中国房地产发展趋势——地产的三峡.ppt

,地产的三峡,2012.11,2,大前景，实难令人乐观(长期）,1.1从革命党到执政党,加快转变经济发展方式、推进政治体制改革、建设社会主义文化强国、,改善民生和加强社会建设、推动生态文明建设未来工作部署。海阔天空好扬帆党的十六大以来以胡锦涛同志为总书记的党中央治国理政纪实，四位一体指十六大提出“经济建设，政治建设，文化建设，社会建设”。提到“毛泽东”一次；提到“邓小平”六次。3,1.2第三个三十年,前汉,唐,宋,明,清,立国,平民,贵族,中央将领,平民,外族,前30年,财政危机，外部入侵，削平功臣，外戚祸乱。最糟糕的开局，无为政治。,重新彻底重建上最为重视精英政治和层体系，有效清文化教育，建立最完算既得利益群体善的转移支付，鼓励政治参与度极高城市化，鼓励参政，分配均匀，地方试图建立精细化现代中央有效分权，管理型社会，走出中繁荣的起点。世纪。,彻底放弃精细化管理的努力，从头再来的第三帝国。财政紧张就尽量节流，缺乏军费就停止扩张，利用高度权威遏制官僚集团运转成本上升。强化君权，但设置独立监察制度，目标建立小政府。,民族征服战争为主旋律下，保持民族独立性为主要目标，动荡的大乱世。经济、文化、政治体制无不作出重大牺牲，民主派彻底势微，时代需要“有独裁者的独裁制度”，哪怕是来自外族。,30到60年,文景大治，无最好的开局，第为政治二帝国的大繁荣,实际上无法建立现代预算制度，大政府，低效率的弊端从生。贵族民主政治的低效率也暴露无遗。,大动乱，地理空间上权力重新划分。极具野心却毫无基础的穷兵黩武，深化特务机关,走向稳定之路，极有限度加大政治可参与性，维持古典化的小政府模式，休养生息。,60到90年,政策方向大改革：从收敛性到扩张性，从消极到积极主动，从小政府到大政府。,表面看短暂混乱针对既得利益群体过争权夺利。但帝于庞大的问题，以整国基本面高度扎顿吏治为核心的庆历实，政治结构高新政。度稳定。改革失败。,仁宣之治，短暂的休养生主动而适度的民族和解，息，简化政府职能。变局，主动改革吏治，主动改正式迁都，土木之变，北革财政体系，成功开创京保卫战，高层斗争。繁荣根基。4,大，政府偏小,所作为的心态。,1.2第三个三十年,前汉,唐,宋,明,清,90到120年,改革取得成效：第第二帝国的顶峰，一帝国最中华文明的相对排繁荣的时名顶点代,120-150年,过,个性化皇帝不能改变君权昭宣之治。分放权，高政治现代化改革行不通之弱化的地位，养士百年后从扩张性参与和强烈对外扩后再次回归无为政治，舆论力量继续膨胀。皇帝到收敛性张，但经济基本面但在民主政治的环境只有走向“罢工”，民主的被动改已经不支持。大幅下改革的讨论从未停政治进一步成熟，市民经革调整。止（表面的改革）济进一步繁荣。,第二次改革（王安君权虚弱的开始，集权者石），税收体系货币只有否决权而缺乏决策权，化，军事体系现代化，贵族民主政治再起。经济继续改革，但既得利益社会保障常态化，国基础恢复，但政府缺乏财者众，实在无法继续深家机关技术化的大改政和货币手段维持大政府化。革。过于理想化，没运行。鼓吹道德和垂拱而有技术手段执行，也治。没解决问题。改革全面停止，王朝制,度在微观层面令人满意，但宏观看回归了最古典的小政府和全面独裁制度，技术上只能采取愚民政策，同时大力收紧民族，宗教和文化方面的自由度，走向衰败之源。,150-180年,外敌被彻修补式经济改革底击败，（租庸调），用加威权的合大放权应对地方自新的外族崛起和突然法性无问由度提升，不过度入侵，南迁。题，但分收缩，威权政治合权严重法性仍有很大市场,社会分工继续细化，君权紧缩的各项政策使得社进一步虚化，礼法不能适会全面退化，唯人口不应日趋现代化的政府管理断增长。这种低质量的需要，转移支付的需求加增长，伴随政府本身无5,6,1.3、重度老龄化和人口政策变动,50454035302520151050,1953,1964,1982,1990,2000,2010,65岁以上,14岁以下,房地产十五年大牛市的根基是制度改革和人口结构红利；房地产行业最大的问题也在于人口结构走向重度老龄化。和其他国家不同的是，人口政策是我国重要的“一次性”政策选择。,7,1.3、重度老龄化和人口政策变动,1950,1953,1956,1959,1962,1965,1968,1971,1974,1977,1980,1983,1986,1989,1992,1995,1998,2001,2004,2007,2010,1.4低质量的城市化和改革,新市镇的建设不是城市化，产业基础和社会保障制度都不支持继续城市化。过去的高速城市化，是“失落的二十年”的刺激。,60.0050.0040.0030.0020.0010.008,70.00,中国,主要发展中国家,9,1.4什么样的城市化，怎样城市化,城镇化（城市化）肯定不是新建新市镇和发展三四线城市。城镇化（城市化）首先是市民化（解决2.7亿人户分离），其次是产业的现代化（第三产业发展），最后是城市组织结构的新型化。最终是完成通识的普及化和居民的提升。,0,1000800600400,1200,2002200320042005200620072008200920102011,户籍,非户籍,0%,20%20010%,90%80%70%60%50%40%30%,100%,80年,85年,90年,95年,00年,05年,现在,第二产业就业占比,第一产业就业占比第三产业就业占比,10,大改革，不再只是蓝图（中期）,11,住有所居,拉动投资,土地财政,提高住房自有率,2.1改革目标的四分法保障房建设本身在拉动房地产投资,障房建设,提土供地财财政政支为持保,土地财政,提保供障和房谐建环设境为,生意义在,于房提地升产自投有资率民,屋投资需,求高是自可有持率续的的房,提高住房自有率能为土地财政创造和谐环境,保障房建设会挤占一般性开发投资资金,土地财政资金监管和使用不当会有意无意推高地价，间接推高房价，影响住房自有率的提升,房使政府,失片去面建强设调热保情障,均会冲击,土保地障财房政分实配现不,自有率会,从造片而成面影虚强响假调投需提资求升,持续性,12,2.2改革的三个字概括,低收入家庭,中等偏低收入家庭,中等偏高收入家庭高收入家庭,保障性住房以租为主，政府直补,扩大差别化房屋政策利率、税收等全方位更大力度优惠,扩大差别化房屋政策允许正常改善，不鼓励不优惠,扩大差别化房屋政策更严厉的手段限制投机投资,针对人群,解决办法具体手段,2.3从修补到改革,时间7月5日7月7日7月13日7月14日7月16日7月19日7月25日7月27日7月31日8月21日8月24日8月29日8月31日,机构(领导)人民银行总理国家统计局李副总理国土资源部国土部，住建部财政部银监会中央政治局李副总理住建部发改委总理,场合降息同时常州调研国民经济运行情况答记者问湖北考察局长座谈会下发紧急通知全国财政局长座谈会工作会议经济形势工作会议北京考察人大报告天津考察,表态金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策,继续抑制投机投资性购房防止变相放松购房政策，要把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。巩固房地产市场调控成果，需要坚决遏制投资投机性购房需求。房地产调控不能放松，要进一步完善房地产调控的政策，进一步巩固房地产调控的成果。继续实施保障性安居工程，帮助中低收入住房困难家庭解决基本住房问题。坚持房地产调控政策不动摇，应保尽保保障房用地，增加普通商品房用地供应，坚持和完善招拍挂制度，关注异常交易，打击囤地行为。坚持房地产市场调控不放松，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。各地要严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松要求。已放松的，要立即纠正。严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。坚决贯彻落实国家房地产调控政策，继续强化房地产贷款风险防控，加强房地产信托风险管理。坚定不移贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹。保质按期完成今年保障房建设任务，严格管理，确保公平分配，完善配套形成有效供应。要求出现放松调控政策的地区立即予以纠正，并强调各地不得以任何理由变相放松调控。稳定房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，防止房价反弹。加强舆论引导，稳定市场预期，避免不实信息炒作误导。13巩固房地产市场调控成果，需要坚决遏制投资投机性购房需求。,2.4公积金破碎的制度,缺点长期停滞的制度管理混乱信息不透明不能保值增值,原因2002年3月修订住房公积金管理条例属地化管理，公积金管理中心虚拟化公积金司有监察,但无全国范围透明数据公积金只能投资定期存款和国债,支持保障房建设缺乏法法律规定，公积金属职工个人所有，应当用于职工购买、建造、,理依据低收入人群无从受益,翻建、大修自住住房只有公积金贷款和买房提取公积金两种事实上的使用方式，无法贴补低收入居民14,1998,1999,2000,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,300002500020000150001000050000,35000,20032004200520062007200820092010,缴存总额,缴存余额,30%25%20%15%10%5%0%,35%,1000080006000400020000,12000,住房公积金个贷余额（左轴，亿）住房公积金余额/商贷房贷余额,2.4公积金巨大的制度红利可以释放资金规模相对庞大，而利用规则的改革空间巨大,13.80,10.00,5.60,1.70,0.83,0.39,0.58,2.15,86420,16141210,美国英国香港北京上海杭州天津深圳16,二手房成交/一手房成交,2.5税收制度深度差别化交易税率过重造成二手房市场供应不足，解决大都市供应问题不能靠出让土地，只能靠释放二手房的供给。,对购买首套房和出让唯一住房改善,生活的税负尤其过重，差别化程度不够。,以打击阴阳合同为表现形式，对投机投资性购房交易税率的上提，仍然是2013年很可能的选择。,17,2.5税收制度深度差别化,时间,政策,计征标准,税率,普通住宅,非普通住宅,2005年6月1日,开征营业税（城实际销售额金额全额或者实际销售建教育附加）金额减去原登记价格的差额,5.50%,2年，全额；2年，免征；,2年，全额；2年，差额；,2006年6月1日2009年1月1日2010年1月1日,调整征免年限调整征免年限/普通住宅计税依据调整征免年限,同上同上同上,同上同上同上,5年，全额；5年，免征；2年，差额；2年，免征；5年，全额；5年，免征；,5年，全额；5年，差额；2年，全额；2年，差额；5年，全额；5年，差额；,18,2.5税收制度深度差别化无须担心房产税，炒作过度，存量税实际征收非常困难。假设上海2010年新建商品住房销售均价为15000元；重庆上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价为4000,购房人,有无户口,目前住房情况,是否有居是否1年内卖新购买房住证原有住房屋面积,新购买房屋均价,房屋总价,每年缴纳的房产税,张三,有户口没住房,不适用,不适用,100,2,200200*0.7*0.4%=0.56,李四王五上海赵六,有户口有一套房子面积40平不适用有户口有一套房子面积80平不适用有户口两套房子（80/100）不适用,出售不出售不出售,100100100,242,200（100-20）*2*0.7*0.4%=0.448；先征后退400400*0.7*0.6%=0.96200200*0.7*0.4%=0.56,陈七,没户口没住房,没有,不适用,100,2,200200*0.7*0.4%=0.56,曾八刘九,没户口有一套房子面积40平没有没户口有一套房子面积80平有,出售不出售,100100,42,400400*0.7*0.6%=0.96200200*0.7*0.4%=0.56,有无户口,目前住房情况,有无工作和企业,购买类型,新购买房屋面积,新购买房屋均价,房屋总价,每年缴纳的房产税,马某唐某重庆汤某,有户口没住房有户口没住房有户口拥有200平独栋,有有有,独栋独栋独栋,160100200,10102,1600(160-100)*10*1.2%=7.210000400（200-180）*2*1.2%+（200-100）*2*1.2%=2.64,胡某,有户口拥有200平高档住房有,高档商品房,150,1,150（150-100）*1*0.5%=0.25,黄某,没户口拥有100平住房,无,商品房,100,1,100100*1*0.5%=0.5,19,2.6限购从失误到失误？,行政化的限购手段并不符合市场化的精神，但在短期取消限购会刺激需求入市，进一步削弱市场长期健康发展的潜能。（北京二手房市场，限购后外地客户从40%左右下降到10%左右。）,2013年存在一些中小城市在执行环节放开限购的可能性。,20,2.7货币环境,货币政策偏松，但并不如预期宽松。松货币在汇率，房价等方面都面临,压力。预期2013年春天或有一次降息。,基建投资等旺盛，经济逐渐恢复，按揭的相对重要性不会显著提高，预,计2013年全年不会出现按揭贷款加权平均利率的显著下行。,0,1,2,3,4,5,6,7,8,9,按揭贷款加权平均利率,21,2.7货币环境和资金情况,企业融资成本明显下行，企业资产负债表压力区别式下降，2013年初最,后一个信托还款高峰。,22,2.7货币环境和资金情况,企业的资产负债表压力继续下降，现金情况好转。,23,2.8其他的短期政策可能,关于预售制的探讨，推广预售监管；,保障性住房分配的制度化和透明化；,登记交易备案体系的简单化；,土地出让规则的适当改进；,24,大市场，处处充满机遇（短期）,3.1超级去存货，月月有货卖2010年的新开工增速是最近几年中最低的，目前前个月为负增长。但这在2011和2012年都不会带来供应的缺口（除了北京深圳）。2009年后销售面积长期只有新开工的60%是主因。,1.101.051.000.950.900.850.80,1/11/161/312/152012,3/13/163/314/154/305/155/306/146/297/147/298/138/289/129/2710/1225,15城市绝对供应量指数,上海,北京,3.1超级去存货，月月有货卖,朝阳区121%,昌平58%,大兴66%房山68%通州49%,顺义105%丰台73%1海淀94%密云57%,怀柔70%0,1200080004000,16000,0,4000,8000,12000,16000,消化量,新增供应量26,27,70个大中城市房价同比上涨前10名均值,3.2房地价整体平稳去化比较平稳和房价平稳是特殊的，却可能是贯穿2013年的。高供应，货币周期和自由裁判权是重要因素。,120100806040200,2010-06,2010-12,2011-06,2011-12,2012-06,中指百城百城住宅价格指数:环比上涨城市数,07Q1,07Q3,08Q1,08Q3,09Q1,09Q3,10Q1,10Q3,11Q1,11Q3,12Q1,12Q3,28,0.32,1.11,0%,140%120%100%80%60%40%20%,2009,2010,2011,一线城市0.820.56,二三线城市1.190.58,0%,120%100%80%60%40%20%,0,3,5003,0002,5002,0001,5001,000500,溢价率(右）,土地出让/销售,二三线城市土地市场二三线城市土地成交楼面地价（左）,3.3结构性矛盾突出所谓结构性矛盾，主要是指二三线城市供应过剩的矛盾。,高投入的高品质可以带来产品溢价，不同定位的产品都能完成获得品质溢价不容易（除非在商品化初期）,辐射力差异影增加了产品销售的确定性,3.3结构性矛盾突出,区域需求结构分析,一线城市和二线城市核心区不同收入阶层丰富，买房人群复杂,三四线城市和二线城市远郊区购房人群同质化,需求结构影响,销售,外来需求分析,在本地需求旺盛基础上多有区域辐射力,或者没有对外辐射力，或者仅针对外来需求,响,产品能否找到准确定位很重要，产品的后期规划重要,需求总量分析需求总量影响市场发育阶段市场发育影响按揭环境分析按揭环境影响公积金公积金影响,单城市需求规模大创造同样销售额只需要更少城市商品房是房屋供应的主体，市场成熟一二手房市场均衡发展，市场相对平稳金融机构偏好在一二线城市多投放按揭额度销售受按揭政策变动影响快，刚需恢复快公积金相对房屋总价来说比较小公积金对住房需求影响不大,单城市需求规模小需要分布更多的城市，管理难度更大刚刚走向住房商品化，阶段性商品房供应不足和长期供应过剩并存