洛阳别墅市场最新市调

洛阳别墅市场最新市调,1,：以香樟林、半山溪谷为主的周山版块；：以建业桂园、远见水岸为主的滨河南路临河一线版块；,纵观洛阳别墅市场八年发展历程，2014年将是一道分水岭。之前，主要有国宝花园、银润花园、香樟林三个屈指可数的别墅项目，且银润花园清盘，香樟林因土地数次转手市场口碑不佳，别墅市场几乎以国宝花园一枝独秀。步入2014年洛阳别墅市场近10个项目或悄然入市，或蓄势待发，正可谓忽如一夜春风来千墅万墅次第开！,在售项目,未售项目,竞品格局2014年洛阳别墅项目市场将呈现“四面开花、三足鼎立”的崭新格局，市场投放量呈现爆发式增长；,竞品格局,项目概况洛阳首个旅游地产项目，毗邻世界级文化遗产龙门石窟，总体规划温泉水乡住宅区和温泉度假旅游区两大区域，主打中式合院；,龙门一号,产品分析别墅产品为联排合院和双拼合院，产品设计中规中矩，无创新，较注重地下室、露台、庭院等面积较多，提升产品附加值；,联排合院：建筑面积254，赠送约200；户型设计中规中矩，无创新；车位、车库各一个，地下室、露台、庭院等面积赠送较多；,负一层：双车库，地下空间无柱设计,一层：270度庭院包围,二层：四面皆可采光，预留电梯井,三层：主卧带大露台,双拼合院：整套面积约为548整体设计上户型尺度、庭院面积比联排合院更大，景观资源优势明显；,龙门一号,项目自2013年2月开盘以来一期北区合院基本售罄，合计约200套，目前加推合院二期产品；联排均格：7600元/双拼均格：18000元/,已售,未售,已售别墅区,在售区,龙门一号,销售动态,项目自2013年2月开盘以来一期北区合院基本售罄，合计约200套，目前加推合院二期产品，院子比一期更大；项目拥有龙门山独有资源，定位以旅游度假为基本，客户受众面较广，目前龙门一号客户主要以洛阳市区及周边郊县为主，兼顾部分周边地市客户；地处洛阳与伊川交界处，远离市中心，周边生活配套相对不够成熟，且周边居住人群素质不高；但作为一个千亩大盘，随着项目的开发完善，配套也将日益成熟。,推广诉求主打洛阳第一合院产品、龙门第一个旅游地产项目，龙门山资源、自身配套、超高性价比是其最大优势；,龙门一号,项目概况洛阳高端成熟别墅社区，城中央岛屿别墅，国宝八年收官之作；,凯瑞国宝花园,联排产品：建筑面积240.8户型设计相对紧凑，有意识控制面积；设计特点：双入户、私属独立电梯；负一层层高3.9米，面积约81.8赠送入户花园、下沉式庭院、赠送地下车位。,负一层,一层,二层,三层,负一层,一层,二层,三层,双拼（类独栋）产品：建筑面积438.9；设计特点：双入户、私属独立电梯；负一层层高3.9米，面积约257；赠送入户花园、下沉式庭院、赠送地下车位。客厅挑空设计，极具空间层次感；,产品分析别墅产品为联排和双拼（类独栋），联排产品有意识控制总面积，双拼别墅双入户、挑空设计、多面积赠送凸显产品的阔越感；,凯瑞国宝花园,目前未售区域,目前三期法郡北部别墅基本售罄，北部别墅处于产品咨询中。联排均格：13000元/双拼（类独栋）均格：30000-50000元/,销售动态,凯瑞国宝花园,凯瑞国宝花园,推广诉求“法郡归来不看墅”、“别墅奢享、法郡标配”，推广主打项目产品形象及配置；,项目概况洛阳市场第一个主打山体别墅概念的纯粹高端别墅区，42栋小体量纯独栋别墅；,金十香樟林,常聪,独栋A户型设计特点：风雨廊设计，抬高入户空间；客厅挑空设计，凸显空间空间层次感；超大地下室赠送，露台、飘窗设计提升产品品质；,双拼E户型设计特点：大庭院设计，增加产品的品质,金十香樟林,产品分析共规划30套独栋和12套双拼产品，大庭院设计，注重空间的私密性和舒适性打造；,独栋产品均价在28000-37000元/；双拼产品均价在25000-31000元/；楼王产品（独栋）均价在33000元/；,销售动态目前联排产品已售罄，剩余12栋独栋产品；,金十香樟林,金十香樟林于2011年由现任开发公司接手重新包装入市，原来的“烂尾楼”包装后虽然麻雀变凤凰，但由于前期口碑较差和地处周王陵风水不好两大销售制约因素，导致销售惨淡，两年内共计销售11套。其作为洛阳在售别墅市场唯一一家有纯正独栋别墅的项目，具有不可复制的价值。,营销节点：2011年底重新包装面市，2012年上半年景观样板区开放，2012年9月份举行了中秋客户答谢会，2012年11月16日开盘，2013年3月周山摄影大赛，2013年4月清水房展示，2013年6月金鑫客户联谊珠宝古董展。,推广诉求活动、推广较少，市场声音较弱，销售较差；,金十香樟林,项目概况建业在洛阳的又一力作，洛河岸60万国风建筑，错层叠墅；,建业桂园,建业桂园,叠墅03建筑面积399,叠墅06建筑面积288,十栋叠拼（24个单元、每单元5户，共计120户，面积区间269-399）,产品分析项目共规划120套叠墅产品，错层的设计属于市场上创新型产品，客厅挑空、庭院赠送提升产品价值，客户接受度高；,销售动态一期基本售罄；,建业桂园,开盘时间2013年10月26日(认筹周期：6月16日-10月26日4个月，共计认筹390)推量十栋叠拼（24个单元、每单元5户，共计120户，面积区间269-399）和三栋洋房（各一个单元，一梯两户，面积区间154-182共计36户），本次认筹叠拼和洋房，共计156套；均价洋房价格：7300元/别墅价格：8500-12000元/优惠洋房5万抵七万别墅5万抵十万一次性4%，按揭2%去化洋房去化约20套别墅去化约80套,推广诉求项目地理位置偏远却开盘劲销3.2亿，品牌与产品共赢；,1、建业品牌：建业作为河南本土最大最有实力开发商，在洛阳相继成功开发了森林半岛、建业龙城等项目，品牌深入人心2、高性价比：准现房开盘，市场合理价格，客户接受度较高。3、产品创新：洛阳首个错层叠墅项目，产品亮点较多。4、展示到位：售楼中心开放时样板间和景观示范区同步开放，通过体验式营销增强客户购买信心。,建业桂园,英和紫悦府,项目概况中原藏品级城市别墅，经开区高端低密度社区；,产品分析联排81套，380-470平米，双拼28套，520-580平米，共分为ABCDE五种户型，地上三层，地下一层。,英和紫悦府,产品亮点意式风情建筑、埃及进口高档石材外立面、全明地下室、户户私塾电梯、独特内庭院设计、庭院露台大面积赠送、豪华双车位。,英和紫悦府,营销推广2014年2月20日举行内部认购活动，交3万抵5万，内购当天大定23套，内购均价11000元。项目正式入市2014年4月。推广目前仅有围墙广告。,内购客户情况：多为关林商户、李楼及伊川私营业主。,英和紫悦府,项目概况洛河岸24万英伦庄园，分三期开发，一期规划31栋别墅（双拼21栋，42套；联排4栋，26套；叠加6栋，120套）合计188套；二期规划18栋别墅；三期规划6栋高层大平层。,远见水岸,产品分析双拼E户型，合同面积350，总使用面积469（赠送负一层51，露台68）,联排C户型，合同面积215，总使用面积332（赠送负一层、露台、花园）,双拼E户型，合同面积350，总使用面积469（赠送负一层51，露台68）,远见水岸,远见水岸,内部认购双拼需缴纳50万元签订入会协议，当场即可选定房源和确定房价；叠加和联排需缴纳30万元，当场即可选定房源和确定房价。客群：以洛阳市区高端收入者为主，612、613高管、政府机关局委领导、个体私营业主为主。,6000会所封顶外立面施工中,工程进度,开盘前营销动作内部认购，通过内购来筹集资金，选定房源,营销节点：2012年9月项目奠基；2013年3月临时售房部开放；2013年4月29日举行工地开房日参观活动。2013年12月进场2014年6月开盘（暂定）,碧桂园,项目概况国内知名物业品牌，伊滨区生态居所,项目规划与产品,内部配套：一期有规划有幼儿园，和1万平米的u型商业街。小区全部地上停车，高层一楼架空，为停车位。二七规划有小学和初中，碧桂园lb学校。,外部配套：北侧紧邻伊河，所在地块为市政规划的体育公园，共3000亩，其中1000亩为碧桂园项目用地，2000亩为体育公园，由碧桂园建设。南侧为市政规划的万亩牡丹园。,双拼别墅,幼儿园,钻石墅,高层洋房,U型商街,7层洋房,碧桂园,碧桂园,产品分析产品丰富，且户型设计创新和赠送面积较多，产品具有很强的竞争力；,项目总结碧桂园,本项目地处洛阳伊滨区发展规划方向，前景不容小视；项目依托森林公园和交通优势，引领该区域别墅市场；碧桂园成熟的别墅开发经验和营销基础。,地段相对偏远，交通条件差；项目区位周边生活配套匮乏，区域内整体居住水品较低；待售体量很大，对营销产生巨大压力。,项目优势,项目劣势,碧桂园,市场特性小结,市场特点1供给产品线丰富，市场存量大，根据洛阳市场在售别墅项目推盘节奏，判定2014年将入市别墅体量达到500套左右。,市场特点2市场在售项目产品配比，联排产品和叠加产品占据绝对主流，产品层级较低的洋房产品和产品层级较高的独栋产品占比较低，反映了洛阳市别墅市场在保证“舒适度、奢想度”之外，更加看重“功能性、经济性”。,市场特性小结,市场特点3市场在售项目，双拼产品主流面积在450-550左右，联排产品主流面积在200-300左右，独栋（含类独栋）产品主流面积多在600以上，整体产品趋向经济型。,市场特性小结,市场特点4市场在售项目附加值赠送较高，车位、地下室、庭院、露台均有赠送，赠送面积平均达到150/套左右，最高达到550/套左右。,市场特性小结,市场供给大：洛阳市别墅市场2014年在售项目供给达到500套左右，市场供应产品涵盖叠加、双拼、联排多种产品，产品线丰富；趋向经济性、兼顾舒适度：洛阳市低密物业供给呈现“纺锤状”，产品层级低的洋房以及产品层级最高的独栋产品市场供给逐渐减少，而联排、叠加产品供给增加，而各物业形态的面积区间逐步压缩，其中联排物业面积区间在200-300，双拼面积区间450-500左右，无论从物业形态还是单