非财务人员必懂财务知识培训-wyl2013.6.28新

非财务人员财务知识培训,基本财务知识,会计基础知识,六大要素为资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润。此六者构成了企业财务的全部。关系具体如下：资产由固定资产、流动资产等组成；负债由流动负债、长期负债等组成；所有者权益由实收资本、盈余公积等组成；收入由主营业务收入、营业外收入等组成；费用由制造费用、经营费用、管理费用、财务费用等组成；利润由营业利润扣除各项开支后的项目等组成；,资产负债表,资产负债表反映了企业在某一定时间的财务状况，它揭示了公司拥有什么，即公司的资产；公司欠什么人的债，即公司的负债；以及公司净资产价值，即股东的权益。,利润表,收益表反映企业在某一段时间内的获利情况。该报表的一般关系式可表示为：毛收入-总费用=净利润(损失)这一表达式可派生出下列表达式：营业利润(损失)=销售收入-成本费用,现金流量表,现金流量表能反映一个企业一定期间现金流入流出的情况：现金的流入情况可以看出企业资金的主要来源及构成，可以看出企业的资金来源情况；现金的流出情况可以看出企业资金的去向，是投入再生产了，还是进行了再投资，或者是支付了资金成本，可以反映出企业目前是处于扩展期还是收缩期。现金净流量能够反映企业资金是否充足，如果企业的净流量是负数，也不能说明企业的盈利能力一定就弱，主要是看企业经营现金的净流入是否多。,7,财务报表概述,财务报表,资产负债表,损益表,现金流量表,资产负债所有者权益,财务状况,经营成果,现金流量,收入成本费用利润,现金流入现金流出,如何阅读资产负债表(一),如何阅读资产负债表反映企业某一特定日期资产、负债、所有者权益等财务状况的会计报表。在资产负债表上，企业有多少资产，是什么资产，有多少负债，是哪些负债，净资产是多少，其构成怎样，都反映得清清楚楚。资产负债表描述了那一时点企业的财务状况。,如何阅读资产负债表(二),资产负债表反映的财务信息反映资产及其分布状况：资产总量有多少，资产是什么，流动资产多少、固定资产多少，长期投资多少，无形资产多少等。表明企业所承担的债务及其偿还时间：流动负债，就必须在1年内偿还；如果是长期负债，偿还期限就可以超过1年。特定时点上欠了谁多少钱，该什么时候偿还。反映净资产及其形成原因反映企业财务发展状况趋势：比较资产负债表至少有期初、期末两期数据。如应收账款逐年上升的趋势可能表明两个方面：一是销售环节没有管好应收款；,如何阅读资产负债表(三),借助财务比率透视财务状况（偿债能力分析）资产负债率，是指负债总额与资产总额的比率。这个指标表明企业资产中有多少是债务，同时也可以用来检查企业的财务状况是否稳定。资产负债率=负债总额资产总额100%适度负债，因为负债率太高，风险就很大；负债率低，又显得太保守。从财务学的角度一般认为我国理想化的资产负债率是40%左右。从投资人角度来说，只要投资收益率大于借款利息率，就不怕负债率高。,如何阅读资产负债表(四),实际工作中比较稳健的是资产负债率55%65%超过预警的资产负债率70%以上流动比率：流动资产流动负债；速动比率：速动资产流动负债。表明的是企业的短期偿债能力。流动比率是反映企业流动资产总额和流动负债比例关系的指标。企业流动资产大于流动负债，一般表明企业偿还短期债务能力强。流动比率以21较为理想，最少要11。速动比率是反映企业流动资产项目中容易变现的速动资产与流动负债比例关系的指标。该指标还可以衡量流动比率的真实性。速动比率一般以11为理想，越大，偿债能力越强，但不可低于0.51。,报表科目解释一,货币资金：货币资金是指企业的经营资金在周转过程中暂时停留在货币形态上的那部分资金。货币资金按其存放地点和用途的不同分为现金、银行存款和其他货币资金等。应收账款：房地产企业本科目核算企业因出租及转让销售商品房、店面、车库位、商铺位、储存间等及提供服务（如物业管理、工程监理、销售中介）等主营业务，而应向购买、接受和租用单位或个人、接受服务单位收取的款项在房地产企业按照开发项目及债务人进行明细核算预付账款：企业按照工程合同规定预付给承包单位的工程款或材料款及按照购货合同支付规定的预付给供应单位的购货款。按照开发项目及供应单位、施工单位进行明细核算。,报表科目解释二,其他应收款：企业应收款项的另一重要组成部分。是企业除应收票据、应收账款和预付账款以外的各种应收暂付款项包括：1）应收各种赔款、罚款（2）存出保证金（包括向各政府部门预付保证金、押金）（3）备用金（4）应向企业职工收取的各种垫付款，暂借款（如差旅费）（5）应向其他企业及施工单位收取的各种垫付款（6）其他：代缴代收水电费按照开发项目及其他应收款的项目和对方单位（或个人）进行明细核算,资产负债表主要报表科目解释三,存货：指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料、物料等。存货分类为：在途物资、原材料、开发产品、库存商品、发出商品、委托加工物资、周转材料等七大类。房地产企业存货主要指开发产品（开发成本）其他流动资产：是指除货币资金、短期投资、应收票据、应收账款、其他应收款、存货等流动资产以外的流动资产。一般企业“待处理流动资产净损益”科目未处理转帐，报表时挂在“其他流动资产”项目中。,报表科目解释四,长期投权投资：是指通过投资取得被投资单位的股份。企业对其他单位的股权投资，通常视为长期持有，以及通过股权投资达到控制被投资单位，或对被投资单位施加重大影响，或为了与被投资单位建立密切关系，以分散经营风险。本科目核算企业持有的采用成本法和权益法核算的长期股权投资投资性房地产：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。比如我们现在租赁的办公楼就是别人的投资性房地产。,报表科目解释五,固定资产：是指企业使用期限超过1年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用年限超过2年的，也应当作为固定资产。固定资产是企业的劳动手段，也是企业赖以生产经营的主要资产。从会计的角度划分，固定资产一般被分为生产用固定资产、非生产用固定资产、租出固定资产、未使用固定资产、不需用固定资产、融资租赁固定资产、接受捐赠固定资产等。在建工程：在建工程是指企业固定资产的新建、改建、扩建，或技术改造、设备更新和大修理工程等尚未完工的工程支出。在建工程通常有“自营”和“出包”两种方式。自营在建工程指企业自行购买工程用料、自行施工并进行管理的工程；出包在建工程是指企业通过签订合同，由其它工程队或单位承包建造的工程。,报表科目解释六,无形资产：指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。资产满足下列条件之一的，符合无形资产定义中的可辨认性标准：1、能够从企业中分离或者划分出来，并能够单独或者与相关合同、资产或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换。2、源自合同性权利或其他法定权利，无论这些权利是否可以从企业或其他权利和义务中转移或者分离。无形资产主要包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等。象我们购买的金蝶EAS软件属典型的无形资产,报表科目解释七,长期待摊费用：指企业已经支出，但摊销期限在1年以上(不含1年)的各项费用，包括开办费、租入固定资产的改良支出及摊销期在1年以上的固定资产大修理支出、股票发行费用等。应由本期负担的借款利息、租金等，不得作为长期待摊费用。短期借款：企业用来维持正常的生产经营所需的资金或为抵偿某项债务而向银行或其他金融机构等外单位借入的、还款期限在一年以下或者一年的一个经营周期内的各种借款。房地产开发流动资金贷款取消以后，这个科目基本上不用了。应付账款：企业因购买材料物资和接受劳务供应等而应付给供应单位的款项，及因出包工程应付给工程承包单位的工程款。,报表科目解释八,预收账款：指企业按照认购书、销售合同规定预收购买商品房、商铺位、车库位的单位或个人的定金及未签订正式合同前的售楼、商铺、车库等款项及预收物业管理费：包括：预收售楼款、预收物管费。施工企业的预收账款主要包括预收工程款、预收备料款等。应付职工薪酬：是企业根据有关规定应付给职工的各种薪酬，按照“工资，奖金，津贴，补贴”、“职工福利”、“社会保险费”、“住房公积金”、“工会经费”、“职工教育经费”、“解除职工劳动关系补偿”、“非货币性福利”、“辞退福利”、“股份支付”、“其它与获得职工提供的服务相关的支出”等应付职工薪酬项目进行明细核算。企业（外商）按规定从净利润中提取的职工奖励及福利基金，也在本科目核算,报表科目解释九,应交税费：是指企业根据在一定时期内取得的营业收入、实现的利润等，按照现行税法规定，采用一定的计税方法计提的应交纳的各种税费。应交税费包括企业依法交纳的增值税、消费税、营业税、所得税、资源税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船税、教育费附加、矿产资源补偿费等税费，以及在上缴国家之前，由企业代收代缴的个人所得税等。、本科目核算企业按照税法规定计算应交纳的各种税费，包括增值税、消费税、营业税、所得税、资源税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船使用税、教育费附加、矿产资源补偿费等。、按规定计算确定的应交矿产资源补偿费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税，借记管理费用，贷记“应交税费”科目。,报表科目解释十,其他应付款：指企业与工程、材料采购并无直接业务关系的其他应付款、暂收其他个人或单位的款项：包括：（1）存入保证金（图纸押金、履约保证金等）（2）制服、自装修、辨证、搬运、租赁押金（3）代收代付款项（契税、个人所得税等）（4）预留保修金（5）其他应付款项按应付或暂收款项类别及单位（或个人）设置明细账长期借款：指企业从银行或其他金融机构借入的期限在一年以上(不含一年)的借款。房地产企业的长期借款主要是向金融机构借人的各项长期性借款，如从各专业银行、商业银行取得的贷款；除此之外，还包括向信托公司、财务公司、投资公司等金融企业借人的款项。,报表科目解释十一,实收资本（或股本）：指企业的投资者按照企业章程或合同、协议的约定，实际投入企业的资本。除股份有限公司对股东投入的资本应设置“股本”科目外，其余企业均设置“实收资本”科目，核算企业实际收到的投资人投入的资本。资本公积：企业收到的投资者的超出其在企业注册资本所占份额，以及直接计入所有者权益的利得和损失等。资本公积包括资本溢价（股本溢价）和直接计入所有者权益的利得和损失等。我国会计准则所规定的可计入资本公积的贷项有四个内容：资本（股本）溢价、其他资本公积、评估增值、捐赠资本和资本折算差额。,报表科目解释十二,盈余公积：指企业按照规定从净利润中提取的各种积累资金。盈余公积是根据其用途不同分为公益金和一般盈余公积两类。公益金专门用于公司职工福利设施的支出。按现行规定，上市公司按照税后利润的5%至10%的比例提取法定公益金。未分配利润：是企业未作分配的利润。它在以后年度可继续进行分配，在未进行分配之前，属于所有者权益的组成部分。从数量上来看，未分配利润是期初未分配利润加上本期实现的净利润，减去提取的各种盈余公积和分出的利润后的余额。未分配利润有两层含义：一是留待以后年度处理的利润；二是未指明特定用途的利润。相对于所有者权益的其他部分来说，企业对于未分配利润的使用有较大的自主权。,报表科目解释十三,所有者权益：指企业所有者对企业净资产的要求权。所谓净资产，在数量上等于企业全部资产减去全部负债后的余额，这可以通过对会计恒等式的变形来表示，即：资产-负债所有者权益。利润表营业收入：是指房地产企业对外销售开发产品、转让开发产品、材料销售、提供劳务、出租开发产品及其他日常经营活动所取得的收入。营业收入主要按所佔比例和经常发生分为：主营业务收入和其他业务收入主营业务收入：（1）销售开发产品收入（商品住宅、写字楼宇、商铺、商业楼宇等；。）（2）土地转让收入。（3）配套设施收入。（4）出租房（物业）租金收入。（5）代建工程收入,报表科目解释十四,其他业务收入：（1）销售多余材料收入（2）商品物业售后收入（3）无形资产使用收入（4）固定资产出租收入营业成本：利润表中的营业成本是指企业确认销售商品、提供劳务等主营业务收入时应结转的成本，以及销售材料的成本、出租固定资产的折旧额、出租无形资产的摊销额、出租包装物的成本或摊销额和采用成本模式计量投资性房地产的，其投资性房地产计提的折旧额或摊销额，不包括销售费用和管理费用。营业税金及附后加：利润表中的营业税金及附加，主要在“营业税金及附加”科目核算企业经营活动发生的营业税、消费税、城市维护建设税、资源税和教育费附加等相关税费。但与投资性房地产相关的房产税、土地使用税也在营业税金及附加科目核算,报表科目解释十五,销售费用：房地产企业销售费用一般包括销售前期费、销售推广费、合同交易费等、销售代理费和其他费用。单独设立销售机构的销售机构的费用也计入销售费用。销售前期费：核算与销售相关的一些前期费用，主要分不能出售的样板房装饰费用（包括硬装饰和软装饰）、售楼处建造与装饰和其他。售楼处建造与装饰费用分为两块，售楼处建造部分指的是临时搭建的售楼处，在房屋销售完毕后要拆除的那种建筑所需花费的建造费用，如果利用会所、商场或住宅来暂做售楼处用的，其建造费用在开发成本中反映，不在此处反映。售楼处装饰部分为售楼处的内部装修工程费用。其他为和房屋销售相关的一些其他前期费用，如样板房、售楼处的物业维护费等。销售推广费：主要是与销售相关的媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、户外发布费、围墙彩绘费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等。,报表科目解释十六,合同交易费等：预售合同或出售合同交易时开发公司所需交纳的交易手续费用，而非代收代付客户部分的交易费。另外还包括付给交易中心的网上服务备案费等。销售代理费：该项费用是销售费用中的主要费用之一，是开发公司委托代理公司进行销售所支付的佣金，一般开发商均和所指定的代理公司签订相关代理协议，根据合同上的有关条款支付销售代理费，该科目核算按代理合同计算的应付代理费，包括已付和已计提尚未支付的部分。管理费用：管理费用是期间费用的一种，它主要是指企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各种费用。具体包括的项目有：工资福利费、折旧费、工会费、职工教育经费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税。印花税、技术转让费、无形资产摊销、咨询费、诉讼费、坏账损失、公司经费、劳动保险费、董事会会费等等。,报表科目解释十七,财务费用：是指企业为筹集生产经营所需资金等而发生的费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损失（减汇兑收益）以及相关的手续费，以及筹资发生的其他财务费用如债券印刷费、国外借款担保费等。房地产公司财务费用很多时候是负数，原因是房地产公司一般都是有银行贷款的，但不是所有的利息支出全面反映在财务费用里。有一个利息资本化的问题。地产公司的贷款很多都是专项贷款，按照相关准则，从事房地产开发业务为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。所以大部分利息并没有反映在财务费用里，而是反映到开发成本里了。另外一个原因就是地产公司一般会有大量的银行存款，利息收入比利息支出要大。,报表科目解释十八,投资收益：指企业进行投资所获得的经济利益。企业在一定的会计期间对外投资所取得的回报。投资收益包括对外投资所分得的股利和收到的债券利息，以及投资到期收回或到期前转让债权得到的款项高于账面价值的差额等。投资活动也可能遭受损失，如投资到期收回或到期前转让的所得款低于账面价值的差额，即为投资损失。投资收益减去投资损失则为投资净收益。随着企业握有的管理和运用资金权力的日益增大，资本市场的逐步完善，投资活动中获取收益或承担亏损虽不是企业通过自身的生产或劳务供应活动所得，却是企业利润总额的重要组成部分，并且其比重发展呈越来越大的趋势。,报表科目解释十九,营业外收入：指企业发生的与其生产经营无直接关系的各项收入，包括固定资产盘盈、处置固定资产净收益、非货币性交易收益、出售无形资产收益、罚款净收入等。营业外支出：指企业发生的与其生产经营无直接关系的各项支出，如固定资产盘亏、处置固定资产净损失、出售无形资产损失、债务重组损失、计提的固定资产减值准备、计提的无形资产减值准备、计提的在建工程减值准备、罚款支出、捐赠支出、非常损失等。所得税：特点主要是：第一，通常以纯所得为征税对象。第二，通常以经过计算得出的应纳税所得额为计税依据。第三，纳税人和实际负担人通常是一致的，因而可以直接调节纳税人的收入。特别是在采用累进税率的情况下，所得税在调节个人收入差距方面具有较明显的作用。对企业征收所得税，还可以发挥贯彻国家特定政策，调节经济的杠杆作用。第四，应纳税税额的计算涉及纳税人的成本、费用的各个方面，有利于加强税务监督，促使纳税人建立、健全财务会计制度和改善经营管理。,损益表分析（一）,利润表基础利润表是总括的反映企业在一定期间内（月度、年度）利润或亏损的实现情况的会计报表，是将“收入费用利润”的公式用一目了然的表格形式表现出来。阅读利润表要按步骤进行，先考察营业利润、再考察利润总额最后是净利润。列示栏目：本月数、本年累计数、上年同期数（我们不在同一张表中反映）利润表反映的信息有助于评价企业的获利能力，如果一个企业营业利润多，则企业具有盈利能力；如果企业的营业外收入很多，可以认为企业能够创造利润，但不能判断企业具有盈利能力预测企业未来盈利变化的趋势，比如将第1年、第2年、第3年、第4年的利润表排列在一起做比较，如营业收入第1年100万元，第2年200万元，第3年300万元，第4年400万元，呈上升趋势，说明企业市场越做越大。再如某企业的管理费第1年100万元，第2年90万元，第3年80万元，说明企业在行政管理开支上的压缩取得了较好的成绩。总之，利润表主要告诉你：企业是赚钱还是赔钱，如果赚钱赚在什么地方，如果赔钱主要赔在什么地方。,损益表分析（二）,借助相关比率考察盈利能力1、毛利率：销售收入-销售成本）/销售收入100。毛利率较高或者适中，通常认为这个商品的竞争能力比较强。销售毛利率是公司销售净利率的基础，没有足够大的毛利率便不能盈利。2、净利率：净利润主营业务收入100%。表明企业每销售100元商品，或每取得100元的营业收入，可以给企业带来多少净利润，这个指标还可以说明企业获利水平的高低，或者这个行业获利水平的高低。反映企业盈利能力的一项重要指标，这项指标越高，说明企业从主营业务收入中获取的利润的能力越强。影响该指标的因素较多，主要有商品质量、成本、价格、销售数量、期间费用及税金等。3、资产净利率：净利润资产总额100%。表明企业每占用100元的资产可以净赚多少钱。资产净利率高，说明企业的经济效益好，反之则说明企业的经济效益差，当然效益好说明管理水平高，效益不好可能管理水平存在一定的问题。因此，通过资产净利率，可以看出企业管理水平的高低。4、净值报酬率（资本收益率）：净利润平均股东权益100%。是投资人每存放企业100元资产，可以给他带来多少回报，即回报率。,现金流量表分析（一）,现金流量表基础现金对于一个健康的财务机体来说，就象血液对于人体一样。血液只有流动起来人体才能健康，同样现金要具有流动性，企业才有生命力。实际生活中的现金由两部分组成：货币资金和现金等价物。按照国际惯例，现金等价物特指期限在3个月内的短期债券投资。现金流量是指企业现金流动的数量。进入到企业里的现金量叫现金流入量。从企业里支出的现金量叫现金流出量。现金流入量减去现金流出量叫现金净流量，有时也称为现金净额。现金流量表能反映一个企业一定期间现金流入流出的情况：现金的流入情况可以看出企业资金的主要来源及构成，可以看出企业的资金来源情况；现金的流出情况可以看出企业资金的去向，是投入再生产了，还是进行了再投资，或者是支付了资金成本，可以反映出企业目前是处于扩展期还是收缩期。现金净流量能够反映企业资金是否充足，如果企业的净流量是负数，也不能说明企业的盈利能力一定就弱，主要是看企业经营现金的净流入是否多。,现金流量表分析（二）,在现金流量表上将企业的所有活动分为三类：经营活动、投资活动和筹资活动，并按流入、流出和净流量分别列示。经营活动是指企业投资活动和筹资活动以外的所有交易和事项。投资活动是指企业长期资产的购建和不包括现金等价物范围内的投资及其处置活动，分对内投资和对外投资。筹资活动是指企业根据生产经营、对外投资及调整资金结构的需要，通过一定的渠道，采取适当的方式获取所需资金的行为。,现金流量表的基本结构,相关的财务术语(一）,毛利率企业成本价与售价之间的差额被称为毛利，因此：销售价格成本十毛利。在营销中，最通行的惯例是将毛利率表示为售价的百分比，以这种方式表示毛利更易于操作。公式：毛利率（销售额-销售成本）/销售额*100如：销售100万，成本95万毛利率=(100-95)/100*100%=5%,相关的财务术语（二）,净利润率是指税后利润与销售收入净额的比率，它反映企业销售收入中创造的净利润所占的份额。净利润率税后利润/销售收入净额*100能够表明每100元销售收入实现的净利润同上例：如期间的销售管理费用2万，毛利5万净利润率=（5-2）/100=3%,相关的财务术语（三）,资金周转率资金周转率是衡量企业资产管理效率的重要财务比率，在财务分析指标体系中具有重要地位。资金周转速度可以用资金在一定时期内的周转次数表示：资金周转率=本期主营业务收入/(期初占用资金+期末占用资金)/2企业用尽可能少的资金占用,取得尽可能多的销售收入,说明资金周转速度快，资金利用效果好。,相关的财务术语（四）,存货周转率是指产品销售成本与存货平均余额的比率。用以衡量一定时期内存货资产的周转速度。反映企业购、产、销平衡的效率。也是财政部对企业经济效益的一项评价指标。其计算公式为：存货周转率=销售成本/（期初存货+期末存货）2*100%存货周转率快，表示存货量适度，存货积压和价值损失的风险相对降低，存货所占资金使用效益高，企业变现能力和经营能力强。,合理备货，加快出货,相关的财务术语（四）,应收账款周转率应收账款和存货一样，在流动资产中具有举足轻重的地位。应收账款的及时收回，不仅增强了企业的短期偿债能力，也反映了企业管理应收账款方面的效率。具体有应收账款周转次数和应收账款周转天数。应收账款周转次数是反映了年度内应收账款转为现金的平均次数；用时间表示的周转速度是应收账款周转天数，又称为平均应收款回收期或平均收现期，它表示企业从取得应收账款的权利到收回款项所需的时间。公式：应收账款周转次数=销售收入/平均应收账款应收账款周转天数=360/应收账款周转次数一般来说，应收账款周转率越高，平均收账期越短，说明应收账款的收回越快。否则，企业的营运资金会过多地呆滞在应收账款上，影响正常的资金周转。,税务知识（一）,一、设计建筑行业开发票税种及税率建筑业，是指建筑安装工程作业，包括建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业。其他工程作业，是指建筑、安装、修缮、装饰工程作业以外的各种工程作业，如代办电信工程、水利工程、绿化工程、道路修建、疏浚、钻井（打井）、拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破、送电线路等工程作业。（含有线电视初装费）,税务常识（二）,只要房地产企业涉及到以上项目的都必须取得建筑安装工程发票。,税务常识（三）,房地产开发企业主要涉及的税费有14种：营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地占用税、个人所得税、契税、车船使用税、增值税等。二、各税种介绍1、营业税税目与税率营业税涉及转让无形资产和销售不动产（包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物）两个税目，税率都是5%。,税务常识（四）,特殊规定转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。自2003年1月1日起，对以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。土地租赁和不动产租赁，不按转让无形资产和销售不动产纳税，而是按照租赁业税目纳税。土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业税。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。,税务常识（五）,纳税地及纳税时间纳税人销售不动产、转让土地使用权，向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。2、城市维护建设税计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。税率分别为7%、5%、1%。不同地区的纳税人实行不同档次的税率计算公式:应纳税额=营业税税额税率。,3、教育费附加教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额费率为3%。计算公式:应交教育费附加额=应纳营业税税额费率4、地方教育费附加教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额费率为2%。计算公式:应交教育费附加额=应纳营业税税额费率5、土地增值税计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除条例和细则规定的扣除项目金额后的余额。税率为30%、40%、50%、60%，土地增值税预征税率各地区不等。计算公式：应交土地增值税=增值额费率-速算扣除数-预缴税金,税务常识（六）,6、房产税（1）以房产税原值(评估值)为计税依据，税率为1.2%。计算公式为：房产税年应纳税额房产原值（评估值）（130）1.2%（2）以租金收入为计税依据的，税率为12%。计算公式为:房产税年应纳税额年租金收入127、土地使用税土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。8、印花税印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额*税率,应纳税额=凭证数量*单位税额。,税务常识（七）,9、企业所得税：房地产企业所得税在销售阶段每个季度按预征率征收，年度汇算清缴。预征率按房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。预计利润率：1.非经济适用房开发项目（1）位于省、市、县城区和郊区的不得低于20%（2）位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的不得低于15%（3）位于省、其他地区的，不得低于10%2.经济适用房开发项目，不得低于3%一般地方是按预收账款预计利润率-期间费用（管理费用、销售费用、财务费用）-营业税金及附加（预收账款已缴）25%有些地方直接按预收账款预计利润率(15%)所得税率(25%)来征改,税务常识（八）,税务常识（九）,10、耕地占用税占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。耕地占用税的税额规定如下：（一）人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元；（二）人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；（三）人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；（四）人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。11、个人所得税个人所得税是以个人取得的各项应税所得对象征收的一种税。支付所得的单位或者个人为个人所得税的扣缴义务人,按照税法规定代扣代缴个人所得税,是扣缴义务人的法定义务。房地产企业除了企业通常的个人所得税业务以外，特殊的就是拆迁补偿、挡光或施工补偿、晚交房和晚办产权补偿等各项补偿的涉税情况。,12、契税契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。注意：买受方的单位和个人为契税的纳税人。契税以按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据。现行契税税率为3-5%，各地有减半征收的情况。一般是家庭购买第一套普通标准居住用房减按1%征收应纳税额=房地产成交价格或评估价格*税率。13、车船使用税：是对行驶于公共道路的车辆和航行于国内河流、湖泊或领海口岸的船舶，按照其种类（如机动车辆、非机动车辆、载人汽车、载货汽车等）、吨位和规定的税额计算征收的一种使用行为税。房地产企业购买入账自用的车辆，按辆种类缴纳车船税。14、增值税：房地产企业一般都是增值税小规模纳税人，增值税按3%的税率征收。销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。销售自己使用过的物品及固定资产等也要缴纳增值税，减按2%的税率征收。,税务常识（十）,各税种税率表,一、取得土地环节1、税费：土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收（具体税率参照当地规定）印花税（土地出让或转让合同）：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前江苏省规定的契税税率为3。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。,地产开发环节税收及发票审核（一）,2、发票及合法的票据土地出让金，应取得国土资源部门开具的“国有土地有偿使用收费专用收据”，与此相关的契税应取得“中华人民共和国契税完税证”；具有拆迁资格的房地产开发企业向搬迁个人支付的拆迁补偿费，可以凭与搬迁户签订的拆迁补偿协议和付款记录计入开发成本；委托有拆迁资格的单位进行拆迁的情况下，房地产开发企业向对方支付拆迁费用时应取得地税部门监制的“服务业发票”；直接向行政事业单位支付相关费用时，应取得行政事业性非税收入收据；以上这些票据的取得主要在开发部（投资部）,地产开发环节税收及发票审核（二）,二、前期设计环节1税费印花税（设计合同）：建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花。印花税（借款合同）：银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同，按借款金额万分之零点五贴花。2、发票向企业、事业单位支付勘察、设计、测绘、监理、验收、咨询等营利性费用时，应取得地税部门监制的“服务业发票”，个人提供设计咨询的需个人到项目所在地税务局代开发票。此时涉及的部门主要是设计部、开发部、工程部都有,地产开发环节税收及发票审核（三）,三、施工环节1、税费印花税（建安合同）：建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花。2、发票房地产开发企业绝大部分发票都是在施工阶段取得的，所以这个阶段的发票的真实性和及时性很重要。工程费支出应区分以下情况取得发票：1）施工方为建筑安装企业，应取得项目所在地税部门监制的“建筑安装业发票”2）施工方为生产建筑设施、设备的增值税纳税人，应取得国税部门监制的“工业企业专用发票”；如电梯生产厂家直接销售的电梯等3）施工方为经销建筑设施、设备的增值税纳税人，应取得国税部门监制的“商业企业专用发票”如：代理销售电梯设备等与施工单位签订的合同除了设备可以取得国税的发票及装饰工程可以取得房地产企业自购的材料发票，其他一律要取得施工单位开具的建筑安装工程发票，并且是项目所在地税务局代开的发票。,地产开发环节税收及发票审核（三）,地产开发环节税收及发票审核（四）,提供建筑劳务并销售自产货物的合同，需同时提供建筑安装发票和货物销售发票，如铝合金门窗工程、栏杆护栏工程、防火防盗门工程等这个阶段发票主要涉及的部门是工程部和成控部门。三、房产销售环节1、税费营业税（销售不动产）：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，销售不动产税率为5%。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。,土地增值税（预征）：除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。企业所得税（未完工开发产品）：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。,地产开发环节税收及发票审核（五）,地产开发环节税收及发票审核（七）,印花税（商品房销售合同）：对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。2、发票支付对象为个人的销售佣金，应以支付凭证（或支付清单）和个人所得税的扣缴证明为合法的入账凭证；支付对象为销售公司的销售佣金，应取得地税部门监制的“服务业发票”；支付对象为金融机构的利息支出，应取得金融机构开具的付息凭证；支付对象为非金融机构的利息支出，应取得地税部门监制的“服务业发票”营销费用发票：如广告费、制作费、物料采购等费用发票应按支付对象属于增值税或营业税纳税人的不同身份来定；应特别注意营销为促销而赠送给业主的物品：如食用油、空调、电器等这些行为是要视同销售缴纳增值税3%该阶段主要涉及的部门有营销部、财务部,地产开发环节税收及发票审核（八）,四、竣工交房环节1、税费企业所得税（完工开发产品）：开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得了初始产权证明。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相