资产评估：成本法、市场法和收益法的比较

市场法、成本法和收益法的差异1 .差异市场法也称为现行市价法和市价比较法，是通过比较被评价的资产和最近销售的类似资产的异同，调整类似资产的市价，确定被评价的资产价值的资产评价方法。成本法是在复位评估资产的当前成本的基础上，减去各项的损失价值，从而确定评估的资产价值的方法。收益法是通过估计评价对象资产将来的收益，换算成现值来决定评价对象资产的价值的方法。比较：市场法资料来源于直接市场，同时为了评价即将发生的资产业务，市场法的应用与市场经济体制的建立和发展、资产市场化程度密切相关。 使用市场法进行资产评估的资料具有时效性。 成本法的资料是历史资料，没有太多时间限制。 收益规律通过评估将来预期收益来评价资产价值。2 .基本原理市场法是以选定标准物的现在市场价格，比较并量化被评价的资产和参照资产的差异，把调整后的价格作为资产评价值。成本法：评估的资产估价=重置成本-实体贬值-功能贬值-经济贬值收益法通过预测评价资产未来的收益并加以折扣，把每年的收益折扣的现值之和作为资产的评价值。3 .资产评估量表市场法把市场价格作为资产评价的评价尺度。成本法把重新设定成本作为资产评价的评价尺度。收益法把资产未来收益的折扣现值作为评价尺度。4 .前提条件市场法：1 .需要充分发育活跃的资产市场2、公开市场存在能与在面临的市场条件下评价的资产和交易活动(参照物)，参照物的成交时间和评价基准日的间隔不长。 可以收集参照物能与被评价的资产比较的指标、技术参数等资料。3、参照物的基本数量至少有三个，参照物的成交价格必须是真实的。 参照物的成交价格是正常交易的结果，参照物和被评价的资产之间几乎可以替代。成本法：1 .评估资产的实体特征、内部结构及其功能应与复位假设的新资产相比较2、必须具备可用的历史资料。 成本法的应用以历史资料为基础。 例如，恢复复位成本的计算、新速率的计算等，并要求可收集这些历史资料。3 .需要形成资产价值的各种损失4、评价的资产必须可以再生或复制。 评估的资产可以持续使用，通过持续使用给潜在所有者和控制者带来经济利益。收益法：1、评价资产未来的预期收益可以预测，可以用货币衡量。 被评价的资产和经营收益之间需要存在比较稳定的比例关系。2、资产所有者获得预期收益的风险也可以预测，也可以用货币计量。3、评估的资产预期收益年数可以预测。五、适用范围市场法只适用于基于市场价值的资产评估业务。 只要满足市场法的三个前提条件，就可以适用市场法。 但是，以下情况不应该采用市场法：1)由于资产具有特定的用途和性质，很少在公开市场上销售，所以不公开市场价格的资产，例如专用的机械设备和不能复位的特殊设备，不应该采用市场法2 )对于很多无形资产，机密性、不确定性由于具有没有再现性等特征，交易价格的资料大多不公开，评价者无法收集价格的资料，所以不能采用市场法。成本法适用范围最广，原则上适用于以资产复位、补偿为目的的资产业务。 具体来说，除了个别资产和特殊用途资产外，对未来难以计算收益的特殊资产和难以获得市场参照物的资产评估业务可以用这种方法进行评估。收益法一般适用于企业整体价值的评价，或者可以预测将来收益的个别资产或无法复位的特殊资产的评价活动，例如企业整体涉及的股票经营、中外合作、中外合资、合并、重组、个别合并等可以采用收益法。 另外，也适用于可以单独计算收益的房地产、无形资产。收益法一般适用于企业整体价值的评价，或者可以预测将来收益的个别资产或无法复位的特殊资产的评价活动，例如企业整体涉及的股票经营、中外合作、中外合资、合并、重组、个别合并等可以采用收益法。 另外，也适用于可以单独计算收益的房地产、无形资产。6 .优点和缺点市场法：优点1 .原理简单，容易理解和掌握。 也是国际公认的三种基本评价方法之一2 .可以客观地反映资产当前的市场状况，其评价参数、指标可以直接从市场中获取，评价值可以反映市场的现实价格，可以反映市场价格的变动趋势3 .评价结果为各方面所接受，容易理解。缺点1 .需要以对市场环境要求严格、公开活跃的市场为基础2 .在比较影响因素、调整差异时，评价者的主观因素的影响大多很大，这在一定程度上影响了评价结果的准确性3、本法律只适用于基于资产价值的资产，不适用于专业设备和大部分无形资产、地区、环境等受到严格限制的资产评估。成本法：优点1、能比较充分地考虑资产的各种损失，评价结果有更公平合理的倾向2 .除了适用于评估使用范围广的个别资产和具有特定用途的特殊资产外，也可以使用此方法评估资产未来的收益，难以复位特殊资产，难以得到市场参照物的资产。缺点1 .计算复杂，工作量大2、各种贬值，尤其是经济贬值很难计算，难以掌握，往往影响评价结果的正确性。收益法：优点1 .可以充分考虑资产未来的收益和货币时间的价值，正确地反映企业的本金化的价值2、资产未来预期收益的折扣过程与投资过程一致，因此用此方法得到的评价结论很容易被买卖双方接受。缺点1、因为收益法的使用受很多条件的限制，其使用范围比较小，通常适用于能预测企业整体资产和未来收益的单一生产经营性资产的评价2、资产未来的收益额和风险报酬率很难预测，容易受到主观判断和未来无法预测的因素的影响。7 .应用市场法：基本步骤：1 .明确评价对象2、进行公开市场调查，寻找和选择参照物3、差异调整，包括时间、地区、功能、新汇率和交易情况4 .确定评价值评价方法：直接比较法：1)现行市价法2 )市场折扣法3 )功能价值类比法4 )价格指数法5 )新汇率价格调整法模拟调整法：1)市场销售价格类比法2 )成本市价法3 )股价收益率乘数法4 )成本法：评价方法：评价资产的评价值=重新设定成本-实体贬值-功能贬值-经济贬值重新设定成本的估计方法：1)重新设定算法(购买型和自我构筑型)重新设定成本=直接成本2 )价格指数法资产重新设定成本=资产历史成本指数或=资产历史成本(1价格变动指数)3)功能系数法4 )统计分析法实体贬值的估计方法：1)观察法(整体观察法和加权平均法)2)耐用年数法资产的实体贬值=实际耐用年数/耐用年数合计(成本的复位-残值的估计)收益法收益法具体适用的情况a :首先，要评估的收入期限是否有限，分为收入期限是否有限和收入期限是否无限。b :接下来，就评价对象的预计收益额，分为同额收益和不同额收益。8 .统一性三种方法各有重点，各有优劣，但理论