物业设备设施安全管理

设备设施的安全管理1.工程部(设备设施管理部)应建立和完善设备台账。2.设备管理应以安全、正常、经济运行为基础。设备的运行、维护和修理由工程部(设备设施管理部)的专业技术人员进行。相关专业人员必须具备相应的资格和证书。3、智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度；未经主管部门领导许可，非值班人员不得进入值班室和设备操作室。4、设备操作、维修和保养必须严格按照相关操作规程进行，并做好相应的安全措施和技术措施，防止事故发生。5.设备管理、操作和维护人员应充分理解和掌握设备的操作规程，贯彻“预防为主”的方针，防止安全事故的发生。6.值班室和设备操作室应按规范要求配备合格的消防设备和相关警示标志。7、值班室、设备操作室等工作场所，严禁吸烟。8、值班室、设备操作室及其他工作场所、设备及附属设施应经常保持清洁卫生，严禁堆放杂物和悬挂衣物。9、设备操作室应保持良好的通风、照明，应急灯始终处于良好状态，门窗开启灵活无损坏，并有相关措施防止老鼠、蛇进入，防止小动物进入。10.每年年底前，工程部(设备及设施管理部)对其管理的物业项目的设备及设施的维护进行一次大规模的拉网式检查，并根据检查中发现的问题计划下一年度的年度设备设施保养计划和年度设备设施大中修计划。设备和设施的检查和管理1.工程部经理每季度(或每月)组织专业人员对年度计划的执行情况进行监督检查，发现问题及时督促整改，并填写季度/月度设备设施检查记录。2、每天(或每周)，由设备专业人员对所辖设备的运行情况进行全面检查，发现异常或事故隐患应及时排除，重大问题应及时报告工程部(设备设施部)管理办公室主任；同时，应按要求如实填写相关设备的日常检查记录。3.设备负责人必须确保设备的安全运行。每天应对设备、线路、部件等的安全状况进行巡视检查。发现隐患应及时排除，确保安全。设备设施的值班管理1、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，不得做与工作无关的事情。2.严格按照操作规程和工作职责进行巡回检查，按时复制各设备的运行数据，认真填写设备运行记录和交接班记录。3、密切监视设备的运行，及时发现事故隐患。当班人员不能处理时，应及时向上一级主管汇报协调。4、接班规则(1)值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺席，不得私自调动或更换。如果你因故不能上班，你必须提前办理休假手续，并在回来后及时取消休假。(2)交接班时，人员必须提前20分钟做好交接班准备。(3)接班时，接班人必须提前15分钟到岗，为接班做好准备。(4)换班时，要做好“五手”“安全、记录、工具、现场卫生和设备运行状况”。交接班后，双方在交接班记录上签字确认。(5)在下列情况下不允许接班：(1)未完全满足五交规范要求。(2)接班人不到岗，接班人有2.所有特殊设备和设施(如空调、电梯、锅炉、压力容器、压力管道、起重机械、消防系统、安全系统、机械维护和检查等。)的所有物业公司应通过外包来维护。对于外包项目维护，工程部应指派专人监督维护质量；在每个外包项目实施前，外包单位应在进入设备安装现场前到工程部办理进场手续。3.保持(1)如果在检查过程中发现设备设施存在隐患或性能恶化，维修主管应提前准备好相关备件，并预定维修时间进行操作。(2)如果在计划的维护时间内施工影响了运行人员的正常生活，必须经管理处处长批准后方可施工，并提前通知辖区内的运行人员。(3)维修主管应督促维修人员按时工作。(4)施工前，维修人员应准备好工具和备件，并提前带到作业现场。(5)维修完成后，工程部检查维修情况，填写设备设施维修记录。4.保持(1)实施维修计划前，各维修班长应制定材料采购计划并提交审批，提前组织维修材料。(2)正式施工前，维修人员应准备好操作工具，协调相关部门创造维修条件，并提前带到作业现场；施工中，根据安全要求悬挂警示标志，采取安全防护措施，并要求相关人员配合。(3)维护完成后，维护人员应如实填写设备设施保养记录5、紧急故障处理(1)工程监理接到紧急故障处理请求后，应立即组织人力到故障现场进行紧急维修；重大故障应同时向管理处处长和公司主管报告。(2)工程监理到达现场后，应检查现场，了解故障原因，并制定维修计划。(3)紧急修理前，应严格按照安全规定采取防护措施，并要求相关人员配合。(4)维护应以不扩大故障和隐患为前提。当失败的原因不能确定时，就不能盲目行动，而应该集中精力讨论和找出最好的计划。如属特种设备，应要求有关单位予以配合和支持，并按中华人民共和国国务院令(第373号)特种设备安全监察条例执行。(5)故障处理后，应分析事故原因并制定相应的预防措施。(6)每次紧急故障处理后，工程经理应如实写出书面报告，并向有关部门报告。设备设施的大、中型修理、更新和改造管理1.工程部(设备设施主管部门)根据设备使用情况，提出设备的中修、大修、更新和改造实施方案。方案报物业公司领导审核后，提交社区/楼宇业主委员会审批(业主委员会按规定向全体业主公布方案征求意见)。2.实施方案经业主委员会批准后，按有关规定申请或继续筹集物业专项维修资金。3.资金筹集后，工程部负责计划的实施。4.工程竣工后，工程部组织相关人员进行验收确认，并按要求办理付款和签字手续(业主委员会全体成员按西安市物业管理条例要求签字)。设备数据管理1.物业的验收和交接应移交给相关机电设备档案，包括设备产品合格证、施工图、接线图、试验报告、说明书等。(弱电设备也应为h2、经常检查发电机油位、冷却水水位是否符合发电机运行要求，储备适当的油量以满足发电机满负荷运行(根据各项目情况设定最小满负荷运行时间)3、发电机每月空载试运行1-2次，运行时间约为15-20分钟；平时，发电机应处于“手动”状态(酒店和其他特殊属性应根据合同要求执行)。4.启动发电机时，操作人员应检查启动条件(冷却水、机油、柴油、电池电压等)。)并启动新鲜空气供应设备。发电机首次投入运行时，应进行全面检查。5.每次操作和维护后，如实填写设备台帐和设备设施维修记录表。6、发现漏油、漏油现象应及时处理。7、冬季发电机检修时，冷却系统应添加防冻剂。电梯安全管理条例除严格执行设备设施综合管理制度外，还应执行以下规定：1、在房间内悬挂温度计，应保证房间温度不超过40。2、机房车工具、使用标志图必须悬挂在机房的显著位置。3.设备报废审批表和各种警告标志应悬挂在电梯机房和值班室的显眼位置。4、倒闸操作时，应停止电梯至基站；切换后，检查电梯运行是否正常。5.每年应邀请省(或市)质检部门对所有电梯进行年度安全检查。未经质检部门检验合格的电梯严禁投入使用。6.万一发生火灾、地震、洪水等。应遵循应急处理措施。7.工程部(设备设施管理部)每月对电梯外包单位进行一次随机检查和评价(年终综合评价依据百分制评分)。8.每年，物业公司的领导、工程部和电梯维修主管对电梯维修单位进行一次全面审查，并选择有资质的单位签订维修合同，承担维修任务。9、注意梯子(1)用手按下按钮。不允许有任何影响。(2)不允许吸烟，不要靠在车厢门上。(3)操作时挤压门是危险的。(4)禁止危险品进入梯子。(5)保持清洁，不要呕吐或丢弃。(6)运送货物必须首先获得批准。(7)发生事故时，请按警铃。(8)过载铃声响起，最后一个退出。(9)儿童带着梯子，成人陪着他们。(10)发生火灾时，不要拿梯子。防雷安全管理1.工程部(设备设施主管部门)要求当地防雷装置检测机构(如陕西省气象局Xi安防雷装置检测机构)在每年雷雨季节前(通常为4月)对物业管辖区域内的房屋进行防雷装置检测；如果是易燃易爆场所，其防雷装置应每六个月检测一次。工程部组织专业人员对不合格项目进行修复和整改。2.雷雨过后，应再次检查系统，看是否有连接点因雷击而松动或断开。接闪器与引下线和接地体的连接必须牢固可靠，接地电阻值应符合规定要求，一般不大于10欧姆；对于大于10欧姆的部件，找出原因，重新焊接或增加另一个接地体，以确保防雷设施的良好运行。3.如果发现引下线腐蚀严重，腐蚀程度超过横截面积的30%，应及时更换。如果发现接头松动，立即拧紧。4.当雷击引起火灾、爆炸、人员伤亡和建筑物或建筑物内设备损坏时，应及时通知防雷装置检测机构派人到现场进行调查，找出原因并采取补救措施。高压操作员的职责如果不排除事故，不允许换班。上班和下班应该一起工作。一般设备故障应解释清楚并记录在案。休假和补休应提前一天向班长汇报，班长应安排合适的替代人员。按规定时间做好配电室的室内外清洁工作。完成上级交办的其他任务。工作票制度对于电气设备上的工作，应按照顺序填写或执行工作票。工作票的填写工作如下：高压设备和线路上的工作需要全部或部分断电。低压设备和线路上的工作需要关闭高压设备或部分关闭电源。高压室二次接线工作时，必须切断高压设备电源或采取安全措施。出票人或出票人(工作负责人)的安全责任：工作的必要性和安全性；工作票中填写的安全措施是否正确、完整；工人阶级的负责人和工作人员是否适当和充分，精神状态是否良好；工作负责人(监护人)的安全责任；正确安全地组织工作；工作前应向员工详细说明工作任务、停电范围、安全措施和工作时间，并结合实际情况进行安全思想教育。工作负责人应检查工作票中包含的安全措施是否正确、完整，值班人员采取的安全措施是否符合现场实际情况。作业许可方(值班员)负责检查作业票上所写的安全措施是否完整，是否符合现场条件，并正确实施。负责检查断电设备是否有突然来电的可能。操作票系统一张操作票只能填写一项操作任务。操作票应填写设备的双重名称，即设备名称和设备序列号。操作票应使用钢笔或圆珠笔填写，票面应清晰整洁，不得随意涂改。高压操作员应在开始操作前确认操作票正确，然后进行实际操作。切换操作或一些主要操作必须由两个人进行，一个监控一个操作。如果在操作过程中发现任何疑问，应立即停止操作，并在继续操作前要求电气主管澄清。操作票不得擅自更改，锁紧装置不得随意释放。对于各种作业，应采取相应的预防措施。雷电情况下禁止开关操作。下列项目可能不需要操作票，但应记录在操作记录本上：事故或紧急情况的处理。拉动开关的单一操作。操作票应按序列号顺序使用。无效操作票应标有“无效”字样，已经操作的操作票应标有“已操作”字样。操作票应按照ISO9000标准保存。工作中止、转移和终止制度工作中断时，工人阶级人员将撤离工作现场，所有安全措施保持不变，工作票仍由工作负责人