某商业项目招商整体策划方案(PPT 56页).ppt

，新天地商业项目招商总体规划，上海和顺房地产营销策划机构，2012年4月1日，聚焦主要房地产服务开发商，提纲，1，招商战略意义2，招商团队结构3，招商总体思路4，招商实施方案1，招商战略意义。对于本项目而言，招商引资的重要性尤为重要，必须提升到发展战略的层面，因为本项目招商引资的成功直接关系到项目管理、销售、竞争、信心等主要发展环节的成功。招商引资的战略意义，招商引资对于企业来说，对于这样一个大型的商业地产项目长江新天地，招商引资可以说是后期管理的必要条件，也就是说，没有招商引资，无论销售好坏，都不可能形成后期管理。因此，从后期运作的角度来看，招商引资是一定的。无论是销售型投资促进还是服务型投资促进，无论是售前投资促进还是售后投资促进，都必须面对投资促进的现实。招商引资的战略意义1。对于如此大规模、如此大泊位面积的项目，招商是销售的前提，也就是说，招商的成功不一定会导致销售的成功，但没有招商的成功，销售肯定不会成功。这是我们必须面对的现实。它需要得到萨吉特公司领导层的高度认可。投资促进对销售的战略意义在任何时候都不可低估。投资促进是出售的。2.投资促进的战略意义。参照目前镇江市江贤市场和围绕该项目正在建设的几个项目，我们应该有“招商就是竞争”的竞争意识。从我们项目的巨大规模来看，有必要将镇江所有的江鲜餐厅都纳入进来，并确保其他竞争项目无法吸引投资。只有这样，我们才能在市场上形成对商家的垄断和主体力量，才能形成项目的绝对市场竞争力和影响力。投资促进就是竞争。3.投资促进的战略意义。从整个项目的营销推广来看，“信心”将成为项目的第一营销策略。投资促进是建立市场信心的决定性因素。首先，要通过招商引资，建立长江新世界众多商家的高度信任和信心。然后，有必要在政府和公民眼中树立项目的“负责任发展”形象，并通过投资促进建立项目的公共声誉。此外，投资促进可以为我们的投资者建立信心，使他们可以清楚地看到我们的努力和赢得项目开发的信心。也可以说，招商引资是检验我们能否落实“五赢商业地产”发展理念的一项重大战略举措。投资促进就是信心。4.投资促进的战略意义。从以上分析来看，招商引资是整个项目开发成功的“引擎”。这也是“一击即中”的意思。它的重要性不言而喻！从目前的市场来看，很少有专业的江鲜餐饮投资促进公司。鉴于我们项目的特殊性和招商引资的四大战略意义，我们有必要成立自己的招商部门，简称“招商营销中心”或“招商中心”，然后才能找到合适的招商公司合作。即使将来找到一家强大的投资促进公司，也有必要保留公司自己的投资促进部门，以便未来的企业管理公司进行联系。因此，建立一个投资促进中心是当务之急，这是毫无疑问的。详见招商中心架构及职责制定，招商战略意义，二。招商团队结构与招商战略意义1.副总经理投资促进 333，541投资促进经理333，541规划副经理333，541投资促进主管333，543投资促进顾问333，547按行业：餐饮3休闲2娱乐2，人员配备，2。招商团队框架，部门结构方案，3。前期，招商团队框架，部门结构方案，4。后期，招商团队框架，1。向总经理负责；2.投资促进总经理的具体工作，包括制定投资促进、租赁和合作计划，主持、组织和规划商业投资促进的发展和实施，确保投资促进目标的完成；3、配合销售部门掌握市场情况，制定并实施相应的投资策略、计划和方案；4.挖掘新的主要商店、品牌商店、经营者来源，跟踪潜在业务，整理和归档业务信息；5.与新老企业保持良好关系，协助企业解决招商和销售过程中的问题；6、负责招商过程中的所有手续，做好配套服务工作；(一)投资促进司的职能，(五)组织相关职能，组织投资促进团队，(七)协调或主持本部门的人员招聘、培训和考核，提名本部门人员的任免和晋升，由人事部报总经理批准；8、负责本部门员工的思想动态、精神文明、道德教育和职业道德工作，稳定和提高本部门员工素质及其他企业文件建设工作；9、负责投资部门考核、工资考核、财务和物资部门管理；10、监控部门的投资费用；11、负责召集招商会和业务培训工作；12、负责签订投资合同，协助财务部门收回商户的保证金、履约金；13.负责招商合同和协议的管理、分类和编制；14、配合其他部门做好客户服务工作。一、招商部门职能，招商团队框架，二、招商策划副经理职能，1、对招商经理负责，招商副总裁；2、根据公司相关业务发展战略，制定年度、季度和月度投资计划，并提交给投资经理和副总裁；3.负责整理和汇编招商主管提交的招商信息，深入了解项目运营特点和区域运营情况，制定相应的招商规划方案，配合招商工作；4.定期收集各行业信息，不断推出各种投资促进措施；5.根据公司投资促进的要求，实施各种促进计划和措施；6.负责项目公关活动和海外投资促进的组织、策划和实施；7、负责项目服务管理，制定相关服务措施和相应的管理制度。招商团队，C、招商主管职能，1、负责相应区域或行业的招商业务和管理工作；2.负责指导本集团招商材料的登记、保管、整理和归档。3.负责本集团人员的在职培训，提高招商顾问的营销技能；4、了解市场及周边店铺、商户信息，获取最新的市场行业信息，为投资规划提供可靠的信息和依据；5.准备月度、季度和年度投资促进、租赁计划和工作总结，以确保完成部门分配的各项任务。6.负责积极寻求各部门在招商引资方面的合作，并将信息反馈给相关部门；7、妥善处理客户投诉；协助经理正确处理沟通(1)前期招商部门的结构和职能应明确，招商人员应熟悉项目的核心卖点、当地市场的特点、数量、租金、分布和运作以及消费者的特点。前期招商主要是在前期实施主店的基础上，辅之以小型主店和品牌店的扩张。前期，主要邀请投资的核心商铺主要是签订协议书来确定租金、位置和面积，而主要的中小商铺主要是签订意向书来确定租金、位置和面积。(注：在此阶段，保留的财产部分可根据主要商店的要求确定。)前期招商主要是联合销售，共同拓展市场，其次是个人招商。镇江、扬州和南京是早期招商引资的主要城市，其他地区次之。一、招商引资的总体思路，早期的对外招商以政府关系行业协会为主，本地招商以参观举办研讨会为主。前期招商主要集中在绛县餐饮(绛县餐饮、淮扬菜餐饮)，辅之以其他餐饮(酒吧、咖啡厅、中西餐饮)，兼顾娱乐休闲业态：休闲业态(洗浴、按摩、美容美发、水疗、健身美容)、娱乐业态(KTV量贩、迪厅、演艺酒吧)，努力确保不同业态品牌的存在。在这个阶段，招商主要是引导商家进入项目的东部地区。面积越大越好。未建在西部的部分将作为保留区，投资不予进入。这一阶段的投资促进主要基于投资目标的质量。在这个阶段，商人的数量应该是5-10个主商人，15-30个次主商人和100个不确定的商人。(1)前期招商的总体思路是，由于本项目商业规模较大，客户对各个区域的认同度差异较大，这将不可避免地导致弱势区域的销售需要依赖于主要店铺或类似主要店铺的影响。作为一个主导产业，主要商店的租金远远低于正常的物业回报率。如果项目能以利润最大化为出发点，就不可避免地会导致主店铺的面积尽可能的缩小，而主店铺的位置将尽可能的安排在二楼和三楼，尽可能的涉及不同的区域。然而，主要商店往往是各自行业的强势方，对城市干预、具体地块位置、租金水平、优惠措施和技术对接的要求往往很高。这就决定了大型商场很难吸引投资。相对来说，小的大商店和品牌商店更可行。此外，由于项目租金返利至今尚未确定，根据商业街商店的特点和国家增值税政策的执行情况，租金返利的可能性相对较小。除非万不得已，否则顾客购买店铺的纯投资比例相对较高经营者不投资，投资者不经营。这是为客户进行服务投资的更有效的方式之一。但是，零售商户招商真正见效的时间主要是在项目交付前4个月左右，或者说，目前项目的零售招商只是一个意向，当时的变数非常大。以上足以说明，在现阶段的招商工作中，主店和品牌店是主要的，主要是为销售服务的。招商引资的总体思路，(2)后期招商引资和后期招商引资(交货前6个月)主要在镇江，其次是南京、扬州及周边城市，其次是其他地区。在后期阶段，招商主要是扩大零售商户的市场，辅之以实施中小大型商店和品牌商店。在后期，招商主要以报纸宣传和投资博览会为主，结合街头扫街小零售现代步行街和购物中心的管理和运营的本质是将松散的商业单元和各种消费模式集中在一个相对统一的商业主题和信息平台上。即“统一管理，分散管理”的管理模式。其中，“招商管理”是统一管理的基础和源头。这项工作的成败不仅决定了开发商早期规划的成功，也决定了后来步行街和购物中心的营销和商业运作的成功。根据项目的特点，项目的投资促进包括以下几个部分：投资促进战略、投资促进渠道、租金设定、投资促进等。在招商工作的筹备阶段，重点应放在项目整体形象的宣传上，让商家和目标市场市民对长江新天地的市场形象有一个清晰深刻的印象。在公共招商工作中，应重点宣传项目所在城市镇江的发展前景、城市地位和功能规划，让商家认同项目的主题定位，树立商家眼中的“一站式、垄断性、独特性、超前性”的“绛县主题消费园”形象和发展前景。投资促进实施计划，2。根据“集团概念/集团概念”的功能划分各板块的主力/核心、零售、核心租户品牌租户商会租户零售的功能后，首先将各目标行业有吸引力的品牌商户核心引入到项目中，核心租户和品牌分布在磁铁销售区域的端点，商会租户分布在特殊位置。 两端点区域中端的零售租户和非零售商户的租金应尽可能放宽，让他们实现进入场地的意向，从而逐渐使项目最终获得繁荣的市场。 根据本项目的定位，主要核心业务是绛县酒家的主餐厅。3、招商实施方案，先收紧，后放松，在遵循“高品位、低门槛”等前提下，商户的准入条件应适当收紧，但核心门店应适当放松，开业前，所有商户应适当放松，以达到商户开业时的充分效果，并在开业一段时间后逐步淘汰不适合项目运营的商户。在招商过程中，有必要对每个租户进行评估，预测他们的业务前景，并作为商店租赁的指南。一、招商引资实施方案，5、先抑制，后吸引，由于项目的特殊性，必须用“一站式、垄断性、独特性、超前性”来抑制当前商业和商业项目被出售，首先实现NO1的江县主题消费，然后实现仅1个江县的主题消费。6、招商引资实施方案。先是“黑暗”，然后是“光明”。由于项目前期的宣传重点是整体形象的传递和销售，而此时的招商主要是针对主要门店，所以前期的招商不容易明显。招商引资要以群体策略为基础，通过多种关系渠道进行。在后期，当业务即将开始时，销售即将结束。为了全面运作，它需要通过广告、公共关系和促销等整合营销来大力促进投资。招商实施方案，招商实施方案，(2)招商渠道，招商渠道主要分为镇江国内和镇江海外两种形式，尤其是镇江海外招商最为复杂，镇江海外招商不同于中国举办的各类招商活动，它是一种跨地区，跨经济的形式，跨文化的交流与沟通，涉及到经济文化领域，外资法规，投资习惯，商业习惯甚至地区商会对该地区的支持程度都会对招商活动产生直接影响。本项目的投资促进应选择合适的投资项目根据项目规模和店铺类型特点，建议项目招商渠道可从以下几个方面入手：主店：招商会、项目洽谈会招商会、特许连锁行业协会推荐的副店：技术合作会、招商会、管理研讨会、零售商户：招商会、招商会、媒体广告访问、招商实施计划、招商实施计划。 (3)、主/品牌店招商步骤和技巧、主店A:招商步骤和技巧、第一步：根据拟定的市场定位和业态定位，确定初始主店条件。 通过各种渠道联系和了解合格的零售商或其他服务提供商，如相关网站、投资促进会议和研讨会，并掌握他们拓展新店的计划。最后，确定主要商店目标列表，并将其设置为三个区域目标组。第一个区域：2个家庭；第二个领域：3倍家庭；第三个区域：2X x表示要招募的主要商店的数量，不同的格式需要分开。招商实施计划，招商实施计划，第二步：为各大商场举办招商研讨会，邀请前期已掌握的相关目标群体的所有客户参加。座谈会的内容主要是征求他们对项目主要门店合作的条件、可能性等方面的建议，这些建议可用于制定合理的招商条件和政策。召开座谈会时，可邀请相关