昌平、顺义房地产市场调研报告

2013年11月北京房地市场分析目录地理位置：北京简称北京，位于华北平原北端，东南与北方经济中心天津相连，其馀部分被河北省包围。 城市简介：中国第二大城市、中国首都、全国政治、文化中心和国际交流的中枢是西安、郑州、安阳、洛阳、开封、南京，杭州与中国的八大古都并列。首都、政治、文化、科学教育中心、世界上最大的城市之一王府井天街管辖14区、2县，城市面积和居住人口增加北京一共十四区、两县人口现状首都功能核心区：东城区、西城区城市功能扩张区：海淀区、朝阳区、丰台区、石景山区城市发展新区：通州区、顺义区、房山区、大兴区、昌平区生态涵洞发展区3360怀柔区、平谷区、门头沟区、密云县、延庆县。 东城区-政治中心的主要运营商是全国文化机构的集大成地之一传统文化的重要景区国内著名商业中心朝阳区-国际交流的重要窗口中国连接世界经济的重要节点对外服务业发达的地区现代体育文化中心和高科技产业基地丰台区：国际国内著名企业代表所聚集的地方北京南部物流基地有名的重要景区。延庆县顺义区密云县门头沟区昌平区怀柔区平谷区通州区房山区大兴区北京的历史：北京有3000多年的建城史和850多年的建都史，是“中国八大古都”之一。 中国西周时成为周诸侯国之一的燕国之都。 从中国金朝变成了古代中国的首都。 从元代开始，就开始成为中国全国的首都。北京文化：北京汇集了元明清以来的中华文化，拥有许多名胜古迹和人文景观，是世界上文化遗产最大的城市。建于1420年的故宫是世界上最大规模的古老建筑群。古代常州八达岭长城史是天下九塞之一，是万里长城的精华，在明长城中，具有独特的代表性。城市历史是中国八大古都之一，历史悠久，源远流长北京故宫鸟巢和水立方八达岭长城北京国内铁路：北京是中国铁道网的中心之一，主要有京九铁路、京沪铁路、京广铁路、京哈铁路、京包铁路、京原铁路、京通铁路和京承铁路。 大同至秦皇岛的大秦铁路也穿过北京。国际铁路运输面：俄罗斯各城市，蒙古首都乌兰巴托和朝鲜都平壤，越南都河内的列车都是从北京发车的。北京对外陆路交通京津城际铁路于2008年8月开通，北京和天津两地的路程缩短为30分钟新中国成立后，建设了距离最长、投资最大、标准最高的京沪高铁，于2011年年6月末开始运营，北京和上海进入5个小时的经济圈，千里的北京和上海一天就实现了现在京广高铁、京哈高铁于2012年全线贯通，从北京到广州、哈尔滨只有五条路时间和八小时。城市对外交通工具多，道路四通八达北京市城区网络结构以矩形环状为主，道路多依靠此，与经线平行联网形状分布。 依靠城市的扩大，建设了二、三、四、五、六个环路。 全长超过五百公里的北京新“七环”已经形成了半圆。北京老城区(二环内城市道路盘式结构，水平垂直。 都怪天安门广场和紫禁城的原因，北京的中心轴分为北中心轴和南中心轴。北京周边的城市道路是环状增加放射性的构造。 首都还有十一条国道。北京道路北京公共交通2012年，北京市公共交通运行距离为19547公里，其中轨道交通路长442公里(中国大陆仅次于上海轨道交通的运营路线为795条，运行车辆合计2.58万台，其中轨道交通3685台年旅客运输总量为76.1亿人。北京轨道交通北京地铁建于1965年7月，第一条地铁线路于1969年10月1日开通使北京成为中国第一个地铁所有城市。2012年北京地铁日平均客流量达到672.57万人，居亚洲第二位(仅次于东京)。目前，地铁和轻轨共建设16条，运营路线全长442公里。城市交通市内交通发达，公共汽车、地铁等交通种类齐全双轴-双带-多中心空间配置：根据“双轴-两带-多中心”的城市空间结构，形成中心城市-新城-城市的市区城市结构。各职能区域与中心有机结合，共同发展北京市域多中心配置有：政治文化中心、中央商务中心、奥运会中心、中关村高新区、海淀山后科技创新中心、石景山综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心、通州综合服务中心、顺义现代制造业基地和机场产业中心北京市总体规划(2004-2020年)经济指标北京近年的经济发展指标2012年全市总产值GDP17801亿元，以比较价格根据计算，比上年增加了7.7%。数据源：北京市统计公报经济环境经济总量全市GDP连续增加，增长率今年减少。 2012年度的GDP合计为17801亿元，增长率为7.7%经济指标2008年人均生产总值8000美元以上。数据源：北京市统计公报人均GDP达到5000美元后，城市的发展和人生都活着就发生了重要的变化，意味着这个地区的居民消费来自衣食型升级为小康型，进入享受型、发展型。人均GDP达到10000美元后，达到中等发达国家水平GDP与房地产的发展阶段经济环境宏观经济北京市人均GDP逐年增加，2005年达到小康水平，2008年达到8000美元，进入快速增长阶段GDP和生活水平北京近年来可以支配人均收入数据源：北京市统计公报经济环境人均收入北京市人均收入逐年增加，2012年度人均收入36469元放大率7.3%北京近年来的消费价格指数数据源：北京市统计公报总体上消费指数稳定增长，最近三年的平均上涨幅度超过3%，2012年的CPI增幅为3.3%经济环境人口变化总人口逐年增加，其中外来流动人口增长率放缓。 到2012年末全市户口人口达到1297.5万人，常住人口达到2069.3万人北京近年人口数据源：北京统计年鉴经济环境城市化进程北京的城市化率逐年增加，对周边地区的吸附力很强。 2012年末城市化率达到了86.2%北京近年城市化率数据源：北京市统计局土地市场状况第三季度，北京土地成交16492.6亩，成交金额1154.7亿元，平均溢出率39%，比同价格大幅上升业界动态第三季度的商品住宅市场在2013年前的第三季度，北京商品住宅整体交易量比上年增长更多，成交平均价格为22930元/2013年上半年北京商业市场：成交概况：2013年前第三季度北京市商业供应53.46万，成交110.3万，供求比0.5，成交平均价格24369元/4成交分析：2013年前第三季度每月商业供给量大致稳定，除了9月份的上升多外，其他月也大致稳定，成交量整体比供给量稍高。第三季度商业市场分析2013年前的第三季度，北京商业交易量略高于供给量，成交平均价格为24369元/行业动向2013上半年北京办公楼市场：成交概况：2013年前第三季度北京市办公楼供给量101.66万，成交面积132.35万，供求比0.77，成交平均价格24628元/0成交分析：从3月开始，办公楼供给量和交易量连续上升，供求整体保持了平衡。 经济的快速发展和变革为办公楼的商业环境提供了动力的国家明确了住宅化政策的方向，目前，以部分投资为目的的宿舍集团关注办公楼市场，办公楼市场的售价继续处于上升路径。行业动向2013年前的第三季度，北京办公楼的供求总体保持平衡，成交平均价格为24628元第三季度办公楼市场分析北京大厦板块总2013年北京大厦市发展迅速，地区热量亦庄特别激烈行业动态整体上测量价格上涨，价格成为主流房地产项目成交排名。北京市2013年1-6月商品住宅销售金额排行榜北京市2013年1-6月商品住宅销售面积排行榜目录顺义地区市场分析奥体水上公园地理位置舍：顺义区位于北京东北部，是北京市近年来重点发展的新城，城市距离市中心30公里，位于北京东部的发展带。 东邻平谷、北连怀柔、密云、西接昌平、朝阳区、南接通州区、河北三河市。 地区简介：顺义是北京重点建设的新城、临空经济高端产业功能区和现代制造业基地。 中国最大的航空机场首都国际机场位于国内。 顺义新城发展现代制造业，引导机场物流、会议、国际交流、体育休闲等功能。 其中顺义新城是首都生态环境的重要组成部分，是北京市重要的水源地，在生态保护和水资源保护方面起着重要作用。现在有七条街、六个地区、十三个城镇和三个办事处。首都国际机场顺义位于市区东北部，首都国际机场位于国内地区交通距：城市中心30公里航空：首都国际机场依次是义老城区。轨道：地铁15号线通过老城区，和望京结成顺义，进来了北京市内很方便。道路：京承高速、京平高速度，101国道都通过顺义。 是老城区靠近市区，交通方便的新城与市区联动不足一港二河三区四镇区域发展背景临空经济促进区域经济向国际化口岸飞跃发展的会展经济全速启动，国际精英层聚集顺义区“十一五”规划明确指出，正在大力构建围绕扩建中的首都机场的“临空经济带”发展目标。 提出了“机场国际化、全区机场化、发展融合”的区域发展口号。临空经济带：的五个功能板由包括“顺义新城”在内的共同组成区/机场工业区/会展产业区/国门商务区/机场物流区”。新国展：计划总建筑面积65万平方米。 总建筑面积包括35.5万平方米、10万平方米的展馆和展览设施。新国展投入后，预计每年对相关产业的影响产值60亿元，税收收入达到2.3亿元。顺义新城新国际会议展中心经济指标顺义近年的经济发展指标2012年全区总产值(GDP1103.2亿元，以比较价格根据计算，比上年增加了8.7%。数据源：顺义区统计公报经济环境经济总量全区GDP连续增长，增长率从08年开始连续下降。 2012年末GDP达到1103.2亿元，增长率达到8.7%经济指标2008年人均生产总值8000美元以上。数据源：顺义区统计公报人均GDP达到5000美元后，城市的发展和人生都活着就发生了重要的变化，意味着这个地区的居民消费来自衣食型升级为小康型，进入享受型、发展型。人均GDP达到8000美元后，达到中等发达国家水平GDP与房地产的发展阶段经济环境宏观经济顺义区人均GDP逐年增加，2006年达到小康水平，2008年超过8000美元，进入缓慢增长阶段GDP和生活水平顺义近年能支配人均收入数据源：顺义区统计公报经济环境人均收入顺义区人均收入逐年增加，2012年末人均可支配收入达到36469元，增长率达到7.3%土地市场情况2013年以来，顺义土地成约1823.69亩，成约金额为81.55亿元，平均溢出率为37.7%。到11月4日为止，2013年顺义土地成约1823.69亩，合计81.55亿元，比上年上升：数据概况据：统计，截至11月4日，2013年成交15个地块，总面积1823.7亩，总面积110.61万，成交总额81.55亿元。 从土地成交类型来看，工业用地和商业金融用地仍然是土地转让金的主要来源，共计40.75万平方米，占土地转让的33.51%。土地溢价分析：今年的土地成交在溢价和地价上也上升，显示了今年的土地市场热。 2013年前三季度土地市场开始增加，总体溢价达到了37.7%，平均大楼价格达到了7372元/ 2013年前11个月每月顺义土地的成交情况(截止11月4日)2013顺义土地市场概况顺义楼市的初印象顺义楼市素以“高质量”闻名，为温榆河、潮白河的两个别墅区为主，是首都最早的传统别墅市场，顺义在住宅购买者的心中也留下了很多高端盘的印象。 刚需要客户的优先住宅地区通常是通州、大兴、住宅山三个热区。但是，近年来，特别是随着去年年末地铁M15号线东段的贯通，望京直接到达潮白河东岸，并且新国展、后沙峪、顺义中心区、潮白河等大楼集中的板块串联连接，顺义刚需求盘开始逐渐显露头角，很多市区的住宅购买者将目光投向这里地区房地产结构也从传统的纯低密度产品转变为普通需求方向。丽宫浅水湾鲁能7号院龙湖好望山顺义新城第一街都最早的传统别墅市场，需要崭露头角顺义市场分析顺义市场价格分析价格分布分散，平均价格已经超过24000元/平方米顺义市场分析平均价格继续上升，达到24158元/平方米，各项价格差距不大。 2012年至2012年顺义房价呈整体增长趋势，但每年增长幅度较大，2012年第一季度恢复到13774元/平方米水平，但远低于北京平均价格。各项销售单价在16000-30000元/平方米之间，