关于房地产前期开发报建工作的认识与体会

对房地产前期开发报告工作的认识和体会房地产开发是一项综合较强的系统工程。 整个开发过程是从取土前的可行性分析到项目规划设计、施工、经营销售最后验收交付的持续过程。 这个过程具有面宽、开发周期长、投入资金大、环节多等特点。 其中涉及对多个政府部门各环节的审查和监督。 任何环节的变化都有可能导致项目周期的增长、成本上升等风险。 因此，项目的开发必须按照一定的过程，科学地开展工作。开发企业要开发一个项目，建设过程是整个项目的开发过程中，各过程必须经过政府的相关职能部门和各相关机构的注册审查，严格遵守有关的法定程序。 各种相关手续和政府部门的批准文是项目顺利展开的重要“许可证”。 因此，开发企业的建设过程管理构成了房地产企业过程管理的重要组成部分。 在房地产项目的开发过程中，开发企业在政府各相关部门的监督管理下，通过内部各组织部门间的经营活动的协调，不断地从政府各监督管理部门获得信息，反馈最终实现项目开发目标，实现企业的经济效益和社会效果是很重要的。 作为前期建设者，头脑中强调时间管理的重要性，寻找优化建设流程的重要途径，压缩项目整体开发时间，提高自己的资源整合能力和项目运营水平，预防风险，有效降低风险，提高企业市场竞争力是前期建设工作的核心。前期报纸作者的日常业务中，要实现“准、速”的是“两用”一是“有人”。 “有人”是前期报纸建设的重点，对人必须承认“准”字。 从“取土地”到“取证据”，建设大小数十个政府部门，最涉及的部门在计划局、国土局、建设局、住宅管理局、消防署、环境保护局、人防事务所、市政主管部门、自来水气体各主管部门，尤其要重视“准”字。 在这里要关注一些学问：一是政策解读，可以说这些主管部门的人员水平不同，混杂着学院派、江湖派、行政派的鱼龙。 遇到内行的朋友向老师打招呼，不明白我们有个主意，有条件，没有条件就创造条件。 如果朋友帮助我，我一定要想朋友的出路。 “思危、思退、思变”是官员工作的本质原则。 商业熟练政策明确，改变想法，他们也希望交这样的朋友也是个魅力所在。 二是人脉整理，这个网络整理好像已经成功了一半，公司治理、渠道的确立、“压力、工资”法等是其精髓。在前期报纸建设工作中如何处理职能部门中层的领导关系，是报纸建设工作成果的关键，各部门科室约有4、5人，根据行政管理的流程，主要的具体事务由中层负责和提供决策，职能部门的中层发挥了以上作用。 有时，有必要用不同的方法熟悉哪个平行科的中间层间关系的融洽程度，避免陷入内部的人际关系。二是“取证据”。 取得证据本身是一个程序化的过程，但由于时间成本连锁带来的利益和现金流量问题有关，必须强调“快”这个词。前期的报纸建设工作贯穿了房地产开发的全过程，所以从头到尾涉及了很多节点，环连在一起。 不仅能迅速完成各节点的建设报告，还需要根据项目的开发计划、经营目标等的要求，进行统一的安排，可知哪个先，谁先，谁先，谁先，谁先，谁先，谁先，谁先很重要。 第二，前期部作为企业的对外窗口，日常工作中存在很多沟通和协调的工作，因此需要高情妇，善于沟通和交流。 对工作有严格的工作态度，切实保持企业的利益和形象，在工作中实现“三勤”即口勤、手勤、脚勤，不断加强对公司、项目和专业技术的理解和认识，有坚实的理论基础，丰富的知识储备和灵活多变的思考同时及时理解政府的相关政策、法规，让公司最大限度地利用政策，实现项目有序开展和成本优化的作用。报纸建设有各种各样的方法和手段，但最基本符合规范的规定，突破也应该遵循规定的程序，目前各职能部门在审查过程中基本执行行政规定和许可范围。 因此，要充分理解各职能部门的审查标准，根据法规规范和报告资料内容的重点和核心，明确需要和能妥协的内容，使其心里有数。酒卓文化有文章，中国人的感情都喝了。 这是俗语，作为前期的报纸建设者必须面对这种流汗的现状。 在开发报纸的工作中，这个“酒桌情”确实发挥了很大的作用，总是创造出平时和周末可以增加交流机会的场合，结果想和政府部门友好相处，有场合和桥，在杯子交换中，语言越来越多，半醉而醒中大家交流其中要注意的是吃饭，尽量避免工作，你再去的时候要把工作做得更好。工作中的毅力是成功的出发点，这是做所有事的能力，第一是精神上的毅力：在与政府部门的人的接触中，并非所有人都是脸悦色的，相当一部分人在官场文化的浸淫下，延长副官相，说官话。 面对这样的人我们应该做的是坚持不懈。 第二个是身体上的主张：我所在的城市是酒风盛行的城市，各部门可以说是酒量充沛。 此时要做的事是“喝多了，不要喝多了”，前期部是公司的对外窗口，前期的报纸作者要有好的企业形象，随时都不能失态失态失言。整个项目的开发过程涉及许多重要节点，其中有几个地区差异，关于*城市“都国际”项目整体开发的重要节点，我们注意到以下几点一个是建设性计划的审查认可。 因为这个阶段是项目整体计划确定阶段，所以要详细对照建筑面积、容积率面积、车位比等，避免将来的修正。二是建筑方案的审查许可。 该节点在计划报告中问题最多，为了避免重复，首先要与设计院充分联系，事先检查面积指标、间隔、退避等常见问题。 如果有风险点的话，在进入事件前与相关评委充分联系，提高审查通过率。三是消防专业审批： 2010年10月1日开始实施新的备案制度，地下单体建筑和建筑高度超过50米的住宅建设工程需要审查和检验。 该图纸要求更严格，应尽量避免消防间隔、消防门的打开方式、最短避难距离等常见问题。四、人防专业审批：人防审批一般请人防设计部门和人防设计图审批中心协助处理。 他们和人防事务所有良好的业务关系，所以是否容易建设需要提前确定，容易建设的话就需要提前处理容易的建设费的缴纳。 这是建设工程规划许可证分。五、建设工程计划许可证：按长丰县计划局要求，计划面积经合肥市计划局电子验证所验证的数据不得超过1平方米。 否则，就不处理建设工程规划许可证。六是建设工程施工许可证。 这个环节是事前准备，严格审查包括合同内容、面积指标、总包单位和转包印章、项目经理证、保安员、质检员证、监督证等资料。 有关的各缴费必须提前缴纳。七、预售许可证：为了在办理预售许可证时进行销售阶段，内部需要事先与市场营销、工程等部门联系，确定现场的进展情况和计划开始日期。 外部和房地产局要对资料进行事前审查，关键人员的审查要经常关注去向，避免因为处理证据时没有人员、出差等情况而无法按时完成预售证的情况。前期期间，我学了很多，收获了很多。 无论做什么工作，心情都很重要，工作要有热情，保持太阳的笑容，能接近人与人之间的距离，容易与人交流。 特别是前期工作，以积极的思想和和平的心情促进工作的进步和顺利的进展，同时工作的方法和判断力也是工作的重点。 前期