城市更新专题培训

深圳市城市更新项目专题技术培训,2014年4月,深圳市城市更新办法深圳市城市更新办法实施细则深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法国有土地上房屋征收与补偿条例关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施,相关政策文件,1、综合整治类,2、功能改变类,3、拆除重建类,城市更新的模式,一、,1、旧城中村,城市更新类型,二、,2、旧工业区,3、旧商业区,4、旧居住区,1、城市更新单元内拆除范围的用地面积应大于10000平方 米；2、城市更新单元内拟拆除重建范围（以下简称“拆迁范围”） 的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70%。拆迁范围原则上不得包括未建设用地。3、拆除重建范围用地类型需为五类用地：即老屋村用地、非农建设用地、国有已出让土地、已按两规处理的土地和非农建设用地以外形成的建成区。4、未建设用地属于国有未出让的边角地、夹心地、插花地的，总面积不超过项目拆除范围用地面积的10%且不超过3000平方米，可作为零星用地一并出让给项目实施主体。4、旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元。,城市更新单元的规划条件,三、,城市更新单元内应提供大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积15%的独立用地，无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目。,城市更新单元内公建部分规定,四、,1、分析地块的区域及综合情况；2、分析项目总体拆迁成本；3、分析地块应补交地价；4、分析总投资成本；5、分析更新后物业市场租金及价值；6、分析地块更新后的价值；7、分析项目在不同指标下的优势、劣势、机会、威胁等，预计项目可能的风险；8、分析项目更新后利益的合理分配比率。,城市更新经济分析的内容,五、,城市更新经济分析涉及的部分名词解释,1、更新单元用地面积:项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、面积、建筑物所占面积、运动场地等等2、拆迁范围用地面积：更新单元范围内需拆除的建筑物占用的土地面积之和，拆迁范围用地面积可能大于更新单元面积。3、可建设用地面积:项目更新单元用地面积扣除绿地、道路用地等的用地面积。4、总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑 物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。简单的说：就是建筑物各层的水平投影面积的总和。,城市更新经济分析涉及的部分名词解释,5、容积率：容积率是总建筑面积与可建设用地面积的比率6、毛利润= 营业收入-开发成本-销售税金及附加7、所得税= (毛利润-土地增值税)*25% 8、税后净利润= 毛利润-土地增值税-所得税9、 税前成本利润率= 毛利润/开发成本10、税后成本利润率= 税后净利润/开发成本 11、销售利润率= 毛利润/营业收入,五类用地,解读,城市更新经济分析的具体测算过程,六、,1 现状房地产测绘报告： 永久性和临时性建筑物面积2 更新单元范围图： 更新单元面积、范围 3现状权属图： 各宗地的权属单位、性质（是否符合五类用地， 各类用地面积，特别是非农用地、老屋村的面积） 4建筑物信息图、更新意愿调查表： a、区分私人物业和村委物业的建筑物面积（永久 和临时性建筑物） b、更新范围内建筑物利用类型（工商住办） 的面积 ；5更新单元专项规划图6 土地、房地产租赁情况： 土地出租面积及期限（可从租赁合同中得到信息）,（一）城市更新项目经济分析需提供的资料,1 更新单元周边（最好是同一街道）的专项规划数据2 区域的法定图则3更新单元周边房地产状况 a、各类（工商住办）私宅的市场租金及售价； b、周边商品房（工商住办）的售价4基准地价： 国土委颁布的2013年更新范围内的基准地价信息5 市场地价（土地估价师看地价） 6更新单位所属区域基础信息及综合情况 包括所属街道信息及周边的公共配套7现状照片,（一）城市更新项目经济分析需收集的资料,（二）拆迁成本,情况一、项目专项规划已公示或开发主体已有规划指 标方向，按其指标进行规划；情况二、委托方未进行规划，没有规划指标，可参照 周边同类型城市更新项目公告的规划指标进 行规划设定；,（三）专项规划指标,情况三、委托方未进行规划且周边没有同类型城市更 新项目规划的，需由我方进行合理的初步的 规划设定,一类地区保障性住房配建比例为12% 二类地区保障性住房配建比例为8% 三类地区保障性住房配建比例为5%项目位于规划2015年前建设的轨道站点500米范围内的，按批准住宅建筑面积增加3%属于工业区或仓储区改造为住宅的，按批准住宅建筑面积增加5%项目中包含非农建设用地的，可按非农建设用地面积占项目建设用地总面积比例进行核减，其中，一类地区核减基数为批准住宅建筑面积的8%，二类和三类地区核减基数为批准住宅建筑面积的5%。,城市更新项目保障性住房配建规定计算,新建建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。,城中村改造-非农建设用地,一、,（四）拆除重建类城市更新的地价计算,举例（假设容积率是5.0）：非农指标扣减地价=2.5 基准地价 + （4.5-2.5） 基准地价 80%,最大补缴金额=A1 x 5.0 x a% x 基准地价扣减地价金额=A1 x 2.5 x a% x 基准地价 + A1 x （4.5-2.5） x a% x 基准地价 x 80%,现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。,旧屋村改造老屋村用地,二、,举例（假设容积率是5.0）：老屋村用地扣减地价=1.5 基准地价,深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区 拆除重建类城市更新单元 旧屋村范围认定办法,1、改建为工业用途或者市政府鼓励发展产业的（工改工），原有合法建筑面积以内的部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。,工业区改造,三、,2、改建为住宅、办公、商业等经营性用途原有合法建筑面积以内：新建用途-原用途（公告基准地价） 增加建筑面积部分：市场评估价格,市政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。,工业：扣减地价金额= 合法建筑面积 x a% x 工业基准地价 + （A1 x 5.0 x a% -合法建筑面积 x a%） x 工业基准地价 x 0.5其他配套：扣减地价金额= 合法建筑面积 x a% x （办公基准地价 - 工业基准地价 ）（自用） + （A1 x 5.0 x a% -合法建筑面积 x