房地产估价报告模板

江苏博文房地产土地成本咨询评价有限公司苏博房报价(2008 )第3124号房地产抵押估价报告评价项目名称：南京市建邵区江东中路289号1-7楼南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产抵押价值评估委托单位：南京联强冶金集团房地产开发有限公司评价人：江苏博文房地产土地成本咨询评价有限公司评价者：刘贤祥陈艳估计工作日期： 2008年11月06日至2008年11月10日报价编号：苏博房报价(2008 )第3124号目录一、给委托人的信2二、鉴定师的声明3三、评价的假设和制约条件4四、房地产评估结果报告6五、房地产估价技术报告14六、附件32给委托人写信南京联强冶金集团房地产开发有限公司：本公司于2008年11月06日受你方委托，以贵公司对南京市建邵区江东中路289号1-7层的房地产价值进行评估，为确定房地产抵押贷款额提供参考依据来评估房地产抵押价值为目的，评估将在2008年11月10日之前结束。根据委托人提供的商品房抵押窗口表、国有土地使用证等相关资料，评价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属房地产，建筑面积32484.16厘米，土地使用权总面积10579.3厘米，土地分配面积4657.4厘米，用途商业。我们严格遵守国家法律法规和房地产估价规范的要求，按照评价的目的，根据评价程序，根据您提供的相关资料，选择合适的评价方法，综合分析影响房地产价格的因素，进行认真的评价，最终被评价者在评价时刻2008年11月06日各(四舍五入为万元)法定代表人：江苏博文房地产土地成本咨询评价有限公司二八年十一月十日鉴定人的声明我们认真地说了1 .本评价报告所述事实真实准确。2 .本评价报告的分析、意见和结论是我们自身公正的专业分析、意见和结论，但受本评价报告中说明的假设和限制条件的限制。3 .我们和本评价报告的评价对象没有利害关系，和有关当事人没有个人的利害关系和偏见。4 .我们按照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999 房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，并编写本评估报告。5 .对本评价报告书的被评价者进行实地调查，对调查的客观性、真实性、公正性负责，而被评价者的现场调查仅限于外观和使用状况，对隐藏的、不暴露的、难以接触的部分，在没有另外约定的情况下，对被评价者的建筑结构的质量进行调查6 .没有人为该评价报告提供了重要的专业援助。中国注册房地产鉴定师：评价的前提条件和制约一、假定条件1 .本次评估以委托人提供的评估资料是真实、合法的为前提，如果委托人提供的资料不真实或隐瞒了什么，本公司不负任何责任。2 .这次评估采用公开市场价值标准，基于以下假设：不考虑特别买方的金额交易双方进行交易的目的是最大限度地追求经济利益交易双方掌握必要的市场信息，在充裕的时间内进行交易交易双方具有一定的房地产交易知识，交易条件公开，不具有排他性该房地产可以在公开市场自由转让。3 .此次评估不考虑租赁、检查、抵押等因素对被评估对象价值的影响，以被评估对象处于完全权利状态，并保持整体和持续使用为前提。二、限制条件1、这次评价确定的房地产价值是在这次评价目的的特定条件下形成的市场客观合理的价值，在改变评价目的的情况下，使用本报告无效。2 .这次评价没有考虑遇到国家宏观经济政策的变动、自然力和其他不可抗力时，对房地产价格的影响。3 .这次评估结果包括与房地产不可分离的、满足其使用功能的所有水、电和辅助设施。4 .本评价结果是为了这次的评价目的而作成的，在本公司和评价者的同意下，不得将本报告书的全部或一部分提供给委托人、评价报告书使用者及报告书审查部门以外的部门和个人，不得向任何公开媒体发表。 委托人非法使用评估报告后，本公司和评估人不承担相应的责任。5 .本报告的评价时间是鉴定师实地调查评价对象的日子。6 .由于委托人未提供评价对象的合法建筑面积，房地产面积取决于委托人提供的“商”房地产销售窗口表来，与房地产主管部门认定的面积不一致的，应当是房地产以主管部门发行的法定面积为基准，其价值应作相应调整。7 .本次土地面积评价是根据抵押面积/计划总建筑面积总土地面积计算的，与土地主管部门认定的面积不一致的，应当以土地主管部门发行的法定面积为基准。房地产估价结果报告一、委托人名称：南京联强冶金集团房地产开发有限公司联系方式：南京市建邵区应天西路168号10栋1201室二、评价者名称江苏博文房地产土地成本咨询评价有限公司法定代表人：张琪地址：南京市白下区中山南路89号文化大厦20层d座电话： 025-资质等级：一级证书编号：建房估计证书2006064号三、评价对象1 .项目概况联合强国际大楼占地面积19.2亩，建筑体积9.61万平方米，最高建筑高度166.2米，大楼的外立面用中空海蓝玻璃和不锈钢窗帘装饰，大楼是钢结构，机械停车场460个，非汽车停车场约2900个， 裙楼1-5层和主楼6-7层是大型商场和购物中心，8-20层是5星所有权式酒店的大楼22-36层是商务公寓式办公楼，智能多功能的a级办公楼，办公室是业主的功能需要地铁2号线的地下无缝对接，走向奥体的中心。 大楼里有25米*11米的室内超大型游泳池、标准网球场、大堂、商务中心、娱乐健身、桑拿饮食、壁球馆等设施，大楼内共计设置了31台电梯。2 .被评价房屋的概况和权利情况评价对象建于2008年，经过现场调查，有十成新的钢混结构，建筑物总层数为三十六层，评价对象为一至七层，用途为商业。根据委托人提供的资料和房地产鉴定师的现场调查，有评价对象的商业部分已经竣工检查完毕，没有装修。目前所有者未领取房屋所有权证，根据委托人提供的商品房抵押窗口表，评价对象为联强国际大厦的部分项目房地产，这次评价面积为32484.16平方米，土地分配面积为4657.4平方米。三.被评价的土地概况和权利情况南京联强冶金集团房地产开发有限公司于2004年04月05日获得南京市建邹区经四路东、纬八路南区画国有土地使用证号，证明书编号为宁建国用(2004 )第03369号，土地编号：土地注册用途为商业、住宅、事务、土地使用权面积10579.3，土地使用权属性为国有转让土地使用权土地使用权转让年数：从商业用地占有权用地40年、事务占有权用地50年、住宅用地占有权用地70年、转让土地之日起计算。 该区划于2002年11月20日取得建设用地规划许可证，编号：河西用地(2002)0018号。4 .区域概况4.1地理位置评价对象为南京市建邵区江东中路289号1-7层、东临庐山路、西邻江东中路、南邻奥体街、北临梦都街。4.2交通状况评价对象附近有57路、129路、134路、306路等巴士路线，距离最近的巴士站约150米，实现了与地铁2号线向心站(建设中)的无缝对接，交通方便。4.3商业繁华度评价对象位于南京河西中央商务区的中心地区，东是省政府全力建设的“南京第二新街口”商务步行街，目前周围有永隆家具城、宝假日酒店、朗玛国际广场等，商业繁华度很高。4.4公共基础设施评价对象地区有明基医院、金陵中学河西分校、南京银行、农业银行、交通银行、中国邮政等，水力发电保证率高，公共设施完备。4.5环境质量评价对象地区景观环境好，那个地区适合商业、事务。四、评价目的为确定房地产抵押贷款额提供参考依据，评估房地产抵押价值五、估计时刻二八年十一月六日六、价值定义评价对象在评价时满足各假设制约条件的公开市场价值七、评价依据1. 中华人民共和国城市房地产管理法2. 中华人民共和国土地管理法3 .建设部发行建设标199948号房地产估价规范（GB/T50291-1999）4. 中华人民共和国担保法5. 城市房地产抵押管理办法6. 房地产抵押评估指导意见7. 商品房抵押窗口表、国有土地使用证、国有土地使用权出让合同、委托方营业执照、房地产估价规范的复印件8 .评价对象现场调查记录9 .委托人提供的关于这次报价的资料10 .本评价机构及评价者掌握的关于房地产市场的资料八、评价原则房地产抵押的评估必须遵循独立、客观、公正、合法、慎重的原则在评价过程中遵循合法原则、替代原则、最高使用原则、评价时间点原则。一、合法原则房地产估价必须以评价对象合法使用、合法交易、合法处分等为前提进行评价。2 .最好的使用原则房地产估价必须以评价对象的最高使用为前提进行评价。 最好的最佳使用是法律许可、技术可行、经济可行、充分合理论证，给评价对象带来最高价值的使用。3 .替代原则想想同一个市场上同一货物具有同一市场价值的经济原理，在同一条件下，评价对象的结果不得明显脱离房地产这样的正常价格。四、评价时刻的原则评价结果在评价时必须是客观合理的价格。 此外，该评价结果的应用必须在评价时受到限制。五、慎重原则慎重原则是评价房地产抵押价值时应遵守的原则，在有不确定因素的情况下，在做出有关评价的判断时，应保持必要的慎重，充分估计抵押权实现时抵押房地产可能受到的限制，未来发生的风险和损失，不要高估没有设定法定优先补偿权利的市场价值九、评价方法房地产估价常用的方法有市场比较法、成本法、收益法和假设开发法等几种方法。通过调查分析评价对象特征和类似区域的房地产市场，评价对象的类似区域具有比较活跃成熟的房地产市场，可以收集比较完整的比较实例资料，从比较实例的成交价格中修改评价对象的比较价格，所以将市场比较法确定为评价方法之一。通过鉴定人的市场调查，收集了比较完整的房地产建设成本资料，可以用成本法保守地推算出评价对象的现值，所以这次评价的另一种方法是采用成本法。市场比较法在求出评价对象房地产价格时，根据替代原理，比较与评价对象房地产类似的房地产最近的交易价格，通过修正交易状况、交易日期、地区要素和个别因素等，得到评价时刻的评价对象房地产的正常合理的价格。市场比较法技术路线：1 .调查类似地区类似房地产的交易情况，选出三个最近的交易例作为比较例2 .通过修改比较例的成交价格来求出评价对象的比较价格。成本法是一种通过让被评价者在评价时复位价格，重建价格，减去折旧，来估计被评价者客观合理的价格和价值的方法，因为被评价者是建设工程，所以不考虑折旧的影响。 即评价对象价值=土地取得成本开发成本管理费用投资利息投资利益销售税。技术路线：1 .求土地价值2 .求房地产价值2.1求住宅复位价：包括前期费用、建设费用、政府规定费、管理费、利息、利润、销售税费2.2求房地产价值3 .求评价对象的累计价值房地产价值=土地价值房地产价值十、评价结果我们严格遵守国家法律法规和0103010的要求，按照评价的目的，根据评价程序，根据您提供的相关资料，选择合适的评价方法，综合分析影响房地产价格的因素，进行认真的评价，最终被评价者在评价时刻2008年11月06日各(四舍五入为万元)十一、评价报告作者不动产鉴定师：项目负责人：十二、估价工作日2008年11月06日至2008年11月10日十三、评价报告的有效期南京市房地产市场行情综合分析显示，本评价报告有效期为一年，随着时间的推移和市场情况的变化，该房地产价值应进行相应调整再评价。十四、未来市场风险分析目前，房地产市场处于调整阶段，房地产价格稍有放缓，而商业房地产市场最近风险不大。十五、变现能力分析所谓转换能力，假定在评价时刻实现担保权的情况下，在没有过剩损失的条件下，将担保房地产转换成现金的可能性。(1)评价对象现在作为商业住宅使用，法定用途为商业，可以根据评价对象的实际情况，分割转让评价对象。(2)假定在评价时有拍卖和出售评价对象，存在短期的强制处分，潜在的购买集团受到限制和心理上的排斥等影响，其可能的价格一般比公开市场价格低，与评价的市场价值的差异程度约为10%-15%。(