北京市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告.ppt

，* *房地产昌平蓬莱温泉和豫园可行性研究报告2007年10月19日，第一部分：地块位置和地块概述第二部分：区域房地产市场概述第三部分：SWOT分析第四部分：定位建议第五部分：经济计算第六部分：结论和建议，目录，地块位置，地理位置：- 邻商务部培训中心-南为北7条2号路(计划中)-西和里塘路(绿地分隔带分隔)-北临北京线城南路(现状)路交通：非常方便-主要路西-里汤路，北-北6环路1公里-亚洲北京商学院商业：-北碚建筑材料市场，华浦超市，亚运村汽车交易市场其他：-九华山庄，全利宫温泉别墅，天野度假村，龙脉温泉，小塘土地规划指标、土地技术指标、建设技术指标、项目背景、项目所有权：北京蓬莱房地产开发中心资格：1995年注册，开发资格为4级注册资金1000万元，总资产5.43亿元，净资产4.1亿元过去业绩：蓬莱公寓开发， 凤梨园别墅地块购置：2006年9月18日以招标方式从北京市国土资源局昌平区取得该项目土地使用权，2006年11月1日正式合同(2006)字635号)土地费用：3.397521亿元，折价地板地价：667元第一部分：地块位置和地块概况第二部分：区域房地产市场概况第三部分：SWOT分析第四部分：定位建议第五部分：经济计算第六部分：结论和建议，目录，北京别墅市场概述(2007年1月)，1-8月北京别墅套销售率1.96:1 别墅市场仍然出现供应不足，供求差距进一步扩大。1-8月别墅销售主要集中在昌平、朝阳、大兴三大行政区，销售套数分别为1076套、730套、719套，占交易总规模的59.27%。2007年1-8月北京别墅市场交易价格不稳定，7、8月继续上涨；环比分别上升了8.87%，1.71%。、地区市场概述，所属地区：地块为北京三大别墅之一的鄂北别墅、鄂北别墅、中央别墅、香山别墅、地区，北京近80%别墅，地区范围：塘里路为主线，亚运村3354 6 约江、上海再开发地竞争对手产品形式为单独别墅竞争对手价格水平：单价10000-40000元/M2，总价格350-600万/套的中板，800-1200万/套的高级别墅分别是半壁江山中最高的东方普罗旺斯，地区市场竞争情况，地区市场供应特点为个产品形式的单独住房，其中16个房地产10个是唯一的住房，产品没有分割；有产品分割的6个房地产中，产品最多涵盖3种形式。只有一个房地产，其中包括5个房地产套装产品、3个房地产套装产品、2个房地产套装产品、板产品；公寓布局范围为400 500平方米和300 400平方米的套数最集中，两者的总比例为55%。区域市场供应特征建筑物规模，1，2，周边项目为中等规模，周边项目产品的分割与否不取决于规模，区域市场供应特征容积率，1，2，周边项目容积率在0.3-0.4之间，周边项目产品分割时容积率相对较高，销售情况：好的2006年，海湾流通均以约会室销售，2007年第一期未上映就售罄，第二期销售情况良好。现在毛利：大部分项目都卖完了，库存不多，与此事件最接近的几个项目中，西部：长江玉髓，佩里维拉已经卖完了南方：麦凯伦池销售率达80%，其余36套仅南侧：温哥华森林只有1套的价格趋势：涨幅大，速度2006年5月，该项目客源特征：北京市区客户约占70%，地区市场销售情况，项目周边土地交易概况，2006-2007年昌平地区转让住宅只有4件，面积为84.82公顷，建筑面积为129.36平米。该项目所在的昭汤山邑地区属于昌平土地交易热点地区，从03年到04年转让了25种住宅用地，共占用388.92公顷。这部分住宅现在已经基本形成了有效的供给，消化完成了。“长江玉髓、渡轮、麦卡伦池、上游别墅等房地产项目”是昭汤山镇最近进入市场的唯一住宅地，周边没有后续地块供应。唯一有竞争可能性的项目是2007年4月转让的北七镇南部项目(与本案相去甚远)。本建，北七个地块，项目地块交易信息，周边项目介绍概述，周边项目介绍3354概述，多层，高层建筑参考，昭唐山地区内不可参考的产品，我们参考在其他地区销售的多层，高标准产品，典型项目介绍 mccarlendi 第1部分：地块位置和地块开闭概述的第2部分：区域房地产市场开闭的第3部分：SWOT分析第4部分：位置确认建议第5部分：经济核算第6部分：结论和建议，目录，本建地块SWOT分析，SWOT分析，优点(s)，机会b .温榆河邻近、温泉资源、良好的生态自然条件；c .整体块扁平量适中，产品分割容易。a .地块规划道路等初级开发现状不明，将实施；b .地块外部南方有少量高压线，对产品销售有影响，但影响不大。奥运会的到来，5号地铁线的开通，缩小了本案和市中心的距离；房地产市场繁荣，国家限制别墅项目土地批准，这个项目上升空间；区域内现有商品基本售完，综合产品少，市场空间大。由于A.70/90政策，此事件与公寓布局设计中的客户要求相矛盾，增加了产品研发的困难；b .周围已经有很多别墅项目，大部分基本卖完了，但竞争对手开发水平大体上很高，对本建产品开发的要求很高。，第一部分：地块位置和地块配置文件第二部分：区域房地产市场配置文件第三部分：SWOT分析第四部分：定位建议第五部分：经济计算第六部分：结论和建议，目录，本案例产品形态定位，本案例中条件限制，容积率1.0，总建设面51万平方米例，多层9000元/平美联12000元/平美，起价：多层10000元/平美联行15000元/平美，别墅氛围：成熟的别墅氛围缺乏自然区域优势产品：周边产品大部分销售的国家限制别墅项目批准，类型多层90万/套200-300万/套，成熟的高级社区，相对较低的质量，高质量，生活氛围，中等和高级收入，经济产品，舒适的生活，北京市内高收入乘客，公寓比例提案，第一部分：地块位置和地块概况第二部分销售净利润率敏感度分析、经