银行业金融机构应关注《土地登记办法》出台后土地使用权抵押担保问题

1/4银行业金融机构应关注土地登记办法出台后土地使用权抵押担保问题2016年2月11日，国土资源部发布的土地登记办法（以下简称办法）开始施行。办法共十章78条，主要对土地登记的概念、原则、效力、类型、内容、程序以及土地登记各项基本制度等作出了明确规定。但是调查发现，由于办法对原有土地抵押登记制度进行了重述和修订，因此办法将对银行土地使用权抵押担保产生较大影响，应引起国内银行业金融机构的高度关注。一、银行业金融机构需关注办法中有关规定条款（一）属地登记原则。办法规定，土地登记实行属地登记原则，土地抵押权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地使用权利证明书。跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。（二）土地登记簿与土地权利证书。办法规定，土地登记簿是土地权利归属和内容的根据，土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。（三）异议登记期间。办法明确了异议登记期间，2/4规定未经异议登记权利人同意，不得设定土地抵押权；预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地抵押登记；对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权，在查封、预查封期间，不得办理土地抵押权登记。（四）关于重复抵押问题。办法允许重复抵押，规定同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记（五）公开查询制度。办法改变了原有的土地登记资料查询规定，规定实行公开查询制度，实行国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询，并且明确规定土地权利人、利害关系人可以申请查询土地登记资料，国土资源行政主管部门应当提供。（六）土地使用权抵押登记到期注销问题。办法规定，土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记，充分保证银行抵押权的实现。二、银行业金融机构在抵押登记工作中应注意的问题（一）要注意在申请土地抵押登记时，应当到县级以上政府的国土资源行政主管部门办理，仔细查询土地权利证书记载的事项是否与土地登记簿一致；是否存在预告3/4登记和异议登记以及被查封等情形。（二）要注意在选择重复抵押时，应当慎重考虑重复抵押权的清偿顺序，认真评估抵押财产价值和操作风险，经常关注抵押土地使用权登记有关顺序情况，及时采取相应措施。（三）要注意土地权利证书不能作为抵押权的法律凭证，土地他项权利证明书才是土地抵押权的合法凭证，应当由银行工作人员亲自到登记部门领取。抵押登记过程中，银行还应当注意国土资源行政主管部门有无将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上加以记载，申请登记的抵押为最高额抵押的，记载事项还包括所担保的最高债权额、最高额抵押的期间等内容。（四）要充分关注土地抵押权登记的变更，及时采取保护措施。对于已经办理了抵押登记的土地使用权，应当关注可能出现异议登记和变更登记以及被查封等情形，及时变更抵押登记或者更换抵押财产。（五）要注意已经登记的土地抵押权终止的，当事人应当在该土地抵押权终