时间国际项目整体运营思路建议(PPT 41页).ppt

时间国际项目整体运营思路建议,2020/6/13,2,本次汇报内容,2020/6/13,3,对于本项目产品层面的建议,2020/6/13,4,关于商业产品定位的补充建议,2020/6/13,5,市场因素,市场上对于能够动明火的店铺的追捧要高于不能动明火的店铺市场上对于临街店铺的需求要高于产权式内置式店铺,设计因素,目前产品设计为集中式商业为主，在一定程度上增加了市场风险，应考虑如何进行规避,互动因素,在定位上必然考虑到商业与办公的互动，一期4000平米商业与二期的联动，以及未来三期和项目整体的品质形象,成本因素,增加餐饮店铺的设置，将面临增加成本和招商销售的矛盾，应从收益与投入、风险与难度、商业运作,风险因素,具体商业形态、业态划分以及店铺划分必须综合权衡和规避销售风险、招商风险、商业经营风险、管理风险等一系列因素,关于商业产品定位的补充建议,2020/6/13,6,新的产品分割方案,打破原有集中式为主体的商业格局降低运作风险变集中式商业为街区式商业,2020/6/13,7,集中式商业与街区式商业的比较,2020/6/13,8,户型分割的原则性建议,前提要保证店铺的均好性面积区间：以100平米至400之间，以250平米左右为主体，以适应目标商家的普遍选址标准可考虑合理的总价区间，适应投资者的价格承受力，同时局部作到灵活分割，可大可小，可分可合形态特征：店铺形态应尽可能方正，尽可能避免狭长型及异形店铺垂直交通：街铺内部解决垂直交通问题，以减少公摊，提高使用率商家需求：充分考虑各类业态各目标商家对于楼层、面积等要求管线卸货：应充分考虑其厨房管线位置、卸货、货物运输等相关因素营销因素：尽可能规避店铺的销售和招商风险,2020/6/13,9,店铺的分割方式示意,临街店铺纵向分割的不同组合方式立面示意图（四种方式）,二层首层,二层首层,2020/6/13,10,街区式商业的具体分割方式建议,皇马大道,首层,一期商业,曙光西路,大堂集中商业,通过步行街形成环型商业动线，确保商业均好性,纵向分割式店铺,首层单店,大堂集中商业,地下车位入口,2020/6/13,11,二层,街区式商业的具体分割方式建议,2020/6/13,12,大堂集中式商业布局,2020/6/13,13,各区域具体业态建议,2020/6/13,14,关于餐饮店是否安装餐饮管线的分析,2020/6/13,15,两种决策的收益分析,2020/6/13,16,样本分析：6街,地理位置：东北三环三元桥商业体量：18551平米租售方式：带租约销售销售价格：25000元/平米租金价格：4.5元/天商业定位：复合业态的高品质公园步行商业街区已入驻商家：上岛咖啡、信远行房地产中介、汤婆婆汤馆、阿心萨天然水晶茶、大药房、干洗店共6家入驻率：16%,2020/6/13,17,样本分析：远洋新干线6街,东侧上岛咖啡进驻,药店,2020/6/13,18,样本分析：远洋新干线6街,大部分店铺空置,最佳位置为中介行租用,2020/6/13,19,样本分析：6街产品与运作现状关系分析,6街目前的销售及招商状况都较不理想，从产品形态分析主要有以下一些原因,2020/6/13,20,本次汇报内容,2020/6/13,21,本项目整体推进节奏示意,2020/6/13,22,本项目整体推进节奏示意图,2006年9月正负零,办公,2006年12月底结构封顶,2007年6月外装,2007年10月入驻,07年3月,商业销售,预热期,强销期,持续期,准备积累期,收尾期,写字楼开盘,商业开盘,商业招商,2020/6/13,23,本项目招商推进示意思路,2020/6/13,24,商业部分的营销推广思路,2020/6/13,25,商业的营销推广,街区式商铺推广策略,大堂集中式商业推广策略,形象推广先行以销售为主，协助定向招商关键区域招商先行，带租约销售可根据资金情况小辐进行时间和价格上的调整,主力商家招商先行基础商家随后先期持有，后期可考虑带租约销售,2020/6/13,26,商业营销推广思路,2020/6/13,27,商业营销推广前期准备工作,2020/6/13,28,资料准备的三大核心,宣传类资料,项目物业资料,法务条款资料,前期准备工作资料的准备,2020/6/13,29,项目楼书、单页其他项目宣传品区域商业分布状况区域商业潜力分析消费客群分析,五证及复印件平面图效果图及景观图户型图建筑及设施标准租金价目表销售价格表,宣传类资料,项目物业类,法务条款类,招商阶段：商铺租赁意向协议书商铺租赁经营合同销售阶段：优先选铺权登记文件商铺临时认购书商铺买卖合同,资料清单,前期准备工作资料的准备,2020/6/13,30,前期准备工作人员的准备,商业团队的配备,2020/6/13,31,前期准备工作现场的准备,2020/6/13,32,关于商业形象推广,2020/6/13,33,关于销售推广,采用租售结合策略,2020/6/13,34,关于招商推广的思路,“走出去、请进来”点对点，有效出击、直面商家,2020/6/13,35,招商推广策略,2020/6/13,36,招商推广策略点对点招商策略,关键词,方式,优势,点对点主动出击直面商家,制定目标商家标准，并圈定目标商家招商人员全面主动出击，直接与商家面谈按招商节奏不断跟进，并与其他招商策略相配合，实现签约,针对性强，信息传递更有效、迅速、直接，成功率高符合本项目基础商家的开店选址方式，为本项目基础商家招商最重要的方式,2020/6/13,37,招商推广策略阶段性招商策略,第一阶段,运用直接上门洽谈方式，与本项目目标主力商家建立联系,第二阶段,全面跟进，运用多种手段，促成众多主力商家和基础目标商家的签约,第三阶段,针对性招商，促成部分流动商家的招商成功,2020/6/13,38,在进行招商洽谈时，对于同一业态同步进行多个商家的洽谈与招商，在这些商家之间形成竞争格局，从而提高招商的效率和成功率。,在竞争中提高本案的价值在竞争中引进最理想的目标商家，并提高招商的效率及成功率,关键词,方式,作用,同步同种业态多个商家竞争格局,招商推广策略竞争招商策略,2020/6/13,39,根据许多品牌商家对于周边同类业态和不同业态的组合和分布要求，对这些关联性品牌商家同步进行组合式联动性的招商，形成商家间的良性吸引和互动关系,通过组合式招商，加快招商的进程促进本案未来业态组合的最优化,关键词,方式,作用,同步关联性商家优化组合格局,招商推广策略组合招商策略,2020/6/13,40,低开高走策略因为商业经营具有长期性特点，商业的经营需要一个培育市场的过程，所以前期应制定合理的租售价格，留给商家一定的利润空间，便于其培育市场，待整个商业氛围形成后再根据运营状态，适当稳步地调整租金；如果前期就向入