2013华新项目定价方案

上海华新项目定价方案,目录,一、项目销售产品分析二、区域消费群体分析三、高层公寓定价分析四、公别墅定价分析五、小高层公寓定价分析六、项目产品销售汇总七、附件（竞品案例分析）,一、项目销售产品分析,注：1、以上数据指标根据最新方案制定,如有调整以最终批文件为准；2、19000的精品酒店为自持物业。3、表内面积根据不同时点、口径将有些微差异，此处不做调整。,从周边热销案例客群分析得出，华新项目的目标客群定位如下：,客群范围：青浦区华新镇及周边乡镇；闵行区华漕镇及周边乡镇；西长宁区（外环到中山公园、74路公交沿线）公寓客群定位：年龄在20-30岁之间，普通职员为主。购房目的以首次置业（新上海人置业）和改善置业（当地人）为主，面积需求为60-100间的中小户型为主；具较低房价、区域规划、交通便利是公寓客户考虑的最重要三个影响因素。别墅客群定位：年龄在40岁以上，私营业主、企业高管、高级公务员为主，购房目的以再次改善型为主，面积需求为200以上；产品品质和居住环境是客户考虑的最重要的二个影响因素。,附件：,二、区域消费群体分析,三、公寓产品定价分析3.1竞品分布,竞品选取依据：区位相近：经济、交通、人口等因素相近；产品相近：产品类型、户型、面积类似；数据来源：cric数据库、搜房网、实地调研等数据时间：2012年1月2012年6月底,小结所选竞品项目具有一定的规划与品牌知名度，公寓主力面积主要分布在80-140；竞品公寓目前成交均价11000-13500元/，总价多分布在90-150万元之间，6月份成交均价基本不变，略有上涨；2012年华新项目竞品楼盘中，万科尚源有新推量，面积段79-138，共计330套，同时华新板块星尚湾名邸和西郊半岛名苑预计年内开盘，对项目有较大冲击；万科尚源、新城金郡和新城尚上城为精装公寓，装修标准约为1000元/。,三、公寓产品定价分析3.2竞品概况,数据来源：cric数据库、搜房网、实地调研等数据时间：2012年1月2012年6月底,注：1、本评分办法中最高值代表项目邻近区域范内各因素所能实现的最佳状态；2、万科尚源、新城金郡和新城尚上城为精装公寓，其毛坯价格按成交价扣除装修成本得出，其中万科尚源、新城尚上、城新城金郡装修成本预计1000元/,三、公寓产品定价分析3.3定价分析表,三、公寓产品定价分析3.4定价分析图,从总分值上看，本案价位应介于新城尚上城和新城金郡间，根据价格与分值间形成的线性关系，最终推导结果如下：（1）毛坯公寓的销售单价11115-11770元/，根据当前周边市场环境，建议销售均价11500元/，主力户型总价95-145万元；（2）考虑到周边精装公寓装修成本在1000元/，建议精装修公寓销售单价为13000元/，主力户型总价范围105-150万元。,11115,11770,B,A,逸皓华庭,新城尚上城,万科尚源,新城金郡,绿地秋霞坊,四、别墅产品定价分析4.1竞品分布,竞品选取依据：区位相近：经济、交通、人口等因素相近；产品相近：产品类型、户型、面积类似；数据来源：cric数据库、搜房网、实地调研等数据时间：2012年1月2012年6月底,小结竞品项目一般具备一定品牌与规模，别墅主力面积在170-220之间,除绿地逸湾为双拼外，其余均为联排；竞品产品目前成交均价在19000-23000元/，总价在350-500万元之间，安亭瑞仕华庭别墅产品已推案，但目前尚无成交，4月份别墅价格有小幅下降；2012年整体去化较慢，目前华新板块、重固板块别墅存量在300套左右，未来销售形势不容乐观。,四、别墅产品定价分析4.2竞品概况,数据来源：cric数据库、搜房网、实地调研等数据时间：2012年1月2012年6月底,注：1、本评分办法中最高值代表项目邻近区域范内各因素所能实现的最佳状态；2、绿地逸湾别墅为双拼，故在其产品组合一项上额外加5分；3、产品附加值如花园、地库、露台等的赠送面积,四、别墅产品定价分析4.4定价分析表,四、别墅产品定价分析4.4定价分析图,从总分值上看，本案价位应介于逸皓华庭和万科尚源之间，根据价格与分值间形成的线性关系，最终推导结果如下：本案联排别墅的销售单价20643-21430元/，根据当前周边市场环境，建议销售均价21000元/，主力户型总价约390万元；,20643,21430,A,B,逸皓华庭,万科尚源,绿地逸湾,合生御廷,五、小高层公寓定价分析,项目周边无与本案小高层（9F、10F）类似的产品，扩大参考楼盘的区域范围后，仅有富力桃园、朗诗绿色街区有类似产品销售，成交数据如下：,注：数据来自cric数据库，为历史成交数据,小高层公寓与高层公寓相比，优势主要体现在景观和居住舒适度方面，参照目前市场上类似产品与高层间的价格差（1000-1800元/）及本案高层毛坯公寓的定价（11500元/），小高层公寓销价范围为12500-13300元/，建议均价定为13000元/，总价在96-117万元。,六、项目产品销售汇总,七、附件（竞品案例分析）,竞品万科尚源,项目介绍,概况：截至2012年6月底，共推出1018套公寓，成交893套，月均去化在56套左右，目前主售为80-90二房、三房，成交均价约12800元/,竞品万科尚源,小结：共推出154套，已成交29套，月均去化在1.6套，目前成交均价约22000元/，总体销售一般。,竞品万科尚源,95，三室二厅一卫,79，二室二厅一卫,竞品万科尚源,85，三室二厅一卫,119边户，三房二厅一卫,119边户a，三房二厅一卫,119边户b，三房二厅一卫,项目介绍,竞品逸皓华庭,销售情况,公寓：截至2012年6月底，共推出561套公寓，售出293套，当前成交均价降至9800元/，单月成交68套。别墅：销售情况较差，共推出70套，成交5套，成交均价19000-20000元/，2011年45月后无成交。,竞品逸皓华庭,公寓,别墅,项目介绍,竞品新城尙上城,销售情况,公寓：截止2012年6月底，共推精装和毛坯公寓964套，售出947套。目前在售的主要为130左右的正三房，当前二三房成交均价约11500元/。新城尚上城后续即将推出45-55、层高4.5m的SOHO产品,竞品新城尙上城,项目介绍,效果图,竞品新城金郡,销售情况,公寓：截止2012年6月3底，共推精装和毛坯公寓合计1944套，售出1909套，即将售罄。当前成交均价约14000元/,竞品新城金郡,项目介绍,竞品秋霞坊,6/5/2020,销售情况,公寓：销售较好，截至2012年6月底，共推出891套，共售出768套。其中，2010年年底推出的1房、2房和902+1，共312套，全部售罄；10月份推出的95二房，共104套，全部售罄；目前主售130-140三房，成交均价约13300元/。别墅：截至2012年5月底共推出联排别墅70套，暂无成交，新房源延期推出,竞品秋霞坊,项目介绍,竞品合生御廷,销售情况,别墅：截止2012年4月30日，共推出236套联排别墅，截至当前共售出136套，其中2011年之后仅售出8套，2012年成交2套，当前成交均价约23000元/。,竞品合生御廷,销售情况,绿地逸湾公寓产品已基本售罄，目前在售的为双拼别墅，主力户型面积192-282。去化较差，开盘至今仅售出9套，2011年1月份售出2套后，再无成交。目前售价约22500元/。,别墅户型,竞品绿地逸湾（别墅）,项目介绍,竞品富力桃园,竞品富力桃园,销售情况,推案情况：青浦在售住宅大盘之一，从08年底开盘至2012年6月底，推案14次，合计推出给类房源1736套，其中公寓1472套，联排别墅240套，双拼别墅24套。去化情况：截至2012年6月底，公寓共售出1377套，月均去化约45套，当前成交均价约12000