20171015上海都市花园项目商丘市场周报

商丘房地产市场运行周报（2017.10.12017.10.8）,项目监测,市场资讯,市场分析,土地市场,目录,PART1,PART2,PART3,PART4,政策资讯,金融资讯,企业资讯,本地资讯,市场资讯政策咨迅,第一部分,市场资讯金融资讯,第一部分,市场资讯企业资讯,第一部分,市场资讯本地资讯,第一部分,市场总结,第一部分,2017年上半年，多城市楼市政策调整密集出台，调控城市持续增加（地级市、县市），政策区域联动性、创新性增强，继限购、限贷后，部分城市开启“限售”模式抑制短期投机需求稳定市场预期，限售城市逐渐从热点一二线向周边三四线城市蔓延;北京新推出的“购租并举”的政策，通过租房解决户口及孩子上学来解决住房买房问题；而关于郑州公租房申请条件之苛刻，抛除掉少部分真正条件困难家庭，城市房价及城市居住问题并未得到有效改善。,全国市场,商丘市场,随着商丘依托古城发展旅游城市，城市本身也在不断扩容与升级，市政配套不断的完善，城市的扩容让商丘随处可见的拆迁，挤压大部分拆迁购房客户，2017年年初，商丘市场迎来热潮，市场剩余库存快速去化，房价也迎来一波高峰。城市的升级也让大开发商发现商机，不断涌入这个原本的四线城市，给商丘房产也带来了冲击、机遇和发展。同时居民对房产附加值愈加看重，而随着拆迁安置及下半年市场供货量加大，客户购房更趋向于理性。土地成本的增加将持续拉升房价，而去化情况将由各大房企及项目激烈角逐展现。,预判：随着城市高铁交通框架搭建及旅游发展，外来投资及旅游人口将成功引来商丘房产下一个井喷期。,市场概述,数据分析,项目分析,市场总结,西区项目监控：城西板块属于新城板块，区域主要以自建房、集资建房和单位家属院为主，区域环境面貌较差；楼盘原先主要集中分布在梁园区政府周边区域，产品主要以多层和高层为主，少量别墅产品，随着政府发展中心偏移，长江沿线路地块成为热力板块，大品牌开发商汇集于此，档次逐渐拉伸，区域项目已基本完成项目常规去化，仅剩余少量楼盘未正式销售，本阶段利用国庆节及中秋节双节，恒大与建业有常规暖场活动，其他项目无活动及销售优惠释放；,在售项目,待售项目,鸿山美景,金桂园,春天里,橄榄城,翡翠华庭,区域市场概述,第二部分,重点竞品动态监控,第二部分,重点竞品动态监控,恒大翡翠华庭建业春天里源一金桂园橄榄城,区域竞品监控,第二部分,数据分析：从监控数据来看，节后各项目来访有所降低，建业春天里预计十一月份即将开盘，置业顾问前期对外释放价格与近期价格释放差距明显，部分客户选择放弃购房，客户流失及客户把控不准确，下阶段将仅进行会员升级来筛选意向客户；结论：西区在客户传统认知中仍为刚需区域，客户购房目的性明确，价格仍为主要购房要素，其次为楼层，户型等。,区域竞品监控,第二部分,区域竞品分析恒大翡翠华庭,第二部分,推广主题主题内容：亲水准现房，金秋换新装分析：以大优惠表价配合分期付款（半年首付分期），去化高层产品为主。推广渠道：渠道：单页、公众号、朋友圈、外拓、网络；分析：线上渠道未调整；线下主要主要有微信、朋友圈、单页配合暖场活动吸引客户到访，当前项目一期销售接近尾声，总体渠道较少。,恒大翡翠华庭推广宣传,第二部分,优惠活动：1.送万元购房券；2.分期付款，首付6.8万起；暖场活动：10月14日15日“翡翠华庭望果节”微景观diy+蛋挞diy活动分析：通过活动暖场，增加案场客户基数，烘托案场氛围，完成成交。,恒大翡翠华庭政策及活动,第二部分,社区规划:项目一期整体开发，两栋商业约1.3万方，一栋1200多功能会所，7栋洋房（3栋3+1F、3栋5F、1栋7F），5栋小高层（1栋5F、1栋11F、1栋9F/12F子母楼、1栋14F/17F子母楼、1栋10F/12F子母楼），6栋19F高层，总建面为13万方；教育配套：商丘师范学院、文化路小学、南京路小学、商丘十七中学、梁园区外国语学校、小哈佛幼儿园、前进小学等；商业配套：社区底商，风情商业街；景观规划：恒大公园、秋实公园、商都公园三大生态公园环伺，社区内部约23000大美园林、1000中心水系景观停车规划：1：1.2；,恒大翡翠华庭项目规划,第二部分,19F,19F,19F,19F,19F,19F,5F,5F,5F,4F,4F,7F,11F,9F,12F,17F,14F,5F,4F,12F,10F,新中式风格，高层住宅外墙为浅黄色墙体，平屋顶，豹皮花仿石砖基座。多层洋房外墙为褐色真石漆，坡屋顶为深灰蓝绿色屋面瓦，基座为国产光面金沙绿花岗石；入户大堂面积为30平方米左右，层高3.9米，高层楼间距在25-31米，洋房楼间距为14米；约23000美林绿意，约1000中心水系，秉承森林、植被造景的理念，按四季时序栽植花木，让花儿绽放在四季，同时全冠移植皂角、国槐等植物。生态景观组团，高低错落，组合出富有变化的韵律美。,恒大翡翠华庭建筑及园林,第二部分,售楼部包装,售楼部外景观,项目沙盘,小区会所,恒温泳池,建筑工地,恒大翡翠华庭售楼部包装,第二部分,客厅,阳台,卧室,餐厅,书房,书房,卧室,飘窗,恒大翡翠华庭样板间展示,第二部分,恒大翡翠华庭户型配比,第二部分,由图表可以看出，三房98-136户型成为主流需求户型，其中小三房市场需求依旧较大，但随着价格拉伸，客户南北通透户型要求明显降低（客户追求南北通透，但受到价格、首付影响，需求降低）。,恒大翡翠华庭户型平面图,第二部分,区域竞品分析恒大翡翠华庭,第二部分,区域竞品分析橄榄城,第二部分,橄榄城推广及政策,第二部分,推广主题主题：长江路上的公园社区分析：主打项目周边的公园配套，贴合西区的政府发展方向推广渠道：渠道：单页、公众号、朋友圈、户外；分析：目前市场释放声音较少，仅余少量顶楼，下阶段将剩余的三栋楼持续开盘进行资金回款，集中去化车位。优惠活动：住宅：交2万抵3万，购房99折优惠商业：双层12000元/，单层15000元/，小区内9000元/，分期99折，一次性98折活动分析：项目目前房源大部分均已去化，仅余少量房源未推，每个月通过不间断开盘释放市场声音，制造热销氛围。,社区规划:项目一期整体开发，15栋18F纯板式小高层，1栋5F电梯洋房，一座双语幼儿园，有1F或2F的社区底商教育配套：商丘师范学院、文化路小学、南京路小学、商丘十七中学、梁园区外国语学校、小哈佛幼儿园、前进小学等；商业配套：社区底商；景观规划：恒大公园、秋实公园、商都公园三大生态公园环伺，社区内部打造3万方的东南亚景观园林，园林中植入300米环形跑道；停车规划：1：1.2；,橄榄城项目规划,第二部分,18F,5F,Aateco建筑风格，1-2F为大理石干挂石材，3F以上为高档真石漆；入户大堂4米挑高；30000平米的东南亚景观园林：小区门口7000的主景观广场，2000的阳光草坪，园林中植入300米环形跑道，将景观系统串联起来，东南亚廊架，东南亚亭子雕塑，优质的镜面水系，数百种名贵树种。,橄榄城建筑及园林,第二部分,售楼部外观,橄榄城售楼部包装,第二部分,大门迎客松,项目沙盘,内部装饰,橄榄城户型配比,第二部分,橄榄城户型配比多元化，但市场主流三房仍为最大占比，户型面积涵盖多个面积段，符合各类客户需求。,384户（1#、3#、5#、6#、7#、10#、11#、13#、17#、19#）,212户（1#、3#、7#、10#、11#、17#）,190户（1#、5#、6#、10#、13#、17#、19#）,106户（2#、15#、16#）,橄榄城户型及分布,第二部分,64户（9#、12#）,238户（2#、8#、9#、12#、15#、16#）,104户（3#、7#、11#）,橄榄城户型及分布,第二部分,区域竞品分析金桂园,第二部分,源一金桂园推广及政策,第二部分,推广主题主题：西城之心，墅境洋房分析：在西城区域内，做成差异化，突出产品低密性推广渠道：渠道：单页、朋友圈、电商分析：项目公众号已暂停，目前单纯通过腾讯房产电商进行客户导流及销售信息释放优惠活动：住宅：认筹交一万抵两万，10万确定房源，目前项目处于蓄客平销阶段无优惠政策,社区规划:项目一期整体开发，6栋8F洋房，2栋9F小高层，5栋18F小高层；教育配套：园区内配套优质幼儿园（暂定），周边文化路小学、市十七中；商业配套：向北十分钟到达商丘步行街，长江路向东3分钟即到帝和水上公园生活超市；景观规划：恒大公园、秋实公园、商都公园三大生态公园环伺，社区内部多重立体景观园林呈现完美鲜氧生活；停车规划：1：1.2；,源一金桂园项目规划,第二部分,8F,9F,8F,18F,Aateco建筑风格，外立面为深色仿石漆；入户大堂5.9米挑高；最大楼间距高达60米多重立体景观园林呈现完美鲜氧生活。不论是亭台小品、浓荫小径，还是那充满特色的水景与喷泉，无不彰显设计者的巧思与用心。,源一金桂园建筑及园林,第二部分,售楼部外包装,售楼部包装,售楼部外景观,客户洽谈区,区位图,沙盘全景,沙盘北部,源一金桂园包装展示,第二部分,源一金桂园户型配比,第二部分,源一金桂园户型较为单一，以三房占据绝大比例，四房面积不超140，小区以低密形象塑造，吸纳刚改客户群体。,A1：132.42三室两厅两卫A2：125.20三室两厅两卫,A3：134.37四室两厅两卫A4：127.10三室两厅两卫,B1：125.13三室两厅两卫B2：103.37三室两厅一卫B3：115.73三室两厅一卫,B4：124.97三室两厅两卫B5：101.89三室两厅一卫B6：121.2三室两厅两卫,热销户型为：125103其次115,源一金桂园户型图,第二部分,区域竞品分析建业春天里,第二部分,建业春天里社区规划,第二部分,社区规划:项目两个地块同时开发，对外宣称整体容积率达到1.6，根据地块规划设计，北地块容积率应在2.0以上；楼栋情况：共计19栋，其中6栋8F洋房、12栋18F高层、1栋3F会所；停车规划：1：1；,8F,18F,18F,3F,建业春天里推广宣传,第二部分,推广主题主题：建业春天里，首开在即分析：通过案场暖场活动，来吸引客户到访进行客户导流推广渠道：渠道：H5、朋友圈、网络、微信公众号；分析：目前项目公众号仅作为项目形象及企业形象输出，更多销售信息依托电商合作网站进行释放。,建业春天里政策及活动,第二部分,优惠活动：电商交5000抵15000暖场活动：纸杯蛋糕活动分析：项目即将进入会员升级，通过暖场活动增加案场氛围，并通过暖场活动，邀约之前意向客户，完成新一轮洗客。,建业春天里户型配比,第二部分,建业春天里户型配比三房仍为主流占比，其中三房以135、125为主，受价格及客户需求影响，130以上均为洋房户型，高层户型均为120以下，以低总价实现快速跑量。,A1：三室两厅两卫，135,B1：四室两厅两卫，144,C1：三室两厅两卫，125,A2：三室两厅两卫，135,C2：三室两厅两卫，125,F1：三室两厅两卫，115,A1：三室两厅两卫，135,D2：三室两厅两卫，135,B3：顶层复式，228,建业春天里户型图,第二部分,区域总结,第二部分,区域方向：政府定位西区为生态宜居区，为目前商丘房产热力板块，市政配套逐步完善以公园配套为主，恒大、建业等大型房企不断进驻，区域价值与日俱增；客户方向：客户群体主要来源于周边县域及周边拆迁客户，以刚需、刚改自住为主，认可区域价值投资客户仅占少部分；产品方向：重点监控项目户型主要以市场主流三房为主，满足市场刚需、刚改客户需求，依托区域内市政公园配套、项目附加值及人性化户型设计，打造项目核心竞争；价格方向：根据市场土地成本及客户对于西区固有认知，区域成交价格普遍低于市场成交均价，抛除恒大翡翠华庭为精装修外，区域成交价普遍在5000元/左右；橄榄城项目通过价格低开高走实现快速跑量，占据区域市场份额。,1-9月商丘土地市场信息汇总,土地市场1-9月商丘土地市场信息汇总,第三部分,数据参考来源于：,土地市场1-9月商丘土地市场信息汇总,第三部分,数据参考来源于：,土地市场1-9月商丘土地市场信息汇总,第三部分,数据参考来源于：,土地市场1-9月商丘土地市场信息汇总,第三部分,数据参考来源于：,土地市场1-9月商丘土地市场信息汇总,第三部分,据数据统计参考：2017年1-9月商丘市场挂牌出让共计成交51宗（截止统计日期为止10月份暂无土地供应），22块位于睢阳区、13块位于梁园区，16块位于城乡一体化示范区；成交占地面积共计约218.18万成交建筑面积共计约651.69万,土地市场总结,第三部分,随着商丘城市发展，带来的扩容与升级，让房地产迎来新的机遇。城市的扩容让商丘随处可见的拆迁，城市的升级也让一线大型房企发现商机，不断涌入拿地、开发。土地价格也随之不断拉升，从2017年下半年土地频繁出让成交，土地成交价格一次次刷出新高，导致市场房价短期内急剧攀升。,随着市场供货量不断增加，供需比逐渐均衡，土地供应及土地价格将逐步稳定，房价在短期急剧攀升后，也将迎来市场调整。,新盘推荐,关键词：建业收购、纯花园洋房,新盘推荐建业香槟圣园,第四部分,新盘推荐建业香槟圣园,第四部分,项目位于商丘市城乡一体化示范区，紧邻市政主干道睢阳大道与北海路，距离火车南站5分钟车程，10分钟到达济广高速和连霍高速，项目配备有幼儿园，推广主打商丘纯洋房社区，周边基础配套目前还不完善，距离商丘中心城区较远。,新盘推荐建业香槟圣园,第四部分,新盘推荐建业香槟圣园,第四部分,香槟圣园预计于十月底进行开盘，共计推出456套房源户型面积：90-140，主力户型为126/118三房,新盘推荐建业香槟圣园,第四部分,两室两厅一