房地产信贷的风险分析和防范对策

房地产信贷风险分析及对策中文摘要房地产信贷是当今世界上最活跃的传统业务之一。房地产信贷业务的蓬勃发展可以提高人们的生活质量，缓解新一批就业人员买房的压力。随着全球银行业竞争的加剧，各大银行开始将信贷业务作为业务和利润的稳定增长点，推动房地产业的发展。商品房价格稳步上涨，大量社会资本成为购房投资的一部分。住房商业化带来的问题也随之而来。随着房价持续上涨，一些问题变得更加明显，增加了人们的担忧。在住房商品化的过程中，房地产行业并没有完全放开房地产的融资渠道，房地产对银行资金的依赖度过高。本文将从房地产行业近年来的形势、金融业与房地产业之间的影响、银行在房地产贷款中的风险类别和风险分析，以及原因和影响因素等方面进行探讨，以期为一些可控风险找到改进方法并提出防范措施。关键词：房地产泡沫；对资金的依赖；融资渠道房地产信贷风险分析及防范对策摘要房地产信贷是当今世界最活跃的传统业务之一，大力发展房地产信贷业务可以提高人们的生活质量，也可以缓解新一批购房工人面临的压力。随着全球银行业的竞争，银行开始把信贷业务作为一项稳定增长和盈利的业务，从而推动了房地产业的发展。商品房价格稳定后，大量社会资本成为住房投资的一部分。住房商品化的问题随之而来。随着房价持续上涨，一些问题变得更加突出，加剧了人们的担忧。房地产行业在住房商品化过程中，还没有完全开放房地产融资渠道，对银行资本的房地产依赖性很高。近年来房地产行业的现状，将讨论金融部门和房地产行业之间，银行在房地产贷款风险分类和风险分析领域的影响，以及产生的原因、影响因素，从而找到改善的途径，对一些可控的风险提出防范措施。关键字：属性；对资金的依赖；融资渠道目录导言1(a)专题1的背景和意义(2)国内外研究综述21.国外研究综述22.国内研究综述22房地产信贷风险3(一)房地产现状概述3(2)信用风险61.风险概述62.风险类型6(三)风险原因71.信息不对称引发的潜在危机72.房地产企业过分依赖银行的资本投入3.监督不力和不正常的操作时有发生4.房地产泡沫推动了泡沫，并面临破裂的危险5.“先租后贷”导致银行难以处理房地产6.抵押品处置不当117.非标准评估组织123预防措施12(一)拓宽房地产企业融资渠道12(2)改革现行抵押评估制度12(3)建立健全个人信用评级体系13(4)银行应考虑拥有自己的房地产估价师(5)加强抵押财产的价值管理，做好抵押登记参考文献14介绍(a)专题的背景和意义近年来，随着城镇住房制度改革的深入，住房建设投资扩张趋势明显，住房消费需求日益增加。房地产市场呈现出前所未有的繁荣，从而带动了商业银行房地产信贷业务的发展。尽管政府试图用各种控制措施来控制房地产业的快速扩张，但我国的房价仍在上涨，而且非常稳定。这时，一些问题也开始出现，如一些经济适用房的短缺，但高档商品房的空置率仍然很高。从2007年到2008年，美国新世纪金融抵押贷款公司和雷曼兄弟相继破产，对世界产生了巨大影响，随之而来的是华尔街金融风暴。华尔街五大投资银行相继倒闭。他们的冲击和破坏给金融市场带来了巨大的冲击。然后金融危机爆发了。美国个人住房次级抵押贷款债券市场在这场危机中发挥了关键作用。这充分证明了个人住房抵押贷款市场在一个国家的经济发展中处于非常重要的地位。这场风暴也让中国人民感到了一种危机感。同时，也要关注个人住房贷款蓬勃发展的现状。房地产业在国民经济中具有不可替代的地位，房地产信贷的快速增长将对其产生重大影响。特别是近年来，中国房地产业发展过快令人担忧，房地产信贷暴露出的问题和风险日益突出。此后，国家出台了一系列房地产行业监管措施，要求商业银行加强自身建设，特别是要注意提高风险防范能力，以便更好地应对市场形势的变化和宏观政策的调整。此外，外资银行也提高了商业银行的经营竞争力。到2014年，中国房地产贷款占银行贷款总额的五分之一。如果房价下跌，肯定会对商业银行信贷资产的安全性产生负面影响。科学构建风险防范体系非常重要。(2)国内外研究综述1.国外研究综述2001年，保罗希尔伯特斯、秦磊和利斯贝特萨科尔提出了自己的观点，认为金融部门危机和宏观经济失衡是由资产价格失衡造成的。这个理论适用于房地产市场的发展。从房地产市场的发展和金融业的稳健开始。2004年，戴维斯和海宾珠发现，房地产价格和商业银行的信贷规模并不相互影响。房地产价格的上涨会导致房地产信贷的扩张，但商业银行信贷规模的扩大不一定会导致房地产价格的上涨。2008年，肯恩巴顿在他的文章美国房地产金融的发展和现状中提出，房地产基金的融资渠道单一，仅靠保险公司或政府无法从根本上解决问题。资本市场本身的透明度、开放性和标准化在降低或规避风险方面发挥着重要作用。2008年美国次贷危机的爆发引起了全世界的关注。由于其对世界经济的不利影响，人们开始研究其成因、性质、影响等，并开始关注金融创新背后隐藏的风险。2.国内研究综述20世纪90年代，林毅夫等人在中国的奇迹：发展战略与经济改革中指出，国有银行缺乏独立性，面临信贷风险，其中很大一部分就是由此而来的。魏金平曾在我国房地产个人信贷风险防范研究中提出，我国房地产信贷风险的防范必须从宏观和微观两个方面入手。政府应该从各方面提供支持，发挥主导作用。银行应加强自身建设，重视创新，建立科学的风险防范体系，提高风险防范能力。2011年，高华利用KMV模型对中国房地产上市公司进行了实证分析。他提出KMV模式更适合中国房地产市场。通过线性回归模型分析，他对我国商业银行对房地产公司的贷款额度是否合适得出了自己的结论。2014年底，经济学家温克俭指出，虽然市场交易不够活跃，但房地产市场的存量巨大，房地产行业具有“僵尸经济”的特征，这一历史趋势最终会占上风。近年来，经济本身的演变和创新提高了效率。各种新鲜的流动因素正在推动着中国经济模式的转变，而市场的内部机制对经济行为带来了良好的影响，因此没有必要过分担心。2房地产信贷风险(一)房地产现状概述近年来，随着城市化步伐的加快，房地产业发展迅速，成为我国国民经济的支柱产业。房地产个人贷款快速增长。h的现象自20世纪90年代末金融业支持房地产业以来，房价仍在波动，并呈现出整体增长趋势。然而，房地产业在这个时候也被认为创造了泡沫经济，房地产信贷的风险增加了。为此，政府采取了一系列措施来控制房地产业的发展，并希望降低风险。2008年，一场席卷全球的金融危机严重影响了中国的出口。因此，为了保持稳定的经济增长，银行采取了宽松的货币政策来刺激经济。然而，这些政策导致2009年房价反弹，紧缩的货币政策开始实施。2011年，中国房地产业发展缓慢，出台了国家八项规定和更严格的住房贷款发放规定。银行信贷已经逐渐收紧。这在一定程度上抑制了房地产投机的热情，控制了商品房的空置率。(资料来源：智虎)从上图中，我们可以看到近年来商品房的走势，先是逐渐上升，然后趋于稳定。相关人士预计，销售可能已经占到总需求的近一半，而新开工的商品房已经占到总需求的50%-60%。在2015年初的统计中，随着销售面积和金额的减少，房地产库存也增加了。国家统计局发布的数据如下：其中，土地流转下降了30%。(然而，这只是暂时的，以后会逐渐变暖)(来源：中国商业智能网)2015年1-6月，全国房地产开发投资4395亿元，同比名义增长4.6%。(不含价格因素)，住宅投资增长2.8%，占房地产开发投资的67.1%。对住房的需求日益增加。商品房销售面积同比增长3.9%，稳步上升，但空置率不容忽视。房地产市场的改善离不开国家宽松货币政策的支持，二胎的开放也对房地产业的发展起到了一定的推动作用。(2)信用风险由于一系列原因，银行信贷业务的重点仍然是住房企业。风险无法消除。1.风险概述一般来说，信用风险可以分为市场风险和非市场风险。市场风险主要与借款人或销售环节的问题有关。非市场风险是由自身问题引起的，如信用风险。2.风险类型首先，操作风险。在20世纪90年代早期，运营风险不被视为独立的风险类别。人们对此重视不够，管理不够专业，制度不够完善。近年来，为了提高服务质量和竞争力，金融产品层出不穷，新技术不断应用于金融领域，银行业务操作风险开始受到重视。新巴塞尔协议还将其视为仅次于信贷和市场风险的第三大风险。第二，信用风险。它是由借款人自身的客观因素或主观还款意愿造成的风险。房地产企业的还款能力无法得到充分保证，银行的信用评级方法和贷款决策中的突出问题也使银行面临信用风险。原因不明。可能是借款人的信用评价本身不正确，也可能是贷款发放后出现了一些意想不到的情况。在房地产金融中，主要是由于房地产开发企业管理不善，资金周转困难，亏损严重，甚至破产，贷款失败。另一方面，这也是由于个人贷款。由于意想不到的情况，借款人的收入直线下降，或者家庭问题无法偿还贷款。第三，道德风险。道德风险是指合同的一方为了自己的利益而损害他人或另一方的行为。它通常是由信息不对称引起的。例如，购房者在申请银行贷款时故意隐瞒自己的真实还款能力，评估机构在评估抵押物时抬高价格等。第四，操作风险。操作风险可能源于金融市场的波动，也可能受到操作环境的影响。房地产开发商的行为决定了房地产业的发展，他们的商业活动和金融活动也应该受到重视。例如，由于房地产商业周期相对较长，很难把握这一时期的政策变化。如果企业不能做出良好的平衡和判断，就会造成一定的损失。(3)风险原因1.信息不对称引发的潜在危机在房地产信贷风险中，信息不对称是不可避免的因素，也是主要的内因。它主要包括三个方面：逆向选择、道德风险和寻租。在市场中，卖方一般比买方知道更多的信息，市场交易主体之间的信息不对称是常见的，其原因是多方面的。反映在银行和房地产开发商身上，有以下几个方面：首先，就信息来源而言，房地产开发商相比之下有明显的优势。他们比银行有更多的途径和信息来源。银行有各行各业的客户，所以银行不可能完全了解所有的客户。因此，获取和掌握信息来源不是银行擅长的，这使得银行不可能通过直接渠道获取信息，房地产开发商的内部复杂性也是银行难以捕捉的。房地产企业融资渠道无法完全掌握。例如，假股票和真债券的信托融资。然而，企业在充分了解自身情况的同时，也对房地产开发的风险有了更清晰的认识。第二，高收入和高负债率是客观造成的。市场预计，如果发生巨大变化，销售情况肯定会受到影响。在这种情况下，大多数开发商的债务将会增加