2011-学习资料大全：房地产开发全套流程

赵岩集团房地产开发流程全集知识改变命运，勤奋塑造成功排序器落叶时间2011-4-15天才是99%的勤奋和1%的灵感。内容第一章房地产开发程序介绍1第二章房地产开发公司的设立6第一步是建立房地产开发公司的法律程序第一房地产开发公司设立相关税种6第三章取得土地使用权的程序6第二步是获得已开发土地使用权的法律程序第二项取得开发土地使用权的相关税费9第三步是重新安置阶段9的法律程序第三阶段拆迁安置相关税费10第四章房地产开发阶段10第四步是项目启动和可行性研究的法律程序10第四个项目启动和可行性研究阶段11的相关税费第五步规划设计及市政配套法律程序11第五条规划设计与市政配套相关税费12第五章项目建设第12阶段第六步项目开始、构建、完成阶段流程12第六项目启动、建设和竣工阶段的相关税费14第六章销售和运营阶段15第七步是销售操作阶段16的法律程序第7项销售和运营阶段的相关税费16第七章物业管理17物业管理第17阶段的法律程序第八阶段物业管理相关税费17附录：房地产开发术语18第一节18级区域第二节价格类别20第三节实质性类别22第四节管理政策类别3033第一章房地产开发程序介绍房地产开发是指房地产开发企业以营利为目的投资开发房地产项目的一系列经营活动，包括项目立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设和销售。中国第城市房地产管理法号法律第2条将房地产开发定义为“在依照本法取得国有土地所有权的土地上建设基础设施和房屋的行为”。房地产开发过程主要包括以下程序。1.初步准备前期工作主要包括规划委员会对房地产项目的审批、规划委员会对项目的审批、设计和施工以及土地的出让或转让。这一阶段的主要工作是取得一系列项目建设许可证和项目建设国有土地使用权。“五证”中的建设工程规划许可证和建设工程开工许可证均在此阶段获得。国有土地使用权证由于开发商支付土地出让金的时间不同，收购时间也不同。在房地产开发中，土地的收购是最重要的。目前，有两种方式获得土地：分配和转让。分配是指国家向使用者免费分配土地。划拨的土地不允许用于开发，因为它没有向国家缴纳土地出让金。一般分配给国家机关、学校和其他单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，缴纳土地出让金，取得国有土地使用权的方式。除了经济适用房，目前的房地产开发都是这样。同样，如果在划拨土地上进行开发，也必须支付土地出让金，划拨土地将转化为转让土地。由于出让土地用途不同，土地使用期限也不同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年。2.建设阶段建设阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。这一阶段是房地产发展的重要阶段。在这一阶段，为了更快地收回成本、提取资金和实现利润，开发商通常在建设阶段通过预售项目出售房产。3.销售阶段销售阶段是开发商出售商品房并收回资金以实现利润的阶段。销售分为两个阶段：预售和出售现有房屋。预售，俗称期房出售，是指开发商在建设项目竣工前出售，并出售已有房屋的再融资(一)土地使用权出让金全部付清，取得土地使用权证书；(二)持有建设工程规划和施工许可证；(3)根据预售商品房计算，开发建设投资已达到项目总投资的25%以上，建设进度和竣工交付日期已经确定。竣工证第6条规定商品房预售实行许可证制度。开发经营企业应当向市、县房地产管理部门申请商品房预售登记，并取得城市商品房预售管理办法。2)出售商品房出售应当符合下列条件：(一)销售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或者土地使用批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(4)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、供气、通讯等配套基础设施具备交付条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付条件或者建设进度和交付日期已经确定；(7)物业管理计划已实施。可行性研究的批准将由两个委员会会签，即发布规划和设计任务，并进行融资操作。据此办理征地和初步规划编制工作，并下达规划设计任务通知单。规划局发出征地意见书向土地管理部门和土地使用部门征求意见对市场、顾客、地区、地点选择、历史和文化、习俗等进行研究。寻找合作伙伴，签署合作意向、协议和合同对项目进行初步可行性研究和评估向规划管理部门申请规划点，获取规划点通知，编制项目建议书。向计委申报项目报告计委给规划局的信规划局将会签并将其返还给规划委员会。规划委员会同意启动以下项目，并要求进行可行性研究，由项目建设委员会开发办公室会签。规划委员会、建设委员会、第一规划委员会和各专业局审查可行性研究报告。对项目投资进行详细的可行性研究调查，并编制可行性研究报告。旧城改造为区级土地管理部门结果上报市房管局新征地到国土局、规划局、乡政府、村办向市住房和土地局报告结果政府授予以下土地据此，到土地管理部门进行土地使用审批，并对项目建设用地的地价进行评估。画出桩的位置并给出打钉的条件。测绘院应钉桩并将结果交给设计者。规划局办理建设用地规划许可证申请确定规划设计条件单身冻结账户、复制账户、支付土地价款、取得土地使用证根据规划设计条件征求意见表向区配套部门征求意见土地管理部门审查安置计划和住房规划局审核后的规划条件通知发放拆迁许可证搬迁和安置委员会委托规划方案设计单身去规划局把设计方案提交审查。场地平整，房地产开发手册规划局审查计划并提出意见。1、向园林局申请林木采伐许可证2、了解线路情况和供电局运行班协商改造、转移计划3、煤气、道路、水源及道路改造4.向供电局扩建办公室申请用电报告，制定正式供电计划，申请施工临时用电，委托施工。市政会议纪要修改后，计划将提交给计划城市发展办公室秘书处登记来源和所有程序市审查局审查资金的来源和任务市统计局完成任务项目建设委员会机构同意开工并办理工作许可证施工单位进入现场开始施工。市政主管部门在住宅区红线内申报水、路、气、电的装卸，并委托设计和施工。1.社区线的委托设计；2.委托施工3.配电建设项目的验收4.设备安装和验收5.电力传输1、通知区园林局绿化办公室2、缴纳绿化费3.绿化建设1、根据道路平面图进行施工2、市政办公维护小组验收1、向自来水营业部报告委托线路设计、施工及验收情况2.向市监督建设院报告安装情况3.规划和设计4.竣工验收1、向热力公司汇报2.委托线路设计3.施工和验收(自建锅炉房)1、环保局同意锅炉房位置2、委托设计3、向劳动局申请施工4.环保局检查噪音和除尘设备5.竣工验收1.向煤气公司报告2、向计划部门行计划3.设计4、检查场地规划5.建筑6、业务部门同意接收气体检验7.固定资产转移手续和通风手续应在带通风表的管网办理。8、凭煤气收据到液化石油气公司做每户通风手续9.通风设备完成四方在验收表上签字盖章。房屋根据验收通知入库。确定房屋管理形式；房屋验收入住手续和房产证运用“房地产物业管理系统”进入物业管理阶段；利用“房屋租赁管理系统”进行项目二次开发第二章房地产开发公司的设立第一步是建立房地产开发公司的法律程序。一、成立国内房地产综合开发公司：1.筹建公司；2、申请资质等级审批；3、申请企业名称预先核准；4.办理工商登记；5、办理税务登记。二、设立外资房地产开发公司：1、申请批准项目建议书；2、办理企业名称登记；3.提交合营或合作合同、章程供审查；4、申请外商投资企业批准证书；5、办理企业登记。第一家房地产开发公司设立相关税费1、企业法人商业登记费；2、企业法人变更登记费；3.企业法人年检费；4.补偿、更换和许可费。第三章取得土地使用权的程序土地所有权是指国家或者集体经济组织依法占有、使用、收益和处分国家土地和集体土地的权力。以下三种获取土地使用权的方式见表1。表1。获得土地使用权的方式土地征用模式内体积土地使用权卖指国家在一定期限内通过协议、招标、拍卖等方式将土地所有权转让给土地使用者，使用者向国家缴纳土地使用权出让金的行为。土地使用权转移指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承方式进行土地使用权转让的行为。土地使用权转移指政府无偿划拨土地给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨方式取得的土地使用权，转让须经政府和土地管理部门同意，转让、出租和抵押必须在缴纳出让金后进行。与土地相关的术语：一、原土地：指不具备使用条件的土地，如太空土地、未开垦土地等。二、熟地黄：指三环一平或七环一平合格的土地。三。包裹：它是地籍和r的最小单位土地使用期限：城市商品房预售管理办法土地与省市规划土地签订土地使用期限按国家规定执行。即70年的居住用地；50年的工业用地；教育、科技、文化、卫生和体育用地五十年；40年的商业、旅游和娱乐用地；综合用地或其他用地50年。此外，加油站和加油站用地为20年。第二步是获得开发土地使用权的法律程序。一、国有土地使用权转让：1、办理建设用地规划许可证；2、办理建设用地委托钉桩；3、申请国有土地使用权转让；4、主管部门现场调查；5、土地估价报告的初审；6.委托地价评估；7、办理地价核实手续；8、办理土地出让审批；9、签订国有土地使用权出让合同；10、领取临时国有土地使用证；11、领取正式国有土地使用证；12、返还国有土地使用权出让金。二、国有土地使用权的分配：1、国有土地使用权转让申请；2、主管部门现场调查；3、划拨土地审批；4.获得划拨土地的批准。三。集体土地征用：1、征用集体土地使用申请书；2、向拟征地地区(县)房产局备案；3.签订征地协议；4、签订补偿安置协议；5、确定劳动力安置计划；6、区(县)住房和土地局审查协议；7、市政府以下征地；8、缴纳蔬菜基金、耕地占用税等税费；9.处理土地出让文件和地图；10、申请冻结账户；11、调查户口核实劳动力；12、用于农业工作；13、办理农业工作转移；14.处理逾期居留者的安置；15、地面补偿工作的价格；16.土地征用已经结束。第二项取得开发土地使用权的相关税费1.土地价格(土地出让金)；2.资金占用费；3.滞纳金；4.土地使用费；5.外商投资企业土地使用费；6、防洪工程建设维护管理费；7、土地闲置费；8、土地权属调查、地籍测绘费；9、城市土地使用税；10、土地价格