XX楼盘上市推广策略书

白云威尼斯蓝湾目录宣传战略书，提交：广州佳美广告有限公司日期：2002年12月，威尼斯蓝湾拥有广州白云区新房地产开发的时间和地点，人和优点，具有可预测的美丽前景。成功的宣传计划有助于项目在整个销售过程中寻找目标消费者，有效整合资源，循序推进和实现销售目标。这个计划努力向上述目标前进。序言、目录、战略构建的第一部分(畅销房地产销售的原因)、项目风暴和竞争分析的第二部分(在哪里引人注目)、目标消费群体的形式和思维(我们的建筑物销售的地方)、形象战略和包装建议的第四部分(形象包装方法)、媒体战略和建议的第六部分(分阶段) 2002年房地产市场恢复，多年来高住房不足增长放缓，资料来源：10.10 广东信息网，恢复原因：改善整体居民经济条件，降低人民币利率，证券股市不稳定等，虽然在稳定商品房方面存在降价诱惑，但市民已从现持有阶段转移到入店购买阶段，保证了2002年房地产市场复苏，!DOCTYPE 商品房价格稳定。今年1-6月销售平均每平方米4439元/平方米同比下降6.57%，2，畅销展望台，成功途径观点：重视品牌的不断强化，出口品牌核心价值，以统一品牌推进子品牌战略。他们都开发了具有高知名度和高声誉的大型建筑，充分利用了品牌优势，推出了新版。一是开发奥运花园、碧桂园等知名品牌，集中房地产、热卖房地产和新品牌，为了打造时代花园、堆栈等品牌形象，可以创建个性、特色房地产。成功途径观点：结合楼庄园林特性，通过形象包装或概念夸张广告反映品牌的个性和特性，引导居住趋势，吸引社会关注，给消费者留下深刻印象，实现销售目的。(例如：叠层花园：包装“巴厘风格”和新加坡奇瑞设计的热带风格的花园是非常重要的。首先引起对巴厘岛的关注和好奇心，引导感兴趣的消费者，达到销售的目的。广州2001年商场销售前10名中，有色院居第5位，销售面积4.78万平方米，销售金额1.98亿元。值得一提的是，叠层花园附近批发市场(天雄市)等外部环境看起来很混乱，但这与我们的项目类似，但被包装成了巴厘岛的形象，消费者对此忽略了很大一部分。“时代花园：时代花园于2001年11月18日对外开放，引领生活潮流的“ragu na life”，是位于太平洋的泰国小岛“青春珊瑚”的意思。这里风景美丽，生活悠闲，充满异国情调(销售问候语)。向买方宣传、销售度假式生活是一种生活方式，基本上没有实际的生活方式只是开发商为买方编造的一种生活蓝图，如果买方想进入launa时代花园，就必须等到2003年6月。尽管如此，形象宣传成功，而且邀请香港明星人气很高的时代花园在销售版上一直是红色的。白云威尼斯蓝湾是新品牌，因此要想取得畅销成果，就必须在个性和特性上、形象包装上有新的想法，引领潮流。形象包装本身必须首先引起社会的极大关注和共鸣，才能为销售奠定坚实的基础。“广州商业街市场整体上供过于求，彻底反映了买方市场的特点，暗示市场竞争将越来越激烈。”据预测，广州市房地产投资额2001年突破380亿元，2002年突破400亿元，商品房供应大幅增加，与短时间无法消化的空置商品房，房地产市场竞争将更加激烈。3、更激烈的市场竞争，摘要进入了硬件(计划、建设)的时代，即说“综合实力”、软件(定位和宣传)“功能”和“差异”。硬件的比拼越来越均匀，因此房地产板块和房地产之间的竞争进一步体现在软件对决中。只有具备一定的实力、准确的市场定位、新颖的计划以及在原地打包的单个磁盘在市场上受到了关注。因此，我们认为，在“白云威尼斯蓝湾”的情况下，作为新品牌，应该寻找并形成其独特的“特色”(市场定位、促进包装等)，以“特色”贯穿整体，形成力量，通过概念投机吸引社会关注，引导消费趋势，这就是“胜利之路”。第二部分项目SWOT和竞争分析，项目SWOT分析，优势，白云山下；未来白云新城，白云区房屋位于新网站旁边的可审计性；大规模、高绿化、人工湖、水景有秀丽、亲水的设施；人性化、个性化的建筑设计，丰富的社区文化，不利，广州人对该地区的认可度低；房地产开发公司作为新品牌没有知名度，名声也还没有确立。远离公共汽车站，交通不便。周围景观的变身需要时间。机会(Opportunity)，公民可支配收入增加，房地产市场开始上升；政府将领导项目所在地区的改造，未来地区的转移，该地区的发展；所在地区的升值潜力很大。威胁(Threaten)，根据地理位置，消费组面窄；岭南特色亚热带概念的房主太多，对营销不利。像白云高尔夫这样的竞争对手岭南新世界在园林、辅助设施建设方面实力明显，在当地已经成为最佳做法，威尼斯蓝湾在消费者心中超过这一点上有些困难。根据地区、价格、计划、目标消费者组、战略等多方面存在的特性进行项目竞争分析(包括调查和分析结果)，竞争对手原则：-可比较性-相似性-差异，竞争对手名称，根据上述原则在该地区进行的市场调查和合并，2003年威尼斯蓝湾推盘的主要竞争对手岭南小镇)白云高尔夫花园，以“生态”品牌(“白云居所，首选人”)为大游戏，地理位置优势诉求(“白云山下，香京人”)时代的花园，以亚热带东南亚风格，拉古娜生活此牌为再生，建筑的形象等级(。 摘要：项目在雷达地图上的位置，威尼斯蓝湾在房地产业综合实力、价格、园林、规模上与竞争对手相比，没有绝对优势，但在宣传上形成品牌个性，但可以弥补先天的弱点。“威尼斯蓝湾”项目在规模、地段、交通、设施方面没有与竞争对手相比的绝对优势，但是从计划中的花园来看，可以看到的水很丰富，也可以用作观看对象(亲水设施)，以及各场所反映的人性化设计，是可以发掘它的卖点。，由于地理和人文条件的限制，没有被“形象特征”区分等一般水平的竞争很难摆脱。威尼斯蓝湾具有良好的开发理念和明确的市场定位，但是广州在老城区或白云区过度宣传亚热带东南亚风土和岭南特色的概念太多，包括强大的对手岭南新世界和时代花园，威尼斯蓝湾很难用亚热带或岭南特色的概念包装，形成个性和特色。在新房地产公司缺乏知名度和声誉的情况下，如果采取另一种后续战略，形象包装没有特色(区分)，不仅很难销售产品，还会对未来的品牌形象造成不好的后果。第三部分，通过对对象消费群体的形式和思考，通过以上分析，结合我司在白云区进行的市场调查，我们对消费者的形式和思维方式做出了以下结论。第一类消费群体长期住在白云地区，甚至在这个地区上班，熟悉这里的交通、生活设施、人文环境，主要是因为经济原因没有离开当地，但对现在的居住环境不满意，为了改善居住环境，第一次盖房子的消费者。第二类消费者-外国人没有地区认同感，更关心房地产价格和整体风格是否符合自己的能力和需要。目标消费者组构成，主要目标消费者组的基本特征，年龄：25-40岁文化水平：大学中专以上学历职业：小型企业、公务员、教师、警察、员工收入：家庭年收入3-5万元家庭构成：3个家庭或4个家庭基础形式，精神：因为渴望一年能去哪里旅行，能去国外旅行是梦一样的事，所以由于时间和金钱的关系，经常只想着；他们珍惜与家人相处的机会，与好邻居友好的希望；因为有购买计划，假期经常看一些价格可承受的房地产。他们目前的生活方式，他们面积小，房间结构不适当，照明出入复杂，管理不足，安全设施差，交通不便地板低，卫生条件差，道路附近绿色短缺，噪音、污染和父母生活在一起，拥挤不堪(以上结论是基于我们公司通过集团采访得到的白云地区居民)，他们是理想的有体育休闲场所、幼儿园，基本生活设施由大、信誉好的开发商建设，物业管理好，小区安全，闲人不出入，收费合理，交通、购物方便，希望附近有公共汽车站的话，5分钟内就能去，地铁与老城区的邻居和睦，相亲相爱(以上结论为，他们购房的主要目的，他们房地产购买的主要考虑因素，数据显示：白云区消费者最重要的购买考虑因素是价格、环境景观和地段。，附：白云区消费者调查(市场调整工作介绍)，1，如果白云区政府新址附近有大厦的话，a，会议(第6题)b，2，否，那么你是否已经在白云区购买了大厦a，b，否(放弃采访)4、我认为现在居住的大楼最有魅力的地方是a(最多选择3个)、工作单位b、价格c、房地产管理d、交通便利、有名的f、绿化/园林环境g、空气质量h、生活支持I、保存/审核能力j、公寓设计k 住宅设施f，开发商的强度g，周边环境/景观h，住宅规模/计划I，地段/地理位置j，区域文化k，公寓l，其他7，住宅购买的主要目的是a，最初的住宅b，回购c，投资/对冲d，结婚e 白云区黄石路周边房地产市场问卷调查显示，1、大部分消费者不考虑购买白云区政府新址附近的大楼，约有三分之一的消费者在考虑购买。很少有人认为必须或难以决定。2.不考虑购买的消费者中，很少部分已经是可购买的住宅，更多的是暂时没有购买力和购买欲。3、在调查对象购买消费者中，住在白云高尔夫花园和香京花园的人更多，其次是华侨神道新城、金桂园，个别情况下是住宅和祖居性质。4.我认为，现在居住的房地产吸引消费者的地方是景观美化和交通便利，生活辅助可能性和保存节能能力紧随其后，部分原因是接近工作和价格，选择居住班。其中，购买白云高尔夫花园的消费者表示，该建筑的景观环境很好，其次是雪歌，接近工作场所，保存升值能力。住在上京花园的魅力点是交通便利、生活支持、保存腌制能力。相反，华侨新城居民对红灯户口和空气质量、有子女的外国人来说，光州户口对孩子们的入学便利有一定的吸引力。5、消费者认为不足的地方基本集中在远离市中心的地方，不完备的，购物或活动场所，交通不便，公交车少。6，潜在客户最重要的购买注意事项是最高价格(90%以上)。其次是便利的交通、周边环境景观、区域支持设施、区域物业管理服务和建筑质量外观；小区规模规划、地段地理位置及开发人员的实力也是部分消费者考虑的因素之一。据调查，消费者对公寓部队设施、大型超市、学校、小区管理安全也很感兴趣。7、购房的主要目的是最初购房，部分是再就业或结婚用房。8、附近周边最具代表性的建筑物是白云高尔夫花园(80%)，其次是富饶的阳光、尚景花园、时代花园、体育花园选择白云高尔夫花园的潜在消费者选择了良好环境(55%)的优点，在价格接近适当的白云山地理和风景，小区大小一致的情况下，华联超市购物便利不足之处在于交通不便，偏僻，公寓不太好，现在价格昂贵，购物环境也仍然有不足之处。选择常景花园在环保、购房、管理方面很安全。缺点是交通不便。是低价位、环境上、发电企业的实力、不足之处、没有超市、摘要、机场路、黄石路、白云路的家的潜在消费者，大部分是周边居民、工作关系、社会关系、白云区，他们都适应了白云区的生活环境和生活环境他们对未来购买住房的期望如下。1、安全的小区(想摆脱所在地的闲杂人等)2、想住在城市的小区(自己不想住的地方叫“城中村”)3、想买的房子自己感到了“事物的价值”(他们更重视价格)4、想住的地方不吵(他们在这个地区的噪音