北京大学物理学院物业管理方案

北京大学物理学院物业管理方案 目 录第一章北京瑞杰物业管理有限公司简介第二章北京大学物理学院物业管理特点分析第三章北京大学物理学院物业管理服务内容及标准第四章北京大学物理学院物业管理保障体系及管理目标第五章人员配备及费用预算第六章-总报价北京瑞杰物业管理有限公司简介北京瑞杰物业管理有限公司是一家从事物业管理的专业公司，成立于2006年，取得北京市物业管理三级资质，是北京市物业管理协会成员单位。公司经营定位于写字楼、机关团体单位、大专院校、物业托管和物业专项服务。北京瑞杰物业管理有限公司成立之初引进先进公司物业管理理念并结合自身优势，形成了独特的“宾馆式服务”、“星级化管理”的经营模式；几年来我公司借助全球顶级物业管理经验，优化其领先的技术管理模式，提供超越菜单式定制化服务，给予业主一种恰如其分的贴心礼遇。我们公司采用的管家式服务,远高于北京地区的物业服务标准，无论是保安、保洁,还是物业管理员，都是精挑细选,物业管理面积人均低于同行业的标准水平，从而保证公共区域清洁养护的高标准。目前公司有员工近80人，专业技术人员30人、其中初级职称15人、中级职称8人。这支由各门类专业管理人员、工程技术人员、熟练技工组成的职工队伍，百分之八十以上人员都接收过物业管理、酒店管理的专业培训。几年来公司在不断扩大市场拓展业务的同时，注重人才队伍的建设，根据市场需要，公司组建了专门为大专院校后勤服务的队伍，以及为大专院校项目培训了细致入微的生活秘书型的安全服务标准。以真正做到管家式服务为目标，打造精英敬业的物业团队，时刻以业主需要为己任，让业主有一个舒适安心的办公环境。在提供物业管理服务过程中，公司不断积累经验，提高服务水准，得到各业主的满意。自2008年进入北大以来，针对大专院校物业管理需求及特点，形成一整套适合大专院校物业服务的管理模式，操作流程及管理制度。并总结出本公司一整套管理“机关办公楼、学校教学楼”的服务特点及经验，得到了有关领导和部门的好评。公司在近五年的经营过程中努力塑造企业形象，取得良好的社会效益，同时也收到了经济效益。我公司由衷的感谢北京大学各院系为我们公司发展提供平台，我们一定尽全力为北京大学的师生创造一个温馨舒适的学习、工作环境。“融国际时尚理念，为业主当家”的服务理念，激励着优秀的瑞杰物业人，不断追求卓越，回报社会！北京瑞杰物业管理有限公司的管理业绩 北京大学国际关系系学院 （物业委托管理）北京大学经济研究中心 （物业单项服务）北京大学理科5号楼 （物业委托管理）北京大学设备实验楼 （物业委托管理）北京第47中学 （物业委托管理）北京第67中学 （教师之家托管） 第二章北京大学物物理学院物业管理特点及分析一、物业自然描述：北大物理学院位于北京大学院外，建筑面积为 平米，共有东楼、南楼、西楼、北楼、仓储楼等组合而成。其中：东楼 平方，南楼 平方，西楼 平方，北楼 平方，仓储楼 平方。综合以上：物业服务总面积： 平方。二、物业使用人特点分析：物理学院为理科院系，有理科院系的特点：专业学术氛围浓厚，受教育程度和个人素质高，要求的学习，办公，科研的环境要高。所以要求我们要有一支高标准的队伍，坚持公司的理念，提供规范化、体贴化的管家式服务，为业主排忧解难。三、本公司管理优势1、团队优势 瑞杰物业拥有一支爱岗敬业、具有丰富物业管理知识和经验的管理团队以及专业化的保安、保洁、绿化和维修队伍。管理层面拥有高级 经济师、物业管理师、工程师数名，是我们提供优质高效服务的基础和前提。2、大专院校物业管理经验丰富瑞杰物业接管了多个大专院校的物业管理项目，如：北京大学国际关系学院、理科5号楼、北京大学经济研究中心、北京大学试验楼、北京47中学、北京67中学等，有着丰富的教学楼、实验楼、办公楼的管理经验。对大专院校的物业管理特点把握能力强。3、质量优势 获得国家三级物业管理资质，顺利通过ISO9001（2000）质量体系认证，瑞杰物业拥有严格规范的物业管理制度，灵活、独有的考核体系，将通过严格的管理细致入微的服务。全面保障物理学院的物业正常运行。4、深厚底蕴的企业文化感召力 优秀的企业文化是企业得以生存的灵魂，也是企业发展、进步的原动力。瑞杰物业公司一贯重视企业文化的建设工作，并逐步形成自己特有的企业文化纲领，构筑了一定的文化平台。员工不断交流经验、传播感情、提升文化，凝练成强大团队精神，在日常工作中的各个角落，企业文化始终伴随着我们，营造高雅的工作环境，奉献细致周到的服务，无不显示着公司蓬勃的发展力和向上力。瑞杰物业公司将员工这份热爱之情化为工作的原动力，倾情尽心为广大业主提供高水平的服务。第三章北京大学物理学院物业管理内容和标准一、物业管理服务内容1、安全管理服务：安全管理服务的目的是维护物业范围内正常的工作、生活秩序、协助用户做好内部的安全防范工作（包括消防安全监控）。要求保安人员应具有良好的身体素质、心理素质、保安技能，要忠于职守，有胜任保安工作的综合能力，还要有良好的职业道德、做到礼貌待客、坚持原则。根据不同的岗位，拟设立门卫保安、巡逻保安、监控保安等。保安人员应认真负责地做好各项安保工作，要实行严格的规章制度，不空岗、漏岗，发现可疑情况和事故苗头立即上报，并迅速处理、果断处置，确保不发生问题。门卫保安要固定执勤，定点式守卫，对进入大门的人员、车辆、物资进行严格检查、验证、登记；维护物业管理区内部的安全秩序.同时兼来客咨询、信件报纸分发等服务。巡逻保安要做到主动、热情、耐心、周到的服务，杜绝因工作失职造成物业区域被盗和其它事件发生。监控保安24小时值守，2、保洁服务：日常保洁工作是通过日常清扫工作，对物业区域定时、定点、定人进行废弃物的收集和清运；通过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性服务，保持所有公共区域和公共部位的清洁卫生，从而提高工作、生活的环境质量。主要包括以下几项：（1）垃圾处理：包括收集、清除、回收、压实、运达指定地点。垃圾台外观整洁，压缩垃圾箱体保持干净。（2）院落卫生：做好灰尘清扫、污迹清洗，地面维护等工作，做到地面干净无尘土、烟头、纸屑等杂物；绿化区通道及时清扫干净。墙面、顶面的清洁维护按物业管理规范执行。（3）公共卫生间：无臭味、异味；便器干净，便池无锈迹。地面清洁，无痰迹、无烟头、无杂物、将纸篓倒净并刷洗干净，纸篓每日上午和下午各倾倒一次。洗手池、水龙头、墙角整洁、无尘土和蜘蛛网。（不包含卫生纸和洗手液）（4）物业区域内公共卫生：走廊、大门、值班室、楼梯地面干净无污迹、痰迹、尘土、纸屑等杂物；公共区域玻璃干净明亮、无尘土。楼梯扶手和铁艺保持干净，电梯间保持清洁干净。物业区域的保洁：楼梯、扶手、窗台、墙面干净无尘土，墙角无蜘蛛网。车库、停车场地面整洁，墙角无蜘蛛网。（5）多功能报告厅、会议室保持干净整洁，用后及时打扫。（6）定期楼顶清扫，保持清洁。二、物业管理服务标准1、安全管理保安服务内容岗位类别岗位内容岗位职责消防中控负责消防控制系统主机的操作，及安防监控对设备的日常维护，维护消防主机及监控设备的正常运行。内保大门的职守、来往人员的登记楼内安全及楼外日常巡视。保证楼区的正常秩序，并负责指引工作，对楼层的巡视，消除安全隐患。保安服务标准内容标 准仪容仪表1.按规定着装，统一穿制服，黑色皮鞋、系领带，上岗必须佩带工作牌；2.精神饱满，姿态良好，抬头挺胸，不东倒西歪、前倾后靠、伸懒腰，做到站如松、坐如钟、动如风；3.举止文明、大方、得体，不随地吐痰、乱丢杂物，不挖耳抠鼻孔或玩弄其它物品；4.不袖手，背手或将手插入衣袋，不勾肩搭背；5.不准留长发、蓄胡子、留长指甲；6.禁止披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽、打赤脚。服务态度1.作到微笑服务；2.主动、热情、耐心、周到地为业主服务；3.不发生争吵、打斗事件；4.巡逻中见到业主时应闪身站在一边，微笑并点头问好。5.文明用语：熟练五声十一字，对人热情，微笑服务，不卑不亢安全管理的措施（）确保保安员的综合素质l、素质管理。对保安员实施准军事化管理，采用我们在实践中总结的一整套人员管理程序，做到“五统一”“三集中”，即统一作息、统一出操、统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集中管理。2、意识培养。大力培养保安员的服务意识，树立“业主需要就是工作”的观念，改变原来保安员单一的保安功能，使我们的保安员成为“保安员、迎宾员、服务员”的统一体。（二）安控管理体系的建立1、我们针对该物业的特点，重视业主档案的建立，制定相应的的作息管理办法和清楼方案，确保物业始终处于安全控制下。2、在巡逻上，我们拟采用轮换巡逻的方式，突出巡逻重点，对时间进行严格控制，确保不出现安全盲区。3、在车辆、人员、大宗货物出入登记上，严格遵循“对人、对证件、对车辆”的三对原则，严格控制、及时疏导人车流量、保持秩序始终井然，重视安全制度的执行力度，完善交接班确保工作衔接严密，杜绝隐患和疏漏。4、强调全员管理。我们要求管理处其他员工亦应担负起安全管理和防范的义务，建立起“快速反应，快速支援”体系。在防范的策略上强调辖区内各岗位的联防意识，发挥备岗、备勤人员的规模优势。（三）预警、应变措施1、安全应急计划和措施目的：在发生紧急、突发事件时，以最有效的方法，在最短的时间内控制事态的发展，或保证出色完成上级交办的临时任务。适用范围：治安突发事件，如突然发生的重大抢劫、杀人、业主或公司管理人员遭到犯罪分子的突然袭击等。受到水灾、火灾、台风等自然灾害的威胁、袭击。其他重大意外情况。要求：为增强应变能力和战斗力，平时每个保安队员必须进行严格的学习、训练、消防演习和紧急集合演练。三、强化消防管理意识（一）消防管理目标坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格实行防火安全责任制，并树立“全员防消”的管理观念，实施全员义务消防员制。（二）加强消防教育宣传和培训演练工作1、消防教育宣传工作：项目部将在物业辖区内不间断地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座，张贴消防宣传画，向业主进行消防知识宣传。2、做好消防培训及演练工作：重点加强保安员的消防实战演习，每年组织义务消防队员和广大业主共同参与的消防演练，提高全员的“自救”意识和能力，防患于“未燃”。（三）积极落实防火安全“三级”检查制度，重视冬、春两季的消防、设施设备大检查工作，确保在火灾多发期的消防安全工作。（四）建立健全消防档案。2、保洁服务保洁作业内容及标准清扫分类作业内容次数作业标准公共区域日常清洁地面清洁（牵尘）4次/天无灰尘、 无杂物、无污物墙裙、踢脚（擦拭）1次/天垃圾桶、植物盆、指示灯牌1次/天运送垃圾1次/天（冬天）2次/天（夏天）步行梯、电梯保洁2次/天定期清洁出入口（清洁）1次/周光亮、无灰尘、无污迹、无油迹通风口（清洁）1次/周内墙（清洁）1次/周走廊（清洁）1次/周楼道玻璃（清洁）1次/周清扫分类作业内容次数作业标准卫生间日常清洁地面清洁（扫、擦）4次/天无尘迹、保持地面干燥小便池、恭桶、面盆（清洗）3次/天无水迹、无污迹、无异味坐厕、恭桶、面盆（消毒）2次/天 按消毒标准进行消毒台镜（擦拭）3次/天无水迹、光亮无水迹、无污迹无异味垃圾桶（冲洗）1次/天空气清洁3-4次/天定期清洁地面清洁（清洁剂清洗）2次/周无尘迹、无污迹、无死角、无异味壁纸墙壁（清洁剂清洁）1次/周 大小便器、洗脸盆（洁厕剂清洗）2次/周台面（专用清洁剂清洗）1次/周吊顶（掸尘）1次/月楼顶、天井及平台保证所有的雨水口畅通1次/日无堵塞楼顶、天井及平台的卫生保洁1次/天无杂物、干净第四章 物业服务保障体系及管理目标一、制度保障（1）公众管理制度（2）岗位责任制（3）维护运作制度（4）人员考核制度管理服务运作规范用户行为质量监督检查规范岗位职责管理规章制度我物业公司入住后迅速制定北大物理学院物业管理管理制度、岗位责任制、维护运作制度。各个岗位的员工都应接受项目部经理的统一领导，敬职于自己的岗位职责，并对自己分担的工作负全面的责任，作到责任、权限、职位三方面到位，以保障管理工作的正常运作。本制度系统规定公司和项目部各工作岗位的岗位职责。维护运作制度管理中将引进ISO9001质量体系文件标准，依此进行项目部的日常管理维护运作，对服务过程进行有效的操作、控制和监督，使各项服务活动都处于受控状态。制度由管理维护运作程序文件和作业指导书两部分组成。二、组织机构保障1、北大物理学院物业管理组织架构的设置原则是精简高效、一专多能，采用项目部经理负责制，签订经营责任书，由瑞杰物业公司和北大物理学院主管领导共同领导。2、项目部各岗位所需人力资源配置实行瑞杰物业管理公司供应下的完全双向选择，以保证项目部经理建立一支高效、协调的团队。管理架构图表北京瑞杰物业物理学院项目部（人）项目经理1人车库管理员2人巡逻岗2人保洁绿化14人收发及门岗6人中控室6人保洁主管1人安保主管1人会服2人维修工2人三、 人员保障北大物理学院项目部主要人员简历:项目经理： 要求：大专学历以上，有物业经理上岗证或物业管理师证书；有三年以上的物业工作经验。熟悉物业各项法规和行业要求。部门主管： 要求：大专以上学历，有物业管理师、或物业管理上岗证，要求有两年以上工作经验，具备一定协调能力工程维修技师： 要求： 职高以上毕业、有专业证书、有物业工作经验熟悉各种设备的维修保养。 中控员： 要求：持有专业上岗证，高中以上文化水平，熟悉设备的使用，熟悉各项应急预案流程，有一年以上工作经验。保安员：要求：1835周岁，高中文化水平，身体健康，相貌端正，无不良记录，退伍军人优先。保洁员： 要求：2045周岁，身体健康，相貌端正，有一年以上工作经验。 管 理 目 标总体目标在管理合同期内把北大物理学院管理成“安全、文明、优美、舒适”的物业区。根据委托管理事项和全国城市物业管理优秀大厦标准，对建筑群的房屋设备、市政公用设施、绿化卫生、交通、治安和环境容貌等项目进行全面维护、修缮和管理，在管理合同期内争取将北大物理学院与国际一