应进行可行性研究，以确定项目的建设地址、规模、建设内容和方案是否可行，房地产开发项目的产品是否具有市场、竞争力和投资效果等。由此可以得出项目是否应该建设或哪个方案在建设时应该获得最佳效果，哪个方案应该作为开发建设项目投资决策的依据。2.这是筹集建设资金的基础。银行和其他金融机构都把可行性研究报告作为申请建设项目贷款的先决条件。只有在对可行性研究报告进行全面、详细的分析和评估后，他们才能决定是否发放贷款。3.这是开发商与相关部门签订协议和合同的基础。本工程所需的施工材料、配合条件、供电、供水、供热、通讯、运输等诸多方面需要相关部门配合。这些供应协议和合同需要根据可行性研究报告进行谈判。相关技术进口和设备进口必须在可行性研究报告中审批，然后才能与外国制造商正式签署。4、是编制下一阶段规划设计的基础。可行性研究报告中的项目规模、地址、建筑设计理念、主要设备选择、单项工程的结构类型、配套设施和公共辅助设施的类型、建设速度等。分析论证，确定原则，推荐施工方案。可行性研究报告批准后，规划设计工作可以相应进行。(二)可行性研究的依据1、国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；2.经批准的项目建议书和具有同等效力的文件；3、国家批准的城市总体规划、详细规划、交通运输等市政基础设施规划等；4、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基本信息；5、相关工程标准、规范、指标、要求等资料；6、国家规定的经济参数和指标；7.开发项目的土地使用条件、规划设计条件和备选规划设计方案。三。可行性研究的工作阶段可行性研究是在投资的早期阶段完成的工作。它分为四个阶段，每个阶段的内容由浅入深。(1)机会研究这一阶段的主要任务是提出投资项目或投资方向的建议，即根据对自然资源和市场的调查和预测，在一定的区域和部门内寻找最有利的投资机会。机会研究分为一般机会研究和特定项目的机会研究。前者分为区域研究、部门研究和基于资源的研究，目的是指出具体的投资方向。后者是选择和确定项目的投资机会，将项目意向转化为粗略的投资建议，以便投资者据此做出决策。机会研究的主要内容包括区域形势、经济政策、资源条件、劳动力、社会条件、地理环境、国内外市场条件以及项目建成后对社会的影响。机会研究相当粗略，主要依赖于一般的估计，而不是详细的分析。该阶段投资估算的准确率为30%，研究费用一般占总投资的0.2%0.8%。如果机会研究被认为是可行的，下一阶段的工作可以进行。(2)初步可行性研究初步可行性研究也可以称为“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步论证和分析了项目建设的可能性和潜在效益。需要解决的主要问题包括：分析机会研究的结论，并根据详细信息决定是否投资；是否需要进行详细的可行性研究；哪些关键问题需要辅助研究？在初步可行性研究阶段，需要对以下内容进行粗略审查：市场供需、建筑材料供应、项目区社会经济状况、项目地址及其周边环境、项目规划设计方案、项目进展、项目销售收入及投资估算、项目财务分析等。初步可行性研究阶段的投资估算精度可达20%，所需费用约为总投资的0.25%1.5%。所谓辅助研究，就是对一个投资项目的一个或几个重要方面进行单独的研究，作为初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或者支持这两项研究。(3)详细的可行性研究详细的可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是分析技术后做出投资决策的关键步骤现阶段，建设投资估算精度为10%，所需费用：小型项目约占投资的1.0%3.0%，大型复杂项目约占0.2%1.0%。(4)项目评估和决策按照国家有关规定，对于大中型项目和限额以上项目以及重要的小型项目，审批机关必须委托有资质的咨询评估单位对项目的可行性研究报告进行评估和论证。未经评估的建设项目，任何单位不得批准，更不用说组织建设。项目评估是决策部门组织或授权建设银行、投资银行、咨询公司或相关专家代表国家对已提交的建设项目可行性研究报告进行全面审查和重新评估的阶段。可行性研究的内容和步骤一、可行性研究的内容由于发展项目的性质、规模和复杂性不同，其可行性研究的内容也不同，各有侧重。一般房地产开发项目的可行性研究主要包括：1.项目概述(1)项目名称、开发建设单位；(2)项目的地理位置。包括项目所在的城市、区、街道、项目周围的主要建筑等。(3)项目现场周围的环境条件。主要从工业、商业及相关产业的现状和发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性。(4)项目的性质和主要特点。(5)项目开发建设的社会经济意义。(六)可行性研究的目的、依据和范围。2、开发项目土地调查及移民安置现状(1)土地调查。包括各类用地面积和用地单位范围内的开发项目用地。(2)人口调查。包括开发项目用地范围内的总人口和户数、拟搬迁的人口和户数等。(三)调查开发项目用地范围内的建筑物类型、各类建筑物的数量和面积、拆迁建筑物的类型、数量和面积。(四)调查生产经营企业和个体经营者的经营范围、建筑面积、建筑面积、营业面积、从业人数、年营业额和年利润。(5)各种市政管线。主要调查供水管道、雨水管道、污水管道、热力管道、燃气管道、电力和电信管道的现状，以及规划目标和可能实现的时间。(6)其他地下和地上物体的现状。开发项目用地范围内地下物体调查了解的内容：水井、人防工程、菜地、各种管道等。地上的东西：各种树木、植物等。发展项目用地的现状通常附有一份示意图。(7)制定搬迁计划。(8)确定移民安置方案。包括需要安置的总人数和总户数、需要安置的住房单元和建筑面积、需要安置的劳动力数量等。(9)拆迁安置计划。包括需要安置的总人数和总户数、需要安置的住房单元和建筑面积、需要安置的劳动力数量等。3.市场分析与建设规模的确定(1)对当前市场供应情况的分析和预测。(2)当前市场需求的分析和预测。(3)市场交易的数量和价格。(4)分析服务对象，制定租赁和销售计划。(5)拟建项目建设规模的确定。4、规划设计方案选择(1)市政规划方案的选择。市政规划的主要内容包括各种市政设施的布局、来源、路线和方向。大型商业地产开发项目的重点是规划和安排交通组织和共享空间。(2)项目组成和布局。(3)建筑规划方案的选择。建筑规划方案的内容主要包括：占地面积、建筑面积(4)项目建成投产或使用后的水、电、热、气、交通、通讯等供应条件。6.环境影响和环境保护(1)施工区域的环境现状。(2)主要污染源和污染物。(3)开发项目可能引起的周