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房地产市场调研报告天鼎华庭，六合盛世,院系：建筑工程学院,调研提纲,第一部分、吉安市概况1.地区地理2.远景规划第二部分、吉安市房地产市场特征1.吉安市房产整体发展概况2.天鼎华庭楼盘分析3.六合盛世楼盘分析3.吉安市住宅地产发展现状分析,第三部分、区域市场总体分析1.该项目所在区域概况2.地块分析3.竞争分析第四部分、项目SWOT分析1.项目基本概况2.优势分析3.劣势分析4.机会分析5.威胁分析第五部分、调查总结,第一部分吉安市概况,吉安市位于江西省中西部，赣江中游，从地势上看，属罗霄山脉中段，扼湖南、江西南省咽喉通道，地势极为险要。境内有自北向南纵贯的京九铁路、105国道和由东向西的319国道及“三南”公路，是连接北京、西南、华南、福建、港澳地区的天然纽带；上可溯赣江沟通闽粤，下可泛鄱阳湖与长江相联，顺抵长江下游发达省、市，在江西省地理上占有特殊位置。是赣江中游物资交流及交通中心,第二部分、吉安市房地产市场特征一、吉安市房产整体发展概况通过调查我们发现,目前本市的房产市场具有以下特点：房产开发起步较晚，开发规模及价格正处于逐步攀升阶段，房产开发商品化程度偏低；房地产市场还缺乏规范的市场化运作的体制及环境，规模化的市场初步形成；整体的营销手段、传播媒体对项目的包装力度不够，但营销水平并不落后；二级市场表现稍活跃，其价位与商品房市场步调接近。二、住宅地产发展现状分析从整个吉安市房地产市场的发展看，住宅商品房的开发处于快速发展阶段,原有商品房供应量不多，后续开发量正逐步增加；有较高知名度和美誉度、有实力的开发商较多；随着竞争激烈程度的加强，发展商在整体规划、建筑设计、物业管理上的意识逐渐加强,户型设计、环境绿化等方面有值得借鉴之处。依据调查显示，目前吉安市房产品质逐步提升，具有代表性的有：天鼎华府，六合盛世等。下面就这些楼盘进行具体分析，以便掌握吉安市未来的市场发展情况，为本案的开发与营销提供参考资料。,1、代表性楼盘概况规模普遍较小,建筑风格单一,以传统多层建筑为主，小高层为辅；小高层呈现与多层共存的市场现状，小高层市场有待于在今后的市场中逐渐培育，目前还处于初级阶段；产品立面外观多数以外墙涂料处理，品质感稍显不足；开发户型主要以二房、三房为主，四房占很少一部分，顶层复式产品稀缺。大多数建筑面积在80135平米之间。2、代表楼盘对比根据上述目前房地产市场在预售项目的供给量特征，本次调研特别针对天鼎华庭和六合盛世房产项目展开分析，有针对性的发掘这些项目与本项目的相通之处、借鉴市场运作的经验，为本项目的规范化市场运作奠定基础。,天鼎华庭,地理位置：天鼎华庭位于吉安城南新区吉州大道西侧，图书馆斜对面，地处吉安市未来的政治、经济、文化中心,楼盘外部景致,天鼎华庭项目介绍,该项目由江西富强房地产开发有限公司开发，总投资越3亿元，占地面积32850平米，地上总建筑面积为104726平米(其中住宅面积为102758平米，幼儿园为1458平米，物业和社区用房为510平米)，地下建筑面积为26593平米(其中人防面积4091平米)，停车位650个，住宅总户数为978户，容积率为3.18，建筑密度17%，绿化率达到48%，是吉安市人民高尚宜居社区。,楼盘配套信息,商业配套：吉安市图书馆，吉安市文体中心内部配套：社区幼儿园车位数：650基本参数：框剪餐饮服务：中餐湘菜馆(吉安市旧机动车交易市场管理办公室东)教育配套：新村小学和英才小学健康配套：天华山公园，距小区1000m左右,户型介绍,户型：8#G3户型居室分布：3室2厅2卫建筑面积：122.52平方单价：6000/平方米,小型户型,户型：8#G4户型居室分布：1室1厅1卫建筑面积：46.11平方米单价：6000/平方米,中等户型,户型：7、8#D2户型居室分布：2室2厅1卫建筑面积：94.97平方米单价：6000/平方米,六合盛世,地理位置：吉安市城南新区核心区域赣江沿岸，吉州区跃进路46号。,六合盛世项目介绍,滨江六合盛世是吉安规模最大、档次最高、绝版一线江景豪宅，项目位于吉安市城南新区，南临二桥北路，北达大巷口路，西至跃进路，东依沿江大道。总占地面积约30.85公顷，总建筑面积约88万平方米，规划有鹭洲观澜、永叔公馆、东方赛纳、香格里拉、广丰世家及古南蓝湾等六大组团。项目依托1700米稀缺江景资源及其成熟的周边配套设施，在营造高品质的人居环境，打造吉安新型高尚社区的同时，发展最具活力和吸引力的商业中心，宾馆、办公、金融、超级会所等配套设施一应俱全，囊括餐饮、娱乐、休闲、购物等高尚生活功能，已成为吉安城市地标和人居经典。,楼盘小区景致一览,楼盘详细情况,售楼地址：吉安市吉州区跃进路46号滨江新天地一楼开盘时间：2013年入住时间：2014年12月11日物业类别：普通住宅物业价格：多层0.5元/月/平米，高层0.9元/月/平米（不含电梯运行费）开发商：吉安市六合盛置业发展有限公司销售状态：在售,户型介绍,住宅内部图,房间样板分析图,第三部分、区域市场总体分析,一、地块分析江西富强房地产开发有限公司和吉安市六合盛置业发展有限公司是经吉安市工商行政管理局批准成立的房屋建筑工程总承包建筑公司。公司设有总经理办公室、工程部、安全质量部、物资供应部、财务部、经营部、保卫处等部门。二、竞争分析该两项目周边是一些大型的商业大厦，还有许多政府用房，竞争十分激烈，惨烈的竞争彰显了项目的质量，开发商强大的资金链使得项目可以得到一个很好的展示,项目SWOT分析天鼎华庭,1、优势2、劣势3、机会4、威胁,优势-Strength区位：市政部门的迁入等催生了对城南地区的快速发展地块较为规整。交通较为方便物价的飞涨使得地价快速升值。周边市政配套较完善，有小学，超市，大型公共建筑中心,劣势-Weakness项目规模较小，景观环境等难以形成，与人们越来越追求高品质的生活趋势相背离。项目四周只一侧临近主干道，其余三边均有物业，且项目规模较小，。项目的主出入口设计、规划设计及布局等均有难度。周边物业不明，退间距情况不明。,机会-Opportunity吉安房地产市场发展缓慢，后劲足，刚性需求大，相比其他区县其发展空间大。改善性需求由于国家相关政策受到抑制。产品档次低，多层普遍为一梯四户，普通高层为一梯八户居多，洋房、类洋房（包装成洋房）及各种风格的物业是吉安房地产产品的空白点。可采用创新的营销手段，目前房地产营销水平低，宣传单、售楼部等都不足以提升物业的档次。据统计，好的营销手段至少可提高10%的物业档次。,威胁-Threat城南区尚未成熟，周边地块的未开发物业将在1-2年内呈现，在周边项目规划不明的情况下，给本项目的定位和销售均带来压力。老城区的住宅对本案带来的威胁：吉安老城区住宅整体品质不高，但其生活配套相对城南及本案而言具有较大的优势，势必会造成部分客户分流。吉安房价以及新开发量的快速增长，将会让置业人士的选择面更广，销售落单的速度将会较高峰期有所放缓，从而增大项目的风险。,第五部分、调查总结,一、吉安市房地产市场小结1、吉安市经济的迅速发展和良性运行,诸如水利、水电、铝金等工业的发展，使吉安房地产市场化的运作将成为一个趋势，目前的趋势已近明朗。2、人们经济收入、生活品质和消费意识的不断提高，对居住的需求越来越高,使吉安中高档房产具有良好的发展空间。3、产品能否迎合消费者的特定需求和潜在欲望，决定了产品的畅销与否。目前吉安地产市场以多层住宅为主,缺乏优质的大型高档楼盘，高端买家的实际需求和心理需求没有得到很好的满足,而本项目小高层的开工建设有望在区域市场弥补此空缺。,二、项目总定位根据以上市调数据分析及结合本项目地块特征，最终将本项目产品定位为：植物园旁的庭院生活。六合盛世集多层、小高层、底商等建筑形态为一体，多层与小高层建筑形态相辅相成，相互映衬。对于多层、小高层，主要针对