房地产评估行业剩余法例题

例1，1。2000年底建造了一处房地产，此后的收入期为48年。从2001年底到2004年底，净收入分别为83万元、85万元、90万元和94万元。预计2005年底至2007年底的净收入分别为94万元、93万元和96万元，2008年底的净收入将稳定在每年95万元。这种房地产的降价率是9%。尝试使用上述信息来计算2004年底的房地产收入价格。自2000年6月起，酒店的土地使用权已使用了40年。这家旅馆总共有300张床。平均而言，每张床每天从客人那里得到50元，年平均空置率为30%，月平均运营成本为14万元。当地同档次酒店的平均床位数为每天每张45元，年平均空置率为20%，月平均正常业务总成本占月收入的30%。这种房地产的降价率是8%。试着在2005年6月评估一下这家酒店的市场价值。作业2，a1=94(万元)a2=93(万元)a3=96(万元)a=95(万元)r=9%n=48-4=44(年)t=3(年)，计算公式为，作业解1，年总收入A=30045365(1-20%)=394.20(万元)年总成本B=A30%=118.26(万元)净额今天，在同一地区或邻近地区收集了四个类似的房地产作为比较案例(B、C、D、E)。四个比较案例中待估房地产和房地产的基本情况及相关项目的修订见8-1。例1和例3。计算流程(1)项目修订每个交易案例都是正常交易，因此不会进行修订。每个对比案例的交易条件指数为100%。(2)时差校正根据1999年10月以来的房地产价格指数，各对比案例交易日期的条件指数为：案例B:(1.1%)12=112.68%；病例C:(1.1%)10=110.46%；病例D:(1.1%)7=107.21%；病例E:(1.1%)2=102.01%；(3)土地使用权期限不变，因为乙、丁、戊三个比较案例的土地使用权期限与待评估房地产的土地使用权期限相同。丙类比较案例的修正系数计算如下(房地产资本化率为7.5%)。情况C:表8-2:情况b，e: 1.8/1.8中不同容积率下的条件指数可直接修正容积率。情况C:1.8/2.0；案例D: 1.8/2.2。(5)区域因子修正各比较案例房地产的区域因子和微观因子条件指数可从表8-1数据中获得：案例B:100/(1003-22)=100/103；案例C:100/(100 23 2)=100/107；案例D:100/(100-122)=100/103；案例e: 100/(1003-2-3)=100/98。(6)微观因子校正类似于区域因子校正：例b:100/(10024-1)=100/105；案例C:100/(10002-1)=100/101；案例D:100/(100-1-10)=100/98；案例e: 100/(100-21-4)=100/95。(2)修正价格计算(见表8-3)，(3)价格计算分析后，各对比案例中待估房地产与待估房地产之间的替代性相对一致，且对比案例中修正价格相对接近，因此采用算术平均法计算试价。v=(1250 . 261231 . 991216 . 601205 . 28)/4=1226.03(元/m2)，取整数1226元/m2。根据以上计算，预计2000年10月房地产市场价值为1226元/平方米。为了评估2004年10月1日一栋办公楼的正常市场价格，在办公楼附近地区选择了三个类似的办公楼交易A、B和C作为比较实例。相关数据如下表所示：操作。在表中的交易情况下，正(负)值表示可比示例的交易价格高于(低于)其正常价格的范围。在房地产情况下，正(负)值表示可比实例的优(劣)房地产情况与估价对象的房地产情况造成的价格差异。还假设人民币对美元的市场汇率为2004年3月1日1:8.4，2004年10月1日1:8.3。从2004年1月1日至2月，此类办公楼的市场价格基本保持不变请尝试使用上述信息计算2004年10月1日办公楼的正常市场价格。2004年10月1日，办公楼正常市场价估算如下：运营方案显示，征地、安置、拆迁和青苗补偿费用为每亩10万元，土地开发费用为每平方公里2.5亿元。土地开发周期为2年，征地及其他费用为10万元/亩，在开发初期投入。土地开发成本第一年平均投资30%，第二年平均投资其余部分。贷款年利率为6%，按半年计算。地方土地开发投资回报率一般为土地收购及其他费用和开发成本之和的10%，转让税约为土地转让价格的6.5%，土地增值收益为10%。尝试评估土地的单价。例1，地价V=征地及其他费用a土地开发成本b利息c利润d税收e土地增值收益f例2，一块荒地占地2平方公里，征地价格为1.2亿元。将地黄开发成可转移剂型的开发成本和管理成本为2.5亿元。开发期为3年，贷款年利率为6%。获得荒地的价格是开发之初的一次性投资。开发成本和管理成本将在开发期间平均投入。营业税为可转让耕地价格的5.5%；开发利润为土地收购价格、土地开发成本和管理费之和的15%。开发后可转让土地面积比例为60%。尽量找出荒地开发后可转让耕地的平均单价。新开发土地总价格v=荒地总价格a土地开发成本和管理费b投资利息c销售税d开发利润e，a=120亿元b=2.5亿元c=a(16%)3-1b(16%)1.5-1=4600万元d=5.5%总价值v=0.055 v总价值e=(a)b)15%=5600万元， 总价值=1.222.50.460.055总价值0.56，总价值=4.99亿元，例3:10年前通过征用农地获得了一处总用地面积为1000的房地产，当时的成本为18万元/亩，现在需要620元/才能重新获得该类土地； 地上建筑总建筑面积为2000，于八年前竣工并投入使用。当时的建筑成本是600元/平方米建筑面积。类似建筑目前的造价为1200元/平方米建筑面积。据估计，80%的建筑是新的。尝试使用给定的信息来计算当前房地产的总价和单价。【解决方案】这个问题的要点是要注意再购买价格应该在评估时点。在澄清这一问题的基础上，房地产价格估计如下：1。土地现值=6201000=62000(元)，2。建筑物的现值=1200200080%=192000(元)，3。估价对象当前总价=62000 192000=2540000(元)，4。估价对象当前单价=25400000=1270(元/)。例4:有一处房产，总用地面积1000平方米，是10年前通过有偿转让方式取得的。土地使用权出让年限为50年，容积率为3，土地出让金为每平方米400元。现在土地出让金增加到600元/平方米。地上建筑为钢筋混凝土结构。它们是在8年前完成并投入使用的。总使用寿命一般为60年，残值率为0。当时，建筑成本是每平方米500元。目前，类似建筑的建设要求每平方米650元。尝试给出的信息来估计当前房地产的总价和单价。解决方案1。地价=6001000=60(万元)2。建筑物重置价格=6501003=195(万元)3。建筑物折旧=195 (848)=325(万元)4。当前房地产总价=60 195-32.5=222.5(万元)5。该房地产当前单价=222.5(10003)=741.67(元/平方米)。例5:某开发区征地总面积5平方公里，现已完成“七通一平”。道路、绿化带、水面及其他公共场所和设施试估算工业用地的单位面积价格和总价。例6，1。计算征地费(4.51.5) 108 (5108)=120(人民币/) 2。计算土地开发费(2.0108)(1106)=200(人民币/) 3。计算投资利息120(100.1)2-120040%(10.1)1.5-120060%(10.1)0.5-1=25.20 12.30 5.86=43.36(元/) 4。计算投资利润(120 200) 20%=64(元/) 5。计算土地增值收益(120 200 43.36 64) 20%=85.47(元/) 6。计算地价=征地费、土地开发费、投资利息、投资利润、土地增值收益=120 200 43。36 64 85.47=512.83(元/)。7.修订可转让土地比率。若可转让土地比例=(开发区总面积-不可转让土地面积)/100%开发区总面积=(5-1.5)/5100%=70%，则可转让土地平均单价=512.83/70%=732.61(元/) 8。无限期修改土地使用权，取得土地使用权价格。则50年土地使用价格为732.61 1-1/(10.07) 50=707.74(元/) 9。计算的土地总价格为707.7410000=7077400(元)。成本法估算的工业用地价格为每平方米707.74元，总价为7077400元。一个开发区计划出售一块50年的土地。本案征地拆迁及青苗补偿费为每亩6万元，征地其他费用平均为每亩2万元，土地开发费平均为每平方公里2亿元，地方银行贷款年利率为10%，征地完成后土地开发周期平均为两年。 第一年开发投资占总开发成本的40%，总投资回报率为20%，当地土地增值回报率为20%，土地恢复率为7%。 尝试用成本法估算土地的单价。(1)计算征地费征地费=(6 2)万元/亩=120元/m2(2)计算土地开发费土地开发费=2亿元/km2=200元/m2(3)计算投资利息，征地费初始一次性投资计息期为2年，土地开发费投资平均分段，第一年投资计息期为1.5年，第二年投资计息期为0.5年。投资利息=征地费(1利率)计息期-1土地开发费(1利率)计息期/2-1=120(1 10%)2-120040%(1 10%)1.5-120060%(1 10%)0.5-1=43.36(元/平方米)(4)计算投资利润投资利润=(120 200)20%=64(元/平方米)M2)(5)计算计算土地价格土地价格=土地收购成本土地开发成本利息正常利润土地增值收入=120 200 43.36 64 85.47=512.83(元/平方米)M2)(7)以上得出的是无限期土地价格，则50年期土地使用权价格为：土地使用权价格=512.831-1/(1.7%)50=495.42(元/平方米)。 作业答案，示例1，1。在进行房地产估价时，揭示其价格形成的内涵，确定估价的技术路线，是准确、科学估价的关键环节。估价对象规划设计清晰，同类房地产市场信息丰富，假设开发的技术路线能更好地反映估价对象的市场价格水平，操作难度较小。因此，评估人员最终选择了剩余法的技术路线进行评估。2.在用剩余法评价在建工程时，收集和整理相关数据是非常重要的。3.贴现现金流法准确、复杂、操作困难。传统方法粗糙、简单、易操作。现金流量折现法在实际评估中得到尽可能多的应用，但传统方法在评估基础信息不完整时更为准确。4.在估算持续建设投资的利润时，应注意计算基数与利润率之间的对应关系。理论上，无论用哪个计算基数来计算对应的利润率，结论都应该是一样的。例2，一栋旧厂房的建筑面积是5000平方米。根据其位置和周围环境，适当的装修和改造将导致商场的出售，这可以得到政府的批准。但需返还土地使用权出让金等400元/平方米(按建筑面积计算)，同时取得40年的土地使用权。预计改造周期为1年，改造费用为每平方米建筑面积1000元。装修完成后，它们都可以以每平方米建筑面积4000元的价格出售。销售税是售价的8%；旧工厂的买方必须支付4%的价格。尝试使用上述信息，通过现金流量折现法(折现率为12%)估算旧厂房的正常采购总价和单价。旧厂房的进价V=改造后商场价格A-溢价金额B-改造费C-销售税D-购置税E，B=4005000=200(万元)，D=1785.718%=142.86(万元)，E=V4 %=0.04x(万元)，V=A-B-C-D-E，V=1785.71-200-472.46-142.86土地使用年限为50年，从工作之日起计算；当时，购买土地的成本是800元/的底价。项目正常开发周期为2.5年，建设费用(包括前期建设费、建筑安装费、管理费等)。)是每平方米建筑面积2300元。到2004年9月1日，主体结构实际竣工，已投入50%的建设成本。然而，估计需要1.5年才能完成，并且需要投资60%的建设成本。完工半年后可以出租。租赁面积月租金为60元/平方米，租赁面积为建筑面积的70%，正常租赁率为85%，租赁运营成本为有效总收入的25%。在建工程的当地买方需支付购买价格的3%，而类似房