2012年弥勒房地产市调报告

2012年弥勒房地产市场调查报告梁2012年11月第一部分：住房政策一、货币政策答：通胀形势严峻，恢复流动性的货币政策仍在继续。从国际国内形势来看，通货膨胀持续上升的压力正在缓解，但并未得到有效遏制。二。产业政策u购买限制：新中国第十条：北京国家第5条：23个城市发布购买限制国家第8条：42个城市发布新的购买限制“购买限制”限制了投资的“来源”。数据显示，截至11月底，北京、上海、深圳、广州、济南、南京、厦门、杭州8个典型城市新建商品住宅总存量达到4595万平方米，同比增长38.44%，处于高运行状态。u信用限额：新国家第10条：第一套90元以上首付30%，第二套50%，利率1.1倍，第三套大幅提高；国家第五条：第一套30%，第二套50%，利率1.1倍，停止贷款3套。国家第八条：第二套首付款超过60%，利率为1.1倍，部分银行第一套首付款提高到40%，优惠利率逐步取消甚至提高。“贷款限制”紧紧抓住了资金的“关键”。2012年，虽然银行存款准备金率两次下调，释放近9000亿元资金刺激消费，银行利率三次下调，但只需放松的银行政策并没有改变住房市场和库存增加的下行趋势。房地产开发商资金的进一步紧缩和资金的紧张将促使房地产企业对房地产市场进行一次大的洗牌。u限制：国家第八条：608城市公布价格控制目标，NDRC督促销售过程明码标价。“限价”扼住涨价的咽喉。以深圳为例，在4月份实施限价房地产政策之初，房价就出现了上涨。7月，限价房地产政策进一步完善。除了不同地区的限价外，不同单位的价格也是有限制的，要求“零月增长”。这一调整取得了显著成效。国家统计局的数据显示，从7月到9月，深圳新建商业地产的住宅价格指数连续三个月环比零增长，10月环比下降0.1%。u补贴住房：新中国十篇：580万套；国家第五条：到年底基本完成60%；国家第八条：1000万套，11月底全部开工。保障房“冷却”了房地产市场的“渴望”。从2010年到2015年，中国计划新建3600万套保障性住房，覆盖率达到20%左右。2010年，城镇保障性安居工程开工590万套，基本建成330万套。2011年开工1043万套，基本完成432万套。2012年1-10月，全国城镇新建保障性住房项目722万个，基本建成505万个，2012年新建和基本建成残疾人住房提前达标。保障性住房建设的扩大改善了住房房地产市场的供给结构，有望在调节房价方面发挥基础性作用。分析：1)贷款限制政策将继续阻止低收入者进入市场，购买限制将继续阻止投资需求进入市场；2)贷款限制政策下的市场形态更加严峻。我们面临的两个主要问题是缺乏合格客户和信贷额度紧张。合格客户=有能力购买住房的客户-合格消费客户(以下数据仅供参考)A.33，354名买得起房子的顾客，占家庭月收入的30%,以及每月支付平均房价的顾客。总价首付贷款月度供应月供应收入比月收入岁入弥勒县需要家庭负担得起的家庭220030%73338799645093户家庭13527B.资格被消费的客户数量人均购房客户数量7月底，国务院派出8个检查组，对16个省市的监管政策执行情况进行监督。几天前，国务院房地产调控检查组刚刚访问了北京。根据检查组对此前房地产调控的初步判断，严格执行现有政策可以遏制房地产市场全面反弹的压力。新的监管政策暂时没有必要。返回是检查组的意见，还不清楚决策层的态度和认可程度。房地产调控总体将趋紧。限制销售和贷款的政策不会变得太大，对投资和投机需求的抑制将继续下去。由于政策对刚性需求的支持，首次购房者和首次以改善为导向的按需购买客户已经成为各开发商的竞争点。房产税的征收已成定局，按照先征收后持有，再征收后交易的顺序进行。第二部分：住房市场概述一、全国市场中国共产党第十八次全国代表大会于11月8日举行。会议持续了大约一周，成为新闻和生活的中心，房地产行业似乎平静了下来。不言而喻，目前房地产企业的主要行为是专注于赚钱和融资买地。1.房地产投资根据国家统计局11月9日发布的数据，2012年1-10月，全国房地产开发投资5769亿元，名义同比增长15.4%，增速与1-9月持平。其中，住宅投资达到3904亿元，增长10.8%，增长0.3个百分点，占房地产开发投资的68.9%。房地产开发投资的反弹已经滞后，但最近几个月的表现一直稳定。从2011年10月到11月，超过30%的过热增长率逐渐下降，4个月来一直保持在15%左右。2.房地产销售从1月到10月，全国商品房销售面积为7.8743亿平方米，同比下降1.1%，从1月到9月下降2.9个百分点。商品房销售总额4631亿元，同比增长5.6%，同比增长2.9个百分点。其中，住宅销售面积下降4.8%，写字楼销售面积上升10.1%，商业楼宇销售面积上升3.0%。商品房销售总额3401.1亿元，同比增长2.2%，同比下降0.5%。其中，住宅销售上升2.3%，写字楼销售下降1.9%，商业楼宇销售上升5.7%。3.销售价格2012年10月，全国100个城市的(新建)住房均价为8768元/平方米，同比增长0.17%。自今年6月以来，5月份连续保持上升趋势，10月份环比持平。其中，56个城市环比上升，42个城市环比下降。南京也在崛起。10月份，南京的平均住宅价格为12125元/平方米，同比上涨0.39%。南京二手房市场呈现下降趋势，环比下降0.07%，平均价格为17145元/平方米。4.在资金方面，1-10月，房地产开发企业今年获得资金76397亿元，同比增长11.6%，比1-9月增长1.5个百分点。其中，首付和预付款2033.7亿元，增长16.1%。个人住房抵押贷款总额8750亿元，增长19.5%。房地产开发企业到位资金增速也连续4个月上升，从7月份的6.2%升至目前的11.6%。5.新增存量：8月底，商品房销售面积为3.1957亿平方米，比7月底增加290万平方米。其中，住宅销售面积增加79万平方米，办公楼销售面积增加19万平方米，商业建筑销售面积增加112万平方米。土地：2012年1月至8月，交易总量6918.8亩，成交金额188.304亿元。去年同期，23564.18亩，同比下降53.21%。6.土地市场。从一月到十月，这片土地9279914027-37.10%打开头发期待贸易万科791804423-7.70%聚酯的3999328223.6%龙湖28631182103.14%恒大642028134-8.46%总数2105456102110.62%分析：土地出让金的降低与企业征地积极性有关。据相关统计，这与大开发商是否主动征地没有直接关系，这进一步表明大多数中小企业没有足够的热情来征地，这是土地出让金下降的根本原因。具体来说，2012年1月至10月，万科、保利、龙湖、恒大等全国标杆企业共收到210个案例，土地出让金1021亿元，同比增长10.62%。结合剩余两个月的数据，预计这四家企业全年的土地总占用量可能会增加20%以上。土地出让金是政府财政的重要组成部分。如果逐年大幅下降，将不利于地方政府收支平衡。在这种压力下，地方政府可能会在今年2月底有新一轮的土地出让意向。不过，预计开发商的征地热情不会很高，这体现在大型开发企业基本完成了年度土地储备任务，而中小型开发企业可能会因为政策的不确定性而继续观望。因此，在未来一段时间内，政府积极推动土地的同时，土地储备价格交易将成为常态，可能会出现竞价和拍卖成交的现象，这可能会使土地市场难以活跃起来。二、昆明市场1.房地产销售：2012年1月至7月，昆明市场已供应商品房预售面积625.91平方米。共有361.9万平方米的商品房已售出备案。进入2012年，昆明房地产市场已经进入滞胀状态，等待下跌。今年1月，金花园7600元/平方米的均价引发了一轮抛售潮。今年2月，江东席瑞以6600元/平方米的价格再次引起人们的关注。同时，东南板块的欢乐城、玻璃香水城以平均6500元/平方米的价格进入市场，取得了良好的销售业绩。自2月份以来，昆明住宅交易的平均价格一直在下降。到6月份，人民币汇率跌至7421元，为今年的新低。7月，房价触底反弹。一些房产开始小幅上调价格，平均交易价格回到4月前的水平。2012年第二、三季度，昆明房地产市场经历了“小韩阳”，3月份市场供应量增加。在铜铁综合体惨淡的秋季房交会后，目前昆明楼市成交量基本处于高位。大量开发商只需要释放和刺激市场。开发商在价格方面做出了一些让步，从单一市场转向买方市场。2.土地市场：2012年1-8月，交易总量6918.8亩，成交金额188.304亿元。去年同期23564.18亩，同比402.44亿元，营业额下降53.21%；3.昆明交易会：L 108项目在主要城市地区开展了58个项目，其中大部分是城中村改造项目。郊区县有27栋住宅，县有21栋住宅，省外有2个项目。它们分别是骏发成都项目和海南项目。l出售的房产超过55处，住房供应充足。昆明参展建筑的住宅平均总价为8165元/平方米，比上一届展会前的8063元/平方米略有上升。郊区县参与房源的平均价格为4700元/平方米。其中，安宁和太平的统计显示，普通住宅的平均价格为6180元/平方米，而进入郊县的普通住宅的平均价格为4600元/平方米。参与销售的L地洲普通住宅价格区间为3200-6500元/平方米，平均价格为4400元/平方米。从地州展示的房地产价格来看，原阳县普通住宅平均价格约为3000元/平方米，大理约为6500元/平方米。参与项目的价格区间主要为7000-9000。2011年，蒙自市的新建筑主要集中在新城区和景观河的五个中心区。虽然蒙自新房入住率高达70%，但全年整体销售率仍在60%左右，近15%的人口流失率是空置率的主要原因，也是流失率的保证条件。因此，2012年仍有几栋建筑创造了70%的开门红。然而，随着住房市场打击政策的影响逐渐加大，开发商的销售速度普遍放缓。2012年，蒙古增加了11个新项目，其中9个已获批准，2个尚待审议。新增和现有住房供应的增加，使得出售住房市场比2011年更加困难。1.房地产投资：2012年，蒙自新开工投资项目建设进度较快，但重点项目数量较少，后续建设薄弱。从1月到6月，固定资产投资统计包括103个项目，其中63个是今年新增的。新开工项目完成投资15亿元，占全市完成投资的43.76%。施工进度相对较快。然而，该项目的投资规模相对较小。全市固定资产投资池(不含房地产业)计划总投资5000万元以上的重点项目有33个(今年新增11个)，其中10个为1亿元以上的重大配套项目(今年仅新增2个)。去年结转的大部分在建重点项目由于资金筹集困难和资金短缺，进度缓慢，个别项目停工等不利因素严重制约了固定资产投资的增长。然而，整体房地产投资保持了快速增长。今年上半年，全市房地产开发投资15.53亿元，同比增长42.33%，为22亿元年度计划的70.6%。今年下半年，平均每月所需投资为1亿元。房地产开发投资增速进一步放缓，固定资产投资压力加大。2.成交量价格趋势：蒙自的主流房价集中在每平方米3855元，但成交价格大多在3600至3700元之间。对于像君悦大酒店这样的少量待售房屋，平均售价预计将突破4000元，达到4300元的高度。随着价格的上涨，许多开发商不得不缩小主体单元的面积范围，以寻求市场对总价的普遍认可。单个单元的面积小至30平方米，而主体单元的面积控制在80-110平方米，占整个市场的近65%。总价主要在32万到45万平方米之间。有些商品在蒙古出售切片区域项目名格式块计划家庭主要公寓类型()平均房价预售时间销售率景观河流区亨德森国际公司房子/别墅130070-10037602012-17